Asuntokaupan virheet: mitä ne ovat ja miten toimia?
Asuntokaupan virheitä ovat laatuvirheet, tietovirheet ja oikeudelliset virheet. Käymme läpi eri virhetyypit ja miten niissä tulisi toimia.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asuntokaupan virhe tarkoittaa tilannetta, jossa kohde ei vastaa sovittua tai ostajan perustellusti odottamaa. Virheet voivat liittyä asunnon kuntoon, annettuihin tietoihin tai oikeudellisiin seikkoihin. Virheen havaitessaan ostajan on toimittava oikein suojatakseen oikeutensa.
Tässä artikkelissa käymme läpi asuntokaupan virhetyypit, niiden arvioinnin ja oikeat toimintatavat.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Virhetyypit
Laatuvirhe
Piirre
Kuvaus
Määritelmä
Asunnon kunto poikkeaa sovitusta
Esimerkkejä
Kosteusvaurio, homeongelma, rakennusvirhe
Arviointi
Poikkeaako olennaisesti sovitusta tai kohtuudella odotettavasta
Tietovirhe
Piirre
Kuvaus
Määritelmä
Myyjä antanut väärää tai harhaanjohtavaa tietoa
Esimerkkejä
Väärä pinta-ala, salattu vaurio, virheellinen ikä
Arviointi
Olisiko ostaja toiminut toisin oikeilla tiedoilla
Vallintavirhe
Piirre
Kuvaus
Määritelmä
Asunnon käyttöä rajoittaa viranomaismääräys tai muu seikka
Esimerkkejä
Kaavoitusrajoitus, käyttötarkoitusrajoitus
Arviointi
Estääkö tai rajoittaako käyttöä
Oikeudellinen virhe
Piirre
Kuvaus
Määritelmä
Omistusoikeudessa tai juridisessa asemassa ongelma
Esimerkkejä
Panttaus, ulosmittaus, kolmannen oikeus
Arviointi
Vaarantaako ostajan oikeuden
Virheen arviointi
Milloin kyseessä on virhe?
Kriteeri
Kuvaus
Poikkeama sovitusta
Ei vastaa kauppakirjaa
Poikkeama tiedoista
Ei vastaa annettuja tietoja
Poikkeama odotuksista
Ei vastaa kohtuullista odotusta
Olennaisuus
Vaikuttaa käyttöön tai arvoon
Olennaisuuden arviointi
Tekijä
Huomioitavaa
Korjauskustannus
Suhteessa kauppahintaan
Käyttövaikutus
Estääkö normaalia käyttöä
Terveysriski
Kosteus, home, haitalliset aineet
Kohteen ikä
Vanhassa talossa odotetaan enemmän kulumista
Asunto-osake vs. kiinteistö
Kauppatyyppi
Virheen kynnys
Asunto-osake
Poikkeaa kohtuudella odotettavasta
Kiinteistö
Poikkeaa olennaisesti (korkeampi kynnys)
Tyypillisiä virhetilanteita
Kosteus- ja homeongelmat
Tilanne
Arviointi
Piilevä kosteus
Tyypillisesti salainen laatuvirhe
Näkyvä, mutta salattu
Tietovirhe
Remontin jälkeen ilmennyt
Korjaustavasta riippuen
Tekniset puutteet
Tilanne
Arviointi
Toimimaton lämmitys
Laatuvirhe
Vanhentunut sähköjärjestelmä
Riippuu iästä ja tiedoista
Puutteellinen ilmanvaihto
Laatuvirhe jos poikkeaa sovitusta
Pinta-ala ja tilat
Tilanne
Arviointi
Väärä pinta-ala
Tietovirhe (jos merkittävä ero)
Luvaton lisärakennus
Vallintavirhe
Muutettu pohja ilman lupaa
Vallintavirhe
Taloyhtiön tilanne
Tilanne
Arviointi
Salattu putkiremontti
Tietovirhe
Väärät vastikkeet
Tietovirhe
Piilotettu yhtiölaina
Tietovirhe
Salainen virhe
Mitä tarkoittaa?
Piirre
Sisältö
Piilevä
Ei havaittavissa normaalitarkastuksessa
Ei tiedossa
Myyjäkään ei tiennyt
Olennainen
Merkittävä poikkeama
Salaisen virheen vastuu
Kauppatyyppi
Vastuu
Asunto-osake
Myyjä vastaa, jos olennainen
Kiinteistö
Myyjä vastaa, jos merkittävä
Esimerkkejä salaisista virheistä
Virhe
Kuvaus
Perustusten vaurio
Ei näy päältä
Rakenteessa oleva kosteus
Seinän sisällä
Putken halkeama
Rakenteen sisällä
Haitallinen aine
Asbesti, radon
Reklamaatio
Mitä reklamaatio tarkoittaa?
Piirre
Sisältö
Ilmoitus
Virheestä myyjälle
Vaatimus
Mitä ostaja haluaa
Muoto
Kirjallinen suositeltava
Ajoitus
Kohtuullisessa ajassa
Reklamaatioaika
Kauppatyyppi
Normaali aika
Takaraja
Asunto-osake
3–4 kk havaitsemisesta
2 vuotta kaupasta
Kiinteistö
4–6 kk havaitsemisesta
5 vuotta kaupasta
Reklamaation sisältö
Kohta
Sisältö
Virheen kuvaus
Mitä on vialla
Havaitsemisajankohta
Milloin huomasit
Vaatimus
Hinnanalennus, korvaus
Perustelu
Miksi virhe
Määräaika
Vastausaika
Reklamaation muoto
Tapa
Suositus
Kirjallinen
Aina suositeltava
Sähköposti
Riittää, tallenna
Kirjattu kirje
Todistettavuus
Päivätty
Aikaleima
Virheen seuraamukset
Hinnanalennus
Piirre
Sisältö
Yleisin seuraamus
Virhettä vastaava alennus
Laskenta
Korjauskustannukset
Huomioitavaa
Tasonparannus ei korvata
Kaupan purku
Piirre
Sisältö
Edellytys
Olennainen virhe
Seuraus
Asunto takaisin, rahat takaisin
Harvinainen
Vain vakavissa tapauksissa
Vahingonkorvaus
Piirre
Sisältö
Edellytys
Myyjän tuottamus tai tietoinen virhe
Sisältö
Lisäkulut, asumiskustannukset
Todistettava
Syy-yhteys
Näyttövelvollisuus
Kuka todistaa mitä?
Osapuoli
Todistettava
Ostaja
Virhe on olemassa
Ostaja
Virhe on olennainen
Ostaja
Vaatimuksen määrä
Myyjä
Tiesi virheestä (jos väitetään)
Miten näyttö kerätään?
Keino
Hyöty
Kuntotarkastusraportti
Ammattilaisen havainto
Valokuvat
Dokumentointi
Korjaustarjoukset
Kustannusnäyttö
Asiantuntijalausunto
Virheen laatu
Riidanratkaisu
Neuvotteluvaihe
Vaihe
Toimenpide
1. Reklamaatio
Ilmoita virheestä
2. Myyjän vastaus
Odota kantaa
3. Neuvottelu
Etsi sopuratkaisu
4. Sovinto
Kirjallinen sopimus
Jos sovintoa ei synny
Vaihtoehto
Kuvaus
Kuluttajaneuvonta
Ilmainen neuvonta
Kuluttajariitalautakunta
Suositus (ei sido)
Sovittelu
Vapaaehtoinen
Käräjäoikeus
Sitova tuomio
Kustannukset
Vaihtoehto
Kustannus
Neuvottelu
Vähäinen
Kuluttajariitalautakunta
Maksuton
Oikeudenkäynti
Merkittävä
Oikeusturvavakuutus
Voi kattaa osan
Virheiden välttäminen
Ennen kauppaa
Toimenpide
Hyöty
Huolellinen tarkastus
Havaitset näkyvät ongelmat
Kuntotarkastus
Ammattilaisen arvio
Asiakirjatarkastus
Taloyhtiön tilanne
Kysy aktiivisesti
Myyjän tiedonanto
Kauppakirjassa
Toimenpide
Hyöty
Kirjaa sovitut asiat
Ei tulkinnanvaraa
Liitä asiakirjat
Dokumentointi
Selkeät ehdot
Vastuut selvät
Yhteenveto
Asuntokaupan virheistä:
Virhetyyppejä ovat laatu-, tieto-, vallinta- ja oikeudellinen virhe
Salainen virhe on piilevä ja myyjänkin tietämätön
Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa
Seuraamuksia ovat hinnanalennus, purku ja korvaus
Näyttö on ostajan vastuulla
Huolellinen tarkastus ennen kauppaa ehkäisee riitoja
Toimi nopeasti, kun havaitset virheen.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on salainen virhe asuntokaupassa?
Salainen virhe on piilevä vika, jota ei voi havaita normaalissa tarkastuksessa ja jota myyjäkään ei tiennyt. Tyypillisiä esimerkkejä ovat rakenteissa oleva kosteus tai perustusten vaurio. Myyjä vastaa salaisesta virheestä, jos se on olennainen.
Kuinka nopeasti virheestä pitää reklamoida?
Asunto-osakekaupassa reklamaatio on tehtävä 3–4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta, viimeistään 2 vuoden kuluessa kaupasta. Kiinteistökaupassa aikaa on 4–6 kuukautta havaitsemisesta ja takaraja on 5 vuotta kaupasta.
Miten reklamaatio tehdään oikein?
Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti. Siinä kuvataan virhe, ilmoitetaan havaitsemisajankohta, esitetään vaatimus (esim. hinnanalennus) ja perustellaan, miksi kyseessä on virhe. Myyjälle annetaan kohtuullinen vastausaika.
Mitä seuraamuksia asuntokaupan virheestä voi tulla?
Yleisin seuraamus on hinnanalennus, joka vastaa virheen korjauskustannuksia. Vakavissa tapauksissa kauppa voidaan purkaa. Jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti tai tiennyt virheestä, hän voi joutua maksamaan vahingonkorvausta.
Kuka todistaa virheen asuntokaupassa?
Ostajalla on näyttövelvollisuus. Ostajan on todistettava, että virhe on olemassa, se on olennainen ja vaatimuksen määrä on perusteltu. Näyttönä voi käyttää kuntotarkastusraporttia, valokuvia, korjaustarjouksia ja asiantuntijalausuntoja.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Asuntokauppalaki
Maakaari
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntö
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Mietitkö lainaa?
Selvitä paljonko voit saada asuntolainaa ja mikä olisi kuukausieräsi.
