Kiinteistöriidat ovat yksi kalleimmista ja pitkäkestoisimmista riidoista. Opas asuntokaupan riitoihin, niiden ehkäisyyn ja ratkaisukeinoihin.
Julkaistu 15. kesäkuuta 2026
Kiinteistöriidat ovat yksi kalleimmista ja raskaimmista riidoista, joihin yksityishenkilö voi joutua. Ne voivat kestää vuosia, kuluttaa kymmeniä tuhansia euroja ja aiheuttaa merkittävää henkistä kuormitusta. Siksi riitojen ennaltaehkäisy on aina parempi vaihtoehto kuin niiden ratkaisu jälkikäteen.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten kiinteistöriidat syntyvät, miten niitä voi ennaltaehkäistä ja miten ne tyypillisesti ratkaistaan.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Mikä on kiinteistöriita?
Määritelmä
Kiinteistöriidalla tarkoitetaan erimielisyyttä, joka syntyy kiinteistökaupan tai asunto-osakekaupan yhteydessä tai sen jälkeen. Riita voi koskea rakennuksen kuntoa, annettuja tietoja tai kaupan muita ehtoja.
Riidan tyyppi
Esimerkki
Laatuvirhe
Kosteusvaurio, rakennevirhe
Tietovirhe
Myyjä ei kertonut tiedossa olevasta viasta
Vallintavirhe
Käyttörajoitus, josta ei kerrottu
Oikeudellinen virhe
Omistusoikeusongelma, ilmoittamaton rasite
Ero kiinteistö- ja asunto-osakekaupan välillä
Seikka
Kiinteistökauppa
Asunto-osakekauppa
Säädös
Maakaari
Asuntokauppalaki
Vastuuaika
5 vuotta
2 vuotta
Riitojen käsittely
Käräjäoikeus
Käräjäoikeus tai kuluttajariitalautakunta
Miten riidat syntyvät?
Tyypillisiä syitä
Syy
Kuvaus
Piilevä vaurio
Vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt
Puutteellinen tiedonanto
Myyjä ei kertonut kaikkea
Erilaiset odotukset
Ostaja odotti parempaa kuntoa
Epäselvä dokumentaatio
Kuntotarkastusraportin tulkintaerimielisyydet
Riitainen vastuunjako
Kuka vastaa mistäkin
Yleisimmät riitojen kohteet
Kohde
Osuus riidoista (suuntaa-antava)
Kosteusvauriot
Noin 40-50 %
Rakennevauriot
Noin 15-25 %
Tekniset järjestelmät
Noin 10-15 %
Tiedonantovirheet
Noin 10-20 %
Muut
Noin 5-10 %
Riskirakenteet ja riidat
Tietyt rakenteet ovat yliedustettuina riidoissa.
Riskirakennetyyppi
Miksi riitoja syntyy
Valesokkeli
Piilevät kosteusvauriot yleisiä
Tasakatto
Vuotoriski
Rossipohja
Ryömintätilan kosteusongelmat
1970-80-luvun rakenteet
Riskirakenteet yleisiä
Ennaltaehkäisy
Ennen kauppaa
Suurin osa riidoista voitaisiin välttää huolellisella valmistelulla.
Toimenpide
Hyöty
Kuntotarkastus
Dokumentoi rakennuksen kunto
Asiakirjojen tarkistus
Rakennusluvat, remonttihistoria
Tiedonanto
Myyjä kertoo kaikki olennaiset seikat
Selkeä kauppakirja
Sovitut asiat kirjallisesti
Lisätutkimukset
Epäselvissä tilanteissa
Myyjän toimenpiteet
Toimenpide
Merkitys
Kerro kaikki
Tiedonantovelvollisuuden täyttäminen
Dokumentoi
Annetut tiedot todisteellisesti
Kuntotarkastus
Objektiivinen tieto kunnosta
Säilytä asiakirjat
Vastuuajan ajan (5 tai 2 vuotta)
Ostajan toimenpiteet
Toimenpide
Merkitys
Tutustu kohteeseen
Useampi käynti, eri vuorokaudenaikoja
Tilaa kuntotarkastus
Oma tarkastus, jos myyjän raportti puuttuu
Kysy lisätietoja
Älä oleta, vaan varmista
Lue asiakirjat
Kaikki saatavilla olevat dokumentit
Konsultoi asiantuntijaa
Epäselvissä tilanteissa
Reklamaatio
Mitä reklamaatio tarkoittaa?
Reklamaatio on ilmoitus virheestä myyjälle. Se on välttämätön edellytys oikeuksien säilyttämiselle.
Reklamaation sisältö
Merkitys
Virheen kuvaus
Mitä virhettä reklamaatio koskee
Virheen peruste
Miksi kyseessä on virhe
Vaatimus
Mitä ostaja vaatii (hinnanalennus, korjaus)
Dokumentaatio
Liitteet, kuvat, raportit
Reklamaation määräajat
Kauppatyyppi
Reklamaatioaika
Kiinteistökauppa
5 vuotta + kohtuullinen aika havaitsemisesta
Asunto-osakekauppa
2 vuotta + kohtuullinen aika havaitsemisesta
Kohtuullinen aika
Tilanne
Tyypillinen kohtuullinen aika
Selvä virhe
Muutama viikko
Epäselvä virhe
Muutama kuukausi selvittelyn jälkeen
Piilevä virhe
Kohtuullinen aika siitä, kun virhe havaittiin
Reklamaation muoto
Suositus
Miksi
Kirjallinen
Todistettavuus
Sähköposti tai kirje
Jää jälki
Vastaanotto varmistettu
Kuittaus tai kirjattu kirje
Riidan ratkaisukeinot
Ensisijaiset keinot
Keino
Kuvaus
Neuvottelu
Osapuolet sopivat keskenään
Sovittelu
Ulkopuolinen sovittelija auttaa
Neuvottelun edut
Etu
Merkitys
Nopea
Voidaan ratkaista lyhyessä ajassa
Edullinen
Ei oikeudenkäyntikuluja
Joustavuus
Osapuolet päättävät itse
Suhteiden säilyminen
Vähemmän riitaisaa
Sovittelu
Tieto
Sisältö
Sovittelija
Puolueeton kolmas osapuoli
Vapaaehtoinen
Molemmat osapuolet suostuvat
Ei sitova
Ellei sovintoon päädytä
Kustannukset
Jaetaan tyypillisesti
Kuluttajariitalautakunta
Asunto-osakekaupan riidat
Yksityishenkilöiden välisiä asunto-osakekaupan riitoja voidaan käsitellä kuluttajariitalautakunnassa.
Tieto
Sisältö
Käsittelee
Yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja
Maksuton
Ei käsittelymaksuja
Suositus
Antaa suosituksen, ei sitovaa päätöstä
Noudatetaan yleensä
Suosituksia noudatetaan tyypillisesti
Käsittelyaika
Tyypillisesti 6-12 kuukautta
Rajoitukset
Rajoitus
Selitys
Ei kiinteistökauppoja
Vain asunto-osakekaupat
Summarajat
Tyypillisesti alle 100 000 euroa
Ei sitova
Suositus, ei pakottava
Oikeudenkäynti
Milloin oikeuteen?
Oikeudenkäynti on viimeinen keino, kun muut vaihtoehdot on käyty läpi.
Tilanne
Oikeudenkäynti voi olla tarpeen
Neuvottelu epäonnistui
Sovintoa ei syntynyt
Suuri intressi
Merkittävä taloudellinen etu
Periaatekysymys
Oikeudellinen selkeys tarpeen
Vastapuoli ei reagoi
Reklamaatioon ei vastata
Oikeudenkäynnin kulku
Vaihe
Kuvaus
Haastehakemus
Kantaja jättää hakemuksen käräjäoikeuteen
Vastaus
Vastaaja vastaa kanteeseen
Valmistelu
Asian valmistelu, todisteiden keruu
Pääkäsittely
Suullinen käsittely oikeudessa
Tuomio
Käräjäoikeuden ratkaisu
Valitus
Mahdollisuus valittaa hovioikeuteen
Kustannukset
Kustannus
Tyypillinen suuruusluokka
Oikeudenkäyntimaksut
500-2000 euroa
Omat asianajokustannukset
5 000-30 000 euroa
Asiantuntijalausunnot
1 000-10 000 euroa
Vastapuolen kulut (jos häviää)
5 000-30 000 euroa
Yhteensä
10 000-70 000+ euroa
Riskit
Riski
Seuraus
Häviö
Omat ja vastapuolen kulut
Kesto
Tyypillisesti 1-3 vuotta
Henkinen kuormitus
Pitkäaikainen stressi
Epävarmuus
Lopputulosta ei voi tietää etukäteen
Oikeusturvavakuutus
Mikä on oikeusturvavakuutus?
Oikeusturvavakuutus korvaa oikeudenkäyntikuluja tiettyyn rajaan saakka.
Tieto
Sisältö
Sisältyy
Tyypillisesti kotivakuutukseen
Korvaa
Omia asianajokustannuksia
Enimmäismäärä
Tyypillisesti 8 500-17 000 euroa
Omavastuu
Tyypillisesti 15-20 %
Rajoitukset
Rajoitus
Selitys
Ei kata kaikkea
Vastapuolen kuluja ei korvata
Enimmäismäärä
Riittää harvoin koko prosessiin
Odotusaika
Vakuutuksen tulee olla voimassa jo ennen riitaa
Seuraamukset
Hinnanalennus
Yleisin seuraamus virheestä on hinnanalennus.
Peruste
Laskutapa
Virheen korjauskustannus
Korjauksen hinta
Ikävähennys
Vähennetään vanhan rakenteen ikä
Tasonparannus
Vähennetään ostajan saama hyöty
Vahingonkorvaus
Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen, jos myyjä on toiminut huolimattomasti.
Edellytys
Selitys
Huolimattomuus
Myyjä laiminlöi tiedonantovelvollisuuden
Tahallisuus
Myyjä tiesi virheestä mutta salasi
Välitön vahinko
Korjauskustannukset, sijaisasuminen
Välillinen vahinko
Ansionmenetys (rajoitetummin)
Kaupan purku
Kaupan purku on harvinainen ja edellyttää olennaista virhettä.
Edellytys
Selitys
Olennainen virhe
Virhe on niin merkittävä, ettei hinnanalennus riitä
Korjausmahdottomuus
Virhettä ei voi korjata kohtuullisesti
Asuttavuus
Rakennus ei ole asumiskelpoinen
Riitojen välttäminen - yhteenveto
Myyjän muistilista
Toimenpide
Merkitys
Kerro kaikki tiedossa olevat seikat
Tiedonantovelvollisuus
Dokumentoi annetut tiedot
Kirjallisesti, todisteellisesti
Tee tai teeta kuntotarkastus
Objektiivinen dokumentointi
Säilytä asiakirjat
Vastuuajan loppuun saakka
Ostajan muistilista
Toimenpide
Merkitys
Tutustu kohteeseen huolella
Useita käyntejä
Tilaa kuntotarkastus
Oma tarkastus epäselvissä tilanteissa
Kysy ja varmista
Älä oleta
Lue asiakirjat
Kaikki saatavilla olevat
Dokumentoi keskustelut
Suulliset sopimukset kirjallisiksi
Yhteenveto
Kiinteistöriidoista asuntokaupassa:
Ennaltaehkäisy on aina parempi kuin riidan ratkaisu
Kuntotarkastus ja dokumentointi ovat keskeisiä työkaluja
Reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa
Neuvottelu on ensisijainen ratkaisukeino
Oikeudenkäynti on kallis ja pitkäkestoinen viimeinen keino
Oikeusturvavakuutus kattaa vain osan kustannuksista
Huolellinen valmistautuminen ja avoin tiedonanto vähentävät riskiä merkittävästi.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan asuntokaupan virheestä voi reklamoida?
Kiinteistökaupassa reklamaatioaika on 5 vuotta kaupasta, asunto-osakekaupassa 2 vuotta. Lisäksi reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, tyypillisesti muutamassa viikossa tai kuukaudessa.
Paljonko kiinteistöriidan oikeudenkäynti maksaa?
Kokonaiskustannukset voivat olla 10 000-70 000 euroa tai enemmän. Tähän sisältyvät omat asianajokustannukset, asiantuntijalausunnot ja mahdollisesti vastapuolen kulut, jos häviää. Oikeusturvavakuutus korvaa vain osan.
Miten kiinteistöriidat tyypillisesti ratkaistaan?
Suurin osa riidoista ratkaistaan neuvottelemalla tai sovittelulla ilman oikeudenkäyntiä. Asunto-osakekaupan riitoja voi viedä myös kuluttajariitalautakuntaan maksutta. Oikeudenkäynti on viimeinen keino.
Mitä hinnanalennus kiinteistöriidassa tarkoittaa?
Hinnanalennus on yleisin seuraamus virheestä. Se perustuu virheen korjauskustannukseen, josta vähennetään vanhan rakenteen ikäalennus ja mahdollinen tasonparannus. Ostaja saa rahaa takaisin virheen arvon verran.
Miten vältän kiinteistöriidat asuntokaupassani?
Teetä kuntotarkastus, tarkista kaikki asiakirjat huolellisesti, kysy myyjältä aktiivisesti ja dokumentoi kaikki keskustelut kirjallisesti. Myyjänä kerro kaikki tiedossasi olevat seikat ja säilytä asiakirjat vastuuajan loppuun.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Maakaari (540/1995)
Asuntokauppalaki (843/1994)
Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa
Kuluttajariitalautakunta: Ratkaisusuositukset
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 15.6.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
