Ulkomaan asunnon ilmoittaminen veroilmoituksella – käytännön ohje

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.

Kun suomalainen omistaa kiinteistön ulkomailla, se on ilmoitettava Suomen verotuksessa. Ilmoitusvelvollisuus koskee sekä kiinteistön omistamista että siitä saatavia tuloja. Tässä oppaassa käymme läpi käytännön ohjeet siihen, mitä, milloin ja miten ilmoitat.

Kuka on ilmoitusvelvollinen

Yleinen verovelvollisuus Suomessa

Yleisesti verovelvollinen:

• Asut Suomessa pysyvästi
• Oleskelet Suomessa yli 6 kuukautta kalenterivuodessa
• Olet Suomen kansalainen ja olennainen liittymä Suomeen

Seuraus:

• Ilmoitat kaikki maailmanlaajuiset tulot Suomeen
• Myös ulkomaan kiinteistötulot
• Myös ulkomaan varallisuus

Rajoitetusti verovelvollinen

Jos olet muuttanut pois Suomesta ja olet rajoitetusti verovelvollinen:

• Et välttämättä ilmoita ulkomaan tuloja Suomeen
• Poikkeuksia voi olla (esim. kolmen vuoden sääntö)
• Tarkista tilanne Verohallinnolta

Mitä ilmoitetaan

1. Kiinteistön omistus

Ilmoita uusi kiinteistö:

• Kun ostat ulkomailta kiinteistön tai asunnon
• Ilmoita seuraavassa veroilmoituksessa
• Tiedot varallisuudesta

Ilmoitettavat tiedot:

• Kiinteistön sijainti (maa, paikkakunta)
• Kiinteistötyyppi (asunto, talo, tontti)
• Hankinta-aika
• Hankintahinta
• Omistusosuus (jos useita omistajia)

2. Vuokratulot

Jos vuokraat ulkomaan asuntoa:

• Ilmoita vuokratulot
• Vähennä hyväksyttävät kulut
• Ilmoita nettotuotto

3. Myyntivoitto tai -tappio

Jos myyt ulkomaan kiinteistön:

• Ilmoita myynti
• Laske voitto tai tappio
• Ilmoita ulkomailla maksettu vero

4. Ulkomailla maksetut verot

Kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi:

• Ilmoita ulkomailla maksetut kiinteistöverot ja tuloverot
• Hyvitetään Suomen verosta

Milloin ilmoitetaan

Veroilmoituksen aikataulu

Esitäytetty veroilmoitus:

• Verohallinto lähettää esitäytetyn veroilmoituksen keväällä
• Määräpäivä ilmoitetaan (tyypillisesti huhtikuu-toukokuu)
• Täydennä ulkomaan tiedot

Ilmoita viimeistään:

• Veroilmoituksen määräpäivänä
• Tai pyydä lisäaikaa etukäteen

Ensimmäinen ilmoitus

Kun ostat ulkomaan kiinteistön:

• Ilmoita ensimmäisen kerran seuraavassa veroilmoituksessa
• Jos ostat vuonna 2026, ilmoita keväällä 2027

Vuosittain

Joka vuosi ilmoitetaan:

• Kiinteistön omistuksen jatkuminen
• Vuokratulot ja kulut
• Muutokset omistuksessa

Miten ilmoitetaan

OmaVero-palvelu

Sähköinen ilmoitus:

1. Kirjaudu OmaVeroon (vero.fi/omavero)
2. Avaa veroilmoitus
3. Täydennä ulkomaan tulot ja varallisuus
4. Lähetä

Ilmoitettavat kohdat

Ulkomaan tulot:

• "Ulkomailta saadut tulot" -osio
• Vuokratulot: "Ulkomailta saatu vuokratulo"
• Myyntivoitot: "Ulkomailta saatu luovutusvoitto"

Ulkomaan varallisuus:

• "Varallisuus" -osio
• "Ulkomailla oleva varallisuus"

Tarvittavat tiedot vuokratuloista

Tarvittavat tiedot myyntivoitosta

Vuokratulon ilmoittaminen

Bruttotulo

Ilmoita kaikki vuokratulot:

• Pitkäaikainen vuokra
• Lyhytaikainen vuokra (Airbnb ym.)
• Mahdolliset muut tulot (parkkipaikka, varasto)

Vähennyskelpoiset kulut

Voit vähentää:

• Hoitovastikkeet / taloyhtiömaksut
• Kiinteistövero (kohdemaassa)
• Korjaus- ja ylläpitokulut
• Vakuutukset
• Vuokranhallintapalvelut
• Välityspalkkiot
• Matkakulut (rajallisesti)
• Korot (jos laina on sijoitusasuntoa varten)

Et voi vähentää:

• Omaa työtäsi
• Kuluja, jotka eivät liity vuokraukseen

Poistot

Rakennuksen poisto:

• Voit tehdä tasapoiston rakennuksen hankintahinnasta
• Tyypillisesti 4 % vuodessa (käyttöaika 25 vuotta)
• Maa-alaa ei voi poistaa
• Jaa hankintahinta rakennuksen ja maan kesken

Ulkomailla maksetun veron hyvitys

Miten toimii:

1. Maksat veron ulkomailla (esim. Espanja 19 %)
2. Ilmoitat Suomeen
3. Suomi verottaa pääomatulona (30/34 %)
4. Ulkomailla maksettu vero hyvitetään

Esimerkki:

Nettovuokratulo: 5 000 €
Espanjan vero: 950 € (19 %)
Suomen vero ennen hyvitystä: 1 500 € (30 %)
Hyvitys: -950 €
Suomeen maksettava: 550 €

Myyntivoiton ilmoittaminen

Voiton laskenta

Kaava:

Myyntivoitto = Myyntihinta – Hankintahinta – Myyntikulut – Perusparannukset

Hankintameno-olettama:

• Jos et tiedä todellista hankintahintaa tai se on edullisempi
• 20 % myyntihinnasta (alle 10 vuotta omistettu)
• 40 % myyntihinnasta (yli 10 vuotta omistettu)

Valuuttakurssi

Jos kauppa on tehty muussa valuutassa:

• Muunna euroksi kaupantekohetken kurssilla
• Sekä osto- että myyntihinta omilla kursseillaan
• Kurssimuutos vaikuttaa voittoon/tappioon

Ulkomailla maksettu vero

Hyvitys:

• Ulkomailla maksettu myyntivoittovero hyvitetään
• Ilmoita ulkomaan veron määrä
• Verosopimus määrittelee yksityiskohdat

Kiinteistöveron ilmoittaminen

Ulkomaan kiinteistövero

Ilmoita:

• Ulkomailla maksettu kiinteistövero
• Vuosittain

Hyvitys:

• Kiinteistövero voidaan vähentää vuokratulon kuluissa
• TAI hyvittää erillisenä (verosopimuksen mukaan)
• Yleensä vähennetään kuluissa

Yleisimmät virheet

1. Jättää ilmoittamatta

Ongelma: Ulkomaan tulo jää ilmoittamatta

Seuraus:

• Veronkorotus
• Mahdolliset viivästyskorot
• Vakavissa tapauksissa veropetos

2. Väärä valuuttakurssi

Ongelma: Käytetään väärää kurssia

Ratkaisu:

• Käytä kaupantekohetken kurssia
• EKP:n viitekurssit hyväksyttäviä

3. Puuttuvat kulut

Ongelma: Unohdetaan vähentää kulut

Seuraus:

• Maksat enemmän veroa kuin tarvitsisi
• Säilytä kuitit

4. Hyvitys jää hakematta

Ongelma: Ulkomailla maksettu vero jää hyvittämättä

Seuraus:

• Kaksinkertainen verotus
• Ilmoita aina ulkomaan vero

Erityistilanteita

Yhteisomistus

Jos omistat puolison tai muun henkilön kanssa:

• Kumpikin ilmoittaa oman osuutensa
• Tulot ja kulut jaetaan omistusosuuden mukaan

Yrityksen kautta omistaminen

Jos ulkomaan asunto on yrityksen nimissä:

• Yritys ilmoittaa tulot
• Eri verotussäännöt
• Konsultoi veroasiantuntijaa

Perintö tai lahja

Jos sait ulkomaan kiinteistön perintönä tai lahjana:

• Perintö-/lahjavero erikseen
• Hankintahinnaksi perintö-/lahja-arvo
• Ilmoita omistus veroilmoituksella

Käytännön vinkkejä

Kirjanpito

1. Pidä kirjaa kaikista tuloista ja kuluista
2. Säilytä kuitit vähintään 6 vuotta
3. Dokumentoi valuuttakurssit
4. Kopio ulkomaan veroilmoituksista/-päätöksistä

Ennen veroilmoitusta

1. Kerää kaikki dokumentit ajoissa
2. Muunna ulkomaan valuutat euroiksi
3. Laske nettotulo
4. Valmistele hyvitettävät verot

Apua saatavilla

Verohallinto:

• Vero.fi – ohjeet ja oppaat
• Veropuhelin
• OmaVero-viestitoiminto
• Verotoimisto

Asiantuntijat:

• Veroasiantuntija tai kirjanpitäjä
• Erityisesti monimutkaisissa tilanteissa

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Pitääkö ulkomaan asunto ilmoittaa, vaikka en saa siitä tuloja?

Kyllä, varallisuus ilmoitetaan. Jos asunto on omassa käytössä eikä tuota tuloja, ilmoitat silti omistuksen varallisuustiedoissa.

Mistä saan ulkomaan kiinteistöveron todistuksen?

Kohdemaan veroviranomaiselta tai kunnalta. Säilytä maksukuitti tai verolippu todisteeksi.

Miten ilmoitan Airbnb-tulot?

Samoin kuin muut vuokratulot. Ilmoita bruttotulot, vähennä kulut, ilmoita netto. Muista myös kohdemaan verot.

Voiko tappiota vähentää?

Vuokratoiminnan tappio voidaan yleensä vähentää muista pääomatuloista. Myyntitappio voidaan vähentää myyntivoitoista. Tarkista säännöt Verohallinnosta.

Mitä tapahtuu, jos en ilmoita?

Veronkorotus, viivästysseuraamukset. Vakavissa tapauksissa kyse voi olla veropetoksesta. Ilmoita aina.

Miten valuuttakurssi lasketaan?

Käytä kaupantekohetken (tai tulon saantihetken) kurssia. EKP:n viitekurssit ovat hyväksyttäviä.

Yhteenveto

Ulkomaan kiinteistön ilmoittaminen Suomen verotuksessa on pakollista yleisesti verovelvolliselle. Ilmoita omistus, tulot ja ulkomailla maksetut verot OmaVerossa.

Mitä ilmoitetaan:

• Kiinteistön omistus (varallisuus)
• Vuokratulot (vähennykset huomioiden)
• Myyntivoitot/-tappiot
• Ulkomailla maksetut verot

Milloin:

• Veroilmoituksen määräpäivään mennessä
• Vuosittain

Miten:

• OmaVero-palvelussa (vero.fi/omavero)
• Täydennä ulkomaan tulot ja varallisuus

Onnistumisen avaimet:

1. Pidä kirjanpito ajan tasalla
2. Säilytä kaikki dokumentit
3. Ilmoita ajallaan
4. Muista hyvittää ulkomaan verot
5. Pyydä apua tarvittaessa

Oikein ilmoitettu ulkomaan kiinteistö ei aiheuta ongelmia. Huolimattomuus tai tahallinen laiminlyönti voi johtaa merkittäviin seuraamuksiin.

Lähteet

• Verohallinto, ulkomaan tulot: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/ulkomaan_tulot/
• OmaVero-palvelu: https://www.vero.fi/omavero
• Verohallinnon ohje ulkomaan tulojen verotuksesta
• Verohallinnon ohje vuokratulojen verotuksesta
• Verohallinnon ohje luovutusvoittojen verotuksesta

---

Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verotussäännöt voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnosta.