Asunnon todelliset kulut – mitä ilmoitettu hinta ei kerro?
Asunnon hinta on vasta alkua. Käymme läpi kaikki kustannukset: vastikkeet, lainakulut, remontit ja piilevät menot – kuukausitasolla ja pitkällä aikavälillä.
Asuntoilmoituksen hinta on vasta lähtökohta. Todellinen asumisen kustannus muodostuu monesta osasta: asuntolainasta, vastikkeista, energiasta, tulevista remonteista ja monista pienemmistä eristä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mistä asunnon todelliset kulut muodostuvat ja miten ne lasketaan kuukausi-, vuosi- ja 5–10 vuoden tasolla.
Laske todelliset kulut automaattisesti AsuntoPulssi laskee kohteen kokonaiskustannukset eri skenaarioissa. Liitä ilmoitus tai asiakirjat ja saat tarkan kustannusarvion.
Kustannusten rakenne
Asunnon kokonaiskustannus jakaantuu kolmeen osaan:
| Kustannustyyppi | Milloin maksetaan | Esimerkki |
|---|---|---|
| Hankintakustannukset | Kerran, kaupan yhteydessä | Myyntihinta, varainsiirtovero |
| Kuukausikustannukset | Joka kuukausi | Lainan lyhennys, vastikkeet, energia |
| Tulevat kustannukset | Vuosien mittaan | Remontit, korjaukset, ylläpito |
Ostopäätöstä tehdessä kannattaa laskea kaikki kolme – ei vain hintaa.
Hankintakustannukset
Myyntihinta ja velaton hinta
- Myyntihinta: Summa, jonka maksat myyjälle
- Velaton hinta: Myyntihinta + huoneistoon kohdistuva yhtiölaina
Jos yhtiölainaa on, voit joko maksaa sen pois kaupan yhteydessä tai jättää sen maksuun rahoitusvastikkeena.
Yhtiölainan poismaksu
Jos maksat yhtiölainan pois:
- Rahoitusvastiketta ei tule
- Tarvitset enemmän käteistä tai omaa asuntolainaa
Jos jätät yhtiölainan:
- Rahoitusvastike kuukausittain
- Pääset pienemmällä käsirahalla
- Maksat korkoa yhtiölainasta
Varainsiirtovero
Varainsiirtoveroprosentit (1.1.2024 alkaen):
- Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta
- Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta
Esimerkki: Asunto-osake, velaton hinta 250 000 € → varainsiirtovero 3 750 € Esimerkki: Kiinteistö, kauppahinta 250 000 € → varainsiirtovero 7 500 €
Muut hankintakustannukset
- Lainajärjestelypalkkio (pankista riippuen 0–600 €)
- Mahdolliset kiinnityskulut (jos tarvitaan lisävakuuksia)
- Muuttokustannukset
Kuukausikustannukset
1. Asuntolainan kuukausierä
Asuntolainan kuukausierä riippuu:
- Lainan määrästä
- Korosta
- Laina-ajasta
Esimerkki:
| Lainan määrä | Korko | Laina-aika | Kuukausierä |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 3,5 % | 25 vuotta | 1 000 € |
| 200 000 € | 4,5 % | 25 vuotta | 1 110 € |
| 200 000 € | 5,5 % | 25 vuotta | 1 230 € |
Korko vaikuttaa merkittävästi: 2 prosentin ero tarkoittaa noin 230 € lisää kuukaudessa.
2. Hoitovastike
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut:
- Lämmitys
- Vesi
- Jätehuolto
- Kiinteistönhoito
- Isännöinti
- Vakuutukset
- Kunnossapito
Tyypillinen taso: 3–5 €/m²/kk kerrostaloissa
Esimerkki: 65 m² asunto, hoitovastike 4 €/m² → 260 €/kk
3. Rahoitusvastike
Rahoitusvastike on yhtiölainan lyhennystä ja korkoa. Se tulee hoitovastikkeen päälle.
Huomio: Jos yhtiölainassa on lyhennysvapaa voimassa, rahoitusvastike on pienempi (vain korko). Kun lyhennykset alkavat, vastike nousee.
Esimerkki:
| Lyhennysvapaan aikana | Lyhennysten alettua | |
|---|---|---|
| Rahoitusvastike | 80 €/kk | 250 €/kk |
4. Tonttivastike (vuokratontti)
Jos taloyhtiö on vuokratontilla, tonttivuokra sisältyy vastikkeisiin tai maksetaan erikseen.
Tyypillinen taso: 1–3 €/m²/kk
Huomio: Tonttivuokra voi nousta merkittävästi, kun vuokrakausi päättyy ja vuokra tarkistetaan markkinatasolle.
5. Sähkö
Sähkön kulutus riippuu asunnon koosta, lämmitysmuodosta ja elämäntavasta.
Tyypillisiä tasoja:
- Kaukolämmitetty kerrostalo: 30–60 €/kk
- Sähkölämmitteinen omakotitalo: 150–300 €/kk
6. Vesi (jos ei sisälly vastikkeeseen)
Joissain taloyhtiöissä vesi maksetaan erikseen kulutuksen mukaan.
Tyypillinen taso: 15–30 €/henkilö/kk
7. Kotivakuutus
Irtaimiston ja vastuun vakuuttaminen on ostajan vastuulla.
Tyypillinen taso: 10–25 €/kk
8. Autopaikka
Jos autopaikka ei sisälly hintaan, se voi olla vuokra-autopaikka.
Tyypillinen taso: 20–100 €/kk (sijainnista riippuen)
Vertaile kohteiden kuukausikuluja AsuntoPulssilla voit vertailla kahden kohteen kuukausittaisia kokonaiskustannuksia rinnakkain. Näet heti, mikä todella maksaa enemmän.
Kuukausikustannusten yhteenveto
Lasketaan esimerkki 65 m² kerrostaloasunnosta:
| Kuluerä | Summa/kk |
|---|---|
| Asuntolaina (200 000 €, 4 %, 25 v) | 1 055 € |
| Hoitovastike (4 €/m²) | 260 € |
| Rahoitusvastike | 120 € |
| Sähkö | 45 € |
| Kotivakuutus | 15 € |
| Yhteensä | 1 495 €/kk |
Tämä on kuukausittainen asumiskulu – ilman autopaikkaa, remontteihin varautumista tai muita henkilökohtaisia kuluja.
Tulevat kustannukset: remontit
Asunnon kulut eivät pääty kuukausimenoihin. Taloyhtiö- ja huoneistoremontit tuovat lisäkustannuksia.
Taloyhtiöremontit
Tulevat taloyhtiöremontit lisäävät rahoitusvastiketta tai aiheuttavat kertamaksun.
Tyypillisiä kustannuksia asuntoa kohti:
| Remontti | Kustannus/m² | 65 m² asunto |
|---|---|---|
| Putkiremontti | 800–1 500 € | 52 000–97 500 € |
| Julkisivuremontti | 200–500 € | 13 000–32 500 € |
| Kattoremontti | 100–200 € | 6 500–13 000 € |
| Hissiremontti | 50–150 € | 3 250–9 750 € |
| Parvekekorjaus | 100–300 € | 6 500–19 500 € |
Huomio: Kustannusarviot ovat suuntaa-antavia. Todellinen kustannus riippuu talon koosta, urakan laajuudesta ja markkinatilanteesta.
Huoneiston omat remontit
Asunnon omat remontit ovat osakkaan vastuulla:
| Remontti | Tyypillinen kustannus |
|---|---|
| Kylpyhuoneremontti | 8 000–20 000 € |
| Keittiöremontti | 5 000–25 000 € |
| Lattian uusiminen | 3 000–8 000 € |
| Maalaus | 1 000–3 000 € |
Korjausvara
Järkevä budjetointi sisältää korjausvaran – summan, joka on varattu tuleviin remontteihin.
Suositus: 1–2 % asunnon arvosta vuosittain
Esimerkki: 250 000 € asunto → 2 500–5 000 €/vuosi korjausvaraa → 210–420 €/kk
5 ja 10 vuoden kustannuslaskelma
Todellisen kustannuksen ymmärtämiseksi kannattaa laskea kulut pidemmällä aikavälillä.
Esimerkki: sama asunto kolmella skenaariolla
Lähtötilanne:
- Velaton hinta: 250 000 €
- Oma laina: 200 000 €
- Yhtiölaina: 50 000 € (jätetään maksuun)
- Hoitovastike: 260 €/kk
- Asunto: 65 m², rakennusvuosi 1985
Skenaario A: Perusskenaario
Oletukset:
- Korko pysyy 4 %:ssa
- Ei suuria remontteja 5 vuoden aikana
- Lyhennysvapaa päättyy heti
| Kuukausi | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 1 055 € | 63 300 € | 126 600 € |
| Hoitovastike | 260 € | 15 600 € | 31 200 € |
| Rahoitusvastike | 180 € | 10 800 € | 21 600 € |
| Sähkö ym. | 60 € | 3 600 € | 7 200 € |
| Korjausvara | 210 € | 12 600 € | 25 200 € |
| Yhteensä | 1 765 € | 105 900 € | 211 800 € |
Skenaario B: Korkojen nousu
Oletukset:
- Korko nousee 6 %:iin vuonna 3
- Ei suuria remontteja
| Kuukausi (v. 1–2) | Kuukausi (v. 3–5) | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 1 055 € | 1 290 € | 68 700 € | 143 100 € |
| Muut kulut | 710 € | 710 € | 42 600 € | 85 200 € |
| Yhteensä | 1 765 € | 2 000 € | 111 300 € | 228 300 € |
Korkojen nousu lisää 5 vuoden kustannuksia noin 5 400 € ja 10 vuoden kustannuksia noin 16 500 €.
Skenaario C: Putkiremontti tulossa
Oletukset:
- Korko pysyy 4 %:ssa
- Putkiremontti vuonna 3, kustannus 60 000 €/asunto
- Rahoitetaan 20 vuoden yhtiölainalla
| Kuukausi (v. 1–2) | Kuukausi (v. 3–5) | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 1 055 € | 1 055 € | 63 300 € | 126 600 € |
| Hoitovastike | 260 € | 260 € | 15 600 € | 31 200 € |
| Rahoitusvastike (vanha) | 180 € | 180 € | 10 800 € | 21 600 € |
| Rahoitusvastike (uusi) | – | 400 € | 14 400 € | 52 800 € |
| Sähkö ym. | 60 € | 60 € | 3 600 € | 7 200 € |
| Yhteensä | 1 555 € | 1 955 € | 107 700 € | 239 400 € |
Putkiremontti lisää 10 vuoden kustannuksia noin 27 600 € pelkkien rahoitusvastikkeiden muodossa.
Kustannusten vertailutaulukko
| Skenaario | 5 vuotta | 10 vuotta | Ero perusskenaarioon |
|---|---|---|---|
| A: Perus | 105 900 € | 211 800 € | – |
| B: Korkojen nousu | 111 300 € | 228 300 € | +16 500 € |
| C: Putkiremontti | 107 700 € | 239 400 € | +27 600 € |
Miten laskea oman kohteen kulut?
-
Selvitä hankintakustannukset
- Myyntihinta, yhtiölaina, varainsiirtovero
-
Laske kuukausikustannukset
- Asuntolainan erä (käytä pankin laskuria)
- Hoito- ja rahoitusvastike
- Sähkö, vakuutukset, muut
-
Huomioi tulevat remontit
- Mitä on tiedossa KPTS:ssä tai PTS:ssä?
- Milloin lyhennysvapaa päättyy?
- Varaudu korjausvaralla
-
Tee stressitesti
- Entä jos korot nousevat 2 %?
- Entä jos tulee iso remontti 3 vuoden sisällä?
Usein kysytyt kysymykset
Miten vertaan kahta kohdetta, joissa on eri yhtiölainat?
Käytä velatonta hintaa vertailussa. Laske molemmille todellinen kuukausikustannus, joka sisältää sekä oman lainan että yhtiölainan (rahoitusvastikkeen).
Kannattaako maksaa yhtiölaina pois?
Riippuu. Yhtiölainan korko voi olla korkeampi tai matalampi kuin oman lainan. Jos yhtiölainan korko on korkea ja sinulla on varaa maksaa se pois, voi olla kannattavaa. Laske molemmat vaihtoehdot.
Mitä jos en tiedä tulevia remontteja?
Kysy isännöitsijältä ja tarkista KPTS/PTS. Jos dokumentaatiota ei ole, rakennusvuoden perusteella voi arvioida, mitä remontteja todennäköisesti on tulossa seuraavan 5–10 vuoden aikana.
Miten korjausvara lasketaan?
Tyypillinen suositus on 1–2 % asunnon arvosta vuodessa. Vanhemmissa asunnoissa ja taloyhtiöissä, joissa on lähestymässä isoja remontteja, korjausvara voi olla suurempi.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Tilastokeskus: Asuntojen hintatiedot
- Suomen Pankki: Asuntolainojen korkomarginaalit
- Rakennustietosäätiö: Taloyhtiöremonttien kustannukset
- Tilastokeskus: Asumisen kustannukset
Saat tarkan kustannuslaskelman AsuntoPulssilla voit laskea kohteen todelliset kulut automaattisesti. Syötä ilmoituksen tiedot tai lataa asiakirjat – saat kuukausi-, vuosi- ja 10 vuoden kustannusarvion eri skenaarioissa.
Artikkeli julkaistu 18.7.2026. Päivitetty viimeksi 18.7.2026.
Lue myös
- Asunnon kokonaisbudjetti – mitä asuminen oikeasti maksaa?
- Rahoitusvastike – laskenta, nousu ja yhtiölainan riskit
- Hoitovastike – milloin korkea tai matala vastike on riski?
- Paljonko taloyhtiölainaa on liikaa? Tunnusluvut ja riskit
- Vuokratontti vai oma tontti? Vertaa kustannukset ja riskit
- Asuntojen vertailu – näin valitset kahdesta kohteesta paremman