Kiinteistön myynti itse: omakotitalon ja tontin itsemyynti
Kiinteistön itsemyynti poikkeaa asunto-osakkeen myynnistä. Käymme läpi omakotitalon ja tontin itsemyynnin erityispiirteet ja vaiheet.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kiinteistön myynti ilman välittäjää on mahdollista, mutta prosessi poikkeaa merkittävästi asunto-osakkeen myynnistä. Omakotitalon tai tontin kaupassa on lakisääteisiä muotovaatimuksia, kuten kaupanvahvistaja, jotka on huomioitava. Hyvin valmisteltu itsemyynti voi tuoda merkittävät säästöt.
Tässä artikkelissa käymme läpi kiinteistön itsemyynnin vaiheet ja erityisvaatimukset.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kiinteistön itsemyynnin erityispiirteet
Miten eroaa asunto-osakkeesta?
Asia
Asunto-osake
Kiinteistö
Kaupanvahvistaja
Ei tarvita
Pakollinen
Lainhuuto
Ei koske
Haettava
Kauppakirjan muoto
Vapaamuotoinen
Muotovaatimukset
Varainsiirtovero
1,5 %
3 %
Arviointi
Yksinkertaisempi
Monimutkaisempi
Mitä kiinteistöjä koskee?
Kohdetyyppi
Huomioitavaa
Omakotitalo + tontti
Rakennus ja maa
Pelkkä tontti
Vain maa
Paritalo (kiinteistö)
Osana tonttia
Kesämökki
Kiinteistö tai vuokramaa
Maa-alue
Metsä, pelto
Kaupanvahvistajan pakollinen käyttö
Sääntö
Sisältö
Pakollinen
Kaikissa kiinteistökaupoissa
Kuka voi toimia
Julkinen kaupanvahvistaja
Missä
Kaupantekotilaisuudessa
Maksu
n. 120 €
Valmisteluvaihe
Asiakirjojen hankinta
Asiakirja
Mistä
Hinta
Lainhuutotodistus
Maanmittauslaitos
14 €
Rasitustodistus
Maanmittauslaitos
14 €
Kiinteistörekisteriote
Maanmittauslaitos
14 €
Karttaote
Maanmittauslaitos
14 €
Kaavamääräykset
Kunta
Vaihtelee
Energiatodistus
Laatija
200–500 €
Lisäasiakirjat omakotitalolle
Asiakirja
Tarkoitus
Rakennusluvat
Todistaa laillisuus
Pohjakuvat
Tilaratkaisut
Käyttöönottotarkastus
Viranomaishyväksyntä
Kuntotarkastusraportti
Kunnon todistaminen
Huoltokirja
Tehdyt työt
Kohteen kunnostus
Toimenpide
Hyöty
Siivous
Ensivaikutelma
Pihatyöt
Ulkonäkö
Pienet korjaukset
Huoliteltu vaikutelma
Dokumentointi
Tehtyjen töiden lista
Hinnoittelu
Arvon muodostuminen kiinteistössä
Tekijä
Vaikutus
Tontin koko ja sijainti
Merkittävä
Rakennuksen ikä ja kunto
Suuri
Rakennusoikeus
Lisäarvo
Infra (vesi, viemäri, sähkö)
Perusedellytys
Kaava
Mahdollisuudet
Vertailuhintojen etsintä
Lähde
Käyttö
Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri
Toteutuneet kaupat
Kiinteistönvälittäjien sivut
Pyyntihinnat
Verottajan arvostus
Suuntaa-antava
Oma arvio
Taustoituksen jälkeen
Omakotitalon hinnoittelun erityispiirteet
Haaste
Ratkaisu
Yksilöllisyys
Vähemmän vertailukohteita
Tontin osuus
Arvioitava erikseen
Rakennuksen ikä
Tekniikan elinkaari
Tehdyt remontit
Dokumentoi arvoa
Markkinointi
Ilmoituksen sisältö
Kohta
Mitä kertoa
Perustiedot
Sijainti, tontti, asuinneliöt
Rakennustiedot
Ikä, materiaali, rakenne
Kunto
Remontit, nykytila
Tekniikka
Lämmitys, vesi, sähkö
Piha
Piharakennukset, istutukset
Hinta
Pyyntihinta
Valokuvaus
Kuvauskohde
Vinkkejä
Julkisivu
Useasta kulmasta
Piha
Eri vuodenaikoina
Sisätilat
Kaikki huoneet
Tekniikka
Pannuhuone, sähköt
Erityispiirteet
Takka, sauna, terassi
Markkinointikanavat
Kanava
Ominaisuudet
Oikotie, Etuovi
Suurin näkyvyys
Tori.fi
Ilmainen vaihtoehto
Paikallislehti
Alueellinen
Facebook-ryhmät
Paikalliset
Oma verkosto
Puskaradio
Näytöt ja kiinnostuneet
Näyttöjen järjestäminen
Vaihtoehto
Käyttötilanne
Avoin näyttö
Useita kiinnostuneita samaan aikaan
Yksityisnäyttö
Sovitusti kiinnostuneen kanssa
Videonäyttö
Etäkatselu
Näytössä kerrottavaa
Asia
Sisältö
Rakennuksen historia
Milloin rakennettu, remontit
Tekniset ratkaisut
Lämmitys, ilmanvaihto
Ylläpitokustannukset
Sähkö, lämmitys, vakuutus
Naapurusto
Ympäristö, palvelut
Mahdolliset haasteet
Rehellisesti
Kysymyksiin varautuminen
Tyypillinen kysymys
Valmistaudu
Miksi myydään?
Rehellinen syy
Rakenteiden kunto?
Kuntotarkastusraportti
Tehdyt remontit?
Lista ja kuitit
Naapurit?
Kerro rehellisesti
Mitä jää kauppaan?
Listaa irtokalusteet
Tarjousneuvottelut
Tarjouksen vastaanottaminen
Vaihe
Toimenpide
Kirjallinen tarjous
Vaadi aina
Sisältö
Hinta, ehdot, voimassaolo
Arviointi
Vertaa odotuksiin
Vastaus
Määräajassa
Neuvottelun periaatteita
Periaate
Käytännössä
Perustelut
Hinnan perustelut molemmin puolin
Vastatarjous
Jos hinta ei kelpaa
Ehdot
Aikataulu, mukaan tulevat
Dokumentointi
Kirjallisesti
Tarjouksen ehdot
Ehto
Merkitys
Rahoitusehto
Ostajan laina
Kuntotarkastusehto
Tarkastuksen tulos
Oman asunnon myyntiehto
Ostajan tilanne
Hallinnan siirtoaika
Muuttopäivä
Kaupanteko
Kaupanvahvistajan varaaminen
Toimenpide
Käytännössä
Kuka varaa
Yleensä myyjä
Mistä
Maanmittauslaitos, maistraatti
Aika
Sovitaan osapuolten kesken
Paikka
Pankki, toimisto, kohde
Kauppakirjan laatiminen
Kohta
Sisältö
Osapuolet
Nimet, henkilötunnukset
Kohde
Kiinteistötunnus, osoite
Kauppahinta
Euroina, numeroina ja sanoin
Maksuaika
Milloin maksetaan
Hallinnan siirto
Milloin avaimet
Muut ehdot
Sovitut asiat
Kaupantekotilaisuus
Vaihe
Sisältö
Osapuolten tarkistus
Henkilöllisyys
Kauppakirjan läpikäynti
Sisällön tarkistus
Allekirjoitukset
Myyjä, ostaja
Kaupanvahvistus
Vahvistajan merkintä
Maksut
Kauppahinnan siirto
Kaupan jälkeiset toimenpiteet
Myyjän tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Avainten luovutus
Sovittuna päivänä
Sähkösopimuksen irtisanominen
Ennen luovutusta
Vakuutuksen päättyminen
Luovutuspäivänä
Veroilmoitus
Myyntivuotta seuraavana keväänä
Ostajan tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Lainhuudon hakeminen
6 kk kuluessa
Varainsiirtoveron maksu
Ennen lainhuutoa
Sähkösopimus
Ennen muuttoa
Vakuutus
Voimaan kaupantekopäivänä
Lainhuuto
Asia
Sisältö
Mikä
Omistuksen rekisteröinti
Mistä
Maanmittauslaitos
Määräaika
6 kk kaupasta
Liitteet
Kauppakirja, veron maksutosite
Riskit ja niiden hallinta
Itsemyynnin riskit kiinteistössä
Riski
Hallinta
Väärä hinnoittelu
Perusteellinen taustatyö
Puutteellinen tiedonanto
Kaikki tiedossa oleva kerrotaan
Muotovirhe kauppakirjassa
Kaupanvahvistajan tarkistus
Maksuongelmat
Pankki mukaan kaupantekoon
Piilevät virheet
Kuntotarkastus
Milloin harkita välittäjää?
Tilanne
Miksi välittäjä voi auttaa
Ei aikaa
Prosessi on työläs
Monimutkainen kohde
Arviointi vaikeaa
Epäselvyyksiä
Lupa-asiat, rasitteet
Laaja markkina
Ostajien tavoittaminen
Kustannusvertailu
Itsemyynnin kustannukset
Kulu
Arvio
Asiakirjat
100–200 €
Energiatodistus
200–500 €
Ilmoitukset
100–500 €
Kaupanvahvistaja
120 €
Kuntotarkastus
400–800 €
Yhteensä
900–2 100 €
Välittäjän kustannus
Kohde
Välityspalkkio
300 000 € kiinteistö
6 000–15 000 €
400 000 € kiinteistö
8 000–20 000 €
500 000 € kiinteistö
10 000–25 000 €
Säästöpotentiaali
Kohteen hinta
Säästö itsemyynnissä
300 000 €
4 000–13 000 €
400 000 €
6 000–18 000 €
500 000 €
8 000–23 000 €
Yhteenveto
Kiinteistön myynti ilman välittäjää:
On mahdollista mutta vaatii enemmän valmistelua kuin asunto-osake
Kaupanvahvistaja on pakollinen jokaisessa kiinteistökaupassa
Asiakirjat on hankittava Maanmittauslaitokselta ja kunnasta
Hinnoittelu on haastavampaa kuin asunto-osakkeissa
Lainhuuto haettava 6 kk kuluessa
Säästöpotentiaali on merkittävä
Huolellinen valmistelu on itsemyynnin onnistumisen edellytys.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi kiinteistön myynnissä tarvitaan kaupanvahvistaja?
Kaupanvahvistaja on lakisääteinen vaatimus kaikissa kiinteistökaupoissa. Hän vahvistaa kaupan osapuolten henkilöllisyyden, tarkistaa kauppakirjan sisällön ja varmistaa, että kauppa tehdään laillisesti. Kaupanvahvistajan palkkio on noin 120 euroa.
Mitä asiakirjoja tarvitsen kiinteistön myyntiin?
Tarvitset Maanmittauslaitokselta lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen, kiinteistörekisteriotteen ja karttaotteen. Kunnasta tarvitset kaavamääräykset. Lisäksi tarvitset energiatodistuksen ja omakotitalosta mielellään kuntotarkastusraportin, rakennusluvat ja pohjakuvat.
Paljonko voin säästää myymällä kiinteistön itse?
Itsemyynnin kustannukset ovat tyypillisesti 900-2 100 euroa, kun taas välittäjän palkkio on 2-5 % kauppahinnasta. Esimerkiksi 400 000 euron kiinteistössä säästö voi olla 6 000-18 000 euroa, riippuen välityspalkkion tasosta.
Kuinka kauan ostajalla on aikaa hakea lainhuutoa?
Ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Ennen lainhuudon hakemista on maksettava varainsiirtovero, joka on kiinteistökaupassa 3 % kauppahinnasta.
Mikä on suurin riski kiinteistön itsemyynnissä?
Suurimmat riskit ovat puutteellinen tiedonanto ja hinnoitteluvirheet. Kaikki tiedossa olevat viat ja puutteet on kerrottava ostajalle, ja ne kannattaa kirjata kauppakirjaan. Kuntotarkastus ennen myyntiä vähentää piilevien virheiden riskiä molemmille osapuolille.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Maakaari
Maanmittauslaitos: Kiinteistökaupan ohjeet
Oikeusministeriö: Kaupanvahvistus
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
kiinteistöomakotitalotonttiitsemyyntikaupanvahvistajaasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Huolettaako kohteen kunto?
AsuntoPulssi tunnistaa rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja analysoi kohteen asiakirjat.
