Asunnon arviointi kuolinpesässä: mitä pitää tietää?
Kuolinpesän asunnon arviointi on tärkeä osa perunkirjoitusta. Käymme läpi, miten käypä arvo määritetään ja mitä verotuksessa huomioidaan.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kun henkilö kuolee, hänen omaisuutensa arvo on määritettävä perunkirjoitusta varten. Asunto on usein kuolinpesän merkittävin omaisuuserä, ja sen arviointi vaikuttaa sekä perintöveroon että mahdolliseen luovutusvoittoveroon myöhemmin. Siksi arvion tekeminen huolellisesti on tärkeää.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten kuolinpesän asunto arvioidaan ja mitä veroseuraamuksia arvioinnilla on.
Ymmärrä kohteen arvoon vaikuttavat tekijätAsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.
Miksi arviointi on tärkeä?
Perunkirjoituksen tarkoitus
Perunkirjoituksessa selvitetään kuolinpesän varat ja velat:
Asia
Merkitys
Varat
Kaikki omaisuus käypään arvoon
Velat
Kaikki velvoitteet
Perintöverotus
Verotetaan nettovarallisuudesta
Perinnönjako
Pohja omaisuuden jakamiselle
Käypä arvo
Perukirjaan merkitään omaisuuden käypä arvo:
Käsite
Määritelmä
Käypä arvo
Todennäköinen kauppahinta kuolinhetkellä
Vertailuperuste
Mitä riippumattomat osapuolet maksaisivat
Ajankohta
Kuolinpäivän tilanne
Arvioinnin vaikutukset verotukseen
Perintövero
Perintövero lasketaan perityn omaisuuden käyvästä arvosta:
Veroluokka
Ketkä kuuluvat
I veroluokka
Puoliso, lapset, lapsenlapset
II veroluokka
Sisarukset, muut sukulaiset, vieraat
Perintöveron portaat (I veroluokka):
Perinnön arvo
Vero alarajalla
Vero ylittävästä
20 000–40 000 €
100 €
7 %
40 000–60 000 €
1 500 €
10 %
60 000–200 000 €
3 500 €
13 %
200 000–1 000 000 €
21 700 €
16 %
Yli 1 000 000 €
149 700 €
19 %
Luovutusvoittovero myöhemmin
Kun kuolinpesä tai perillinen myy asunnon, luovutusvoitto lasketaan perukirja-arvosta:
Pienempi luovutusvoitto, mutta korkeampi perintövero
Matala
Suurempi luovutusvoitto, mutta matalampi perintövero
Optimointi?
Verohallinto voi korjata ilmeisen virheellistä arvoa. Arvion on oltava realistinen:
Tilanne
Riski
Selvästi liian matala
Verohallinto nostaa
Selvästi liian korkea
Harvoin korjataan (perillisen haitta)
Realistinen
Hyväksytään
Miten arviointi tehdään?
Arvioinnin perusteet
Menetelmä
Kuvaus
Vertailukaupat
Toteutuneet kaupat samalla alueella
Pyyntihintavertailu
Varovaisuutta noudattaen
Ammattiarvio
Välittäjä tai arvioija
Verottajan arviot
Verohallinnon omat laskelmat
Kuka voi arvioida?
Arvioija
Soveltuvuus
Pesän osakkaat
Yksinkertaiset tapaukset
Kiinteistönvälittäjä
Tavallinen käytäntö
AKA-arvioija
Vaativat tapaukset
Verottaja itse
Korjaa tarvittaessa
Mitä arviossa huomioidaan?
Tekijä
Merkitys
Sijainti
Tärkein tekijä
Pinta-ala
Neliöhinta
Kunto
Remonttitarve
Taloyhtiön tilanne
Lainat, tulevat remontit
Markkinatilanne
Kuolinhetken markkinat
Asunnon tyyppi ja arviointi
Asunto-osake
Huomio
Merkitys
Velaton hinta
Huomioi yhtiölainaosuus
Taloyhtiön kunto
Tulevat remontit
Vastikkeet
Korkeat voivat laskea arvoa
Vertailukaupat
Usein hyvin saatavilla
Omakotitalo
Huomio
Merkitys
Tontti erikseen
Voi arvioida erillään
Rakennuksen kunto
Usein vaihtelevampi
Vähemmän vertailukauppoja
Epävarmempi arvio
Yksilölliset piirteet
Vaikea vertailla
Vapaa-ajan asunto
Huomio
Merkitys
Rantaviiva
Merkittävä arvotekijä
Varustelutaso
Mökki vs. ympärivuotinen
Sijainti
Etäisyys kaupungeista
Tieyhteys
Talvikunnossapito
Käytännön vaiheet
Vaihe 1: Kerää tiedot
Tieto
Lähde
Isännöitsijäntodistus
Taloyhtiö
Pohjakuva
Taloyhtiö tai arkisto
Kuntotiedot
Viimeisin kuntotarkastus
Remonttitiedot
Tehdyt remontit
Vertailukaupat
Asuntojen hintatiedot -palvelu
Vaihe 2: Tee arvio
Etsi toteutuneita kauppoja samalta alueella
Vertaa kohteita huomioiden erot
Tee korjauksia kunnon ja ominaisuuksien mukaan
Muodosta realistinen arvio
Vaihe 3: Dokumentoi
Dokumentoitava
Miksi
Arvion perusteet
Verottaja voi kysyä
Vertailukaupat
Tukevat arviota
Kunnon kuvaus
Selittää poikkeamat
Arvioijan tiedot
Kuka arvioi
Vaihe 4: Merkitse perukirjaan
Asunto-osake: As Oy Esimerkkikatu 5 A 12
- Huoneistoala: 72 m²
- Käypä arvo: 245 000 €
- Yhtiölainaosuus: 0 €
- Velaton arvo: 245 000 €
Erityistilanteet
Lesken hallintaoikeus
Jos leski jää asumaan asuntoon, hallintaoikeus vähentää perillisten perintöveroa:
Asia
Vaikutus
Hallintaoikeus
Leski saa asua kuolemaansa asti
Arvon vähennys
Lasketaan ikäkertoimen mukaan
Perintöverotus
Perilliset maksavat alennetusta arvosta
Esimerkki:
Asunnon arvo: 300 000 €
Lesken ikä: 70 v → kerroin noin 5
Hallintaoikeuden arvo: 5 % × 300 000 € = 75 000 €
Verotettava arvo perillisille: 225 000 €
Useita omistajia
Tilanne
Arviointi
Puolisoiden yhteinen
Vainajan osuus (yleensä ½)
Sisarusten yhteinen
Osuus perintökirjan mukaan
Yrityksessä
Yrityksen omaisuutena
Asunto vuokrattuna
Huomio
Merkitys
Vuokrasopimus
Sitoo uutta omistajaa
Markkina-arvo
Voi olla alempi kuin tyhjänä
Tuotto
Voi olla peruste arviolle
Verottajan korjaukset
Milloin verottaja puuttuu?
Tilanne
Todennäköisyys
Arvo selvästi alempi kuin vertailukaupat
Korkea
Ei perusteluja
Kohtalainen
Myynti pian perunkirjoituksen jälkeen korkeammalla
Korkea
Dokumentoitu arvio
Matala
Miten varautua?
Toimenpide
Hyöty
Dokumentoi perusteet
Helpottaa selvitystä
Käytä ammattilaista
Luotettavampi arvio
Vertailukaupat mukaan
Tukee arviota
Ole realistinen
Vähemmän korjauksia
Jos verottaja korjaa
Vaihe
Kuvaus
Verotuspäätös
Verottajan oma arvio
Oikaisuvaatimus
Voi valittaa perustellusti
Lisäselvitys
Toimita dokumentaatiota
Käytännön vinkkejä
Arvioinnissa
Vinkki
Miksi
Käytä toteutuneita kauppoja
Pyyntihinnat eivät riitä
Huomioi ajankohta
Kuolinhetken tilanne
Ole realistinen
Liian matala herättää huomion
Dokumentoi
Verottaja voi kysyä myöhemmin
Ammattilaisavun käyttö
Tilanne
Suositus
Tavallinen asunto-osake
Välittäjän arvio usein riittää
Omakotitalo
Ammattiarvio suositeltava
Arvokas kohde
AKA-arvio kannattaa
Riitainen pesä
Puolueeton ammattiarvio välttämätön
Myöhempää myyntiä ajatellen
Huomio
Vaikutus
Realistinen arvio
Tasapainoinen kokonaisverotus
Dokumentointi
Helpottaa myyntiä myöhemmin
Remonttien huomiointi
Lisää hankintamenoa myöhemmin
Yhteenveto
Kuolinpesän asunnon arvioinnissa:
Käypä arvo tarkoittaa todennäköistä kauppahintaa kuolinhetkellä
Arvio vaikuttaa sekä perintöveroon että myöhempään luovutusvoittoveroon
Realistinen arvio on paras – liian matala korjataan
Dokumentointi on tärkeää verottajan mahdollisia kysymyksiä varten
Ammattilainen kannattaa arvokkaissa tai monimutkaisissa kohteissa
Huolellinen arviointi säästää ongelmilta myöhemmin.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia tekijöitä ja analysoimaan kohteen tietoja.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi kuolinpesän asunnon arviointi on tärkeää?
Asunnon arvio vaikuttaa sekä perintöveroon että mahdolliseen myöhempään luovutusvoittoveroon. Liian matala arvio voi johtaa verottajan korjaukseen, ja liian korkea arvio lisää perintöveroa. Realistinen arvio tasapainottaa veroseuraamukset ja helpottaa pesän asioiden hoitamista.
Kuka voi arvioida kuolinpesän asunnon?
Yksinkertaisissa tapauksissa pesän osakkaat voivat tehdä arvion itse. Tavallinen käytäntö on pyytää kiinteistönvälittäjän arvio. Vaativissa kohteissa tai riitaisissa pesissä kannattaa käyttää auktorisoitua kiinteistöarvioijaa (AKA). Verottaja voi myös korjata arvion tarvittaessa.
Miten käypä arvo määritetään perunkirjoituksessa?
Käypä arvo tarkoittaa todennäköistä kauppahintaa kuolinhetkellä. Arvio perustuu ensisijaisesti toteutuneisiin vertailukauppoihin samalla alueella. Huomioon otetaan kohteen sijainti, pinta-ala, kunto, taloyhtiön tilanne ja markkinatilanne kuolinhetkellä.
Miten lesken hallintaoikeus vaikuttaa perintöveroon?
Jos leski jää asumaan asuntoon, hallintaoikeus vähentää perillisten perintöveroa. Vähennys lasketaan lesken iän mukaisen kertoimen perusteella. Esimerkiksi 70-vuotiaan lesken hallintaoikeus voi vähentää verotettavaa arvoa noin 25 prosenttia.
Mitä tapahtuu, jos verottaja korjaa perukirjan arvon?
Jos verottaja katsoo arvion selvästi liian matalaksi, hän voi nostaa sitä verotuspäätöksessä. Korjauksesta voi tehdä oikaisuvaatimuksen ja toimittaa lisäselvityksiä. Dokumentoidut arviot ja vertailukaupat vähentävät korjausten todennäköisyyttä.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Verohallinto: Perintöverotus
Verohallinto: Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
Tilastokeskus: Asuntojen hintatilastot
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
