Kerrostaloasunnon ostajan tarkistuslista: 6 kriittistä kohtaa
Mitä sinun pitää tarkistaa ennen kerrostalo- tai rivitaloasunnon ostoa? Käy läpi nämä kuusi asiaa.
Kun ostat kerrostalo- tai rivitaloasunnon, et osta vain neliöitä – ostat samalla osuuden taloyhtiöstä. Taloyhtiön taloudellinen tilanne, tulevat remontit ja hallinnon laatu vaikuttavat suoraan asumiskustannuksiisi vuosiksi eteenpäin. Siksi pelkkä asunnon katsominen ei riitä.
Isännöitsijäntodistus on tärkein dokumentti
Jokaisen osakehuoneiston ostajan tulisi tutustua isännöitsijäntodistukseen huolellisesti ennen ostopäätöstä. Tämä asiakirja on kuin taloyhtiön "terveystodistus" – se kertoo yhtiön taloudellisen tilanteen, vastikkeiden suuruuden, tehdyt ja suunnitellut remontit sekä mahdolliset lainaosuudet.
Isännöitsijäntodistuksesta selviää myös, onko yhtiössä käynnissä tai vireillä riita-asioita, ja millainen on yhtiön hallinto. Pyydä aina tuorein versio, mieluiten korkeintaan muutaman kuukauden vanha. Lue tarkempi oppaamme: Isännöitsijäntodistuksen lukeminen.
On kuitenkin tärkeää ymmärtää, mitä isännöitsijäntodistus ei kerro. Se ei paljasta asunnon sisäistä kuntoa, mahdollisia huoneistokohtaisia ongelmia tai sitä, miten hyvin edellinen asukas on huolehtinut asunnosta. Nämä asiat sinun on selvitettävä itse asuntonäytöllä ja tarvittaessa kuntotarkastuksella.
Velaton hinta paljastaa todellisen hinnan
Asuntoilmoituksessa näkyvä myyntihinta voi olla harhaanjohtava, jos taloyhtiöllä on lainaa. Tämä johtuu siitä, että osa asunnon hinnasta voi olla "piilossa" taloyhtiölainassa, joka siirtyy ostajalle.
Velaton hinta lasketaan lisäämällä myyntihintaan asunnon osuus taloyhtiön lainoista. Tämä on asunnon todellinen hinta, ja sitä kannattaa käyttää vertailuperusteena eri kohteiden välillä. Rahoitusvastike kertoo, kuinka paljon maksat kuukausittain taloyhtiölainan lyhennyksiä. Tämä summa tulee hoitovastikkeen päälle.
Putkiremontti – taloyhtiön suurin investointi
Putkiremontti on useimmille taloyhtiöille elinkaarensa suurin yksittäinen kustannus. Se on myös asia, joka vaikuttaa merkittävästi asunnon arvoon ja asumiskustannuksiin. Lue lisää: Putkiremontti – hinta ja aikataulu.
Erityisen tärkeää on selvittää talon rakennusvuosi. Jos talo on rakennettu useita vuosikymmeniä sitten eikä putkia ole uusittu, putkiremontti on todennäköisesti edessä lähivuosina. Kysy isännöitsijältä tai hallitukselta, onko putkien kuntoa tutkittu, onko yhtiössä ollut putkivuotoja, ja mikä on PTS-suunnitelman (pitkän tähtäimen suunnitelma) aikataulu.
PTS-suunnitelma kertoo tulevaisuudesta
Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on taloyhtiön "remonttikalenteri". Se listaa tulevat korjaus- ja uusimistarpeet arvioiduine ajankohtineen. Hyvä PTS on realistinen ja ajan tasalla – se kertoo, että taloyhtiön hallitus on perillä kiinteistön tilasta.
PTS:stä näet, milloin esimerkiksi julkisivuremontti, kattoremontti tai hissien modernisointi on tulossa. Nämä ovat suuria investointeja, jotka rahoitetaan joko vastikkeilla, lainalla tai näiden yhdistelmällä. Jos PTS puuttuu kokonaan tai se on selvästi vanhentunut, se voi olla merkki siitä, että taloyhtiön hallinto ei ole aktiivista.
Vastike kertoo enemmän kuin luulet
Hoitovastike on kuukausittainen maksu, joka kattaa taloyhtiön juoksevat kulut. Sen taso vaihtelee taloyhtiöittäin, ja siihen vaikuttavat muun muassa talon ikä, koko, sijainti ja palvelutaso.
Matalaa vastiketta ei kannata automaattisesti pitää hyvänä asiana. Vanhassa talossa poikkeuksellisen alhainen vastike voi tarkoittaa, että remontteja on lykätty ja ne kasautuvat tulevaisuuteen. Toisaalta korkeampi vastike voi kertoa siitä, että taloyhtiössä on panostettu kunnossapitoon ja varauduttu tuleviin investointeihin. Tarkista myös, miten vastike on kehittynyt viime vuosina.
Energialuokka vaikuttaa asumiskustannuksiin
Energiatodistus on lakisääteinen asiakirja, joka kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta asteikolla A–G. Lue lisää: Energiatodistus – mitä se kertoo asumiskustannuksista.
Energialuokka vaikuttaa suoraan lämmityskustannuksiin. Heikomman energialuokan asunnossa lämmityskulut ovat korkeammat, ja tulevaisuudessa EU:n energiatehokkuusvaatimukset voivat edellyttää parannuksia. Tämä kannattaa huomioida, kun vertailet eri kohteita keskenään.
Lopuksi
Kerrostaloasunnon ostaminen on iso päätös, johon kannattaa valmistautua huolella. Taloyhtiön tilanne on yhtä tärkeä kuin itse asunnon kunto – ehkä jopa tärkeämpi, koska et voi yksin vaikuttaa taloyhtiön päätöksiin samalla tavalla kuin omaan asuntoosi.
Varaa aikaa dokumenttien tutkimiseen, kysy rohkeasti lisätietoja isännöitsijältä ja vertaile kohteita keskenään. Mieti myös miten pohjaratkaisu vaikuttaa arkeesi – sama neliömäärä voi tuntua aivan erilaiselta eri pohjaratkaisuissa. Näin vältät ikävät yllätykset ja löydät kodin, jossa viihdyt pitkään.