Kuinka paljon itsemyynnillä voi säästää?

Itsemyynnin suurin motivaattori on usein raha. Välityspalkkion säästäminen kuulostaa houkuttelevalta, mutta todelliset säästöt riippuvat monesta tekijästä. Tässä artikkelissa laskemme läpinäkyvästi, paljonko itsemyynnillä voi oikeasti säästää.

Välityspalkkion suuruus

Suomessa kiinteistönvälittäjien palkkio on tyypillisesti 2–4 prosenttia kauppahinnasta, plus arvonlisävero. Jotkut välittäjät veloittavat kiinteän hinnan, joka on yleensä 3 000–8 000 euroa.

Välityspalkkioissa on merkittäviä eroja välittäjien ja alueiden välillä. Pääkaupunkiseudulla palkkiot ovat usein korkeampia absoluuttisina summina korkeampien asuntohintojen vuoksi, mutta prosentuaalisesti ne voivat olla matalampia kuin pienemmillä paikkakunnilla.

Esimerkkilaskelmia eri hintaluokissa

Nämä summat ovat merkittäviä – ja teoriassa kokonaan säästettävissä itsemyynnillä.

Minimiveloitukset

Monilla välittäjillä on minimiveloitus, joka on tyypillisesti 3 000–5 000 euroa. Tämä tarkoittaa, että edullisempien asuntojen kohdalla prosentuaalinen palkkio voi nousta korkeammaksi kuin ilmoitettu prosenttiluku.

Itsemyynnin todelliset kulut

Itsemyynti ei ole ilmaista. Sinulle jää maksettavaksi:

Pakolliset kulut

Isännöitsijäntodistus: 50–150 euroa. Pakollinen asiakirja, jonka ilman kauppaa ei voi tehdä.

Energiatodistus: 150–400 euroa (jos ei ole voimassa olevaa). Pakollinen useimmissa myynneissä.

Kauppakirjan laatiminen: 200–500 euroa. Vaikka myyisit itse, kauppakirjan pitäisi laatia ammattilainen (lakimies tai pankki).

Pakolliset kulut ovat samat riippumatta siitä, myytkö itse vai välittäjän kautta. Ero on siinä, että välittäjän kanssa nämä usein sisältyvät palveluun tai välittäjä hoitaa ne puolestasi.

Suositeltavat kulut

Ammattivalokuvaus: 200–500 euroa. Ei pakollinen, mutta käytännössä välttämätön hyvän tuloksen saamiseksi. Laadukkaat kuvat voivat tuoda huomattavasti enemmän kiinnostuneita ostajia.

Myynti-ilmoitukset: 50–200 euroa portaalimaksuina. Ilmaisia vaihtoehtoja on, mutta maksulliset näkyvät paremmin. Etuovi.com, Oikotie.fi ja muut suuret portaalit veloittavat yksityismyyjiltä ilmoitusmaksuja.

Pohjapiirros: 50–150 euroa, jos taloyhtiöltä ei saa valmista. Selkeä pohjapiirros auttaa ostajia hahmottamaan tilan.

Valinnaiset kulut

Stailaus: 500–2 000 euroa. Voi tuoda lisäarvoa, mutta ei välttämätön. Stailaus toimii parhaiten kohteissa, jotka tarvitsevat visuaalista piristystä houkutellakseen ostajia.

Videokuvaus tai 3D-kierros: 300–800 euroa. Voi erottaa kohteesi kilpailijoista ja houkutella enemmän näyttökävijöitä.

Kuntotarkastus: 400–800 euroa omakotitaloissa. Ei pakollinen, mutta voi lisätä ostajan luottamusta ja nopeuttaa kauppaa.

Juridinen konsultaatio: 100–300 euroa. Jos haluat varmistaa, että kaikki asiakirjat ovat kunnossa.

Yhteenveto itsemyynnin kuluista

Todellinen säästö

Kun vähennät itsemyynnin kulut välityspalkkiosta, saat todellisen säästön:

200 000 euron asunto

• Välityspalkkio (3 % + alv): 7 440 €
• Itsemyynnin kulut: 1 000–2 500 €
• Todellinen säästö: 4 940–6 440 €

300 000 euron asunto

• Välityspalkkio (3 % + alv): 11 160 €
• Itsemyynnin kulut: 1 000–2 500 €
• Todellinen säästö: 8 660–10 160 €

400 000 euron asunto

• Välityspalkkio (3 % + alv): 14 880 €
• Itsemyynnin kulut: 1 200–3 000 €
• Todellinen säästö: 11 880–13 680 €

150 000 euron asunto

• Välityspalkkio (3 % + alv): 5 580 €
• Itsemyynnin kulut: 800–2 000 €
• Todellinen säästö: 3 580–4 780 €

Huomaa, että mitä kalliimpi asunto, sitä suurempi on potentiaalinen säästö euroissa.

Piilevät kustannukset

Suorien kulujen lisäksi itsemyyntiin liittyy epäsuoria kustannuksia:

Ajankäyttö

Itsemyynti vie aikaa. Arvioi realistisesti:

• Valmistelu ja ilmoitus: 8–15 tuntia
• Yhteydenotot ja näytöt: 15–30 tuntia
• Neuvottelut ja paperityöt: 5–15 tuntia
• Asunnon siistiminen näyttöjä varten: 5–10 tuntia
• Yhteensä: 30–70 tuntia

Jos lasket omalle ajallesi arvon (esim. 30 €/h), itsemyynti "maksaa" 900–2 100 euroa työaikana.

Toisaalta: jos sinulla on joustavat työajat tai aikaa arki-iltaisin ja viikonloppuisin, tämä kustannus voi olla vähemmän merkityksellinen.

Mahdollinen hintaero

Jos välittäjä olisi saanut asunnosta paremman hinnan, säästö pienenee tai häviää:

• 3 prosentin parempi hinta 300 000 euron asunnosta = 9 000 euroa
• Tämä syö suuren osan välityspalkkiosäästöstä

Toisaalta: ei ole takeita, että välittäjä saisi paremman hinnan. Tutkimukset aiheesta ovat ristiriitaisia, ja lopputulos riippuu paljon kohteesta, markkinatilanteesta ja myyjän omista taidoista.

Pidempi myyntiaika

Jos itsemyynti kestää pidempään, maksat ylimääräisiä kuukausia:

• Vastikkeet: 200–500 €/kk
• Asuntolainan korot: vaihtelee
• Vakuutukset: 20–50 €/kk
• Sähkö ja lämmitys tyhjässä asunnossa: 50–150 €/kk

Kuukauden viivästys voi maksaa 300–800 euroa.

Stressi ja henkinen kuormitus

Itsemyynti vaatii päätöksentekoa, neuvotteluja ja epävarmuuden sietämistä. Näitä on vaikea hinnoitella, mutta ne ovat todellisia kustannuksia.

Milloin säästö on suurin?

Itsemyynnin säästö maksimoidaan, kun:

1. Kohde myy nopeasti. Lyhyt myyntiaika minimoi ylimääräiset kulut ja ajankäytön.

2. Kohde on helppo myydä. Hyväkuntoinen asunto hyvällä sijainnilla ei tarvitse ammattitaitoista markkinointia.

3. Osaat hinnoitella oikein. Oikea hinta alusta asti tuo parhaan tuloksen.

4. Osaat neuvotella. Hyvä neuvottelija saa hyvän hinnan ilman välittäjääkin.

5. Pidät kulut kurissa. Vältä turhia menoja, mutta älä säästä kriittisistä asioista.

6. Markkinatilanne on suotuisa. Myyjän markkinoilla asunnot menevät kaupaksi helpommin.

7. Sinulla on aikaa ja energiaa. Kiireinen elämäntilanne lisää itsemyynnin todellisia kustannuksia.

Milloin säästö on pienin tai olematon?

Säästö pienenee tai häviää, kun:

1. Myynti venyy. Kuukausien ylimääräiset kulut syövät säästön.

2. Hinnoittelet väärin. Liian matala hinta maksaa enemmän kuin välityspalkkio. Liian korkea hinta pidentää myyntiaikaa.

3. Tarvitset paljon apua. Lakimies, konsultti, valokuvaaja – kulut kasautuvat.

4. Teet virheitä. Juridinen virhe voi maksaa tuhansia euroja.

5. Kohde on vaikea myydä. Epätavalliset kohteet vaativat usein ammattitaitoista markkinointia ja laajempaa ostajaverkostoa.

6. Markkinatilanne on heikko. Ostajan markkinoilla kohteet seisovat pitkään.

Käytännön esimerkki 1: Onnistunut itsemyynti

Minna myy 280 000 euron asunnon Espoossa:

Välityspalkkio olisi ollut 3,2 % + alv = 11 100 €

Itsemyynnin kulut:

• Isännöitsijäntodistus: 100 €
• Ammattikuvaus: 350 €
• Ilmoitukset: 150 €
• Kauppakirja (lakimies): 400 €
• Yhteensä: 1 000 €

Myyntiaika: 6 viikkoa Ajankäyttö: 35 tuntia

Minna säästää 10 100 euroa.

Lisäksi Minna käytti noin 35 tuntia myyntiprosessiin. Tuntipalkaksi muodostui 289 €/h – erinomainen tulos.

Käytännön esimerkki 2: Haasteellisempi itsemyynti

Pekka myy 220 000 euron rivitaloasunnon Tampereella:

Välityspalkkio olisi ollut 3,5 % + alv = 9 550 €

Itsemyynnin kulut:

• Isännöitsijäntodistus: 120 €
• Energiatodistus: 300 €
• Ammattikuvaus: 400 €
• Ilmoitukset: 200 €
• Kauppakirja: 450 €
• Stailaus: 800 €
• Yhteensä: 2 270 €

Myyntiaika: 4 kuukautta (3 kuukautta pidempään kuin odotettiin) Ylimääräiset vastikkeet: 3 × 350 € = 1 050 € Ajankäyttö: 60 tuntia

Pekan todellinen säästö: 9 550 € - 2 270 € - 1 050 € = 6 230 €

Tuntipalkaksi muodostui 104 €/h – edelleen hyvä, mutta ei niin loistava kuin Minnalla.

Käytännön esimerkki 3: Kun itsemyynti ei kannata

Liisa myy 180 000 euron asunnon pienellä paikkakunnalla:

Välityspalkkio olisi ollut 4 % + alv = 8 930 €

Itsemyynnin kulut:

• Pakolliset kulut: 700 €
• Ammattikuvaus: 350 €
• Ilmoitukset: 200 €
• Kauppakirja: 400 €
• Yhteensä: 1 650 €

Myyntiaika: 8 kuukautta Ylimääräiset vastikkeet: 5 × 280 € = 1 400 € Hintapudotus myyntiajan pidettyä: 8 000 €

Liisan "säästö": 8 930 € - 1 650 € - 1 400 € - 8 000 € = -2 120 €

Liisa olisi säästänyt rahaa käyttämällä välittäjää.

Miten arvioida oma tilanteesi?

Laske oma tilanteesi seuraavasti:

1. Selvitä alueesi välityspalkkiot. Pyydä tarjouksia 2–3 välittäjältä.

2. Arvioi itsemyynnin kulut. Listaa kaikki tarvittavat palvelut ja niiden hinnat.

3. Arvioi myyntiaika realistisesti. Tutki, miten kauan vastaavat kohteet ovat olleet myynnissä.

4. Laske kuukausittaiset ylläpitokulut. Vastikkeet, lainan korot, vakuutukset.

5. Arvioi oma ajankäyttösi ja sen arvo. Ole rehellinen itsellesi.

6. Vertaa tuloksia. Jos erotus on tuhansia euroja ja olet valmis panostamaan aikaa, itsemyynti voi olla järkevä valinta.

Yhteenveto

Itsemyynnillä voi säästää tyypillisesti 5 000–15 000 euroa riippuen asunnon hinnasta ja tilanteesta. Säästö on todellinen, kun:

• Myynti sujuu kohtuullisessa ajassa
• Hinnoittelu osuu oikeaan
• Kulut pysyvät hallinnassa
• Et tee kalliita virheitä

Laske oma tilanteesi: vertaa alueesi välityspalkkioita omiin arvioituihin kuluihisi. Jos ero on tuhansia euroja ja olet valmis panostamaan aikaa, itsemyynti on taloudellisesti järkevä valinta.

Toisaalta, jos aika on kortilla, kohde on vaikea myydä tai et ole varma omista taidoistasi, välittäjän käyttäminen voi olla lopulta edullisempi vaihtoehto.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko itsemyynnillä voi todellisuudessa säästää?

Todellinen säästö on tyypillisesti 5 000-15 000 euroa riippuen asunnon hinnasta. Säästö lasketaan vähentämällä välityspalkkiosta itsemyynnin omat kulut, jotka ovat yleensä 500-2 500 euroa. Mitä kalliimpi asunto, sitä suurempi on potentiaalinen säästö.

Mitä kuluja itsemyynnistä syntyy?

Pakollisia kuluja ovat isännöitsijäntodistus (50-150 euroa), kauppakirjan laatiminen (200-500 euroa) ja mahdollinen energiatodistus. Suositeltavia kuluja ovat ammattikuvaus (200-500 euroa) ja ilmoitukset asuntoportaaleissa (50-200 euroa).

Kuinka paljon aikaa itsemyynti vie?

Itsemyynti vie tyypillisesti 30-70 tuntia. Tämä sisältää valmistelun, ilmoituksen laatimisen, yhteydenottojen hoitamisen, näytöt, neuvottelut ja paperityöt. Jos lasket omalle ajallesi arvon, tämä kannattaa huomioida säästölaskelmassa.

Milloin itsemyynti ei kannata?

Itsemyynti ei kannata, jos myyntiaika venyy pitkäksi, hinnoittelet väärin tai kohde on vaikea myydä. Pitkä myyntiaika kasvattaa ylläpitokustannuksia, ja väärä hinnoittelu voi maksaa enemmän kuin välityspalkkio olisi ollut.

Miten arvioin, kannattaako itsemyynti minun tilanteessani?

Pyydä tarjoukset 2-3 välittäjältä, arvioi itsemyynnin kulut ja myyntiaika realistisesti, laske kuukausittaiset ylläpitokulut ja arvioi oma ajankäyttösi. Jos säästö on tuhansia euroja ja olet valmis panostamaan aikaa, itsemyynti voi olla järkevä valinta.

Lue myös

• Mitä riskejä itsemyyntiin liittyy?
• Milloin itsemyynti toimii parhaiten?
• Asunnon myynti itse – näin onnistut
• Välityspalkkio – mitä se sisältää?
• Asunnon myyntikulut