Asunnon ostotarjouksesta kaupantekoon on useita vaiheita. Käymme läpi tarjouksen tekemisen, vastauksen ja kaupan solmimisen.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asuntokaupan neuvotteluprosessi alkaa ostotarjouksella ja päättyy kauppakirjan allekirjoittamiseen. Prosessissa on useita vaiheita, joissa molemmilla osapuolilla on oikeuksia ja velvollisuuksia. Tarjouksen tekeminen ja hyväksyminen sitovat osapuolia eri tavoin, joten prosessin ymmärtäminen on tärkeää.
Tässä artikkelissa käymme läpi tarjous- ja kaupantekoprosessin vaihe vaiheelta.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä ennen tarjouksen tekemistä.
Ostotarjouksen tekeminen
Tarjouksen muoto
Muoto
Käytäntö
Kirjallinen
Yleisin ja suositeltavin
Suullinen
Sitova, mutta vaikeampi todistaa
Sähköinen
Toimii kirjallisena
Tarjouksen sisältö
Tieto
Sisältö
Tarjoaja
Ostajan tiedot
Kohde
Mikä asunto
Tarjottu hinta
Euroissa
Voimassaoloaika
Mihin asti tarjous voimassa
Ehdot
Mahdolliset ehdot
Maksuehdot
Miten maksetaan
Kaupantekoaika
Ehdotus ajankohdasta
Tyypilliset ehdot
Ehto
Tarkoitus
Rahoitusehto
Kauppa edellyttää lainan saamista
Kuntotarkastusehto
Kauppa edellyttää hyväksyttävää tarkastusta
Oman asunnon myyntiehto
Kauppa edellyttää oman asunnon myyntiä
Päiväysehto
Tarjous voimassa tiettyyn päivään
Käsiraha
Mikä on käsiraha?
Asia
Kuvaus
Määritelmä
Ostajan maksama ennakkomaksu
Tarkoitus
Osoittaa sitoutumista
Suuruus
Tyypillisesti 2–4 % kauppahinnasta
Maksutapa
Tilille tai välittäjälle
Käsirahan kohtalo
Tilanne
Mitä tapahtuu
Kauppa toteutuu
Käsiraha osa kauppahintaa
Ostaja vetäytyy
Käsiraha voi jäädä myyjälle
Myyjä vetäytyy
Käsiraha palautetaan (+ mahdollinen korvaus)
Ehdot eivät täyty
Käsiraha palautetaan
Rajoitukset
Rajoitus
Säännös
Enimmäismäärä
4 % kauppahinnasta
Ehtojen vaikutus
Ehdon täyttyessä palautetaan
Sopiminen
Voidaan sopia toisin
Tarjoukseen vastaaminen
Myyjän vaihtoehdot
Vaihtoehto
Seuraus
Hyväksyy
Sitova sopimus syntyy
Hylkää
Tarjous raukeaa
Vastatarjous
Alkuperäinen tarjous raukeaa
Ei vastaa
Tarjous raukeaa voimassaolon päättyessä
Vastatarjous
Asia
Käsittely
Myyjä ehdottaa muutoksia
Uusi tarjous
Ostaja hyväksyy
Sopimus syntyy
Ostaja hylkää
Neuvottelut päättyvät
Ostaja tekee uuden vastatarjouksen
Neuvottelu jatkuu
Sitovan sopimuksen syntyminen
Tilanne
Milloin syntyy
Hyväksytty tarjous
Kun myyjä ilmoittaa hyväksyvänsä
Hyväksytty vastatarjous
Kun toinen osapuoli hyväksyy
Kauppakirja
Allekirjoituksen yhteydessä
Kaupasta sopiminen
Esisopimus
Asia
Kuvaus
Määritelmä
Sopimus tulevasta kaupasta
Käyttö
Kun kauppaa ei voi tehdä heti
Sitovuus
Sitova molempia osapuolia
Sisältö
Kaupan ehdot, aikataulu
Milloin esisopimus?
Tilanne
Tarkoitus
Oman asunnon myynti kesken
Aika järjestelyille
Rahoitus järjestelyssä
Odottaa lainapäätöstä
Kohde rakenteilla
Kauppa valmistumisen jälkeen
Muut järjestelyt
Aika selvityksille
Kaupanteko
Valmistautuminen kaupantekoon
Toimenpide
Vastuussa
Isännöitsijäntodistus
Myyjä
Energiatodistus
Myyjä
Kauppakirjan valmistelu
Välittäjä tai osapuolet
Rahoituksen varmistus
Ostaja
Varainsiirtoveron maksu
Ostaja (ennen/yhteydessä)
Kauppakirjan sisältö
Kohta
Sisältö
Osapuolet
Myyjä ja ostaja
Kohde
Asunnon tiedot
Kauppahinta
Hinta ja maksutapa
Omistusoikeuden siirto
Milloin siirtyy
Hallinnan siirto
Milloin avaimet
Vastuut
Kunnon vastuu, ilmoitukset
Liitteet
Isännöitsijäntodistus ym.
Kaupantekotilanne
Vaihe
Toimenpide
1
Kauppakirjan läpikäynti
2
Allekirjoitukset
3
Kauppahinnan maksu
4
Osakkeiden/omistuksen siirto
5
Avainten luovutus (jos samalla)
Kiinteistökaupan erityispiirteet
Muotovaatimukset
Vaatimus
Sisältö
Kirjallinen
Pakollinen
Julkinen kaupanvahvistaja
Vahvistaa kaupan
Allekirjoitukset
Kaikkien läsnäolo
Kauppahinnan maininta
Oltava kauppakirjassa
Kaupanvahvistaja
Asia
Kuvaus
Kuka
Julkinen kaupanvahvistaja
Tehtävä
Todistaa allekirjoitukset
Rekisteröinti
Ilmoittaa Maanmittauslaitokselle
Maksu
Kaupanvahvistajan palkkio
Lainhuuto
Vaihe
Toimenpide
1
Kauppa vahvistetaan
2
Ostaja hakee lainhuutoa
3
Varainsiirtovero maksetaan
4
Lainhuuto myönnetään
Hallinnan ja omistuksen siirto
Omistusoikeuden siirto
Kohdetyyppi
Milloin siirtyy
Asunto-osake
Kauppakirjan mukaan, yleensä maksun yhteydessä
Kiinteistö
Kaupantekohetkellä
Hallinnan siirto
Aika
Käytäntö
Heti kaupanteon jälkeen
Avaimet kaupantekotilaisuudessa
Myöhemmin
Sovittu päivä
Erikseen
Omistus ja hallinta eri aikaan
Muuttopäivä
Huomio
Sisältö
Sopiminen
Sovitaan kauppakirjassa
Asunto tyhjänä
Myyjän velvollisuus tyhjentää
Siivous
Myyjän velvollisuus siivota
Avainten luovutus
Kaikki avaimet
Riskien hallinta
Ostajan riskit
Riski
Hallintakeino
Myyjä vetäytyy
Käsiraha ja sopimussakko
Kohteen kunto
Kuntotarkastus, ehdot
Rahoitus ei järjesty
Rahoitusehto
Myyjän riskit
Riski
Hallintakeino
Ostaja vetäytyy
Käsiraha
Maksu ei tule
Kauppahinnan maksu ennen siirtoa
Riitautuminen
Selkeä kauppakirja
Sopimusrikkomus
Tilanne
Seuraus
Ostaja vetäytyy
Menettää käsirahan
Myyjä vetäytyy
Palauttaa käsirahan + korvaus
Muu rikkomus
Vahingonkorvaus
Neuvotteluvaihe käytännössä
Hinnan neuvottelu
Tilanne
Neuvotteluvaraa
Kova markkina
Vähän
Hidas markkina
Enemmän
Pitkä myyntiaika
Enemmän
Useita tarjouksia
Vähän
Tyypillinen prosessi
Vaihe
Kuvaus
1
Ostaja tekee tarjouksen (alle pyynnin)
2
Myyjä tekee vastatarjouksen
3
Neuvottelu jatkuu
4
Sovitaan hinnasta
5
Sovitaan muista ehdoista
6
Kaupanteko
Vinkkejä neuvotteluun
Vinkki
Hyöty
Tunne markkinatilanne
Realistinen tarjous
Perustele tarjous
Uskottavampi
Ole valmis joustamaan
Kauppa syntyy
Aseta rajat
Älä maksa liikaa
Kaupanteon jälkeen
Välittömät toimenpiteet
Toimenpide
Kuka tekee
Varainsiirtoveron maksu
Ostaja
Ilmoitus isännöitsijälle
Ostaja
Vakuutuksen siirto
Ostaja
Sähkösopimus
Ostaja
Osoitteenmuutos
Ostaja
Asiakirjojen säilytys
Asiakirja
Säilytysaika
Kauppakirja
Pysyvästi
Kuntotarkastusraportti
Pysyvästi
Isännöitsijäntodistus
Myyntiin asti
Maksutositteet
6–10 vuotta
Yhteenveto
Tarjous ja kaupanteko asuntokaupassa:
Tarjous – kirjallinen, hinta, ehdot, voimassaolo
Käsiraha – osoittaa sitoutumista, max 4 %
Hyväksyntä – sitova sopimus syntyy
Kauppakirja – allekirjoitetaan, kauppa syntyy
Hallinnan siirto – avaimet, muutto
Huolellinen valmistautuminen ja selkeät sopimukset minimoivat riskit.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Onko suullinen ostotarjous sitova?
Kyllä, suullinen tarjous on juridisesti sitova. Sen todistaminen on kuitenkin vaikeaa riitatilanteessa, joten kirjallinen tarjous on aina suositeltavampi.
Kuinka suuri käsiraha on tavallinen?
Tyypillinen käsiraha on 2–4 prosenttia kauppahinnasta. Lain mukaan käsiraha saa olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta.
Mitä tapahtuu käsirahalle, jos kauppa peruuntuu?
Jos ostaja vetäytyy ilman pätevää syytä, käsiraha voi jäädä myyjälle. Jos myyjä vetäytyy, käsiraha palautetaan ostajalle ja lisäksi voi tulla korvausvelvollisuus. Jos kaupan ehdot (esim. rahoitusehto) eivät täyty, käsiraha palautetaan.
Milloin sitova sopimus syntyy asuntokaupassa?
Sitova sopimus syntyy, kun myyjä ilmoittaa hyväksyvänsä ostajan tarjouksen tai kun molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan. Hyväksytty vastatarjouskin synnyttää sitovan sopimuksen.
Mikä ero on asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupalla?
Kiinteistökaupassa vaaditaan julkisen kaupanvahvistajan läsnäolo ja kauppa on rekisteröitävä Maanmittauslaitokselle. Asunto-osakekaupassa näitä muotovaatimuksia ei ole, mutta siirto ilmoitetaan isännöitsijälle.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Asuntokauppalaki
Maakaari (kiinteistökauppa)
Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa
Finlex: Asuntokauppalaki
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
