Italian asunnon verotus suomalaiselle - Osto, omistus ja myynti
Kattava opas Italian kiinteiston verotuksesta suomalaiselle. Varainsiirtovero, kiinteistovero, vuokratulojen verotus, myyntivoitto ja verosopimus.
Tarkeaa huomautus: Tama artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina kaytettava paikallista lakimiesta, joka tuntee kohdemaan lainsaadannon. Verotuskysymyksissa konsultoi seka suomalaista etta paikallista veroasiantuntijaa. Saannokset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.
Italian kiinteiston omistaminen tuo mukanaan verovelvollisuuksia seka Italiassa etta Suomessa. Suomalaisen ostajan on ymmaarrettava molemmat jarjestelmat ja niiden yhteistoiminta. Tassa artikkelissa kaymme lapi kaikki oleelliset verot elinkaarena: ostosta omistamiseen ja lopulta myyntiin.
Italian kiinteistoverotus pahkinankuoressa
| Vero | Ajankohta | Maara | Huomio |
|---|---|---|---|
| Varainsiirtovero (Imposta di Registro) | Osto | 2-9 % | Veroarvosta |
| Rekisterointimaksut | Osto | 100 euroa | Kiintea |
| ALV (IVA) | Osto uudiskohteessa | 4-22 % | Kauppahinnasta |
| Kiinteistovero (IMU) | Vuosittain | 0,4-1,06 % | Veroarvosta |
| Vuokratulon vero | Vuosittain | 21-43 % | Tuloista |
| Myyntivoittovero | Myynti | 26 % | Voitosta |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuu 2026. Veroprosentit ja saannot voivat muuttua.
Verot ostaessa
Varainsiirtovero (Imposta di Registro)
Tamsa on Italian yleisin kiinteiston ostoon liittyva vero. Veron maara riippuu siita, onko kyseessa ensiasunto vai toinen asunto.
Ensiasuntoetu (Prima Casa):
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Asuminen | Rekisteroidyttava kuntaan 18 kk kuluessa |
| Ei muita asuntoja | Ei omista ensiasuntoeduilla ostettua asuntoa Italiassa |
| Kohteen tyyppi | Ei luksuskategoriaa (A/1, A/8, A/9) |
| Vero | 2 % veroarvosta |
Toinen asunto / Loma-asunto:
| Tilanne | Vero |
|---|---|
| Yksityiselta myyjalta | 9 % veroarvosta |
| Veroarvon vahimmaismaksu | 1 000 euroa |
Mika on veroarvo (rendita catastale)?
Veroarvo ei ole kauppahinta, vaan kiinteistorekisterissa oleva arvo, joka on tyypillisesti paljon pienempi. Varainsiirtovero lasketaan kaavalla:
Veroarvo = Rendita Catastale x kerroin
Ensiasunto: kerroin 115,5
Toinen asunto: kerroin 126
Esimerkki:
- Rendita Catastale: 800 euroa
- Toisen asunnon veroarvo: 800 x 126 = 100 800 euroa
- Varainsiirtovero 9 %: 9 072 euroa
Rekisterointimaksut
Varainsiirtoveron lisaksi maksetaan kiinteat maksut:
| Maksu | Maara |
|---|---|
| Kiinteistorekisterimaksu (Imposta Ipotecaria) | 50 euroa |
| Katasterimaksu (Imposta Catastale) | 50 euroa |
ALV (IVA) uudiskohteissa
Jos ostat uudiskohteen suoraan rakennuttajalta, et maksa varainsiirtoveroa vaan ALV:n (IVA):
| Kohdetyyppi | ALV |
|---|---|
| Ensiasunto | 4 % |
| Toinen asunto (ei luksus) | 10 % |
| Luksusasunto | 22 % |
ALV lasketaan kauppahinnasta, ei veroarvosta. Tamma tekee uudiskohteiden verotuksesta usein kalliimpaa.
Lisaksi ALV-kohteissa:
- Kiinteistorekisterimaksu: 200 euroa
- Katasterimaksu: 200 euroa
Ostovaiheen verojen vertailu
| Tilanne | 200 000 euron asunto |
|---|---|
| Ensiasunto, yksityismyyjaa, veroarvo 50 000 | 1 000 + 50 + 50 = 1 100 euroa |
| Toinen asunto, yksityismyyjaa, veroarvo 50 000 | 4 500 + 50 + 50 = 4 600 euroa |
| Ensiasunto, uudiskohde | 8 000 (4 %) + 200 + 200 = 8 400 euroa |
| Toinen asunto, uudiskohde | 20 000 (10 %) + 200 + 200 = 20 400 euroa |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Vuosittaiset verot
Kiinteistovero (IMU - Imposta Municipale Unica)
IMU on Italian vuosittainen kiinteistovero, jota maksetaan kiinteistorekisterin veroarvon perusteella.
Periaatteet:
- Ei makseta omasta ensiasunnosta (residenza)
- Maksetaan kaikista muista kiinteistoista
- Veroprosentti vaihtelee kunnittain (0,4-1,06 %)
Laskentakaava:
IMU = Veroarvo x kerroin x kuntakohtainen prosentti
Kerroin: 160 (asuinrakennukset)
Esimerkki:
- Rendita Catastale: 800 euroa
- Veroarvo: 800 x 160 = 128 000 euroa
- IMU (1 %): 1 280 euroa vuodessa
Maksupaviat:
- Ennakko: 16. kesakuuta
- Loppuero: 16. joulukuuta
Jatemaksu (TARI)
TARI on kunnallinen jatemaksu, joka perustuu:
- Kiinteiston kokoon
- Asukasmaara
- Kunnan tariffeihin
Tyypillinen kustannus: 150-500 euroa vuodessa
Mahdollinen tonttiveroja (TASI)
TASI yhdistettiin IMU:hun vuonna 2020, joten erillista TASI-maksua ei enaa ole.
Vuokratulojen verotus
Verotus Italiassa
Kun vuokraat Italian kiinteistoasi, tulot verotetaan Italiassa.
Vaihtoehdot:
| Jarjestelma | Veroaste | Sopii |
|---|---|---|
| Cedolare Secca | 21 % (tai 10 % tuetussa) | Asuinvuokraukseen |
| Progressiivinen verotus | 23-43 % | Muuhun, tai jos edullisempi |
Cedolare Secca:
- Kiintea 21 % veroaste
- Ei vahennyksia
- Yksinkertainen
- Vain fyysisille henkiloille, asuinkayttoon
Progressiivinen verotus:
- 23-43 % tulotason mukaan
- Vahennykset mahdollisia (30 % forfait tai todelliset kulut)
- Monimutkaisempi
Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb)
Vuodesta 2017 lahtien lyhytaikaiseen vuokraukseen soveltuu:
- Cedolare Secca 21 % (tai korkeampi vuodesta 2024)
- Valittajien/alustojen velvollisuus periaa ennakonpidatys
Huomio: Saannot lyhytaikaiselle vuokraukselle muuttuvat usein. Tarkista aina ajantasainen tilanne.
Verotus Suomessa
Suomessa verovelvollisena ilmoitat Italian vuokratulot Suomen veroilmoituksessa.
Periaatteet:
- Suomi verottaa maailmanlaajuisia tulojasi
- Italiassa maksettu vero hyvitetaan (verosopimus)
- Ei kaksinkertaista verotusta
Kaytannossa:
- Ilmoita bruttovuokratulo veroilmoituksessa
- Vahenna kulut (hoito, vakuutus, poistot)
- Ilmoita Italiassa maksettu vero
- Suomi hyvittaa Italian veron Suomen verokantaan asti
Esimerkki:
- Vuokratulo: 10 000 euroa
- Kulut: 2 000 euroa
- Nettotulo: 8 000 euroa
- Italian vero (21 %): 2 100 euroa
- Suomen vero (32 %): 2 560 euroa
- Hyvitys: 2 100 euroa
- Maksettava Suomeen: 460 euroa
Myyntivoiton verotus
Verotus Italiassa
Italian saantojen mukaan myyntivoitto verotetaan Italiassa tietyin edellytyksin.
Milloin verotetaan Italiassa:
- Kiinteisto myyty alle 5 vuoden omistuksen jalkeen
- Ei ole ollut paaasunto viimeisen 5 vuoden aikana
Veroaste: 26 % (substituutiovero) tai progressiivinen
Vapaytukset:
- Yli 5 vuoden omistus
- Kiinteisto ollut paasiunto (residenza) suurimman osan ajasta
- Perintona saatu kiinteisto
Verotus Suomessa
Suomen ja Italian verosopimuksen mukaan:
- Kiinteistoon kohdistuva myyntivoitto verotetaan sijainti maassa (Italia)
- Suomi hyvittaa Italian veron
Suomen oman asunnon verovapaus:
- Ei sovellu Italian asuntoon
- Koskee vain Suomessa sijaitsevaa omaa kotia
Kaytannossa:
- Laske myyntivoitto (myyntihinta - ostohinta - kulut)
- Ilmoita veroilmoituksessa
- Italia verottaa ensin
- Suomi hyvittaa Italian veron
Verosopimus Suomen ja Italian valilla
Keskeiset periaatteet
Maiden valilla on verosopimus, joka estaa kaksinkertaisen verotuksen:
| Tulotyyppi | Ensisijainen verotusoikeus |
|---|---|
| Vuokratulo | Italia (sijainti maa) |
| Myyntivoitto | Italia (sijainti maa) |
| Kiinteistovero | Italia |
Hyvitysmenetelma
Suomi kayttaa hyvitysmenetelmaa:
- Lasket Suomen veron
- Vahennat Italiassa maksetun veron
- Maksat erotuksen (jos Suomen vero korkeampi)
Ilmoitusvelvollisuus
Suomessa:
- Ilmoita kiinteiston omistus veroilmoituksen liitteella (ulkomaan varallisuus)
- Ilmoita vuokratulot (lomake 16)
- Ilmoita myyntivoitto myyntivuonna
Italiassa:
- IMU maksetaan automaattisesti (F24-lomake)
- Vuokratulot veroilmoituksessa (Modello Redditi PF)
- Non-resident voi kayttaa yksinkertaistettua ilmoitusta
Perinto- ja lahjavero
Italian perintovero
Italia verottaa Italian kiinteistoa koskevat perinnot:
| Perija | Veroaste | Vapaa osuus |
|---|---|---|
| Puoliso, lapset | 4 % | 1 000 000 euroa/perija |
| Sisarukset | 6 % | 100 000 euroa |
| Muut sukulaiset | 6 % | 0 |
| Ei sukua | 8 % | 0 |
Suomen perintovero
Suomi verottaa myos Italian kiinteiston perintoa (maailmanlaajuinen perintoverotus), mutta:
- Italian vero hyvitetaan
- Verosopimus estaa kaksinkertaisen verotuksen
Huomio: Perintoverokysymykset ovat monimutkaisia. Konsultoi aina asiantuntijaa.
Verosuunnittelu (lailliset keinot)
Ensiasuntoedun hyodyntaminen
Jos aiot asua Italiassa osan ajasta:
- Rekisteroidy kuntaan
- Saat ensiasuntoedun (2 % varainsiirtovero)
- Ei IMU-veroa paaasunnosta
Huomio: Ensiasuntoedun vaatimukset ovat tiukat. Ala kaytta vilpillisesti.
Cedolare Secca vuokratuloihin
Useimmille suomalaisille cedolare secca (21 %) on edullisempi kuin progressiivinen verotus.
Omistusajan huomiointi myynissa
Jos mahdollista, pida kiinteistoa yli 5 vuotta ennen myyntia. Tamsa vapauttaa Italian myyntivoittoverosta.
Kulujen dokumentointi
Pida tarkkaa kirjaa:
- Remonttikustannuksista
- Hoitokuluista
- Matkakuluista (jos vuokraat)
Dokumentoidut kulut vahennetaan myyntivoitosta.
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Maksetaanko Italian asunnosta veroa Suomeen?
Itse omistamisesta ei, mutta vuokratuloista ja myyntivoitosta kylla. Italiassa maksettu vero hyvitetaan, joten kaksinkertaista verotusta ei synny.
Mika on varainsiirtovero Italian asuntokaupassa?
2 % ensiasunnosta tai 9 % toisesta asunnosta, laskettuna veroarvosta (ei kauppahinnasta). Uudiskohteissa ALV 4-22 % kauppahinnasta.
Maksetaanko Italian asunnosta kiinteistoveroa?
Kylla, IMU-veroa (0,4-1,06 % veroarvosta) maksetaan vuosittain. Poikkeus: oma ensiasunto Italiassa on verovapaa.
Miten vuokratuloja verotetaan?
Italiassa cedolare secca 21 % tai progressiivisesti. Suomessa tulot ilmoitetaan ja Italian vero hyvitetaan.
Voiko Italian asunnon myyntivoiton saada verovapaaksi?
Italiassa kylla, jos omistus yli 5 vuotta tai asunto ollut paaasunto. Suomessa ei sovelleta oman asunnon verovapaussaantoa ulkomaan asuntoon.
Tarvitseeko Italian veronumero (Codice Fiscale)?
Kylla, se on pakollinen kaikissa virallisissa toimissa: kauppa, pankkitili, verot, sopimukset.
Miten Italian verot maksetaan?
IMU maksetaan F24-lomakkeella. Veroja voi maksaa myos ulkomailta verkkopankissa. Vuokratuloverot veroilmoituksen kautta.
Pitaako palkata kirjanpitajaa Italiaan?
Se on suositeltavaa erityisesti vuokratulojen ja veroilmoitusten osalta. Commercialista (kirjanpitaja/veroneuvoja) auttaa velvollisuuksien hoitamisessa.
Miten perintovero toimii?
Italian kiinteisto verotetaan molemmissa maissa, mutta verosopimus estaa kaksinkertaisen verotuksen. Suunnittele perinnot asiantuntijan kanssa.
Voiko kiinteiston omistaa yrityksen kautta?
Teknisesti kylla, mutta se monimutkaistaa verotusta ja harvoin kannattaa yksityishenkilolle. Konsultoi asiantuntijaa.
Kaytannon vinkit
Ennen ostoa
- Selvita kohteen veroarvo (rendita catastale)
- Laske varainsiirtovero ja ostokulut
- Paata kayttotarkoitus (oma kaytto vs. vuokraus)
- Konsultoi seka italialaista etta suomalaista veroasiantuntijaa
Omistuksen aikana
- Pidaa kirjaa kaikista kuluista
- Maksa IMU ajoissa (sakot ovat korkeat)
- Ilmoita vuokratulot molempiin maihin
- Sailyta dokumentit vahintaan 10 vuotta
Ennen myyntia
- Tarkista omistusajan vaikutus verotukseen
- Laske myyntivoitto huolellisesti
- Harkitse myyntiajankohdan optimointia
- Ilmoita myynti molempiin maihin
Yhteenveto
Italian kiinteiston verotus on monikerroksista mutta hallittavissa olevaa:
| Vaihe | Italia | Suomi |
|---|---|---|
| Osto | Varainsiirtovero 2-9 % tai ALV | Ei veroa |
| Omistus | IMU, TARI | Ilmoitusvelvollisuus |
| Vuokraus | 21 % (cedolare secca) | Hyvitys, erotuksen maksu |
| Myynti | 26 % (alle 5 v omistus) | Hyvitys, erotuksen maksu |
| Perinto | 4-8 % | Hyvitys |
Tarkeimmat muistettavat:
- Hanki Codice Fiscale heti
- Hyodynna ensiasuntoetu jos mahdollista
- Dokumentoi kaikki kulut
- Ilmoita omistus ja tulot Suomeen
- Kayta asiantuntijoita molemmissa maissa
Lahteet
- Agenzia delle Entrate – Italian veroviranomainen
- Vero.fi – Ulkomaan tulot
- Verosopimus Suomi-Italia
- Suomen suurlahetysto Roomassa
- Camera di Commercio Italiana per la Finlandia
Tama artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eika korvaa ammattilaisen neuvoja. KotienKoti ei vastaa ulkomaan asuntokauppojen seurauksista.