Piilevä eli salainen virhe on asuntokaupan virheiden vaikein kategoria. Käymme läpi mitä salainen virhe tarkoittaa ja miten vastuu jakautuu.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Piilevä eli salainen virhe on asuntokaupan haastavin virhetyyppi. Kyseessä on vika, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä ja jota ei voinut havaita normaalissa tarkastuksessa. Salaisen virheen vastuukysymykset ovat usein vaikeita ja riitaisia, koska myyjäkään ei ole toiminut moitittavasti.
Tässä artikkelissa käymme läpi salaisen virheen määritelmän, vastuunjaon ja käytännön toimenpiteet.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Mitä piilevä virhe tarkoittaa?
Määritelmä
Piirre
Sisältö
Piilevä
Ei näy normaalissa tarkastuksessa
Ei tiedossa
Myyjäkään ei tiennyt
Olemassa kaupanteossa
Oli jo olemassa
Olennainen
Merkittävä poikkeama
Ero muihin virheisiin
Virhetyyppi
Myyjä tiesi?
Näkyi tarkastuksessa?
Salainen virhe
Ei
Ei
Salattu virhe
Kyllä
Mahdollisesti
Näkyvä virhe
Mahdollisesti
Kyllä
Miksi vaikea?
Haaste
Kuvaus
Ei syyllistä
Myyjä ei tiennyt
Näyttökysymys
Oliko piilevä vai näkyvä
Vastuunjako
Kuka kantaa riskin
Arviointikysymys
Olennaisuus
Tyypillisiä salaisia virheitä
Kosteus- ja homeongelmat
Tilanne
Kuvaus
Rakenteen sisäinen kosteus
Seinän tai lattian sisällä
Alapohjan kosteus
Ei näy pintaan
Kondenssiongelma
Rakenteen sisällä
Homekasvu
Piilossa rakenteissa
Rakenteelliset ongelmat
Tilanne
Kuvaus
Perustusten vauriot
Piilossa maan alla
Kantavien rakenteiden viat
Seinien sisällä
Kattovuoto
Vaikutukset piilossa
Painumat
Ei vielä näy
Tekniset ongelmat
Tilanne
Kuvaus
Viemärivauriot
Maan alla
Sähköjohtojen viat
Seinien sisällä
LVI-ongelmat
Rakenteiden sisällä
Haitalliset aineet
Tilanne
Kuvaus
Asbesti
Vanhoissa rakenteissa
Radon
Maaperästä nouseva
PAH-yhdisteet
Vanhat eristeet
Kreosootti
Vanhat hirsirakenteet
Salaisen virheen edellytykset
Olennainen poikkeama
Arviointi
Kriteerit
Asunto-osake
Poikkeaa merkittävästi kohtuullisesta odotuksesta
Kiinteistö
Poikkeaa olennaisesti sovitusta
Olennaisuuden mittaaminen
Tekijä
Huomioitavaa
Korjauskustannus
Tyypillisesti yli 4–5 % kauppahinnasta
Terveysriski
Asuinkelvottomuus
Käyttövaikutus
Estää normaalia käyttöä
Kohteen ikä
Vanhassa talossa korkeampi kynnys
Ei havaittu normaalitarkastuksessa
Normaali tarkastus
Ei sisällä
Silmämääräinen katselu
Rakenteiden avaaminen
Pintamateriaalien tarkastus
Purkutyöt
Kalusteiden toiminta
Tekniset mittaukset
Yleisilme
Asiantuntijaselvitykset
Vastuu salaisesta virheestä
Asunto-osakekauppa
Vastuu
Sisältö
Myyjän vastuu
2 vuotta kaupasta
Edellytys
Olennainen poikkeama
Seuraamus
Hinnanalennus
Ostajan osuus
Vähäinen osa kuluista usein
Kiinteistökauppa
Vastuu
Sisältö
Myyjän vastuu
5 vuotta kaupasta
Edellytys
Merkittävä poikkeama
Seuraamus
Hinnanalennus
Korkeampi kynnys
Kuin asunto-osakkeessa
Vastuunjako käytännössä
Tilanne
Tyypillinen jako
Selvä salainen virhe
Myyjä korvaa pääosan
Rajanvetotapaus
Neuvottelukysymys
Tasonparannus
Ostaja kantaa
Kohteen ikä
Vaikuttaa jakoon
Ikähyvitys ja tasonparannus
Mitä ikähyvitys tarkoittaa?
Periaate
Sisältö
Käyttöikä
Rakenteilla on normaali elinikä
Kuluminen
Vanha rakenne ei ole uuden veroinen
Hyvitys
Ostaja saa uuden, maksaa osan
Tasonparannuksen arviointi
Rakenne
Normaali käyttöikä
Vesikatto
25–50 vuotta
Putket
40–60 vuotta
Kosteuseristys
20–30 vuotta
Julkisivu
30–50 vuotta
Esimerkkilaskelma
Tekijä
Arvo
Korjauskustannus
30 000 €
Käyttöikä
40 vuotta
Ikä kaupanteossa
30 vuotta
Jäljellä oleva
10 vuotta (25 %)
Myyjän osuus
~7 500 €
Ostajan osuus
~22 500 € (tasonparannus)
Reklamaatio salaisesta virheestä
Reklamaatioaika
Kauppatyyppi
Kohtuullinen aika
Takaraja
Asunto-osake
3–4 kk havaitsemisesta
2 vuotta
Kiinteistö
4–6 kk havaitsemisesta
5 vuotta
Reklamaation sisältö
Kohta
Sisältö
Virheen kuvaus
Mitä havaittu
Havaitsemisaika
Milloin huomattiin
Miksi piilevä
Ei voinut havaita
Vaatimus
Hinnanalennus, määrä
Perusteet
Miksi virhe, miksi määrä
Dokumentointi
Dokumentti
Tarkoitus
Kuntotarkastusraportti
Virheen olemassaolo
Korjaustarjous
Kustannusnäyttö
Valokuvat
Dokumentointi
Asiantuntijalausunto
Virheen laatu ja syy
Näyttökysymykset
Kuka todistaa mitä?
Osapuoli
Todistettava
Ostaja
Virhe on olemassa
Ostaja
Virhe oli piilevä
Ostaja
Virhe oli olemassa kaupanteossa
Ostaja
Virhe on olennainen
Miten näyttö kerätään?
Keino
Sisältö
Kuntotarkastus
Nykytilanteen selvitys
Tekninen tutkimus
Vaurion laatu ja laajuus
Rakennusasiantuntija
Syyn selvitys
Aikalaskelma
Milloin vika syntynyt
Riitakysymyksiä
Kysymys
Merkitys
Oliko piilevä?
Vai olisiko pitänyt huomata
Milloin syntynyt?
Ennen vai jälkeen kaupan
Onko olennainen?
Kynnysarvio
Paljonko korvaus?
Ikähyvitys, tasonparannus
Salainen virhe ja kuntotarkastus
Kuntotarkastuksen rooli
Tilanne
Merkitys
Tehty ennen kauppaa
Dokumentoi tilanteen
Ei havaittu vikaa
Tukee piilevyyttä
Havaittiin riski
Selonottovelvollisuus ostajalla
Riskirakenteet
Havainto
Merkitys
Tarkastaja mainitsee riskin
Ostajan selvitettävä lisää
Suosittelee jatkotutkimusta
Ei voi vedota salaiseen
Ei mainita mitään
Tukee piilevyyttä
Tarkastuksen rajallisuus
Rajoitus
Vaikutus
Ei avata rakenteita
Piilevät jäävät piiloon
Ei teknisiä mittauksia
Kosteusarvio silmämääräinen
Ei kattava
Kaikkea ei tarkasteta
Riidanratkaisu
Neuvotteluvaihe
Vaihe
Toimenpide
1. Reklamaatio
Kirjallinen ilmoitus
2. Selvitys
Virheen dokumentointi
3. Vaatimus
Konkreettinen määrä
4. Neuvottelu
Sovintoyritys
Jos ei sovintoa
Vaihtoehto
Kuvaus
Kuluttajariitalautakunta
Asunto-osakekaupat
Sovittelu
Vapaaehtoinen
Käräjäoikeus
Viimesijainen
Oikeudenkäynnin riskit
Riski
Huomioitavaa
Kustannukset
Kymmeniä tuhansia euroja
Lopputulos
Epävarma
Kesto
Vuosia
Oikeusturvavakuutus
Voi kattaa osan
Miten välttää?
Ennen kauppaa
Toimenpide
Hyöty
Kattava kuntotarkastus
Riskit esiin
Lisätutkimukset
Jos riskejä
Kohteen historia
Tiedot aiemmista ongelmista
Asiakirjatarkastus
Remontti- ja huoltohistoria
Kauppakirjassa
Toimenpide
Hyöty
Kuntolauseke
Viittaus tarkastukseen
Tietojen dokumentointi
Mitä kerrottu
Vastuulausekkeet
Harkiten
Vakuutukset
Vakuutus
Suojaa
Kotivakuutus
Äkilliset vahingot
Oikeusturvavakuutus
Riitakulut
Kaupan vastuuvakuutus
Erityisvakuutus (harvinainen)
Yhteenveto
Piilevästä virheestä asuntokaupassa:
Salainen virhe on piilevä, eikä kumpikaan osapuoli tiennyt
Kuntotarkastus auttaa, mutta ei poista kaikkia riskejä
Salainen virhe on riski, joka kuuluu osittain asuntokauppaan.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä ero on piilevällä ja salatulla virheellä?
Piilevässä eli salaisessa virheessä kumpikaan osapuoli ei tiennyt virheestä kaupantekohetkellä. Salatussa virheessä myyjä tiesi virheestä mutta ei kertonut siitä ostajalle. Salattu virhe on myyjän tahallinen tiedonantovelvollisuuden rikkominen, kun taas piilevässä virheessä myyjä ei ole toiminut moitittavasti.
Kuinka kauan myyjä vastaa piilevästä virheestä?
Asunto-osakekaupassa myyjän vastuu kestää 2 vuotta kaupanteosta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta. Reklamaatio on kuitenkin tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, tyypillisesti 3-6 kuukauden kuluessa.
Miten ikähyvitys vaikuttaa korvaukseen?
Ikähyvitys tarkoittaa, että ostaja maksaa osan korjauskustannuksista, koska uusi rakenne on arvoltaan vanhaa parempi. Jos esimerkiksi 40 vuoden käyttöiän rakenteesta on käytetty 30 vuotta ja korjaus maksaa 30 000 euroa, myyjä korvaa noin 25 prosenttia eli 7 500 euroa.
Estääkö kuntotarkastus piilevän virheen vastuun?
Kuntotarkastus ei estä täysin, mutta vaikuttaa vastuunjakoon. Jos tarkastaja mainitsi riskin tai suositteli jatkotutkimuksia, ostaja ei voi enää vedota virheeseen salaisena. Jos mitään epäilyttävää ei havaittu, tarkastus tukee virheen piilevyyttä.
Miten riita piilevästä virheestä ratkaistaan?
Ensisijaisesti kannattaa yrittää neuvotteluratkaisua kirjallisen reklamaation ja dokumentoinnin pohjalta. Jos sovintoa ei synny, asunto-osakekaupassa voi kääntyä kuluttajariitalautakunnan puoleen. Viimesijaisena vaihtoehtona on käräjäoikeus, mutta oikeudenkäynti on kallis ja lopputulos epävarma.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Asuntokauppalaki
Maakaari
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntö
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Huolettaako kohteen kunto?
AsuntoPulssi tunnistaa rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja analysoi kohteen asiakirjat.
