Asunnon myynti kuolinpesästä: mitä pitää huomioida?
Kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy erityiskysymyksiä. Käymme läpi myynnin vaiheet, päätöksenteon ja verotuksen.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kuolinpesän asunnon myynti eroaa tavallisesta asuntokaupasta monella tavalla. Päätös myymisestä vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen, verotus lasketaan eri tavalla, ja prosessissa on erityisiä vaiheita. Huolellinen valmistautuminen tekee myynnistä sujuvampaa.
Tässä artikkelissa käymme läpi kuolinpesän asunnon myynnin vaiheet ja huomioitavat seikat.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kuolinpesä asunnon omistajana
Kuka omistaa asunnon?
Vaihe
Omistaja
Ennen perunkirjoitusta
Kuolinpesä
Perunkirjoituksen jälkeen
Kuolinpesä (kunnes jako)
Perinnönjaon jälkeen
Yksittäiset perilliset
Kuolinpesän osakkaat
Osakas
Tyyppi
Perilliset
Lakimääräiset perilliset
Testamentin saajat
Testamentissa nimetyt
Leski
Jos avio-oikeutta tai ositusta ei tehty
Päätöksenteko
Päätös
Vaatimus
Myynti
Kaikkien osakkaiden suostumus
Hinnan hyväksyminen
Kaikkien suostumus
Kauppakirjan allekirjoitus
Kaikki tai valtuutettu
Myynnin vaiheet
Vaihe 1: Perunkirjoitus
Ennen myyntiä:
Toimenpide
Sisältö
Perunkirjoitus
Tehtävä 3 kk kuluessa kuolemasta
Asunnon arviointi
Käypä arvo perukirjaan
Perukirjan toimitus
Verohallinnolle kuukauden kuluessa
Vaihe 2: Päätös myynnistä
Toimenpide
Huomio
Keskustelu osakkaiden kesken
Kaikkien mielipide
Päätös myymisestä
Yksimielisyys vaaditaan
Myyntihinnan periaatteet
Sovitaan yhdessä
Vaihe 3: Myyntivalmistelut
Toimenpide
Sisältö
Välittäjän valinta
Jos käytetään välittäjää
Asunnon kunto
Tyhjennys, siivous
Asiakirjat
Perukirja, valtakirjat
Isännöitsijäntodistus
Tilattava
Vaihe 4: Myynti
Toimenpide
Huomio
Markkinointi
Kuten tavallinen myynti
Näytöt
Kuten tavallinen myynti
Tarjousten käsittely
Kaikkien osakkaiden hyväksyntä
Vaihe 5: Kaupanteko
Toimenpide
Erityishuomio
Kauppakirja
Kuolinpesä myyjänä
Allekirjoitukset
Kaikki osakkaat tai valtuutettu
Kauppahinta
Jaetaan osakkaiden kesken
Päätöksenteko kuolinpesässä
Yksimielisyysvaatimus
Tilanne
Käsittely
Kaikki samaa mieltä
Myynti etenee
Joku vastustaa
Myyntiä ei voi tehdä
Osakas tavoittamattomissa
Edunvalvonta tai odotus
Jos ei ole yksimielisyyttä
Vaihtoehto
Kuvaus
Neuvottelu
Yritetään löytää ratkaisu
Perinnönjako
Jaetaan pesä, kukin päättää omastaan
Pesänjakaja
Oikeus voi määrätä
Valtakirjan käyttö
Tilanne
Valtakirja
Osakas ulkomailla
Antaa valtakirjan toiselle
Osakas estynyt
Valtakirja kaupantekoon
Käytännön syistä
Yksi hoitaa kaupan
Verotus
Luovutusvoittovero
Kuolinpesän asunnon myynnissä:
Tilanne
Verotus
Vainaja asui asunnossa
Voi olla verovapaa
Vainaja ei asunut
Veronalainen
Perillinen asuu
Perillisen osuus voi olla verovapaa
Verovapauden ehdot (vainajan asuminen)
Jos vainaja asui asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta ja omisti sen vähintään 2 vuotta, myynti on verovapaa.
Perillisen osuus verovapaa – täyttää oman asumisen ehdot
Tarvittavat asiakirjat
Myynnissä tarvitaan
Asiakirja
Lähde
Perukirja
Pesän osakkaat
Sukuselvitys
Maistraatti/DVV
Virkatodistukset
Seurakunta/DVV
Testamentti
Jos on
Valtakirjat
Jos tarvitaan
Kaupantekoa varten
Asiakirja
Huomio
Isännöitsijäntodistus
Tilataan
Energiatodistus
Jos vaaditaan
Pohjakuva
Taloyhtiöltä
Kauppakirja
Kuolinpesä myyjänä
Kauppakirjan erityispiirteet
Kohta
Sisältö
Myyjä
"X:n kuolinpesä"
Allekirjoittajat
Kaikki osakkaat tai valtuutettu
Tilitiedot
Pesän tai osakkaiden tilit
Kauppahinnan jakaminen
Jakamisen perusteet
Peruste
Osuudet
Perintöosuudet
Lain tai testamentin mukaan
Sopimus
Osakkaat voivat sopia
Kulut
Vähennetään ennen jakoa
Käytännössä
Vaihe
Toimenpide
1
Kauppahinta saadaan
2
Vähennetään kulut (välityspalkkio, verot)
3
Jaetaan osuuksien mukaan
4
Maksetaan osakkaille
Erityistilanteet
Leski asuu asunnossa
Tilanne
Vaikutus
Lesken hallintaoikeus
Asuntoa ei voi myydä ilman lesken suostumusta
Myynti lesken eläessä
Hallintaoikeus siirtyy tai maksetaan korvaus
Lesken kuoltua
Perilliset voivat myydä
Alaikäinen perillinen
Tilanne
Toimenpide
Edunvalvoja
Huoltaja edustaa
Maistraatin lupa
Tarvitaan myyntiin
Lapsen etu
Viranomainen arvioi
Pesänselvittäjä/pesänjakaja
Tilanne
Toimenpide
Oikeuden määräämä
Hoitaa pesän asiat
Myyntioikeus
Voi myydä pesän omaisuutta
Riitatilanteissa
Usein tarpeen
Vältettävät virheet
Yleiset virheet
Virhe
Seuraus
Myynti ilman kaikkien suostumusta
Kauppa mitätön
Väärä perukirja-arvo
Veroseuraamukset
Valtakirjan puuttuminen
Kauppa viivästyy
Sukuselvityksen puutteet
Kuka on osakas?
Vinkkejä
Vinkki
Miksi
Aloita ajoissa
Asiakirjojen hankinta vie aikaa
Selvitä osakkaat
Kaikki tarvitaan mukaan
Käytä ammattilaista
Vähentää virheitä
Dokumentoi
Helpottaa verotusta
Yhteenveto
Kuolinpesän asunnon myynnissä:
Kaikkien osakkaiden suostumus tarvitaan myyntiin
Perunkirjoitus tehtävä ensin
Verovapaus mahdollinen, jos vainaja asui asunnossa
Hankintameno on perukirja-arvo
Asiakirjat kuntoon ennen myyntiä
Huolellinen valmistelu ja osakkaiden välinen yhteistyö tekevät prosessista sujuvan.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja kohteen asiakirjoista.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kuolinpesän asunnon myydä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?
Ei voi. Kuolinpesän asunnon myynti edellyttää kaikkien osakkaiden yksimielistä päätöstä. Jos yksikin osakas vastustaa myyntiä, kauppaa ei voida tehdä. Tällöin vaihtoehtona on neuvottelu, perinnönjako tai pesänjakajan hakeminen käräjäoikeudelta.
Pitääkö perunkirjoitus tehdä ennen asunnon myyntiä?
Kyllä. Perunkirjoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja se on edellytys asunnon myynnille. Perukirjaan merkitty käypä arvo toimii myös hankintamenona mahdollista luovutusvoittoveron laskentaa varten.
Milloin kuolinpesän asunnon myynti on verovapaa?
Myynti on verovapaa, jos vainaja asui asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ja omisti sen vähintään kaksi vuotta. Jos perillinen on asunut asunnossa kaksi vuotta, hänen osuutensa myynti voi olla verovapaa oman asumisen perusteella.
Miten kauppahinta jaetaan osakkaiden kesken?
Kauppahinnasta vähennetään ensin myyntikulut (kuten välityspalkkio) ja mahdollinen luovutusvoittovero. Jäljelle jäävä summa jaetaan osakkaiden kesken heidän perintöosuuksiensa mukaisesti, ellei toisin sovita.
Voiko yksi osakas hoitaa kaupan muiden puolesta?
Kyllä, valtakirjalla. Muut osakkaat voivat antaa yhdelle osakkaalle valtakirjan, jolla tämä voi allekirjoittaa kauppakirjan heidän puolestaan. Valtakirja on oltava kirjallinen ja yksilöitävä valtuutuksen laajuus.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
