Asunto-osakkeen myynnissä myyjän vastuu on erilainen kuin kiinteistökaupassa. Tässä oppaassa käymme läpi asuntokauppalain säännökset ja myyjän velvollisuudet.
Julkaistu 15. kesäkuuta 2026
Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuu poikkeaa kiinteistökaupasta. Kauppaa säätelee asuntokauppalaki, ja vastuuaika on kaksi vuotta. Myyjän vastuu kattaa sekä osakehuoneiston kunnon että tiedonantovelvollisuuden täyttämisen. Taloyhtiön rooli tuo kauppaan oman ulottuvuutensa, sillä moni asia on yhtiön vastuulla.
Tässä artikkelissa käymme läpi asunto-osakkeen myyjän vastuun perusteet, velvollisuudet ja miten vastuutilanteilta voi suojautua.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Asunto-osakekaupan erityispiirteet
Mitä asunto-osake tarkoittaa?
Asunto-osakekaupassa ostetaan taloyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Ostaja ei siis osta rakennusta tai maata, vaan oikeuden asunnon hallintaan.
Kaupan kohde
Sisältö
Osakkeet
Taloyhtiön osakkeet tietty määrä
Hallintaoikeus
Oikeus hallita tiettyä huoneistoa
Ei suoraa omistusta
Rakennus ja maa ovat taloyhtiön omistuksessa
Ero kiinteistökauppaan
Seikka
Asunto-osake
Kiinteistö
Kaupan kohde
Osakkeet
Maa ja rakennukset
Säädös
Asuntokauppalaki
Maakaari
Vastuuaika
2 vuotta
5 vuotta
Taloyhtiön rooli
Keskeinen
Ei taloyhtiötä
Rakenteiden vastuu
Pääosin taloyhtiöllä
Omistajalla
Myyjän vastuun perusteet
Asuntokauppalaki
Asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalaki (843/1994). Laki määrittelee myyjän velvollisuudet, vastuuajan ja seuraamukset virhetilanteissa.
Lain säännös
Sisältö
Tiedonantovelvollisuus
Myyjän tulee antaa olennaiset tiedot
Vastuuaika
2 vuotta hallinnan luovutuksesta
Virhetyypit
Laatuvirhe, taloudellinen virhe, oikeudellinen virhe
Seuraamukset
Hinnanalennus, vahingonkorvaus, kaupan purku
Vastuuaika käytännössä
Tieto
Sisältö
Normaali vastuuaika
2 vuotta hallinnan luovutuksesta
Poikkeus
Törkeä huolimattomuus tai tahallinen virhe
Reklamaatioaika
Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta
Reklamaation sisältö
Virheen yksilöinti ja vaatimusten esittäminen
Tiedonantovelvollisuus
Mitä myyjän tulee kertoa?
Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja ja koskee sekä huoneistoa että taloyhtiötä.
Laatuvirhe koskee huoneiston fyysistä kuntoa ja ominaisuuksia.
Laatuvirheen tyyppi
Esimerkki
Kosteusvaurio
Kylpyhuoneen vesivaurio
Pintavirhe
Parketin vauriot, halkeamat
Rakenteellinen vika
Lattian painuminen
Ilmoitetun vastainen
Pinta-ala pienempi kuin ilmoitettu
Taloudellinen virhe
Taloudellinen virhe liittyy taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen.
Taloudellisen virheen tyyppi
Esimerkki
Lainaosuus väärin
Yhtiölainaosuus suurempi kuin ilmoitettu
Vastike väärin
Vastike nousemassa olennaisesti
Tuleva remontti
Merkittävä remontti päätetty, ei kerrottu
Yhtiön talous
Yhtiön taloudellinen tilanne selvästi huonompi
Oikeudellinen virhe
Oikeudellinen virhe koskee osakkeiden omistusta ja niihin liittyviä oikeuksia.
Oikeudellisen virheen tyyppi
Esimerkki
Omistusoikeusongelma
Osakkeet eivät kuulu myyjälle
Panttaus
Osakkeet pantattu ilman ilmoitusta
Rajoitukset
Lunastusoikeus, josta ei kerrottu
Taloyhtiön ja myyjän vastuu
Kuka vastaa mistäkin?
Asunto-osakekaupassa vastuunjako myyjän ja taloyhtiön välillä on keskeinen kysymys.
Vastuualue
Pääasiallinen vastuutaho
Huoneiston sisäpinnat
Osakkeenomistaja (myyjä)
Huoneiston kalusteet
Osakkeenomistaja (myyjä)
Kylpyhuoneen vedeneristys
Tyypillisesti osakkeenomistaja
Kantavat rakenteet
Taloyhtiö
Putket ja viemärit
Tyypillisesti taloyhtiö
Julkisivu ja katto
Taloyhtiö
Yhteiset tilat
Taloyhtiö
Yhtiöjärjestyksen merkitys
Seikka
Merkitys
Kunnossapitovastuunjako
Määrittelee, kuka vastaa mistäkin
Poikkeukset
Yhtiöjärjestyksessä voi olla erityismääräyksiä
Tulkintatilanteet
Epäselvissä tilanteissa taloyhtiölaki ratkaisee
Asiakirjat ja niiden merkitys
Tärkeimmät asiakirjat
Myyjän tulee toimittaa ostajalle keskeiset asiakirjat osana tiedonantovelvollisuutta.
Asiakirja
Sisältö
Isännöitsijäntodistus
Yhtiön ja huoneiston perustiedot
Yhtiöjärjestys
Yhtiön säännöt ja vastuunjako
Tilinpäätös
Yhtiön taloudellinen tilanne
Talousarvio
Seuraavan vuoden kulut ja vastikkeet
PTS (kuntoarvio)
Tulevien korjausten suunnitelma
Yhtiökokouspöytäkirjat
Tehdyt päätökset
Isännöitsijäntodistuksen sisältö
Tieto
Merkitys ostajalle
Vastikkeet
Kuukausittaiset maksut
Yhtiölainat
Huoneiston lainaosuus
Tehdyt remontit
Yhtiön korjaushistoria
Tulevat remontit
Suunnitellut korjaukset
Osakkeenomistajan velvoitteet
Maksamattomat vastikkeet
Piilevä virhe asunto-osakekaupassa
Mikä on piilevä virhe?
Piilevä virhe tarkoittaa vikaa, josta myyjäkään ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää.
Piilevän virheen piirteet
Selitys
Ei näkyvissä
Virhe rakenteiden sisällä tai pinnan alla
Myyjä ei tiennyt
Myyjällä ei ollut tietoa ongelmasta
Normaali tarkastus ei paljasta
Ei havaittu tavanomaisessa tarkastuksessa
Myyjän vastuu piilevästä virheestä
Tilanne
Myyjän vastuu
Merkittävä virhe
Vastuu voi syntyä, vaikka myyjä ei tiennyt
Virhe myyjän vastuualueella
Myyjä vastaa huoneiston sisäosista
Virhe taloyhtiön vastuulla
Myyjä ei tyypillisesti vastaa
Kuntotarkastus ja vastuu
Kuntotarkastuksen merkitys
Vaikka asunto-osakekaupoissa kuntotarkastus on harvinaisempi kuin kiinteistökaupoissa, se voi olla hyödyllinen erityisesti rivitaloissa.
Tilanne
Hyöty myyjälle
Rivitalohuoneisto
Dokumentoi kunnon, selkeyttää vastuita
Epäilyt kosteudesta
Näyttää, mitä tiedettiin kaupantekohetkellä
Vanha huoneisto
Rakenteiden ikä ja kunto dokumentoituna
Kuntotarkastuksen vaikutus vastuuseen
Tilanne
Vaikutus
Riski havaittu ja kerrottu
Ostaja tietoinen, myyjän vastuu tyypillisesti pienenee
Lisätutkimus suositeltu
Jos ei tehty, riski jakautuu
Vaurio löydetty
Myyjä ei voi vedota tietämättömyyteen
Vastuun rajoittaminen
Voiko vastuuta rajoittaa?
Myyjä voi tietyissä rajoissa sopia vastuunsa rajoittamisesta, mutta kuluttajansuoja asettaa rajat.
Rajoitusmahdollisuus
Edellytykset
Yksilöity virhe
Tietty seikka mainittu ja huomioitu hinnassa
Iän vaikutus
Vanhan kohteen normaalit kulumismerkit
Kuntotarkastuksen havainto
Ostaja tietoinen dokumentoidusta riskistä
Pätemättömät rajoitukset
Rajoitustyyppi
Miksi ei päde
Myydään sellaisena
Liian yleinen, ei riittävä
Yleinen vastuuvapaus
Ei saa poistaa kuluttajan oikeuksia
Tiedonantovelvollisuus
Ei voi rajoittaa sopimuksella
Reklamaatio ja seuraamukset
Ostajan reklamaatiovelvollisuus
Vaatimus
Sisältö
Kohtuullinen aika
Tyypillisesti muutama kuukausi havaitsemisesta
Yksilöinti
Mitä virhettä reklamaatio koskee
Vaatimus
Mitä ostaja vaatii
Kahden vuoden raja
Absoluuttinen takaraja normaalille vastuulle
Virheen seuraamukset
Seuraamus
Milloin
Hinnanalennus
Yleisin, virheen vaikutus arvoon
Vahingonkorvaus
Jos myyjä toiminut huolimattomasti
Kaupan purku
Olennainen virhe, harvinaisempi
Hinnanalennuksen määrittäminen
Tekijä
Vaikutus
Korjauskustannus
Virheen korjaamisen hinta
Ikävähennys
Vanhan rakenteen korvaaminen uudella
Tasonparannus
Ostajan hyöty parantuneesta rakenteesta
Miten myyjä voi suojautua?
Ennaltaehkäisevät toimet
Toimenpide
Hyöty
Asiakirjojen keruu
Kaikki tiedot valmiina
Rehellinen tiedonanto
Kaikki tiedossa olevat seikat esille
Isännöitsijäntodistus
Ajantasainen tilanne dokumentoituna
Kirjallinen dokumentointi
Kaikki tiedot annettu todisteellisesti
Mitä kannattaa dokumentoida?
Dokumentoitava
Miten
Annetut tiedot
Kirjallisesti, sähköpostilla
Asiakirjojen luovutus
Kuittaus tai sähköpostiketju
Käydyt keskustelut
Muistiinpanot tai viestit
Kauppakirjan liitteet
Kaikki asiakirjat mainittuna
Myyjän muistilista
Ennen myyntiä
Toimenpide
Tarkoitus
Hanki isännöitsijäntodistus
Ajantasaiset tiedot yhtiöstä
Kerää asiakirjat
Yhtiöjärjestys, tilinpäätös, PTS
Listaa tehdyt remontit
Omat muutostyöt ja remontit
Selvitä tiedossa olevat ongelmat
Mitä pitää kertoa ostajalle
Kaupan yhteydessä
Toimenpide
Tarkoitus
Anna kaikki tiedot
Tiedonantovelvollisuuden täyttäminen
Luovuta asiakirjat
Dokumentoidusti
Tarkista kauppakirja
Oikeat tiedot, asianmukaiset lausekkeet
Kaupan jälkeen
Toimenpide
Tarkoitus
Säilytä asiakirjat
2 vuotta kaupan jälkeen
Vastaa reklamaatioihin
Asiallisesti ja kohtuullisessa ajassa
Riitojen ratkaiseminen
Ensisijaiset keinot
Keino
Milloin
Neuvottelu
Aina ensimmäisenä
Sovittelu
Jos neuvottelu ei tuota tulosta
Kuluttajariitalautakunta
Yksityishenkilöiden väliset riidat
Kuluttajariitalautakunta
Tieto
Sisältö
Käsittelee
Yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja
Maksuton
Ei käsittelymaksuja
Suositus
Antaa suosituksen, ei sitovaa päätöstä
Noudatetaan yleensä
Suosituksia noudatetaan tyypillisesti
Yhteenveto
Asunto-osakkeen myyjän vastuusta:
Vastuuaika on 2 vuotta hallinnan luovutuksesta
Tiedonantovelvollisuus kattaa huoneiston ja taloyhtiön
Taloyhtiö vastaa rakenteista, myyjä huoneiston sisäosista
Asiakirjat on tärkeä kerätä ja luovuttaa dokumentoidusti
Vastuuta voi rajoittaa vain yksilöidysti
Dokumentointi on paras suoja myyjälle
Asunto-osakekaupassa myyjän vastuu on rajatumpi kuin kiinteistökaupassa, mutta tiedonantovelvollisuus on yhtä tärkeä.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka pitkä on myyjän vastuuaika asunto-osakekaupassa?
Myyjän vastuuaika on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämä on lyhyempi kuin kiinteistökaupan viiden vuoden vastuuaika. Poikkeuksena on törkeä huolimattomuus tai tahallinen virhe, jolloin vastuu voi jatkua pidempään.
Mitä tietoja myyjän on kerrottava ostajalle?
Myyjän tiedonantovelvollisuus kattaa huoneiston kunnon (viat, kosteushaitat), tehdyt remontit ja materiaalivalinnat, taloyhtiön taloudellisen tilanteen (vastikkeet, lainat), tulevat remontit sekä yhtiökokouksen päätökset. Kaikki olennaiset, kauppaan vaikuttavat tiedot tulee antaa.
Vastaako myyjä taloyhtiön rakenteista?
Ei pääsääntöisesti. Taloyhtiö vastaa kantavista rakenteista, putkista ja viemäreistä, julkisivusta, katosta ja yhteisistä tiloista. Myyjä vastaa huoneiston sisäpinnoista, kalusteista ja tyypillisesti kylpyhuoneen vedeneristyksestä. Vastuunjako määritellään yhtiöjärjestyksessä.
Mikä on piilevä virhe ja kuka siitä vastaa?
Piilevä virhe on vika, josta myyjäkään ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää. Virhe on rakenteiden sisällä eikä paljastu normaalissa tarkastuksessa. Myyjä voi silti joutua vastuuseen merkittävästä piilevästä virheestä huoneiston sisäosissa, mutta taloyhtiön vastuualueen virheistä myyjä ei tyypillisesti vastaa.
Miten myyjä voi suojautua vastuuvaatimuksilta?
Paras suoja on dokumentoitu tiedonanto. Kerää kaikki asiakirjat (isännöitsijäntodistus, PTS, tilinpäätös), kerro rehellisesti kaikki tiedossa olevat ongelmat ja anna tiedot kirjallisesti sähköpostilla. Säilytä dokumentit vähintään kaksi vuotta kaupan jälkeen.
Lähteet
Asuntokauppalaki (843/1994)
Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa
Finlex: Asuntokauppalaki
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 15.6.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Huolettaako kohteen kunto?
AsuntoPulssi tunnistaa rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja analysoi kohteen asiakirjat.
