Tontin myynti ilman välittäjää on mahdollista, mutta vaatii kiinteistökaupan erityispiirteiden tuntemista. Käymme läpi tontin itsemyynnin vaiheet.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Tontin myynti ilman välittäjää on täysin mahdollista, mutta se edellyttää kiinteistökaupan erityispiirteiden tuntemista. Tontti on kiinteistö, joten kauppa vaatii kaupanvahvistajan läsnäolon ja ostajan on haettava lainhuuto. Hyvin valmisteltu itsemyynti voi tuoda merkittävät säästöt.
Tässä artikkelissa käymme läpi tontin itsemyynnin vaiheet ja huomioitavat asiat.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Tontin itsemyynnin erityispiirteet
Mikä on tontti?
Tonttimuoto
Kuvaus
Rakennuspaikka
Kaavoitettu, rakennusoikeus
Haja-asutusalue
Rakennuslupa erikseen
Metsäpalsta
Ei rakennusoikeutta
Peltoalue
Maatalousmaata
Kiinteistökaupan vaatimukset
Vaatimus
Sisältö
Kaupanvahvistaja
Pakollinen
Kirjallinen kauppakirja
Muotovaatimukset
Lainhuuto
Ostajan haettava
Varainsiirtovero
3 % kauppahinnasta
Miten eroaa asunto-osakkeesta?
Asia
Asunto-osake
Tontti
Kaupanvahvistaja
Ei tarvita
Pakollinen
Varainsiirtovero
1,5 %
3 %
Omistuksen rekisteröinti
Osakerekisteri
Lainhuuto
Arvioinnin kompleksisuus
Keskinkertainen
Vaihteleva
Valmisteluvaihe
Asiakirjojen hankinta
Asiakirja
Mistä
Hinta
Lainhuutotodistus
Maanmittauslaitos
14 €
Rasitustodistus
Maanmittauslaitos
14 €
Kiinteistörekisteriote
Maanmittauslaitos
14 €
Karttaote
Maanmittauslaitos
14 €
Kaavamääräykset
Kunta
Vaihtelee
Mitä tietoja tontista selvitettävä?
Tieto
Merkitys
Kiinteistötunnus
Yksilöivä tunniste
Pinta-ala
Neliömetrit
Rakennusoikeus
Paljonko saa rakentaa
Kaava
Käyttötarkoitus
Rasitteet
Tieoikeudet, johtorasitteet
Liittymät
Vesi, viemäri, sähkö
Kunnallistekniikka
Asia
Selvitettävä
Vesiliittymä
Onko vai tarvitseeko
Viemäriliittymä
Kunnallinen vai oma
Sähköliittymä
Etäisyys, kapasiteetti
Tieyhteys
Yksityistie, rasitteet
Tontin arviointi
Hinnan muodostuminen
Tekijä
Vaikutus
Sijainti
Suurin tekijä
Pinta-ala
€/m²
Rakennusoikeus
Kerrosneliöt
Kunnallistekniikka
Valmiusaste
Kaava
Käyttötarkoitus
Tontin muoto
Rakennettavuus
Vertailutietojen lähteet
Lähde
Käyttö
Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto
Toteutuneet kaupat
Kunnan maanmyynti
Kunnan hintataso
Ilmoitusportaalit
Pyyntihinnat
Verottajan maapohjan arvo
Suuntaa-antava
€/m²-hinnoittelu
Alue
Tyypillinen hinta
Pääkaupunkiseutu
100–500 €/m²
Kasvu- kaupungit
30–150 €/m²
Maaseutu
5–30 €/m²
Haja-asutus
1–10 €/m²
Markkinointi
Ilmoituksen sisältö
Kohta
Mitä kertoa
Perustiedot
Sijainti, pinta-ala
Kiinteistötunnus
Tunnistamiseen
Rakennusoikeus
Kerrosneliöt
Kaava
Asuinalue, loma-asunto
Liittymät
Valmiina vai ei
Hinta
Pyyntihinta
Kuvat ja kartat
Kuva
Tarkoitus
Ilmakuva
Kokonaiskuva alueesta
Valokuvat
Maasto, ympäristö
Asemakaavakartta
Rakennusoikeus
Pohjakartta
Tontin rajat
Markkinointikanavat
Kanava
Ominaisuudet
Oikotie, Etuovi
Laaja näkyvyys
Tori.fi
Ilmainen
Facebook-ryhmät
Paikalliset, rakentajat
Paikallislehti
Alueellinen
Rakentajafoorumit
Kohderyhmä
Ostajien yhteydenotot
Tyypilliset kysymykset
Kysymys
Valmistaudu
Mitä saa rakentaa?
Kaavamääräykset
Paljonko rakennusoikeutta?
Kerrosneliöt
Onko liittymät?
Vesi, viemäri, sähkö
Onko tie?
Tieoikeus
Miksi myydään?
Rehellinen syy
Onko maaperä tutkittu?
Jos on tehty
Maaperään liittyvät kysymykset
Asia
Vastaus
Kantavuus
Pohjatutkimus kertoo
Kosteus
Mahdollinen salaoja
Radon
Alueellinen riski
Pilaantuneisuus
Jos historiaa teollisuudesta
Näyttöjen järjestäminen
Toimenpide
Käytännössä
Merkitse rajat
Kepit, nauha
Siivoa
Roskat pois
Tutki itse
Tiedä mitä myyt
Kartat mukaan
Näytettäviksi
Tarjousneuvottelut
Tarjouksen sisältö
Kohta
Tarkista
Hinta
Kirjallinen summa
Ehdot
Rahoitus, aikataulu
Voimassaolo
Milloin päättyy
Tarjoajan tiedot
Yhteystiedot
Neuvottelun erityispiirteet
Asia
Huomio
Rakentajat
Haluavat rakentaa pian
Sijoittajat
Katsovat tuottoa
Naapurit
Voivat haluta laajentaa
Ei kiire
Tontti ei vanhene
Ehdolliset tarjoukset
Ehto
Merkitys
Rahoitusehto
Ostajan laina
Rakennuslupaehto
Saako luvan
Kaavoitusehto
Jos kaava kesken
Kaupanteko
Kaupanvahvistajan varaaminen
Toimenpide
Käytännössä
Varaus
Maanmittauslaitos, maistraatti
Aika
1–2 viikkoa etukäteen
Paikka
Kohde, toimisto, pankki
Hinta
n. 120 €
Kauppakirjan sisältö
Kohta
Pakollinen
Osapuolet
Täydelliset tiedot
Kiinteistötunnus
Yksilöinti
Kauppahinta
Numeroina ja sanoin
Luovutustarkoitus
"Myy ja luovuttaa"
Allekirjoitukset
Molemmat
Kaupanvahvistajan merkintä
Vahvistus
Kaupantekotilaisuus
Vaihe
Sisältö
Henkilöllisyyden tarkistus
Osapuolet
Kauppakirjan läpikäynti
Kohta kohdalta
Allekirjoitukset
Myyjä, ostaja
Kaupanvahvistus
Vahvistajan merkintä
Maksu
Kauppahinnan siirto
Kaupan jälkeen
Myyjän tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Hallinnan luovutus
Sovitun mukaan
Veroilmoitus
Seuraava kevät
Ostajan tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Lainhuudon hakeminen
6 kk kuluessa
Varainsiirtoveron maksu
Ennen lainhuutoa
Vakuutus
Jos rakennuksia
Verotus
Vero
Sisältö
Luovutusvoitto
Myyjälle, jos voittoa
Varainsiirtovero
Ostaja 3 %
Ensiasuntoetu
Ei koske pelkkää tonttia
Kustannusvertailu
Itsemyynnin kustannukset
Kulu
Arvio
Asiakirjat
50–100 €
Ilmoitukset
100–500 €
Kaupanvahvistaja
120 €
Yhteensä
270–720 €
Välittäjän kustannus
Tontin hinta
Välityspalkkio (3–5 %)
50 000 €
1 500–2 500 €
100 000 €
3 000–5 000 €
200 000 €
6 000–10 000 €
Säästöpotentiaali
Tontin hinta
Säästö itsemyynnissä
50 000 €
1 000–2 000 €
100 000 €
2 500–4 500 €
200 000 €
5 500–9 500 €
Erityistilanteita
Määräalan myynti
Asia
Huomio
Lohkominen
Tehtävä erikseen
M-tunnus
Ennen kauppaa
Kustannukset
Lohkomiskulut
Vuokratontti
Asia
Huomio
Ei kiinteistökauppa
Vuokraoikeus
Kaupanvahvistaja
Ei tarvita
Vuokranantajan suostumus
Usein tarvitaan
Rakennusoikeuden siirto
Asia
Huomio
Käyttämätön rakennusoikeus
Arvokas
Osittainen myynti
Mahdollista
Kaavamääräykset
Tarkistettava
Yhteenveto
Tontin myynti ilman välittäjää:
On mahdollista ja voi tuoda säästöjä
Kaupanvahvistaja on pakollinen
Asiakirjat hankitaan Maanmittauslaitokselta
Hinnoittelu perustuu sijaintiin ja rakennusoikeuteen
Lainhuuto ostajan haettava 6 kk kuluessa
Säästöpotentiaali kasvaa tontin hinnan mukana
Hyvin valmisteltu itsemyynti onnistuu ilman suuria komplikaatioita.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Tarvitaanko tontin myyntiin kaupanvahvistaja?
Kyllä, tontti on kiinteistö, joten kaupanvahvistaja on pakollinen. Kaupanvahvistajan voi varata Maanmittauslaitokselta tai maistraatista 1-2 viikkoa etukäteen. Kaupanvahvistajan palkkio on noin 120 euroa.
Mitä asiakirjoja tontin myyntiin tarvitaan?
Tarvitset lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen, kiinteistörekisteriotteen ja karttaotteen Maanmittauslaitokselta sekä kaavamääräykset kunnalta. Asiakirjojen hankkiminen maksaa yhteensä noin 50-100 euroa.
Paljonko tontin itsemyynnillä voi säästää?
Säästö riippuu tontin hinnasta ja välityspalkkion tasosta. Esimerkiksi 100 000 euron tontissa säästö on tyypillisesti 2 500-4 500 euroa ja 200 000 euron tontissa 5 500-9 500 euroa, kun itsemyynnin kulut ovat vain 300-700 euroa.
Paljonko varainsiirtoveroa maksetaan tontista?
Tontti on kiinteistö, joten varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta. Veron maksaa ostaja. Ensiasuntoa koskevia verovapauksia ei sovelleta pelkän tontin ostoon.
Mistä saan tietää tontin oikean hinnan?
Tontin hintaan vaikuttavat sijainti, pinta-ala, rakennusoikeus ja kunnallistekniikan valmius. Vertailutietoja saa Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastosta, kunnan maanmyynnistä ja ilmoitusportaaleista. Hinnat vaihtelevat 1-500 euroa neliöltä sijainnista riippuen.
Lähteet
Maakaari
Maanmittauslaitos: Kiinteistökaupan ohjeet
Kuntaliitto: Tonttikauppa
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
tonttiitsemyyntikiinteistökaupanvahvistajamaa-alueasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
