Ulkomaan vuokratulon verotus Suomessa – ilmoitus ja hyvitykset
Käytännön opas ulkomaan kiinteistön vuokratulon verotukseen Suomessa: ilmoittaminen, vähennykset ja ulkomaan veron hyvitys.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.
Kun suomalainen vuokraa ulkomailla sijaitsevaa asuntoaan, vuokratulo on ilmoitettava sekä kohdemaahan että Suomeen. Tässä oppaassa käymme läpi, miten vuokratulon verotus toimii käytännössä, miten ilmoitat tulot ja miten vältät kaksinkertaisen verotuksen.
Vuokratulon verotuksen perusteet
Kaksinkertainen verotusoikeus
Kohdemaa:
- Kiinteistö sijaitsee maassa → verotusoikeus vuokratuloon
- Useimmat maat verottavat vuokratuloa
Suomi:
- Yleisesti verovelvollinen → verotetaan maailmanlaajuisista tuloista
- Vuokratulo ilmoitetaan Suomeen
Verosopimus:
- Jakaa verotusoikeuden
- Yleensä molemmat saavat verottaa
- Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron
Verotus Suomessa
Vuokratulo on pääomatuloa:
- 30 % vero alle 30 000 € pääomatuloista
- 34 % ylittävästä osasta
Verotettava tulo:
Verotettava vuokratulo = Bruttovuokratulo – Vähennyskelpoiset kulut
Vuokratulon laskenta
Bruttovuokratulo
Mitä sisältyy:
- Vuokra (pitkäaikainen tai lyhytaikainen)
- Lisämaksut (siivous, liinavaatteet)
- Sähkö/vesi, jos vuokralainen maksaa erikseen
Vähennyskelpoiset kulut
Voit vähentää:
| Kuluerä | Esimerkki |
|---|---|
| Hoitovastike / taloyhtiömaksut | 200 €/kk |
| Kiinteistövero kohdemaassa | 500 €/v |
| Vakuutukset | 300 €/v |
| Korjaus- ja ylläpitokulut | Vaihteleva |
| Sähkö, vesi, internet (jos vuokraaja maksaa) | Vaihteleva |
| Vuokranhallintapalvelu | 10-20 % vuokrasta |
| Vuokranvälityspalkkio | Kertaluonteinen |
| Matkakulut kohteelle | Rajallisesti |
| Korot (sijoituslaina) | Jos laina on asuntoa varten |
| Poistot (rakennus) | 4 % vuodessa |
Et voi vähentää:
- Omaa työaikaa
- Kuluja jotka eivät liity vuokraukseen
- Henkilökohtaisia kuluja
Rakennuksen poistot
Tasapoisto rakennuksesta:
- Rakennuksen osuus hankintahinnasta (ei maa)
- Tyypillisesti 4 % vuodessa
- Käyttöaika noin 25 vuotta
Esimerkki:
Hankintahinta: 200 000 €
Rakennuksen osuus (arvio 80 %): 160 000 €
Vuosittainen poisto (4 %): 6 400 €
Esimerkkilaskelma
Espanjan asunnon vuokratulo:
Bruttovuokra: 12 000 €/v (1 000 €/kk)
Vähennykset:
- Hoitovastike: 2 400 €
- Kiinteistövero: 500 €
- Vakuutus: 300 €
- Hallintapalvelu: 1 200 €
- Korjaukset: 600 €
- Poisto (4 % × 120 000 €): 4 800 €
Yhteensä: 9 800 €
Nettovuokratulo: 12 000 – 9 800 = 2 200 €
Suomen vero (30 %): 660 €
Espanjassa maksettu vero: 400 €
Hyvitys: -400 €
Suomeen maksettava: 260 €
Ulkomailla maksetun veron hyvitys
Miten hyvitys toimii
Periaate:
- Maksat veron kohdemaassa (kohdemaan sääntöjen mukaan)
- Ilmoitat Suomeen bruttovuokratulon ja kulut
- Suomi laskee veron
- Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron
Hyvityksen määrä
Enintään:
- Suomen vero samasta tulosta
- Tai ulkomailla maksettu vero (kumpi pienempi)
Esimerkki:
Nettovuokratulo: 5 000 €
Suomen vero (30 %): 1 500 €
Ulkomailla maksettu: 1 200 €
Hyvitys: 1 200 €
Suomeen maksettava: 300 €
Jos ulkomailla maksettu enemmän:
Nettovuokratulo: 5 000 €
Suomen vero (30 %): 1 500 €
Ulkomailla maksettu: 1 800 €
Hyvitys: 1 500 € (max Suomen vero)
Suomeen maksettava: 0 €
Käyttämättä: 300 € (voi siirtyä seuraaville vuosille)
Maakohtaisia esimerkkejä
Espanja
Vuokratulon verotus:
- EU-kansalaisille: 19 % nettovuokratulosta
- Kulut vähennyskelpoisia
Käytäntö:
- Ilmoita ja maksa Espanjan vero
- Ilmoita Suomeen, vaadi hyvitys
Ranska
Vuokratulon verotus:
- Mikro-foncier (yksinkertaistettu): 30 % vähennys, loput verotettavaa
- Régime réel: todelliset kulut
- Lisäksi sosiaaliturva ~17,2 % ulkomaalaisille
Huom: Sosiaaliturvaosaa ei välttämättä hyvitetä täysin
Portugali
Vuokratulon verotus:
- 28 % tasavero (ilman vähennyksiä) TAI
- Progressiivinen verotus (kulut vähennyskelpoisia)
USA
Vuokratulon verotus:
- Liittovaltion tulovero + osavaltiovero (jos on)
- Kulut vähennyskelpoisia
- Poistot mahdollisia
Huom: Florida – ei osavaltioveroa
Thaimaa
Vuokratulon verotus:
- Progressiivinen tulovero
- Vähennykset mahdollisia
Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb)
Erityispiirteet
Bruttotulo:
- Sisällytä kaikki maksut (yöhinta, siivousmaksu jne.)
- Alustan palkkiot vähennyskelpoiset
Kulut:
- Samat kuin pitkäaikaisessa
- Lisäksi liinavaatteet, siivous, kulutustavarat
Kohdemaan sääntely
Huomioi:
- Monet maat ovat kiristäneet lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelyä
- Rekisteröintivaatimuksia
- Turistiveroja
- Rajoituksia (päivien määrä, alueet)
Ilmoittaminen
Samoin kuin pitkäaikainen:
- Ilmoita kohdemaahan
- Ilmoita Suomeen
- Vaadi hyvitys
Ilmoittaminen käytännössä
Kohdemaahan
Tyypillinen prosessi:
- Rekisteröidy verovelvolliseksi
- Tee vuosi-ilmoitus (tai neljännesvuosittain)
- Maksa vero määräajassa
Tarvittavat toimet vaihtelevat maakohtaisesti
Suomeen
OmaVero-palvelussa:
- Kirjaudu veroilmoitukselle
- "Ulkomailta saadut tulot" -osio
- Ilmoita vuokratulot ja vähennykset
- Ilmoita ulkomailla maksettu vero
Mitä ilmoitat:
- Kiinteistön sijainti
- Bruttovuokratulo
- Vähennyskelpoiset kulut
- Nettovuokratulo
- Ulkomailla maksettu vero
Dokumentit
Säilytä:
- Vuokrasopimukset
- Kulujen kuitit
- Kohdemaan veroilmoitukset ja -päätökset
- Pankkitiliotteet (tulot ja kulut)
- Poistolaskelman perusteet
Erityistilanteita
Oma käyttö ja vuokraus
Jos asuntoa käytetään sekä omaan että vuokraukseen:
- Jaa kulut käytön suhteessa
- Vähennä vain vuokraukseen kohdistuva osa
Esimerkki:
Asunto vuokrattu 6 kk, omassa käytössä 6 kk
→ Vähennä 50 % kuluista
Tappiollinen vuokraus
Jos kulut ylittävät tulon:
- Tappio vähennettävissä muista pääomatuloista
- TAI siirtyy seuraaville vuosille (10 vuotta)
- Alijäämähyvitys mahdollinen tietyin ehdoin
Valuuttakurssit
Jos tulo ei-euromaasta:
- Muunna euroiksi tulon saantihetken kurssilla
- Tai keskikurssilla kuukausi-/vuositasolla
- Dokumentoi käytetty kurssi
Käytännön vinkkejä
Kirjanpito
- Pidä erillinen tili – vuokratulot ja kulut
- Kuukausittainen kirjaus – ei vuoden lopussa kasa
- Säilytä kuitit – vähintään 6 vuotta
- Dokumentoi poistot – laskelma vuosittain
Verovuoden aikana
- Maksa kohdemaan verot ajallaan – vältä sakot
- Seuraa kuluja – kaikki vähennyskelpoiset
- Muista poistot – merkittävä vähennys
Veroilmoituksella
- Ilmoita oikein – brutto, kulut, netto, ulkomaan vero
- Vaadi hyvitys – ulkomailla maksetusta
- Liitä dokumentit tarvittaessa – kohdemaan veropäätös
- Tarkista – ennen lähettämistä
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Pitääkö ulkomaan vuokratulo ilmoittaa Suomeen?
Kyllä. Yleisesti verovelvollisen on ilmoitettava maailmanlaajuiset tulot, mukaan lukien ulkomaan vuokratulo. Kohdemaassa maksettu vero hyvitetään.
Voiko kulut vähentää?
Kyllä. Vähennyskelpoiset kulut (hoitovastike, kiinteistövero, korjaukset, vakuutukset, korot, poistot jne.) vähennetään vuokratulosta.
Miten poisto lasketaan?
Rakennuksen osuus hankintahinnasta × 4 % vuodessa. Maa-alue ei ole vähennyskelpoinen. Jaa hankintahinta rakennuksen ja maan kesken.
Hyvitetäänkö ulkomaan vero kokonaan?
Hyvitetään enintään Suomen veron määrä samasta tulosta. Jos ulkomaan vero on suurempi, ylimenevää osaa ei hyvitetä (mutta voi siirtyä seuraaville vuosille).
Miten Airbnb-tulot ilmoitetaan?
Samoin kuin muu vuokratulo. Ilmoita bruttotulot, vähennä kulut (ml. alustan palkkiot, siivous, liinavaatteet), ilmoita netto ja ulkomaan vero.
Mitä tapahtuu, jos vuokraus on tappiollinen?
Tappio voidaan vähentää muista pääomatuloista tai siirtää seuraaville vuosille. Tietyin ehdoin alijäämähyvitys ansiotuloista.
Yhteenveto
Ulkomaan vuokratulon verotus vaatii ilmoittamista sekä kohdemaahan että Suomeen. Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron, joten kaksinkertaista täyttä verotusta ei synny.
Vuokratulon verotuksen vaiheet:
- Laske bruttovuokratulo
- Vähennä kulut (hoitovastike, verot, korjaukset, poistot jne.)
- Maksa kohdemaan vero
- Ilmoita Suomeen (OmaVero)
- Vaadi hyvitys ulkomaan verosta
- Maksa erotus Suomeen
Muista:
- Pidä kirjanpito ajan tasalla
- Säilytä kuitit vähintään 6 vuotta
- Poistot ovat merkittävä vähennys
- Ilmoita ajallaan molempiin maihin
Onnistumisen avaimet:
- Kirjaa kaikki tulot ja kulut
- Hyödynnä vähennyskelpoiset kulut
- Tee poistolaskelma
- Vaadi hyvitys ulkomaan verosta
- Konsultoi asiantuntijaa tarvittaessa
Huolellinen kirjanpito ja oikea-aikainen ilmoittaminen tekevät ulkomaan vuokratulon verotuksesta hallittavan.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto, vuokratulot: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/
- Verohallinto, ulkomaan tulot: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/ulkomaan_tulot/
- Verohallinnon ohje ulkomaantulojen verotuksesta
- Valtiovarainministeriö, verosopimukset: https://vm.fi/verosopimukset
Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verotussäännöt voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnosta.