Kreikan asunnon verotus suomalaiselle - Osto, omistus ja myynti
Kattava opas Kreikan kiinteiston verotuksesta suomalaiselle. Varainsiirtovero, kiinteistovero ENFIA, vuokratulojen verotus, myyntivoitto ja verosopimus.
Tarkeaa huomautus: Tama artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina kaytettava paikallista lakimiesta, joka tuntee kohdemaan lainsaadannon. Verotuskysymyksissa konsultoi seka suomalaista etta paikallista veroasiantuntijaa. Saannokset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.
Kreikan kiinteiston omistaminen tuo mukanaan verovelvollisuuksia seka Kreikassa etta Suomessa. Vaikka Kreikan verotus on vuosien aikana yksinkertaistunut, jarjestelman ymmartaminen vaatii perehtymista. Tassa artikkelissa kaymme lapi kaikki oleelliset verot kiinteiston koko elinkaarena.
Kreikan kiinteistoverotus pahkinankuoressa
| Vero | Ajankohta | Maara | Huomio |
|---|---|---|---|
| Varainsiirtovero (FMA) | Osto | 3,09 % | Kauppahinnasta |
| ALV (uudiskohteet) | Osto | 24 % | Rakentajalta |
| Kiinteistovero (ENFIA) | Vuosittain | 0,1-1,15 % | Veroarvosta |
| Vuokratulon vero | Vuosittain | 15-45 % | Progressiivinen |
| Myyntivoittovero | Myynti | 15 % | Vapaytuksia olemassa |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuu 2026. Veroprosentit ja saannot voivat muuttua.
Verot ostaessa
Varainsiirtovero (Foros Metavivasis Akiniton - FMA)
Varainsiirtovero on tavallisin kiinteiston ostoon liittyva vero Kreikassa.
Verokanta: 3,09 % kauppahinnasta
Milloin maksetaan:
- Kaikista kaytetyista kiinteistoista
- Uudiskohteista, joiden rakennuslupa on myonnetty ennen 1.1.2006
Laskentaperuste:
- Lahtokohtaisesti kauppahinta
- Veroviranomaiset voivat kayttaa "objective value" (veroarvoa) jos se on korkeampi
- Objective value perustuu standardihintoihin alueittain
Esimerkki:
- Kauppahinta: 200 000 euroa
- Varainsiirtovero: 200 000 x 3,09 % = 6 180 euroa
ALV (FPA) uudiskohteissa
Jos ostat uudiskohteen suoraan rakennuttajalta, varainsiirtoveron sijaan maksetaan ALV.
Verokanta: 24 % (tai alennettu 17 % tietyilla saarilla)
Milloin sovelletaan:
- Rakennuslupa myonnetty 1.1.2006 jalkeen
- Rakennuttaja myy ensimmaisen kerran
- Kohde on asuinkayttoon
Huomio: ALV lasketaan kauppahinnasta, joten se voi olla merkittavasti korkeampi kuin varainsiirtovero. Tama on tarkeaa huomioida uudiskohteiden hinnoittelussa.
Esimerkki:
- Kauppahinta: 200 000 euroa
- ALV 24 %: 48 000 euroa (jos sisaltyy hintaan, ei nay erikseen)
Notaarikulut
Kreikassa notaari on pakollinen kiinteistokaupassa.
| Kulu | Maara |
|---|---|
| Notaarin palkkio | 0,8-1,5 % |
| Asiakirjamaksut | Vaihtelee |
| Allekirjoitusmaksut | Vaihtelee |
Kiinteistorekisterimaksut
Kauppa rekisteroidaan kiinteistorekisteriin (Ktimatologio).
| Maksu | Maara |
|---|---|
| Rekisterointimaksu | 0,5-0,7 % |
| Todistusmaksut | Vaihtelee |
Lakimieskulut
Vaikka ei ole pakollinen, lakimies on erittain suositeltava:
| Palvelu | Kustannus |
|---|---|
| Lakimiespalkkio | 1-2 % |
| Due diligence | Sisaltyy tai erikseen |
Ostovaiheen kulut yhteensa
| Kulu | Maara |
|---|---|
| Varainsiirtovero | 3,09 % |
| Notaari | 0,8-1,5 % |
| Lakimies | 1-2 % |
| Rekisteri | 0,5-0,7 % |
| Yhteensa | 5,5-7,5 % |
Uudiskohteissa ALV:n kanssa kokonaiskulut voivat olla huomattavasti korkeammat.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Vuosittaiset verot
Kiinteistovero (ENFIA - Eniaios Foros Idiokticias Akiniton)
ENFIA on Kreikan vuosittainen kiinteistovero, joka koostuu kahdesta osasta.
1. Paavero (Kyrios Foros):
Lasketaan kiinteiston ominaisuuksien perusteella:
- Sijainti (alue, kaupunginosa)
- Pinta-ala
- Rakennusvuosi
- Kerros
- Kaytetty rakennusoikeus
Tyypillinen paavero: 2-10 euroa/m2 vuodessa
Esimerkki:
- 80 m2 asunto tavallisella alueella: 200-500 euroa/vuosi
- 80 m2 asunto Ateenan keskustassa: 500-1 000 euroa/vuosi
- 80 m2 asunto Mykonoksella: 800-1 500 euroa/vuosi
2. Lisavero (Simbliromatikos Foros):
Lasketaan kiinteistojen kokonaisarvosta:
- Alle 250 000 euroa: Ei lisaveroa
- 250 000-300 000 euroa: 0,1 %
- 300 000-400 000 euroa: 0,15 %
- 400 000-500 000 euroa: 0,3 %
- 500 000-600 000 euroa: 0,5 %
- Yli 600 000 euroa: 0,6-1,15 %
Maksaminen:
- ENFIA lasketaan automaattisesti veroviranomaisissa
- Maksetaan tyypillisesti 5-6 erassa syksylla
- Myohastymissakot korkeat
Kunnan maksut (Dimotika Teli)
Paikalliset kunnan maksut liittyvat usein:
- Jatehuoltoon
- Katujen valaistukseen
- Muihin kunnan palveluihin
Tyypillinen kustannus: 50-200 euroa/vuosi
Naaama maksetaan usein sahkolaskun yhteydessa.
Vuokratulojen verotus
Verotus Kreikassa
Kun vuokraat Kreikan kiinteistoasi, tulot verotetaan Kreikassa.
Progressiiviset verokannat:
| Vuokratulo (euroa/v) | Verokanta |
|---|---|
| 0-12 000 | 15 % |
| 12 001-35 000 | 35 % |
| Yli 35 000 | 45 % |
Vahennykset: Kreikassa ei saa vahentaa kuluja vuokratuloista samalla tavalla kuin Suomessa. Verotus perustuu bruttovuokratuloon.
Poikkeus: Lyhytaikainen vuokraus
- Alle 60 paivan vuokrauksista voidaan vahentaa 5 %
- Yli 60 paivan vuokrauksista 30 % vahennys
Ilmoittaminen:
- Vuokratulot ilmoitetaan veroilmoituksessa (E1-lomake)
- Vuokrasopimukset rekisteroidaan (TAXISnet)
- Non-resident voi kayttaa yksinkertaistettua ilmoitusta
Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb)
Kreikassa lyhytaikainen vuokraus on tiukasti saanneltyaa:
Velvollisuudet:
- Rekisterointivelvollisuus (Mitroö Akiniton)
- Vieraiden tiedot poliisille
- Tulojen raportointi
Verotus:
- 15-45 % progressiivisesti
- 5 % forfait-vahennys alle 60 pv vuokrauksissa
Verotus Suomessa
Suomessa asuva verovelvollinen ilmoittaa Kreikan vuokratulot Suomen veroilmoituksessa.
Periaatteet:
- Suomi verottaa maailmanlaajuisia tulojasi
- Kreikassa maksettu vero hyvitetaan (verosopimus)
- Ei kaksinkertaista verotusta
Kaytannossa:
- Ilmoita bruttovuokratulo veroilmoituksessa
- Vahenna kulut (Suomen saantojen mukaisesti)
- Ilmoita Kreikassa maksettu vero
- Suomi hyvittaa Kreikan veron Suomen veroon asti
Esimerkki:
- Vuokratulo: 8 000 euroa
- Kulut (vahennykset): 1 500 euroa
- Nettotulo: 6 500 euroa
- Kreikan vero (15 %): 1 200 euroa (8 000 bruttosta)
- Suomen vero (32 %): 2 080 euroa (6 500 nettosta)
- Hyvitys: 1 200 euroa
- Maksettava Suomeen: 880 euroa
Myyntivoiton verotus
Verotus Kreikassa
Kreikassa kiinteiston myyntivoitto on periaatteessa verotettavaa tuloa.
Nykyinen tilanne: Myyntivoittovero on ollut "jaaadytettyna" eli sita ei ole peritty vuosiin. Tilanne voi muuttua.
Kun/jos myyntivoittovero on voimassa:
- Verokanta: 15 % voitosta
- Lasketaan: Myyntihinta - ostohinta - kulut
- Inflaatiokorjaus mahdollinen
Vapaytukset:
- Oma asunto, jossa asunut vahintaan 5 vuotta
- Ensimmainen kiinteiston myynti 25 vuodessa (tietyissa tapauksissa)
Verotus Suomessa
Suomen ja Kreikan verosopimuksen mukaan:
- Kiinteistoon kohdistuva myyntivoitto verotetaan sijainti maassa (Kreikka)
- Suomi hyvittaa Kreikan veron
Suomen oman asunnon verovapaus:
- Ei sovellu Kreikan asuntoon
- Koskee vain Suomessa sijaitsevaa omaa kotia
Kaytannossa:
- Laske myyntivoitto (myyntihinta - ostohinta - kulut)
- Ilmoita veroilmoituksessa
- Kreikka verottaa ensin (jos vero voimassa)
- Suomi hyvittaa Kreikan veron
Verosopimus Suomen ja Kreikan valilla
Keskeiset periaatteet
Maiden valilla on verosopimus, joka estaa kaksinkertaisen verotuksen:
| Tulotyyppi | Ensisijainen verotusoikeus |
|---|---|
| Vuokratulo | Kreikka (sijainti maa) |
| Myyntivoitto | Kreikka (sijainti maa) |
| Kiinteistovero | Kreikka |
Hyvitysmenetelma
Suomi kayttaa hyvitysmenetelmaa:
- Lasket Suomen veron
- Vahennat Kreikassa maksetun veron
- Maksat erotuksen (jos Suomen vero korkeampi)
Ilmoitusvelvollisuus
Suomessa:
- Ilmoita kiinteiston omistus veroilmoituksen liitteella
- Ilmoita vuokratulot (lomake 16)
- Ilmoita myyntivoitto myyntivuonna
Kreikassa:
- ENFIA maksetaan automaattisesti
- Vuokratulot veroilmoituksessa
- Non-resident tarvitsee verodustajan tai AFM-numeron
Perinto- ja lahjavero
Kreikan perintovero
Kreikka verottaa Kreikassa sijaitsevien kiinteistojen perintoja:
| Perija | Verokanta |
|---|---|
| Puoliso, lapset (1. luokka) | 1-10 % |
| Muu lahi suku (2. luokka) | 5-20 % |
| Muut (3. luokka) | 20-40 % |
Vapaat osuudet:
-
- luokka: 150 000 euroa
-
- luokka: 30 000 euroa
-
- luokka: 6 000 euroa
Lahjavero
Lahjavero noudattaa samaa rakennetta kuin perintovero.
Suomen verotus
Suomi verottaa myos Kreikan kiinteiston perintoa (maailmanlaajuinen perintoverotus):
- Kreikan vero hyvitetaan
- Verosopimus estaa kaksinkertaisen verotuksen
Huomio: Perinto- ja lahjakysymykset ovat monimutkaisia. Konsultoi aina asiantuntijaa.
Veronumero ja veroilmoitukset
AFM-numero (Arithmos Forologikou Mitroou)
Kreikkalainen veronumero on pakollinen kaikissa virallisissa toimissa:
- Kiinteiston osto
- Pankkitilin avaus
- Veroilmoitukset
- Sopimukset
Hakeminen:
- Kreikan suurlahetystosta Helsingissa
- Paikallisesta verotoimistosta (DOY) Kreikassa
TAXISnet
Kreikan veroviranomaisen sahkoinen jarjestelma:
- Veroilmoitusten teko
- Verojen maksaminen
- Kiinteistotietojen hallinta
Non-residentille TAXISnet-kaytto voi vaatia:
- Edustajan valtuuttamisen
- Pankkitilin Kreikassa
- Veroilmoituksen avustajaa
Vuosittaiset velvollisuudet
| Tehtava | Aikataulu |
|---|---|
| ENFIA-veron maksu | Syksylla, 5-6 eraa |
| Veroilmoitus (E1) | Kevaalla (huhtikuu-kesäkuu) |
| Vuokratulojen ilmoitus | Veroilmoituksen yhteydessa |
Verosuunnittelu (lailliset keinot)
Objective value vs. kauppahinta
Kreikassa verotus perustuu usein "objective value" -arvoihin, jotka voivat olla alhaisemmat kuin todelliset markkinahinnat. Tamsa voi vaikuttaa edullisesti:
- Kiinteistoveroon (ENFIA)
- Perintoveroon
Kulujen dokumentointi
Pida tarkkaa kirjaa:
- Remonttikuluista
- Hoitokuluista
- Matkakuluista (vuokrauksen yhteydessa)
- Ostokulmuista
Dokumentoidut kulut vahennetaan myyntivoitosta.
Omistusajan huomiointi
Jos myyntivoittovero on voimassa, pidempi omistusaika voi vaikuttaa edullisesti verotukseen.
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Maksetaanko Kreikan asunnosta veroa Suomeen?
Itse omistamisesta ei, mutta vuokratuloista ja myyntivoitosta kylla. Kreikassa maksettu vero hyvitetaan, joten kaksinkertaista verotusta ei synny.
Mika on varainsiirtovero Kreikassa?
3,09 % kauppahinnasta (kaytetyt kohteet). Uudiskohteissa ALV 24 %.
Mita ENFIA-vero maksaa?
Riippuu kiinteiston sijainnista, koosta ja tyypista. Tyypillisesti 200-1 500 euroa/vuosi tavalliselle asunnolle.
Miten vuokratuloja verotetaan?
Kreikassa 15-45 % progressiivisesti. Suomessa ilmoitetaan ja Kreikan vero hyvitetaan.
Tarvitseeko kreikkalaisen veronumeron?
Kylla, AFM on pakollinen kaikissa virallisissa toimissa Kreikassa.
Miten veroilmoitus tehdaan Kreikassa?
TAXISnet-jarjestelmassa tai verodustajan kautta. Non-resident tarvitsee usein avustajan.
Voiko Kreikan veron hyvittaa Suomessa?
Kylla, verosopimuksen mukaisesti. Suomi hyvittaa Kreikassa maksetun veron Suomen veroon asti.
Pitaako palkata kirjanpitajaa Kreikkaan?
Se on suositeltavaa, erityisesti vuokratulojen ja veroilmoitusten osalta. Logistis (kirjanpitaja) voi toimia verodustajana.
Miten perintovero toimii?
Kreikan kiinteisto verotetaan molemmissa maissa, mutta verosopimus estaa kaksinkertaisen verotuksen. Suunnittele perinnot asiantuntijan kanssa.
Onko myyntivoittovero voimassa?
Myyntivoittovero on ollut jaadytettyna, mutta tilanne voi muuttua. Tarkista ajantasainen tilanne ennen myyntia.
Kaytannon vinkit
Ennen ostoa
- Hanki AFM-numero ajoissa
- Avaa kreikkalainen pankkitili
- Selvita kohteen objective value
- Laske kokonaiskulut (osto + vuosittaiset)
- Konsultoi veroneuvojaa molemmissa maissa
Omistuksen aikana
- Maksa ENFIA ajoissa (sakot korkeita)
- Tee veroilmoitus vuosittain
- Dokumentoi kaikki kulut
- Sailyta tositteet vahintaan 10 vuotta
- Seuraa saantojen muutoksia
Ennen myyntia
- Tarkista myyntivoittoveron tilanne
- Laske voitto huolellisesti
- Keraa kaikki kulutositteet
- Konsultoi veroneuvojaa
- Ilmoita myynti molempiin maihin
Yhteenveto
Kreikan kiinteiston verotus on kohtuullista, mutta vaatii huolellisuutta:
| Vaihe | Kreikka | Suomi |
|---|---|---|
| Osto | FMA 3,09 % tai ALV 24 % | Ei veroa |
| Omistus | ENFIA + kunnan maksut | Ilmoitusvelvollisuus |
| Vuokraus | 15-45 % progressiivinen | Hyvitys, erotuksen maksu |
| Myynti | 15 % (jos voimassa) | Hyvitys, erotuksen maksu |
| Perinto | 1-40 % perijasta riippuen | Hyvitys |
Tarkeimmat muistettavat:
- Hanki AFM-numero heti
- Maksa ENFIA ajoissa
- Ilmoita tulot ja omistus Suomeen
- Dokumentoi kaikki kulut
- Kaytta asiantuntijoita molemmissa maissa
Lahteet
- Independent Authority for Public Revenue (AADE) – Kreikan veroviranomainen
- TAXISnet – Kreikan verosahkoinen jarjestelma
- Vero.fi – Ulkomaan tulot
- Verosopimus Suomi-Kreikka
- Suomen suurlahetysto Ateenassa
Tama artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eika korvaa ammattilaisen neuvoja. KotienKoti ei vastaa ulkomaan asuntokauppojen seurauksista.