Asunnon myynti ilman välittäjää on täysin mahdollista. Käymme läpi itsemyynnin edellytykset, hyödyt ja haasteet eri tilanteissa.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asunnon myynti ilman kiinteistönvälittäjää on Suomessa täysin mahdollista ja laillista. Välittäjän käyttö ei ole pakollista asunto-osakkeen tai kiinteistön kaupassa. Itsemyynti voi olla järkevä valinta tietyissä tilanteissa, mutta se vaatii myyjältä aikaa, osaamista ja valmistautumista.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä itsemyynti tarkoittaa käytännössä ja milloin se voi olla sopiva vaihtoehto.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja tunnistamaan huomioitavia seikkoja.
Itsemyynnin lähtökohdat
Kuka voi myydä itse?
Kuka
Oikeus myydä
Omistaja
Aina
Valtuutettu
Valtakirjalla
Kuolinpesän osakkaat
Yhdessä
Edunvalvoja
Luvalla
Mitä laki vaatii?
Vaatimus
Sisältö
Tiedonantovelvollisuus
Myyjän kerrottava olennaiset tiedot
Asiakirjat
Isännöitsijäntodistus ym. hankittava
Kauppakirja
Kirjallinen sopimus
Verot
Varainsiirtovero, luovutusvoitto
Mitä itsemyynti ei vaadi?
Ei pakollista
Huomio
Välittäjän käyttö
Vapaaehtoista
Välityssopimus
Ei tarvita
Välityspalkkio
Säästyy
Itsemyynnin edut
Taloudelliset edut
Säästö
Arvio
Välityspalkkio
2–5 % kauppahinnasta
200 000 € asunnossa
4 000–10 000 € säästö
400 000 € asunnossa
8 000–20 000 € säästö
Muut edut
Etu
Sisältö
Hallinta
Itse päätät aikataulun
Joustavuus
Näytöt ja neuvottelut omilla ehdoilla
Suora kontakti
Puhut ostajan kanssa itse
Kohteen tuntemus
Tiedät asunnosta eniten
Milloin edut korostuvat?
Tilanne
Miksi itsemyynti toimii
Ostaja tiedossa
Ei markkinointia tarvita
Suosittu alue
Ostajia riittää
Hyvä kunto
Ei vaikeita selitettäviä
Aikaa ja kiinnostusta
Pystyy panostamaan
Itsemyynnin haasteet
Osaamisen vaatimukset
Osa-alue
Mitä tarvitaan
Hinnoittelu
Markkinatilanteen ymmärtäminen
Markkinointi
Ilmoitusten laatiminen, kuvaus
Neuvottelu
Ostajan kanssa
Asiakirjat
Kauppakirja, tiedonanto
Juridiikka
Sopimusehdot, vastuut
Aikavaatimukset
Tehtävä
Aika
Valmistelu
5–20 tuntia
Ilmoituksen tekeminen
2–5 tuntia
Näytöt
1–3 tuntia/näyttö
Neuvottelut
Useita tunteja
Kaupan valmistelu
5–10 tuntia
Riskit
Riski
Seuraus
Väärä hinta
Liian halpa tai ei mene kaupaksi
Puutteellinen tiedonanto
Riitariski
Huono markkinointi
Vähän kiinnostuneita
Neuvotteluvirheet
Huonompi hinta
Itsemyynnin prosessi
Vaiheet
#
Vaihe
Sisältö
1
Valmistelu
Asiakirjat, hinnoittelu
2
Ilmoitus
Kuvaus, kuvat, julkaisu
3
Näytöt
Esittelyt, kysymyksiin vastaaminen
4
Tarjoukset
Vastaanotto, neuvottelu
5
Kaupanteko
Kauppakirja, maksu
6
Luovutus
Avaimet, hallinnan siirto
Tarvittavat asiakirjat
Asiakirja
Mistä
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijä
Energiatodistus
Energiatodistuksen laatija
Yhtiöjärjestys
Taloyhtiö
Pohjakuva
Taloyhtiö/rakentaja
Tilinpäätös
Taloyhtiö
Markkinointikanavat
Kanava
Ominaisuudet
Oikotie.fi
Laaja näkyvyys (maksullinen)
Etuovi.com
Laaja näkyvyys (maksullinen)
Tori.fi
Ilmainen vaihtoehto
Facebook
Asuntoryhmät
Oma verkosto
Suosittelut
Milloin itsemyynti sopii parhaiten?
Ideaalitilanteita
Tilanne
Miksi toimii
Ostaja valmiina
Sukulainen, tuttava, naapuri
Helppo kohde
Kerrostaloasunto, hyvä kunto
Kuuma markkina
Ostajia enemmän kuin kohteita
Aiempi kokemus
Tietää mitä tekee
Aikaa
Voi panostaa prosessiin
Vaativampia tilanteita
Tilanne
Haaste
Omakotitalo
Monimutkaisempi arviointi
Vaikea markkina
Vähän ostajia
Haasteellinen kohde
Vaatii selittämistä
Kiire
Ei aikaa paneutua
Kustannukset itsemyynnissä
Pakolliset kustannukset
Kulu
Arvio
Isännöitsijäntodistus
50–150 €
Energiatodistus
200–500 € (jos puuttuu)
Ilmoituskulut
100–500 €
Muut asiakirjat
0–100 €
Vapaaehtoisia lisäkuluja
Palvelu
Kustannus
Valokuvaaja
200–500 €
Stailaus
300–1 000 €
Hinta-arvio
0–300 €
Lakipalvelut
200–800 €
Kokonaiskustannus vs. välittäjä
Vaihtoehto
Kustannus (200 000 € asunto)
Itsemyynti
500–2 000 €
Välittäjä
4 000–10 000 €
Erotus
2 000–8 000 €
Osittainen apu
Mitä palveluita voi ostaa erikseen?
Palvelu
Käyttötarkoitus
Hinta-arvio
Hinnoittelun tueksi
Valokuvaus
Ammattikuvat
Lakipalvelut
Kauppakirja, neuvot
Ilmoituspalvelu
Näkyvyys portaaleissa
Virtuaalikierros
Markkinointiin
Hybridimalli
Vaihtoehto
Sisältö
Alennusvälitys
Rajoitetumpi palvelu, pienempi palkkio
Palvelupaketit
Tietyt osat välittäjältä
Konsultointi
Neuvonta tuntihinnalla
Käytännön vinkkejä
Ennen myyntiä
Vinkki
Hyöty
Tutustu markkinaan
Tiedät hintatason
Valmistele asiakirjat
Nopea prosessi
Opi hinnoittelusta
Oikea pyyntihinta
Kunnostaudu
Siisti kohde myy paremmin
Myyntiprosessissa
Vinkki
Hyöty
Vastaa nopeasti
Ostajat eivät odota
Ole rehellinen
Luottamus
Dokumentoi
Kirjalliset keskustelut
Pysy rauhallisena
Neuvotteluissa
Virheitä vältettäväksi
Virhe
Seuraus
Ylihinnoittelu
Ei kiinnostuneita
Huonot kuvat
Vähemmän klikkejä
Puutteellinen kuvaus
Ostajat epävarmoja
Tiedonannon laiminlyönti
Riitariski
Kenelle itsemyynti ei sovi?
Haasteellisia tilanteita
Tilanne
Miksi välittäjä voi olla parempi
Ei aikaa
Prosessi vie tunteja
Ei kiinnostusta
Vaatii paneutumista
Monimutkainen kohde
Vaatii selittämistä
Riitainen tilanne
Kuolinpesä, avioero
Ensimmäinen myynti
Kokemus puuttuu
Vaihtoehtojen harkinta
Vaihtoehto
Milloin
Täyspalvelu
Haluat ulkoistaa kaiken
Alennusvälitys
Haluat säästää, mutta saada apua
Itsemyynti
Haluat tehdä itse ja säästää
Yhteenveto
Voiko asunnon myydä ilman välittäjää:
Kyllä voi – se on täysin laillista ja mahdollista
Säästöpotentiaali on merkittävä (2–5 % kauppahinnasta)
Vaatii aikaa, osaamista ja valmistautumista
Sopii parhaiten kun kohde on helppo ja ostaja tiedossa
Osittainen apu on mahdollista hankkia
Ei sovi kaikille – arvioi oma tilanteesi rehellisesti
Onnistunut itsemyynti edellyttää huolellista valmistelua.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä ja valmistautumaan myyntiin.
Usein kysytyt kysymykset
Onko asunnon myynti ilman välittäjää laillista?
Kyllä, asunnon myynti ilman kiinteistönvälittäjää on Suomessa täysin laillista ja mahdollista. Välittäjän käyttö ei ole pakollista asunto-osakkeen tai kiinteistön kaupassa.
Paljonko itsemyynnillä voi säästää?
Itsemyynnillä säästää tyypillisesti 2-5 prosenttia kauppahinnasta eli välityspalkkion verran. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa säästö on 4 000-10 000 euroa.
Mitä asiakirjoja itsemyyntiin tarvitaan?
Pakollisia asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus, energiatodistus, yhtiöjärjestys, pohjakuva ja taloyhtiön tilinpäätös. Lisäksi tarvitaan kauppakirja.
Missä tilanteissa itsemyynti sopii parhaiten?
Itsemyynti toimii parhaiten, kun ostaja on valmiiksi tiedossa, kohde on helppo myydä (kerrostaloasunto hyvässä kunnossa), alue on suosittu ja myyjällä on aikaa ja kiinnostusta panostaa prosessiin.
Voiko itsemyynnissä käyttää osittaista apua?
Kyllä, voit ostaa erikseen palveluja kuten hinta-arvion, ammattivalokuvauksen, lakipalveluja kauppakirjaan tai ilmoituspalvelun näkyvyyden saamiseksi.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Finlex: Asuntokauppalaki
Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa
Verohallinto: Asunnon myynti
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
