KotienKoti Logo
KotienKotiJokaisen kodin digitaalinen koti
EtusivuBlogiSijoitusasunnon verotus: vuokratulot, kulut ja myynti
Opas7 min lukuaikaKotienKoti

Sijoitusasunnon verotus: vuokratulot, kulut ja myynti

Sijoitusasunnon verotus kattaa vuokratulot, vähennyskelpoiset kulut ja myyntivoiton. Käymme läpi sijoitusasunnon verotuksen perusteet.

Sijoitusasunnon verotus: vuokratulot, kulut ja myynti
Julkaistu 7. elokuuta 2026

Sijoitusasunnon verotus on moniosainen kokonaisuus. Vuokratulot ovat veronalaista pääomatuloa, mutta kuluista suuren osan saa vähentää. Lisäksi asunnon myyntivoitto verotetaan erikseen. Verotussääntöjen tunteminen auttaa optimoimaan sijoituksen tuottoa laillisesti.

Tässä artikkelissa käymme läpi sijoitusasunnon verotuksen kokonaiskuvan.

Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen tietoja ja tunnistamaan arvoon vaikuttavia tekijöitä.

Vuokratulojen verotus

Perusteet

Vuokratulo on pääomatuloa:

TulolajiVeroprosentti
Pääomatulo 0–30 000 €30 %
Pääomatulo yli 30 000 €34 %

Verotettava tulo

Verotettava vuokratulo = Bruttovuokrat – Vähennyskelpoiset kulut

Esimerkki:

  • Vuokrat vuodessa: 12 000 €
  • Vähennyskelpoiset kulut: 5 000 €
  • Verotettava tulo: 7 000 €
  • Vero (30 %): 2 100 €

Vähennyskelpoiset kulut

Täysin vähennyskelpoiset

KuluEsimerkki
HoitovastikeKuukausivastike
VesimaksutAsukkaan vedestä
KiinteistöveroVuosittainen
VakuutusmaksutKotivakuutus
KorjauskulutVuosikorjaukset
IsännöitsijäntodistusVuokralaisen vaihtoon
VuokravälityspalkkioUuden vuokralaisen hankinta

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike (yhtiölainan lyhennykset) ei ole suoraan vähennyskelpoinen:

OsaVähennyskelpoisuus
Korko-osuusVähennyskelpoinen
LyhennysosuusEi vähennyskelpoinen

Lainan korot

KorkoVähennyskelpoisuus
Sijoitusasuntolainan korko100 % vähennyskelpoinen
Oman asunnon lainan korkoEi voi kohdistaa sijoitusasuntoon

Poistot

Voit tehdä poistoja:

KohdePoistoprosentti
Kalusteet25 % menojäännöksestä
Kodinkoneet25 % menojäännöksestä
PerusparannusTasapoisto 10 vuodessa tai myyntihetkellä

Korjaukset vs. perusparannukset

Vuosikorjaus (heti vähennyskelpoinen)

ToimenpideEsimerkki
YlläpitoMaalaus, tapetointi
KorjausHanan vaihto, pistorasian korjaus
HuoltoKodinkoneen huolto
Samanlainen korvausSama tasoinen korvaus

Perusparannus (lisätään hankintamenoon)

ToimenpideEsimerkki
Tason nostoVaatimaton → moderni
Uusi järjestelmäUusi ilmastointi
Käyttöiän pidennysKattava kylpyhuoneremontti
LaajennusLisätilan rakentaminen

Käytännössä

EsimerkkiLuokitus
Vuotavan hanan vaihtoVuosikorjaus
Koko keittiön uusiminenPerusparannus
Seinien maalausVuosikorjaus
Ikkunoiden vaihto energiatehokkaampiinPerusparannus
Jääkaapin vaihtoVuosikorjaus (jos samantasoinen)

Myyntivoiton verotus

Luovutusvoitto

Sijoitusasunnon myyntivoitto on aina veronalaista:

Luovutusvoitto = Myyntihinta – Hankintameno – Myyntikulut
HuomioMerkitys
Ei verovapauttaToisin kuin oma asunto
Kaikki voitto verotettavaa30/34 %
Tappio vähennyskelpoinenPääomatuloista

Hankintamenon laskenta

EräSisältö
OstohintaAlkuperäinen kauppahinta
VarainsiirtoveroOstohetkellä maksettu
PerusparannuksetTason nostot
Aktivoidut kulutRahoitusvastikkeen lyhennysosuus (jos aktivoitu)

Hankintameno-olettama

OmistusaikaOlettama
Alle 10 vuotta20 % myyntihinnasta
Vähintään 10 vuotta40 % myyntihinnasta

Tappiontasaus

Vuokratoiminnan tappio

TilanneKäsittely
Kulut > vuokratTappiota
VähennysMuista pääomatuloista
SiirtoSeuraavalle 10 vuodelle

Myyntitappio

TilanneKäsittely
Myyntihinta < hankintamenoLuovutustappio
VähennysPääomatuloista 5 vuoden ajan
AnsiotuloistaEi voi vähentää

Veroilmoitus

Vuokratulojen ilmoittaminen

TietoSisältö
VuokratulotKaikki saadut vuokrat
Vähennyskelpoiset kulutEriteltyinä
KorotLainan korot
PoistotTehdyt poistot

Myyntivoiton ilmoittaminen

TietoSisältö
MyyntihintaKauppahinta
HankintamenoOstohinta + kulut
MyyntikulutVälityspalkkio ym.
Voitto/tappioLaskettu summa

Dokumentointi

Säilytettävät asiakirjat:

AsiakirjaTarkoitus
VuokrasopimusTulot
VastikekuititKulut
RemonttilaskutKulut/perusparannukset
LainasopimusKorot
KauppakirjatOsto ja myynti

Käytännön laskentaesimerkkejä

Esimerkki 1: Vuotuinen vuokratulo

EräSumma
Vuokra1 000 €/kk = 12 000 €/v
Hoitovastike-250 €/kk = -3 000 €/v
Rahoitusvastike (korko-osuus)-50 €/kk = -600 €/v
Vakuutus-15 €/kk = -180 €/v
Kiinteistövero-200 €/v
Lainan korot-1 500 €/v
Verotettava tulo6 520 €
Vero (30 %)1 956 €

Esimerkki 2: Remontti vuokrauksen aikana

ToimenpideLuokitusKäsittely
Keittiön tason vaihto (sama taso)VuosikorjausVähennys heti
Kylpyhuoneen täysremonttiPerusparannusLisätään hankintamenoon
Seinien maalausVuosikorjausVähennys heti

Esimerkki 3: Sijoitusasunnon myynti

EräSumma
Ostohinta 2015150 000 €
Varainsiirtovero2 250 €
Perusparannukset20 000 €
Hankintameno yhteensä172 250 €
Myyntihinta 2026210 000 €
Välityspalkkio-8 000 €
Luovutusvoitto29 750 €
Vero (30 %)8 925 €

Yhtiölainan erityiskysymykset

Yhtiölainaosuuden käsittely

TilanneKäsittely
Osto yhtiölainallaLainaosuus lisätään hankintamenoon
Rahoitusvastikkeen korkoVähennyskelpoinen
LyhennyksetEi suoraan vähennyskelpoisia
MyyntiVelaton hinta – ostohinta = voitto

Taloyhtiön remontti

TilanneVaikutus
Remontti tehdäänVastikkeet nousevat
YhtiölainaRahoitusvastike alkaa
Arvo nouseeHyödyttää myynnissä

Verosuunnittelu

Lailliset optimointikeinot

KeinoHyöty
Kulujen huolellinen kirjausMaksimoi vähennykset
Remonttien ajoitusVuosikorjaukset vähentävät heti
Lainan strukturointiKorot vähennyskelpoiset
Myyntihetken valinta10 v omistus → 40 % olettama

Vältettävät virheet

VirheSeuraus
Kulujen unohtaminenLiian suuri vero
Perusparannuksen kirjaus vuosikorjauksenaVerottaja voi korjata
Lainan korkojen kirjaus väärälle lainalleEi vähennystä
Puutteellinen dokumentointiVähennykset hylätään

Yhteenveto

Sijoitusasunnon verotuksessa:

  1. Vuokratulo on pääomatuloa (30/34 %)
  2. Kulut ovat pääosin vähennyskelpoisia
  3. Perusparannukset lisätään hankintamenoon
  4. Myyntivoitto on aina veronalaista
  5. Dokumentointi on avainasemassa

Huolellinen kulujen seuranta ja dokumentointi optimoi verotuksen laillisesti.

Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa tunnistamaan kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.

Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa

Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.

Usein kysytyt kysymykset

Miten sijoitusasunnon vuokratuloja verotetaan?

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan 30 % veroa 30 000 euroon asti ja 34 % ylimenevältä osalta. Verotettavasta tulosta saa vähentää vähennyskelpoiset kulut kuten hoitovastikkeen, vakuutukset ja lainan korot.

Onko sijoitusasunnon lainan korko vähennyskelpoinen?

Kyllä, sijoitusasuntolainan korko on täysin vähennyskelpoinen vuokratuloista. Tämä poikkeaa oman asunnon lainasta, jossa korkovähennys on rajoitetumpi.

Mikä ero on vuosikorjauksella ja perusparannuksella?

Vuosikorjaus (esim. maalaus, hanan vaihto) on heti vähennyskelpoinen kuluna. Perusparannus (esim. kylpyhuoneremontti, tason nosto) lisätään hankintamenoon ja vähentää myöhemmin myyntivoittoa.

Pitääkö sijoitusasunnon myyntivoitosta maksaa veroa?

Kyllä, sijoitusasunnon myyntivoitto on aina veronalaista pääomatuloa. Toisin kuin omassa käytössä olleen asunnon kohdalla, sijoitusasunnolle ei ole verovapautta omistusajasta riippumatta.

Lähteet

  • Verohallinto: Vuokratulojen verotus
  • Verohallinto: Asunnon myynti
  • Tuloverolaki
  • Finlex: Tuloverolaki

Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.

Lue myös

  • Luovutusvoittovero asunnon myynnistä
  • Asunnon myynti ja verotus
  • Asunnon todelliset kulut
  • Vastike ja vuokra: miten suhde vaikuttaa?
  • Asunnon tuoton laskenta
sijoitusasuntovuokratuloverotuspääomatulovähennyskelpoisuusasuntosijoittaminen

Kysyttävää asunnon ostamisesta?

Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.

Analysoi kohde tekoälyllä

Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.

Aloita ilmainen analyysi

Lue myös

Opas

Luovutusvoittovero asunnon myynnistä: milloin ja kuinka paljon?

Asunnon myynnistä voi joutua maksamaan luovutusvoittoveroa. Käymme läpi, milloin vero tulee maksettavaksi ja miten se lasketaan.

Opas

Sijoitusasunnon exit-strategia: Milloin ja miten myydä sijoitusasunto?

Milloin sijoitusasunnon myynti kannattaa? Käymme läpi exit-strategian, verotuksen optimoinnin ja vuokralaisen tilanteen huomioimisen.

Opas

Sijoitusasunnon korkovähennykset

Opas sijoitusasunnon lainan korkojen vähentämiseen verotuksessa. Täysi vähennysoikeus, dokumentointi ja laskelmat.

Rakennamme palvelua yhdessä käyttäjien kanssa. Lyhytkin palaute on avuksi.

Palvelut

  • AsuntoPulssi
  • HintaPulssi
  • ARVO
  • Kimppahinta
  • Asuntomarkkinat
  • Palveluntarjoajat

Työkalut

  • Kaikki työkalut
  • Maksukykytesti
  • Kuukausierälaskuri
  • Budjettilaskuri
  • Vakuuslaskuri
  • Pikakatselmointi

Tieto ja tuki

  • Artikkelit
  • Markkinakatsaus
  • Usein kysytyt kysymykset
  • Tietosuojaseloste
  • Käyttöehdot
  • Evästeasetukset
  • Saavutettavuusseloste
  • Käsittelijäluettelo

Yritys

  • KotienKoti PRO
  • info@kotienkoti.fi

Home Of Homes Oy
Y-tunnus 3603016-4

Facebook — TulossaX — TulossaLinkedIn — TulossaYouTube — Tulossa

KotienKoti (Home Of Homes Oy) tarjoaa digitaalisia työkaluja asumisen ja asuntokauppojen avuksi.

Kotienkoti.fi -verkkosivusto on Home Of Homes Oy:n hallinnoima ja sisältää erilaisia työkaluja, työnkulkuja ja aineistoa. Home Of Homes Oy ei tarjoa välitys-, rahoitus- tai lakipalveluita. Verkkosivuilla olevien työkalujen tuottamat arviot tai muut tiedot ovat suuntaa-antavia eivätkä korvaa ammattilaisen arviota. Home Of Homes Oy ei vastaa palvelun tietoihin perustuvista päätöksistä.

Sisältö on suojattu tekijänoikeuslailla. Säännöllinen, järjestelmällinen tai jatkuva tietojen kerääminen, tallentaminen, indeksointi, jakelu tai muu tietojen kokoaminen ei ole sallittua ilman Home Of Homes Oy:n antamaa kirjallista lupaa.

Kieli / Language

Alue / Region

© 2016-2026 Home Of Homes Oy. Kaikki oikeudet pidätetään.