Luovutusvoittovero asunnon myynnistä: milloin ja kuinka paljon?
Asunnon myynnistä voi joutua maksamaan luovutusvoittoveroa. Käymme läpi, milloin vero tulee maksettavaksi ja miten se lasketaan.
Asunnon myynnistä syntyvä voitto on veronalaista pääomatuloa. Oman vakituisen asunnon myynti on kuitenkin usein verovapaata, jos tietyt ehdot täyttyvät. Verotussäännöt ovat tarkat, ja pienetkin erot tilanteessa voivat vaikuttaa veroseuraamuksiin merkittävästi.
Tässä artikkelissa käymme läpi luovutusvoittoveron perusteet ja sen, milloin veroa maksetaan ja milloin ei.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään asunnon arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Luovutusvoittoveron perusteet
Mitä on luovutusvoitto?
Luovutusvoitto syntyy, kun myyntihinta ylittää hankintahinnan:
Luovutusvoitto = Myyntihinta – Hankintameno – Myyntikulut
| Käsite | Selitys |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Hankintameno | Ostohinta + perusparannukset |
| Myyntikulut | Välityspalkkio, ilmoituskulut |
Veron suuruus
Luovutusvoitto on pääomatuloa:
| Pääomatulon määrä | Veroprosentti |
|---|---|
| 0–30 000 € | 30 % |
| Yli 30 000 € | 34 % |
Esimerkki:
- Myyntihinta: 300 000 €
- Hankintameno: 200 000 €
- Myyntikulut: 10 000 €
- Luovutusvoitto: 90 000 €
- Vero: 30 000 € × 30 % + 60 000 € × 34 % = 9 000 € + 20 400 € = 29 400 €
Oman asunnon verovapaus
Verovapaan myynnin ehdot
Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaata, kun seuraavat ehdot täyttyvät:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Asunut yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
| Vakituinen asunto | Todellinen vakituinen asunto |
| Omistus ja asuminen | Molemmat ehdot yhtä aikaa |
Mitä yhtäjaksoinen asuminen tarkoittaa?
| Hyväksyttävää | Ei hyväksyttävää |
|---|---|
| Tilapäinen poissaolo (matkat, kesämökki) | Vuokraus välillä |
| Sairaalahoito | Asuminen toisessa asunnossa |
| Työn vuoksi väliaikainen muutto | Pitkä ulkomaanjakso |
Poikkeukset
Verovapaus voi koskea myös:
| Tilanne | Edellytys |
|---|---|
| Peritty asunto | Jos perinnönjättäjä täytti ehdot |
| Lahjaksi saatu | Jos lahjanantaja täytti ehdot |
| Puolison kuoltua | Omistusaika lasketaan yhteen |
Hankintamenon laskeminen
Todellinen hankintameno
Todelliseen hankintamenoon lasketaan:
| Erä | Esimerkkejä |
|---|---|
| Ostohinta | Kauppahinta + varainsiirtovero |
| Perusparannukset | Kylpyhuoneremontti, keittiöremontti |
| Rakentamiskustannukset | Itse rakennettu osa |
| Liittymismaksut | Sähkö, vesi, viemäri (kiinteistöt) |
Hankintameno-olettama
Jos todellista hankintamenoa ei voi selvittää tai se on alhainen, voidaan käyttää olettamaa:
| Omistusaika | Olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Esimerkki:
- Myyntihinta: 300 000 €
- Omistettu 15 vuotta
- Hankintameno-olettama: 40 % × 300 000 € = 120 000 €
- Vertaa todelliseen hankintamenoon ja valitse edullisempi
Perusparannukset vs. vuosikorjaukset
| Perusparannus (lisätään hankintamenoon) | Vuosikorjaus (ei lisätä) |
|---|---|
| Kylpyhuoneen täysremontti | Hanan vaihto |
| Keittiön uusiminen | Kodinkoneen vaihto |
| Ikkunoiden uusiminen | Tiivisteiden vaihto |
| Lämmitysjärjestelmän uusiminen | Huoltokorjaukset |
| Laajennusrakentaminen | Maalaus |
Erityistilanteet
Sijoitusasunto
Sijoitusasunnon myynti on aina veronalaista:
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Voitto | Pääomatuloveroa |
| Tappio | Vähennyskelpoinen pääomatuloista |
| Vuokraus | Ei vaikuta verovapauteen (aina verollinen) |
Peritty asunto
| Tilanne | Hankintameno |
|---|---|
| Perukirja-arvo | Lähtökohta hankintamenolle |
| Perinnönjättäjän ostohinta | Jos edullisempi verovelvolliselle |
| Oma asuminen | Jos perillinen asunut, voi olla verovapaa |
Kuolinpesän myynti
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Vainaja asui | Voi olla verovapaa perillisille |
| Vainaja ei asunut | Veronalainen |
| Pesän osakkaat jakavat | Voitto/tappio osakkaiden tuloihin |
Avioero
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Osituksessa siirto | Ei veroseuraamuksia siirtohetkellä |
| Myöhempi myynti | Hankintameno lasketaan alkuperäisestä |
| Asumisaika | Lasketaan puolisoiden yhteenlaskettu |
Tappion vähentäminen
Luovutustappio
Jos myyntihinta on alempi kuin hankintameno, syntyy tappio:
| Tappio | Vähennys |
|---|---|
| Pääomatuloista | Ensisijaisesti |
| Ansiotuloista | Ei voi vähentää |
| Seuraavina vuosina | Vähentää 5 vuoden ajan |
Oman asunnon tappio
| Tilanne | Vähennyskelpoisuus |
|---|---|
| Oma vakituinen asunto | Ei vähennyskelpoinen |
| Sijoitusasunto | Vähennyskelpoinen |
| Vapaa-ajan asunto | Vähennyskelpoinen |
Veron ilmoittaminen
Milloin ilmoitetaan?
| Ajankohta | Ilmoitus |
|---|---|
| Myyntivuoden verotus | Esitäytetty veroilmoitus |
| Määräaika | Veroilmoituksen määräpäivään mennessä |
| Lisätiedot | Pyydettäessä Verohallinnolle |
Mitä ilmoitetaan?
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Myyntipäivä | Kaupantekopäivä |
| Hankintapäivä | Ostopäivä |
| Hankintameno | Ostohinta + parannukset |
| Myyntikulut | Välityspalkkio ym. |
| Luovutusvoitto/tappio | Laskettu summa |
Dokumentointi
Säilytä tositteet:
| Tosite | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirja (osto) | Hankintameno |
| Kauppakirja (myynti) | Myyntihinta |
| Remonttilaskut | Perusparannukset |
| Välittäjän lasku | Myyntikulut |
| Varainsiirtoverotodistus | Osa hankintamenoa |
Käytännön laskentaesimerkkejä
Esimerkki 1: Verovapaa oman asunnon myynti
- Ostohinta 2018: 200 000 €
- Myyntihinta 2026: 280 000 €
- Asunut yhtäjaksoisesti 2018–2026
- Tulos: Verovapaa (yli 2 v omistus ja asuminen)
Esimerkki 2: Sijoitusasunnon myynti
- Ostohinta 2015: 150 000 €
- Perusparannukset: 20 000 €
- Myyntihinta 2026: 220 000 €
- Välityspalkkio: 8 000 €
- Hankintameno: 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
- Luovutusvoitto: 220 000 € – 170 000 € – 8 000 € = 42 000 €
- Vero: 30 000 € × 30 % + 12 000 € × 34 % = 9 000 € + 4 080 € = 13 080 €
Esimerkki 3: Hankintameno-olettaman käyttö
- Ostohinta 2010: 80 000 €
- Myyntihinta 2026: 250 000 €
- Omistusaika: 16 vuotta
- Todellinen hankintameno: 80 000 €
- Hankintameno-olettama (40 %): 100 000 €
- Käytetään olettamaa (edullisempi)
- Luovutusvoitto: 250 000 € – 100 000 € = 150 000 €
Esimerkki 4: Peritty asunto
- Perukirja-arvo 2024: 200 000 €
- Myyntihinta 2026: 230 000 €
- Myyntikulut: 8 000 €
- Luovutusvoitto: 230 000 € – 200 000 € – 8 000 € = 22 000 €
- Vero: 22 000 € × 30 % = 6 600 €
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Laskuri vai ammattilainen?
| Tilanne | Suositus |
|---|---|
| Yksinkertainen tapaus | Oma laskenta riittää |
| Monimutkainen tilanne | Veroneuvojan apu |
| Suuret summat | Ammattilaisapu kannattaa |
Voiko veroa vähentää?
| Keino | Miten |
|---|---|
| Perusparannukset | Lisää hankintamenoon |
| Myyntikulut | Vähennä myyntihinnasta |
| Hankintameno-olettama | Vertaa todelliseen |
| Verosuunnittelu | Ajoitus, omistusjärjestelyt |
Entä jos en ilmoita?
| Riski | Seuraus |
|---|---|
| Veronkorotus | 0–30 % verottamatta jääneestä |
| Viivästyskorko | Korko maksettavasta verosta |
| Veropetos | Vakavissa tapauksissa |
Yhteenveto
Luovutusvoittovero asunnon myynnistä:
- Oma vakituinen asunto voi olla verovapaa (2 v omistus + 2 v asuminen)
- Sijoitusasunto on aina veronalainen
- Hankintameno sisältää ostohinnan ja perusparannukset
- Vero on 30/34 % voitosta
- Dokumentoi kaikki kulut
Huolellinen suunnittelu ja dokumentointi voivat säästää merkittävästi veroissa.
Ymmärrä kohteen arvotekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto: Asunnon myynti
- Verohallinto: Luovutusvoitot ja -tappiot
- Tuloverolaki 48 §: Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.