Mitä varainsiirtovero on ja paljonko se maksaa asuntokaupassa?

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan asunnon tai kiinteistön ostosta. 1.1.2024 alkaen varainsiirtoveroprosentit ovat: asunto-osakkeet 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöt 3 % kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024.

Varainsiirtoveron perusteet

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan valtiolle kiinteistön tai arvopaperin (kuten asunto-osakkeiden) omistusoikeuden siirtyessä. Se on kertaluonteinen maksu, joka suoritetaan kaupan yhteydessä.

Veroprosentit (1.1.2024 alkaen)

Milloin varainsiirtoveroa maksetaan?

Varainsiirtovero maksetaan, kun:

• Ostat asunto-osakkeen (kerrostalo, rivitalo, paritalo)
• Ostat kiinteistön (omakotitalo tontilla, pelkkä tontti)
• Ostat loma-asunnon
• Ostat sijoitusasunnon
• Vaihdat asuntoa

Milloin varainsiirtoveroa ei makseta?

• Uudiskohteen osto rakennusliikkeeltä (sisältyy arvonlisäveroon)
• Perintö tai lahja (lahjavero sen sijaan)
• Avioliiton purkautuessa tapahtuva ositus
• Pakkohuutokauppa (tietyissä tilanteissa)

Huom: Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024 alkaen.

Varainsiirtoveron laskeminen

Asunto-osake (1,5 %)

Lakimuutos 1.1.2024: Asunto-osakkeiden varainsiirtovero aleni 2 %:sta 1,5 %:iin. Samalla ensiasunnon ostajan vapautus poistui.

Laskentakaava:

Varainsiirtovero = Velaton hinta × 0,015

Esimerkki 1: Kerrostaloasunto

• Velaton hinta: 250 000 €
• Varainsiirtovero: 250 000 € x 0,015 = 3 750 €

Esimerkki 2: Rivitaloasunto yhtiölainalla

• Velaton hinta: 300 000 €
• Myyntihinta (oma maksu): 200 000 €
• Yhtiölainaosuus: 100 000 €
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 €

Kiinteistö (3 %)

Laskentakaava:

Varainsiirtovero = Kauppahinta × 0,03

Esimerkki 3: Omakotitalo

• Kauppahinta: 400 000 €
• Varainsiirtovero: 400 000 € × 0,03 = 12 000 €

Esimerkki 4: Omakotitalo yhtiömuotoisella tontilla

• Rakennus (kiinteistö): 350 000 €
• Tontti (osake): 100 000 €
• Varainsiirtovero rakennuksesta: 350 000 € × 0,03 = 10 500 €
• Varainsiirtovero tontista: 100 000 € × 0,015 = 1 500 €
• Yhteensä: 12 000 €

Ensiasunnon ostajan verovapaus (poistui 1.1.2024)

Vapautus poistui

Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Nyt kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron iästä ja aiemmasta asunnonomistuksesta riippumatta.

Aiemmat ehdot (historiatieto)

Ennen 1.1.2024 ensiasunnon ostaja ei maksanut varainsiirtoveroa, jos seuraavat ehdot täyttyivät:

1. Ikäraja: 18-39-vuotias kaupantekopäivänä
2. Omistusosuus: Osti vähintään 50 % asunnosta
3. Ensimmäinen asunto: Ei ollut aiemmin omistanut vähintään 50 % asunnosta
4. Vakituinen asunto: Käytti asuntoa omana vakituisena asuntonaan
5. Sijainti: Asunto Suomessa

Nykytilanne

1.1.2024 alkaen kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron:

Osaomistus ja pariskunta

Esimerkki: Pariskunta ostaa yhdessä asunto-osakkeen

• Asunnon velaton hinta: 300 000 €
• Molemmat ostavat 50 %
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 € (jaetaan ostajien kesken)

Varainsiirtoveron maksaminen

Asunto-osakkeet

Maksuaika: 2 kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta

Maksuprosessi:

1. Laske veron määrä
2. Kirjaudu OmaVeroon
3. Ilmoita kauppa ja maksa vero
4. Tulosta kuitti välittäjälle/isännöitsijälle

Kiinteistöt

Maksuaika: 6 kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta

Maksuprosessi:

1. Hae lainhuutoa Maanmittauslaitokselta
2. Maksa varainsiirtovero
3. Lainhuuto myönnetään veron maksun jälkeen

Myöhästymisseuraamukset

Jos varainsiirtoveroa ei makseta ajoissa:

Esimerkki myöhästymisestä:

• Vero: 3 000 €
• Myöhästyminen: 45 päivää
• Korotus (30 %): 900 €
• Maksettava yhteensä: 3 900 €

Erityistilanteet

Uudiskohteet

Uudiskohteissa varainsiirtovero toimii eri tavalla:

Suoraan rakennusliikkeeltä:

• Ei varainsiirtoveroa (sisältyy arvonlisäveroon)
• Voimassa vain ensimmäiselle ostajalle

Perustajaurakointi (RS-kohde):

• Ei varainsiirtoveroa, jos ostetaan rakennusvaiheessa
• Edellytyksenä, että rakennus on vielä rakentajan omistuksessa

Asuntovaihto

Asuntovaihdossa maksetaan varainsiirtovero uudesta asunnosta normaalisti:

Esimerkki (asunto-osake):

• Myyt vanhan asunnon: 200 000 € (ei veroa myyjälle)
• Ostat uuden asunnon (velaton hinta): 300 000 €
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 €

Osituksen jälkeen

Avioerossa tai puolison kuoleman jälkeen tapahtuvasta osituksesta ei yleensä makseta varainsiirtoveroa, jos asunto siirtyy osituksen perusteella.

Lahja ja perintö

• Lahja: Ei varainsiirtoveroa, mutta lahjavero
• Perintö: Ei varainsiirtoveroa, mutta perintövero

Sukupolvenvaihdos

Sukupolvenvaihdoskaupoissa varainsiirtovero maksetaan normaalisti kauppahinnasta, vaikka hinta olisi alle käyvän arvon.

Käytännön esimerkkejä

Esimerkki 1: Kerrostaloasunnon osto

Tilanne:

• Ostaa 220 000 € kerrostaloasunnon (velaton hinta)

Varainsiirtovero: 220 000 € x 0,015 = 3 300 €

Esimerkki 2: Rivitaloasunnon osto

Tilanne:

• Ostaa 280 000 € rivitaloasunnon (velaton hinta)

Varainsiirtovero: 280 000 € x 0,015 = 4 200 €

Esimerkki 3: Sijoitusasunto

Tilanne:

• Ostaa sijoitusasunnon 180 000 € (velaton hinta)
• Vuokraa asunnon eteenpäin

Varainsiirtovero: 180 000 € x 0,015 = 2 700 €

Esimerkki 4: Omakotitalo (kiinteistö)

Tilanne:

• Ostaa omakotitalon 450 000 €

Varainsiirtovero: 450 000 € x 0,03 = 13 500 €

Esimerkki 5: Velaton hinta vs. kauppahinta

Tilanne:

• Velaton hinta: 350 000 €
• Yhtiölainaosuus: 100 000 €
• Kauppahinta: 250 000 €

Varainsiirtovero: 350 000 € x 0,015 = 5 250 € (Lasketaan velattomasta hinnasta, ei kauppahinnasta)

Huomioita varainsiirtoverosta

Ensiasunnon ostajan vapautus poistui

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Nyt kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron.

Yhtiölaina ja varainsiirtovero

Asunto-osakkeiden varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joka sisältää sekä kauppahinnan että yhtiölainaosuuden:

• Velaton hinta = Kauppahinta + Yhtiölainaosuus
• Varainsiirtovero = Velaton hinta x 1,5 %

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Maksetaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta vai kauppahinnasta?

Asunto-osakkeista varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joka sisältää sekä kauppahinnan että yhtiölainaosuuden. Kiinteistöistä vero lasketaan kauppahinnasta.

Voiko varainsiirtoveron maksaa erissä?

Ei. Vero on maksettava kokonaan kerralla määräajassa.

Kuka maksaa varainsiirtoveron?

Ostaja maksaa varainsiirtoveron. Tämä on lakisääteinen velvollisuus.

Saanko ensiasunnon ostajan vapautuksen?

Ei. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen.

Onko ikärajalla merkitystä varainsiirtoverossa?

Ei enää. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024, joten ikärajalla ei ole enää merkitystä varainsiirtoveron kannalta.

Milloin varainsiirtovero on maksettava?

Asunto-osakkeista varainsiirtovero on maksettava 2 kuukauden kuluessa kaupasta. Kiinteistöistä vero on maksettava 6 kuukauden kuluessa.

Maksetaanko varainsiirtoveroa autotalliosakkeesta?

Kyllä, 1,5 % velattomasta hinnasta. Autotalli lasketaan osakkeeksi.

Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?

Ei suoraan. Sijoitusasunnon varainsiirtovero lisätään hankintamenoon, mikä vähentää myöhempää luovutusvoittoveroa.

Varainsiirtovero osana asuntokaupan kuluja

Kokonaiskulut esimerkkikaupassa

Asunto-osakkeen velaton hinta: 300 000 €

*Yleensä myyjä maksaa välityspalkkion

Budjetointi

Varaa asuntokauppaan varainsiirtoveron lisäksi:

• 1-2 % muihin kaupan kuluihin
• Mahdollinen remonttivara
• Muuttokulut
• Kalusteet ja kodinkoneet

Yhteenveto

Varainsiirtoverotus muuttui 1.1.2024:

• Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta (alennettu 2 %:sta)
• Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta (alennettu 4 %:sta)
• Ensiasunnon ostajan vapautus: Poistui kokonaan 1.1.2024

Muista:

1. Asunto-osakkeista maksetaan 1,5 % varainsiirtovero velattomasta hinnasta
2. Kiinteistöistä maksetaan 3 % varainsiirtovero kauppahinnasta
3. Asunto-osakkeiden vero maksettava 2 kk kuluessa kaupasta
4. Kiinteistöjen vero maksettava 6 kk kuluessa kaupasta
5. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui kokonaan 1.1.2024

Lähteet

• Verohallinto: Varainsiirtovero – vero.fi
• Finlex: Varainsiirtoverolaki – finlex.fi
• Maanmittauslaitos: Lainhuuto ja kiinteistökauppa – maanmittauslaitos.fi