Myyjän vastuu kiinteistökaupassa: mitä laki sanoo?
Kiinteistökaupassa myyjän vastuu määräytyy maakaaren mukaan. Käymme läpi vastuun sisällön, keston ja rajoittamismahdollisuudet.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kiinteistökaupassa myyjän vastuu määräytyy maakaaren perusteella. Vastuu on laajempi ja pitkäkestoisempi kuin asunto-osakekaupassa, mutta samalla virhekynnys on korkeampi. Myyjän on tunnettava vastuunsa ennen kauppaan ryhtymistä, sillä vastuu voi realisoitua vielä vuosien päästä.
Tässä artikkelissa käymme läpi myyjän vastuun sisällön kiinteistökaupassa.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Maakaaren vastuu
Soveltamisala
Kohde
Soveltuu
Kiinteistö (tontti + rakennus)
Kyllä
Pelkkä tontti
Kyllä
Määräala
Kyllä
Asunto-osake
Ei (asuntokauppalaki)
Vastuun perusta
Peruste
Sisältö
Tiedonantovelvollisuus
Myyjä kertoo oikeat tiedot
Virhevastuu
Vastaa kohteen virheistä
Selonottovelvollisuus
Selvittää tarvittavat tiedot
Keskeiset pykälät
Pykälä
Sisältö
MK 2:17
Laatuvirhe
MK 2:18
Vallintavirhe
MK 2:19
Oikeudellinen virhe
MK 2:25
Reklamaatio
Tiedonantovelvollisuus
Mitä pitää kertoa?
Tieto
Esimerkkejä
Rakennuksen kunto
Tunnetut vauriot, ongelmat
Rakennushistoria
Tehdyt remontit, muutokset
Tekniset järjestelmät
Lämmitys, vesi, viemäri, sähkö
Maaperä
Tunnetut ongelmat
Naapurusto
Häiriöt, rasitteet
Aktiivinen tiedonanto
Velvollisuus
Sisältö
Oma-aloitteinen
Myyjän kerrottava ilman kysymistä
Tunnetut seikat
Mitä myyjä tietää tai hänen pitäisi tietää
Vaikuttavat seikat
Ostopäätökseen vaikuttavat
Selonottovelvollisuus
Tilanne
Merkitys
Viitteitä ongelmista
Selvitettävä tarkemmin
Kysymykset
Vastattava totuudenmukaisesti
Epävarmuus
Kerrottava ettei tiedä
Virhetyypit kiinteistökaupassa
Laatuvirhe
Piirre
Sisältö
Määritelmä
Kiinteistö poikkeaa sovitusta
Esimerkkejä
Rakennusvika, kosteusvaurio, homeongelma
Kynnys
Olennainen poikkeama
Vallintavirhe
Piirre
Sisältö
Määritelmä
Käyttöä rajoittava viranomaismääräys
Esimerkkejä
Kaavoitusrajoitus, suojelumääräys
Myyjän vastuu
Jos ei kertonut
Oikeudellinen virhe
Piirre
Sisältö
Määritelmä
Omistusoikeuden ongelma
Esimerkkejä
Kolmannen oikeus, panttaus
Myyjän vastuu
Ehdoton
Salainen virhe
Piirre
Sisältö
Määritelmä
Piilevä vika, jota myyjäkään ei tiennyt
Vastuu
Myyjä vastaa silti
Kynnys
Oltava merkittävä
Vastuuaika
Pääsääntö
Aikataulu
Sisältö
Reklamaatioaika
Kohtuullinen aika havaitsemisesta
Takaraja
5 vuotta kaupasta
Poikkeus
Kunnianvastainen ja arvoton menettely
Kohtuullinen aika
Tyypillinen
Aika
Normaalitilanne
4–6 kuukautta havaitsemisesta
Monimutkaiset tapaukset
Hieman pidempi
Passiivisuus
Oikeus menetetään
5 vuoden takaraja
Merkitys
Sisältö
Ehdoton
Ei voi vedota myöhemmin
Laskenta
Hallinnan luovutuksesta
Poikkeus
Kunnianvastainen menettely
Virheen seuraamukset
Hinnanalennus
Piirre
Sisältö
Yleisin seuraamus
Virhettä vastaava alennus
Laskenta
Virheen merkitys arvoon
Huomioitavaa
Ikähyvitys, tasonparannus
Kaupan purku
Piirre
Sisältö
Edellytys
Olennainen virhe
Seuraus
Kiinteistö takaisin, rahat takaisin
Harvinainen
Vain vakavissa tapauksissa
Vahingonkorvaus
Piirre
Sisältö
Edellytys
Myyjän tuottamus
Sisältö
Lisävahinko, kulut
Rajoitus
Salaisen virheen kohdalla harvoin
Vastuunrajoitus
Onko mahdollista?
Tilanne
Mahdollisuus
Kuntolauseke
Mahdollinen
"Sellaisena kuin on"
Osittain
Täysi rajoitus
Ei pätevä
Kuntolausekkeen vaikutus
Lauseke
Vaikutus
Viittaus tarkastukseen
Ostaja ottaa todetut riskit
Ei poista vastuuta salaisesta
Piilevistä vastuussa
Selkeä muotoilu
Mitä rajoitetaan
Rajoituslausekkeen edellytykset
Edellytys
Miksi
Selkeä ja yksilöity
Ostaja ymmärtää
Tasapainoinen
Ei kohtuuton
Ei petollinen
Ei saa salata tietoja
Myyjän käytännön toimet
Ennen myyntiä
Toimenpide
Hyöty
Selvitä kohteen kunto
Tiedät mitä myyt
Kuntotarkastus
Dokumentoi tilanne
Kerää asiakirjat
Rakennusluvat, piirustukset
Listaa tehdyt työt
Remontti- ja huoltohistoria
Myynnissä
Toimenpide
Hyöty
Kerro kaikki olennainen
Täytä tiedonantovelvollisuus
Vastaa rehellisesti
Kysymyksiin
Dokumentoi keskustelut
Todistettavuus
Älä salaa
Edes pieniä asioita
Kauppakirjassa
Toimenpide
Hyöty
Kirjaa kerrotut asiat
Dokumentointi
Liitä tarkastusraportti
Tilanne todettu
Harkittu kuntolauseke
Rajaa vastuuta
Ero asunto-osakekauppaan
Vastuuajan ero
Kauppatyyppi
Takaraja
Kiinteistö
5 vuotta
Asunto-osake
2 vuotta
Virhekynnyksen ero
Kauppatyyppi
Kynnys
Kiinteistö
Olennainen poikkeama
Asunto-osake
Kohtuullinen odotus
Lain soveltaminen
Kauppatyyppi
Laki
Kiinteistö
Maakaari
Asunto-osake
Asuntokauppalaki
Riidanratkaisu
Neuvottelu
Vaihe
Toimenpide
1. Reklamaatio
Ostajan ilmoitus
2. Selvitys
Virheen tutkiminen
3. Neuvottelu
Sovintoyritys
4. Ratkaisu
Sovinto tai riita
Riitatilanteessa
Vaihtoehto
Kuvaus
Sovittelu
Vapaaehtoinen
Käräjäoikeus
Viimesijainen
Oikeusturvavakuutus
Kulut
Myyjän asema riidassa
Huomio
Merkitys
Todistustaakka
Ostajalla
Omien toimien dokumentointi
Tärkeää
Vakuutukset
Oikeusturvavakuutus
Yhteenveto
Myyjän vastuusta kiinteistökaupassa:
Maakaari sääntelee vastuuta
Tiedonantovelvollisuus on laaja
Vastuuaika on 5 vuotta
Salainen virhekin kuuluu vastuulle
Vastuunrajoitus mahdollinen harkiten
Dokumentointi suojaa myyjää
Rehellisyys ja huolellisuus suojaavat myyjää parhaiten.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan myyjän vastuu kiinteistökaupassa kestää?
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa kestää 5 vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämä on pidempi kuin asunto-osakekaupassa, jossa takaraja on 2 vuotta. Poikkeuksena on kunnianvastainen ja arvoton menettely, jolloin vastuu voi ulottua pidemmälle.
Mitä tietoja myyjän pitää kertoa ostajalle?
Myyjän on kerrottava oma-aloitteisesti kaikki ostopäätökseen vaikuttavat seikat: rakennuksen kunto ja tunnetut vauriot, rakennushistoria ja tehdyt remontit, tekniset järjestelmät, maaperän ongelmat sekä naapuruston häiriöt ja rasitteet.
Mikä on salainen virhe ja kuka siitä vastaa?
Salainen virhe on piilevä vika, jota myyjäkään ei tiennyt kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa silti salaisesta virheestä, mikäli se on merkittävä. Kynnys salaisen virheen korvaamiselle on kuitenkin korkea.
Voiko myyjä rajoittaa vastuutaan?
Vastuunrajoitus on mahdollinen, mutta se on oltava selkeä ja yksilöity. Kuntolauseke voi siirtää ostajalle riskiä todetuista seikoista. Täysi vastuunrajoitus ei ole pätevä, eikä vastuunrajoitus poista vastuuta salaisista virheistä.
Mitä seuraamuksia virheestä voi tulla?
Yleisin seuraamus on hinnanalennus virhettä vastaavasti. Olennaisen virheen kohdalla kauppa voidaan purkaa, jolloin kiinteistö palautetaan myyjälle ja rahat ostajalle. Vahingonkorvaus edellyttää tyypillisesti myyjän tuottamusta.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Maakaari
Maanmittauslaitos: Kiinteistökauppa
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Huolettaako kohteen kunto?
AsuntoPulssi tunnistaa rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja analysoi kohteen asiakirjat.
