Kuolinpesän asunnon myynti voi johtaa luovutusvoiton verotukseen. Käymme läpi kuolinpesän myyntivoittoveron laskennan ja erityispiirteet.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kuolinpesän asunnon myynti on verotuksellisesti erityistilanne. Hankintameno määräytyy perintöverotuksessa vahvistetun arvon perusteella, mikä vaikuttaa merkittävästi mahdolliseen myyntivoittoon. Kuolinpesä voi olla myyjänä, tai perilliset voivat myydä perintöosuutensa saatuaan.
Tässä artikkelissa käymme läpi kuolinpesän asunnon myyntivoittoverotuksen periaatteet ja käytännön vaikutukset.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Kuolinpesän myyntivoiton perusteet
Kuka on myyjä?
Tilanne
Myyjä
Jakamaton kuolinpesä
Kuolinpesä yhdessä
Perinnönjako tehty
Yksittäiset perilliset
Testamentinsaaja
Testamentinsaaja
Hankintameno kuolinpesän myynnissä
Lähtökohta
Peruste
Perintöverotusarvo
Hankintameno pääsääntöisesti
Käypä arvo kuolinhetkellä
Perintöveroilmoituksen arvo
Ei perittävän ostohintaa
Perittävän hankintameno ei siirry
Verovapausmahdollisuus
Edellytys
Täyttyykö kuolinpesässä?
2 v omistus
Ei pääsääntöisesti (alkaa kuolinpäivästä)
2 v asuminen
Ei (perillisen asuminen ei riitä)
Oman asunnon myynti
Harvoin soveltuu kuolinpesään
Hankintamenon määräytyminen
Perintöverotusarvo
Tilanne
Hankintameno
Perintöverotus toimitettu
Verotuksessa vahvistettu arvo
Perintöveroilmoitus tehty
Ilmoitettu käypä arvo
Perintöverotus kesken
Odotetaan päätöstä
Miksi perintöverotusarvo on tärkeä?
Vaikutus
Selitys
Korkea arvo
Pienempi myyntivoitto
Matala arvo
Suurempi myyntivoitto
Tasapaino
Korkeampi perintövero vs. pienempi myyntivoitto
Perintöverotusarvon oikaisu
Tilanne
Toimenpide
Arvo liian matala
Oikaisupyyntö 3 v kuluessa
Arvo liian korkea
Oikaisupyyntö mahdollinen
Markkinahintaa korkeampi
Voi syntyä tappio
Myyntivoiton laskeminen
Kuolinpesä myyjänä
Erä
Esimerkki
Myyntihinta
250 000 €
Hankintameno (perintöverotusarvo)
220 000 €
Myyntikulut
7 500 €
Luovutusvoitto
22 500 €
Perillinen myyjänä (perinnönjaon jälkeen)
Erä
Esimerkki
Peritty osuus (50 %)
110 000 €
Myyntihinta (50 % osuus)
125 000 €
Myyntikulut (50 %)
3 750 €
Luovutusvoitto
11 250 €
Useita perillisiä
Perillinen
Osuus
Voitto
Vero (30 %)
Perillinen A
50 %
11 250 €
3 375 €
Perillinen B
25 %
5 625 €
1 688 €
Perillinen C
25 %
5 625 €
1 688 €
Hankintameno-olettama
Milloin käytetään?
Tilanne
Hankintameno-olettama
Alle 10 v omistus
20 % myyntihinnasta
Yli 10 v omistus
40 % myyntihinnasta
Kuolinpesässä
Omistusaika alkaa kuolinpäivästä
Vertailu perintöverotusarvoon
Laskelma
Summa
Myyntihinta
250 000 €
Perintöverotusarvo
220 000 €
Hankintameno-olettama (20 %)
50 000 €
Edullisempi
Perintöverotusarvo
Milloin olettama kannattaa?
Tilanne
Suositus
Perintöverotusarvo matala
Laske molemmat
Pitkä omistus (yli 10 v)
40 % voi olla parempi
Arvonnousu voimakas
Todellinen usein parempi
Kuolinpesän verovapaus
Oman asunnon verovapaus kuolinpesässä
Edellytys
Toteutuminen
Perittävä asui
Kyllä, mutta kuolinpesä ei
Kuolinpesä ei asu
Verovapaus ei sovellu
Perillinen asunut
Ei yleensä riitä
Poikkeustilanteet
Tilanne
Mahdollinen verovapaus
Leski jää asumaan
Lesken osuus voi olla verovapaa
Perillinen asunut 2 v ennen kuolemaa
Tapauskohtainen
Yhteisomistus perittävän kanssa
Oma osuus voi olla verovapaa
Lesken asema
Tilanne
Verotus
Leski omistaa osan
Lesken osuus: oma asuminen ratkaisee
Leski asuu kuolinpesän asunnossa
Kuolinpesän osuus verotettava
Leski ostaa muiden osuudet
Voi jatkaa asumista
Kuolinpesän vai perillisten myynti?
Jakamaton kuolinpesä myy
Etu
Haitta
Yksinkertaisempi prosessi
Kaikkien päätös tarvitaan
Yksi veroilmoitus
Kuolinpesän veroilmoitus
Kulut jaetaan
Mahdolliset erimielisyydet
Perinnönjako ensin, sitten myynti
Etu
Haitta
Jokainen päättää itse
Monimutkaisempi prosessi
Oma verotus
Useita veroilmoituksia
Mahdollinen verovapaus
Perinnönjakokulut
Verosuunnittelunäkökulma
Strategia
Vaikutus
Korkea perintöverotusarvo
Suurempi perintövero, pienempi myyntivoitto
Matala perintöverotusarvo
Pienempi perintövero, suurempi myyntivoitto
Optimointi
Laskettava kokonaisvaikutus
Tappion vähentäminen
Milloin syntyy tappio?
Tilanne
Syy
Markkinat laskeneet
Myyntihinta alle perintöverotusarvon
Perintöverotusarvo korkea
Arvioitu liian optimistisesti
Myyntikulut
Pienentävät voittoa/lisäävät tappiota
Tappion käsittely
Sääntö
Sisältö
Vähennys luovutusvoitoista
Samana tai seuraavina vuosina
5 vuoden aika
Vähennettävä 5 vuoden kuluessa
Kuolinpesän tappio
Kuolinpesän muista luovutusvoitoista
Perillisen tappio
Perillisen omista luovutusvoitoista
Esimerkki tappiosta
Erä
Summa
Myyntihinta
180 000 €
Perintöverotusarvo
200 000 €
Myyntikulut
5 400 €
Tappio
25 400 €
Veronmaksu ja -ilmoitus
Kuolinpesän veroilmoitus
Vaihe
Toimenpide
Kuolinpesän Y-tunnus
Haetaan Verohallinnosta
Veroilmoitus
Tehdään kuolinpesälle
Ilmoitusaika
Myyntivuotta seuraava kevät
Perillisten veroilmoitus
Tilanne
Toimenpide
Perinnönjako tehty
Jokainen ilmoittaa oman osuutensa
Jakamaton kuolinpesä
Kuolinpesän ilmoitus
Kuolinpesä purkautunut
Ei enää kuolinpesän ilmoitusta
Veron maksaminen
Tilanne
Maksaja
Kuolinpesä myy
Kuolinpesä (osakkaiden varoista)
Perillinen myy
Perillinen itse
Useita perillisiä
Kukin omasta osuudestaan
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Kuolinpesän asunto myydään vuoden sisällä
Hankintameno on pääsääntöisesti perintöverotusarvo
Verovapaus ei yleensä sovellu kuolinpesän myyntiin
Omistusaika alkaa perittävän kuolinpäivästä
Perintöverotusarvo kannattaa arvioida huolellisesti
Tappio on vähennyskelpoinen luovutusvoitoista
Veroilmoitus tehdään kuolinpesälle tai perilliselle
Huolellinen suunnittelu optimoi kokonaisverotuksen.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on kuolinpesän asunnon hankintameno verotuksessa?
Hankintameno on pääsääntöisesti perintöverotuksessa vahvistettu arvo eli asunnon käypä arvo kuolinhetkellä. Perittävän alkuperäinen ostohinta ei siirry kuolinpesälle. Siksi perintöverotusarvon huolellinen arviointi on tärkeää.
Voiko kuolinpesä saada oman asunnon verovapauden?
Ei yleensä. Kuolinpesä ei asu asunnossa, joten oman asunnon verovapaus ei sovellu. Poikkeuksena voi olla tilanne, jossa leski omistaa osan asunnosta ja on asunut siinä kaksi vuotta - silloin lesken osuus voi olla verovapaa.
Miten myyntivoitto lasketaan kuolinpesän myynnissä?
Myyntivoitto = Myyntihinta - Perintöverotusarvo - Myyntikulut. Esimerkiksi: 250 000 euron myyntihinta - 220 000 euron perintöverotusarvo - 7 500 euron myyntikulut = 22 500 euron voitto. Veroa maksetaan 30 % (yli 30 000 eurosta 34 %).
Kannattaako asunto myydä kuolinpesästä vai tehdä perinnönjako ensin?
Kuolinpesän myynti on yksinkertaisempi: yksi veroilmoitus ja päätökset tehdään yhdessä. Perinnönjako ensin mahdollistaa sen, että jokainen perillinen päättää itse ja voi hyödyntää mahdollisia omia verovapauksia. Valinta riippuu tilanteesta.
Mitä jos asunto myydään tappiolla?
Tappio syntyy, jos myyntihinta on alempi kuin perintöverotusarvo. Tappio on vähennyskelpoinen muista luovutusvoitoista samana vuonna tai seuraavan viiden vuoden aikana. Kuolinpesän tappio vähennetään kuolinpesän voitoista, perillisen tappio perillisen omista voitoista.
Lähteet
Verohallinto: Kuolinpesän verotus
Tuloverolaki 46–47 §
Perintö- ja lahjaverolaki
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
kuolinpesämyyntivoittoveroluovutusvoittoperintöverotusasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
