Varainsiirtovero asuntokaupassa: mitä ostajan pitää tietää?
Varainsiirtovero on ostajan maksettava vero asuntokaupassa. Käymme läpi veron määrän (1,5 % asunto-osakkeista, 3 % kiinteistöistä) ja maksun ajankohdan.
Varainsiirtovero on asunnon ostajan maksettava vero, joka peritään asuntokaupan yhteydessä. Veron suuruus riippuu kohteen tyypistä – asunto-osakkeista maksetaan eri prosentti kuin kiinteistöistä. Ensiasunnon ostaja voi tietyin ehdoin vapautua verosta kokonaan.
Tässä artikkelissa käymme läpi varainsiirtoveron perusteet ja käytännön ohjeet.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Varainsiirtoveron perusteet
Veron määrä (1.1.2024 alkaen)
| Kohdetyyppi | Veroprosentti | Laskentapohja |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | Velaton hinta |
| Kiinteistö | 3 % | Kauppahinta |
Huomio: Varainsiirtoveroprosentit alenivat 1.1.2024 alkaen: asunto-osakkeista 1,5 % (aiemmin 2 %) ja kiinteistöistä 3 % (aiemmin 4 %). Samalla ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan.
Esimerkkejä
Asunto-osake (kerrostalo):
- Velaton hinta: 250 000 €
- Varainsiirtovero: 1,5 % x 250 000 euroa = 3 750 euroa
Kiinteistö (omakotitalo):
- Kauppahinta: 350 000 €
- Varainsiirtovero: 3 % × 350 000 € = 10 500 €
Velaton hinta vs. myyntihinta
| Käsite | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Mitä ostaja maksaa myyjälle |
| Yhtiölainaosuus | Osuus taloyhtiön lainasta |
| Velaton hinta | Myyntihinta + yhtiölainaosuus |
| Veropohja | Velaton hinta (asunto-osakkeet) |
Milloin vero maksetaan?
Asunto-osake
| Tilanne | Maksuaika |
|---|---|
| Osakkeiden siirto | Maksettava ennen osakkeiden siirtoa |
| Uudiskohde (RS) | Omistusoikeuden siirtyessä |
| Käytännössä | Kaupanteon yhteydessä |
Kiinteistö
| Tilanne | Maksuaika |
|---|---|
| Kiinteistökauppa | 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta |
| Lainhuuto | Viimeistään lainhuutoa haettaessa |
Viivästysseuraamukset
| Myöhästyminen | Seuraus |
|---|---|
| Asunto-osake | Osakkeiden siirtoa ei tehdä |
| Kiinteistö | Veronkorotus, viivästyskorko |
| Pitkä viivästys | Huomattava lisämaksu |
Ensiasunnon ostajan vapautus (poistui 1.1.2024)
Vapautus poistui
Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Aiemmin 18-39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen varainsiirtoverosta, mutta nyt kaikki ostajat maksavat veron.
Aiemmat ehdot (historiatieto)
Ennen 1.1.2024 ensiasunnon ostaja oli vapautettu varainsiirtoverosta, kun seuraavat ehdot täyttyivät:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Ikä | 18–39 vuotta kaupantekohetkellä |
| Ei aiempia asuntoja | Ei ole omistanut puoltakaan asunnosta aikaisemmin |
| Omaan käyttöön | Muuttaa asuntoon 6 kk kuluessa |
| Omistusosuus | Ostaa vähintään puolet asunnosta |
Nykytilanne
1.1.2024 alkaen kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron:
- Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta
- Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta
Käytännön toimenpiteet
Asunto-osakkeen kaupassa
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Laske varainsiirtoveron määrä |
| 2 | Täytä varainsiirtoveroilmoitus |
| 3 | Maksa vero |
| 4 | Toimita tosite isännöitsijälle/osakesiirtoa varten |
Kiinteistökaupassa
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Allekirjoita kauppakirja |
| 2 | Maksa vero 6 kk kuluessa |
| 3 | Hae lainhuuto (vero maksettuna) |
Erityistilanteet
Uudiskohteet (RS-kohteet)
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Rakennusaikainen kauppa | Vero maksetaan omistusoikeuden siirtyessä |
| RS-suoja | Ei vaikuta veron määrään |
| Yhtiölaina | Lasketaan velattomaan hintaan |
Rahoitusvastikkeen käsittely
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Maksettu etukäteen | Ei muuta verotusta |
| Yhtiölainaosuus | Lasketaan velattomaan hintaan |
Yhteiset ostajat
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Yhteiset ostajat | Kumpikin maksaa omasta osuudestaan |
Huom: Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024 alkaen.
Perintö ja lahja
| Tilanne | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Perintö | Ei varainsiirtoveroa |
| Lahja | Ei varainsiirtoveroa |
| Lahjanluonteinen kauppa | Vero maksetusta kauppahinnasta |
| Perinnönjaon yhteydessä vastike | Vero vastikkeen osalta |
Veropohjan laskeminen
Asunto-osake
Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta:
Velaton hinta = Myyntihinta + Yhtiölainaosuus
Vero = 1,5 % × Velaton hinta
Esimerkki:
- Myyntihinta: 180 000 €
- Yhtiölainaosuus: 40 000 €
- Velaton hinta: 220 000 €
- Varainsiirtovero: 3 300 €
Kiinteistö
Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta:
Vero = 3 % × Kauppahinta
Esimerkki:
- Kauppahinta: 300 000 €
- Varainsiirtovero: 9 000 €
Osakekirjojen siirto
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Ilman maksua | Verotodistus oltava mukana |
| Sähköinen järjestelmä | Vero on maksettava ennen siirtoa |
Varainsiirtoveroilmoitus
Täytettävät tiedot
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Ostajan tiedot | Nimi, henkilötunnus |
| Kohteen tiedot | Osoite, yhtiö |
| Kauppahinta | Myyntihinta ja velaton hinta |
| Kauppapäivä | Milloin kauppa tehty |
| Ensiasuntostatus | Jos hakee vapautusta |
Ilmoittaminen
| Kohde | Ilmoituskanava |
|---|---|
| Asunto-osake | OmaVero tai paperilomake |
| Kiinteistö | Lainhuudon yhteydessä |
| Ensiasunto | Erillinen ilmoitus |
Säästäminen varainsiirtoverossa
Lailliset keinot
| Keino | Selitys |
|---|---|
| Oikea hinta | Varmista ettei maksa liikaa |
| Yhtiölainan selvitys | Varmista lainaosuuden oikea suuruus |
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024 alkaen.
Mitä ei voi tehdä
| Virhe | Seuraus |
|---|---|
| Hinnan piilottaminen | Veropetos |
| Vääräksi ilmoitettu ensiasuntostatus | Jälkiverotus, korotukset |
| Maksamatta jättäminen | Osakkeiden siirto estyy |
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Kuka maksaa veron?
| Osapuoli | Vastuu |
|---|---|
| Ostaja | Lähtökohtaisesti maksaa |
| Sopimus | Voidaan sopia toisin |
| Käytäntö | Ostaja maksaa lähes aina |
Entä jos kauppa purkautuu?
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Kauppa puretaan | Vero palautetaan |
| Hakemus | Palautushakemus Verohallinnolle |
| Määräaika | 3 vuotta maksupäivästä |
Voiko veron rahoittaa?
| Tilanne | Mahdollisuus |
|---|---|
| Asuntolainaan | Usein sisällytetään |
| Erikseen | Voi maksaa omista säästöistä |
| Käytännössä | Pankki laskee mukaan kuluihin |
Yhteenveto
Varainsiirtoverosta (1.1.2024 alkaen):
- Asunto-osake 1,5 % velattomasta hinnasta
- Kiinteistö 3 % kauppahinnasta
- Ensiasunnon ostajan vapautus poistui kokonaan 1.1.2024
- Maksuaika asunto-osakkeissa 2 kk, kiinteistöissä 6 kk
- Ilmoitus tehtävä Verohallinnolle
Valmistaudu maksamaan vero asuntokaupan yhteydessä – se on merkittävä lisäkulu.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto: Varainsiirtovero
- Verohallinto: Ensiasunnon ostajan vapautus
- Varainsiirtoverolaki
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.