Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on laaja ja kestää viisi vuotta. Tässä oppaassa käymme läpi myyjän velvollisuudet, vastuun rajat ja miten riitoilta vältytään.
Julkaistu 15. kesäkuuta 2026
Kiinteistökaupassa myyjän vastuu on huomattavasti laajempi kuin monessa muussa kaupassa. Myyjä vastaa antamistaan tiedoista, tiedonantovelvollisuuden täyttämisestä ja kiinteistön kunnosta viiden vuoden ajan kaupan jälkeen. Vastuu perustuu maakaaren säännöksiin, jotka on suunniteltu suojaamaan ostajaa ja varmistamaan kaupan osapuolten oikeusturva.
Tässä artikkelissa käymme läpi myyjän vastuun perusteet, velvollisuudet ja miten vastuutilanteilta voidaan välttyä tai miten niihin tulee varautua.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Mikä on kiinteistökauppa?
Kiinteistökaupalla tarkoitetaan tilannetta, jossa kaupan kohteena on maa-alue ja sillä mahdollisesti sijaitsevat rakennukset. Tyypillisimmin kyseessä on omakotitalon tai vapaa-ajan asunnon kauppa. Kiinteistökauppaa säätelee maakaari (540/1995), joka määrittelee kaupan muotovaatimukset, osapuolten oikeudet ja velvollisuudet sekä vastuuajat.
Myyjän vastuun perusteet
Vastuun tyyppi
Sisältö
Tiedonantovelvollisuus
Myyjän tulee kertoa kaikki olennaiset tiedot
Vastuu annetuista tiedoista
Tietojen tulee olla oikeita ja paikkansapitäviä
Vastuu kiinteistön kunnosta
Kiinteistön tulee vastata sovittua ja ilmoitettua
Oikeudellinen vastuu
Omistusoikeuden ja rasitteiden oikeellisuus
Vastuuaika
Tieto
Kiinteistökauppa
Vastuuaika
5 vuotta hallinnan luovutuksesta
Reklamaatioaika
Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta
Lain perusta
Maakaari (540/1995)
Tiedonantovelvollisuus
Mitä myyjän tulee kertoa?
Myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus, joka kattaa kaikki sellaiset seikat, joilla voidaan olettaa olevan merkitystä ostajan ostopäätökseen.
Tietojen tyyppi
Esimerkkejä
Rakennuksen perustiedot
Ikä, rakennusmateriaalit, pohjapiirros
Tehdyt remontit
Ajankohdat, tekijät, lupien tilanne
Tiedossa olevat viat
Kosteushaitat, rakenteelliset ongelmat
Käyttörajoitukset
Kaavoitus, rasitteet, käyttöoikeudet
Tekniset järjestelmät
Lämmitys, sähkö, vesi, viemäri
Viranomaismääräykset
Korjausmääräykset, tarkastuspöytäkirjat
Naapurustoasiat
Tiedossa olevat häiriöt tai ongelmat
Aktiivinen ja passiivinen tiedonantovelvollisuus
Tyyppi
Merkitys
Aktiivinen velvollisuus
Myyjän tulee kertoa tiedot oma-aloitteisesti
Passiivinen velvollisuus
Myyjän tulee vastata ostajan kysymyksiin
Myyjän tiedonantovelvollisuus on aktiivinen eli myyjän tulee kertoa olennaiset tiedot ilman erillistä pyyntöä. Tämä koskee erityisesti sellaisia seikkoja, joista myyjä tietää tai joista hänen olisi pitänyt tietää.
Mitä myyjän ei tarvitse kertoa?
Seikka
Selitys
Normaalit kulumismerkit
Iän mukainen normaali kuluminen
Naapurien henkilötiedot
Yksityisyyden suoja
Spekulatiiviset riskit
Asiat, joista myyjällä ei ole tietoa
Virhetyypit kiinteistökaupassa
Laatuvirhe
Laatuvirhe on kyseessä, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai mitä myyjä on ilmoittanut.
Laatuvirheen tyyppi
Esimerkki
Rakennusvirhe
Perustukset tehty väärin
Piilevä vika
Kosteusvaurio rakenteissa
Puutteellinen suoritus
Remontti tehty vastoin rakennusmääräyksiä
Ikäpoikkeama
Rakennuksen ilmoitettu ikä eroaa todellisesta
Vallintavirhe
Vallintavirhe liittyy kiinteistön käyttöön ja sen rajoituksiin.
Vallintavirheen tyyppi
Esimerkki
Kaavoitusrajoitus
Rakennusoikeutta vähemmän kuin ilmoitettu
Käyttötarkoitus
Ei saa käyttää vakituiseen asumiseen
Luvattomat rakennelmat
Laajennus ilman rakennuslupaa
Oikeudellinen virhe
Oikeudellinen virhe koskee omistusoikeutta tai kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia.
Oikeudellisen virheen tyyppi
Esimerkki
Omistusoikeusongelma
Myyjä ei omista kiinteistöä kokonaan
Rasite
Ilmoittamaton kulkuoikeus
Kiinnitys
Piilotettu panttioikeus
Piilevä virhe ja myyjän vastuu
Mikä on piilevä virhe?
Piilevä virhe on sellainen laatuvirhe, josta myyjäkään ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää. Tyypillisesti kyseessä on rakenteissa oleva vaurio, joka ei ole ollut havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa.
Piilevän virheen piirteet
Merkitys
Ei näkyvissä
Virhe on rakenteiden sisällä
Myyjä ei tiennyt
Myyjällä ei ollut tietoa ongelmasta
Ei havaittavissa
Tavanomainen tarkastus ei paljastanut
Vastuu piilevästä virheestä
Maakaaren mukaan myyjä voi olla vastuussa myös piilevästä virheestä, mutta vastuu edellyttää tiettyjen edellytysten täyttymistä.
Edellytys
Selitys
Merkittävä poikkeama
Kiinteistö poikkeaa olennaisesti oletetusta
Salainen virhe
Virhe ei ole ollut havaittavissa
Hinnanalennuksen peruste
Virheestä aiheutuu olennainen arvonaleneminen
Kuntotarkastus ja myyjän vastuu
Miten kuntotarkastus vaikuttaa vastuuseen?
Kuntotarkastus on tärkeä työkalu sekä myyjälle että ostajalle. Se dokumentoi kiinteistön kunnon kaupantekohetkellä ja voi vaikuttaa myyjän vastuuseen.
Tilanne
Vaikutus myyjän vastuuseen
Tarkastus tehty
Dokumentoitu tieto molemmin puolin
Riskit mainittu
Ostaja tietoinen, myyjän vastuu tyypillisesti pienenee
Lisätutkimus suositeltu
Jos ei tehty, riski jakautuu
Vauriot havaittu
Myyjä ei voi vedota tietämättömyyteen
Kuntotarkastusraportin merkitys
Raportin sisältö
Myyjän kannalta
Havaitut vauriot
Tulee korjata tai ilmoittaa ostajalle
Riskimerkinnät
Ostaja tietoinen riskeistä
Suositukset
Näyttää, mitä on suositeltu tutkittavaksi
Vastuun rajoittaminen
Voiko myyjä rajoittaa vastuutaan?
Myyjä voi tietyissä rajoissa sopia vastuunsa rajoittamisesta, mutta rajoituksilla on lainsäädännölliset rajansa.
Rajoitusmahdollisuus
Rajoitukset
Vastuunrajoituslauseke
Tulee olla yksilöity ja selkeä
Yleinen vastuunrajoitus
Ei yleensä pätevä
Tiedonantovelvollisuus
Ei voi rajoittaa sopimuksella
Pätemättömät rajoitukset
Rajoitustyyppi
Miksi ei päde
Myydään sellaisena
Liian yleinen, ei riitä
Ostaja hyväksyy kunnon
Ei poista myyjän tiedonantovelvollisuutta
Kuntotarkastus riittää
Ei kata piileviä virheitä
Pätevät rajoitukset
Rajoitustyyppi
Edellytykset
Yksilöity virhe
Tietty riski mainittu ja hinnoiteltu
Kuntotarkastuksen riski
Tarkastuksessa havaittu, ostaja tietoinen
Alaikäinen rakennus
Ikääntymisen vaikutukset huomioitu
Reklamaatio ja sen vaikutukset
Ostajan reklamaatiovelvollisuus
Ostajan tulee reklamoida virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Reklamaation tulee olla selkeä ja yksilöidä havaittu virhe.
Reklamaation vaatimukset
Selitys
Kohtuullinen aika
Tyypillisesti muutama kuukausi havaitsemisesta
Yksilöity virhe
Mitä virhettä reklamaatio koskee
Vaatimus
Mitä ostaja vaatii (hinnanalennus, korjaus)
Viiden vuoden määräaika
Tieto
Sisältö
Absoluuttinen aika
5 vuotta hallinnan luovutuksesta
Poikkeus
Törkeä huolimattomuus tai tahallinen virhe
Vaikutus
Määräajan jälkeen ei voi vaatia korvausta
Seuraamukset virheestä
Ostajan oikeudet
Seuraamus
Milloin
Hinnanalennus
Yleisin seuraamus, virhe vaikuttaa arvoon
Vahingonkorvaus
Jos myyjä on toiminut huolimattomasti
Kaupan purku
Olennainen virhe, harvinaisempi
Hinnanalennuksen laskeminen
Tekijä
Vaikutus
Virheen korjauskustannus
Perusta hinnanalennukselle
Ikävähennys
Vanhan rakenteen korvaaminen uudella
Tasonparannus
Ostajan hyöty parantuneesta rakenteesta
Miten myyjä voi suojautua?
Ennaltaehkäisevät toimenpiteet
Toimenpide
Hyöty
Kuntotarkastus
Dokumentoi kiinteistön kunnon
Asiakirjojen keruu
Rakennusluvat, remonttiasiakirjat
Rehellinen tiedonanto
Kaikki tiedossa olevat seikat esille
Kirjallinen dokumentointi
Kaikki tiedot annettu todisteellisesti
Kauppakirjan merkitys
Kauppakirjan sisältö
Merkitys
Yksilöidyt tiedot
Mitä on kerrottu
Vastuunrajoitukset
Sovitut rajoitukset
Kuntotarkastusviittaus
Raportin tiedot osana kauppaa
Myyjän muistilista
Ennen myyntiä
Toimenpide
Tarkoitus
Kerää asiakirjat
Rakennusluvat, piirustukset, huoltokirja
Tee tai teeta kuntotarkastus
Dokumentoi kunto objektiivisesti
Listaa tiedossa olevat seikat
Remontit, viat, riskit
Selvitä viranomaistiedot
Kaavoitus, rasitteet, luvat
Kaupan yhteydessä
Toimenpide
Tarkoitus
Anna kaikki tiedot
Tiedonantovelvollisuuden täyttäminen
Dokumentoi tiedonanto
Todisteellisesti, kirjallisesti
Tarkista kauppakirja
Oikeat tiedot, asianmukaiset lausekkeet
Kaupan jälkeen
Toimenpide
Tarkoitus
Säilytä asiakirjat
5 vuotta kaupan jälkeen
Vastaa reklamaatioihin
Asiallisesti ja kohtuullisessa ajassa
Riitojen ratkaiseminen
Ensisijaiset keinot
Keino
Milloin
Neuvottelu
Aina ensimmäisenä
Sovittelu
Jos neuvottelu ei tuota tulosta
Kuluttajariitalautakunta
Yksityishenkilöiden väliset riidat
Oikeudelliset keinot
Keino
Milloin
Käräjäoikeus
Jos sovinto ei onnistu
Hovioikeus
Valitus käräjäoikeuden päätöksestä
Yhteenveto
Talokaupassa myyjän vastuusta:
Vastuuaika on 5 vuotta hallinnan luovutuksesta
Tiedonantovelvollisuus on laaja ja aktiivinen
Piilevästäkin virheestä voi joutua vastuuseen
Kuntotarkastus dokumentoi kiinteistön kunnon ja selkeyttää vastuita
Vastuuta voi rajoittaa vain yksilöidysti ja selkeästi
Dokumentointi on paras suoja myyjälle
Myyjän kannattaa panostaa huolelliseen valmisteluun ja avoimeen tiedonantoon – se suojaa sekä myyjää että luo luottamusta ostajan kanssa.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan myyjän vastuu kestää kiinteistökaupassa?
Myyjän vastuu kestää viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen ostaja ei voi enää vaatia korvausta virheistä, ellei kyseessä ole törkeä huolimattomuus tai tahallinen virhe.
Mitä tarkoittaa piilevä virhe kiinteistökaupassa?
Piilevä virhe on sellainen laatuvirhe, josta myyjäkään ei tiennyt eikä voinut tietää. Tyypillisesti kyseessä on rakenteissa oleva vaurio, kuten kosteusvaurio, jota ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Voiko myyjä rajoittaa vastuutaan kauppakirjassa?
Myyjä voi rajoittaa vastuutaan vain yksilöidysti ja selkeästi. Yleiset lausekkeet kuten "myydään sellaisena" eivät ole päteviä. Tiedonantovelvollisuutta ei voi rajoittaa sopimuksella.
Miten kuntotarkastus vaikuttaa myyjän vastuuseen?
Kuntotarkastus dokumentoi kiinteistön kunnon kaupantekohetkellä. Jos tarkastuksessa mainitaan riski ja ostaja on siitä tietoinen, myyjän vastuu tyypillisesti pienenee kyseisen asian osalta.
Mitä myyjän täytyy kertoa ostajalle?
Myyjän on kerrottava oma-aloitteisesti kaikki olennaiset tiedot: rakennuksen ikä, tehdyt remontit, tiedossa olevat viat, käyttörajoitukset, tekniset järjestelmät ja viranomaismääräykset. Tietojen tulee olla oikeita ja paikkansapitäviä.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Maakaari (540/1995)
Ympäristöministeriö: Kiinteistökaupan opas
Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 15.6.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Huolettaako kohteen kunto?
AsuntoPulssi tunnistaa rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja analysoi kohteen asiakirjat.
