Paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan
Asuntolainaa varten tarvitaan omarahoitusosuus eli säästöjä. Opas siihen, paljonko säästöjä tarvitaan ja miten omarahoitusosuus lasketaan eri tilanteissa.
Asuntolainaa hakiessa pankki edellyttää tyypillisesti, että ostajalla on omaa rahoitusta eli säästöjä. Tätä kutsutaan omarahoitusosuudeksi. Suomessa säännöstely perustuu lainakattoon, joka määrittelee, kuinka suuren osan asunnon hinnasta pankki voi lainata. Tämä tarkoittaa, että ostajan on katettava loput omilla säästöillään tai muulla rahoituksella.
Tässä artikkelissa käymme läpi, paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan eri tilanteissa ja miten säästötavoite kannattaa laskea.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Lainakatto ja omarahoitusosuus
Mikä on lainakatto?
Lainakatto on Finanssivalvonnan suositus siitä, kuinka suuren osan asunnon arvosta pankki voi lainata. Lainakatto on ollut Suomessa käytössä vuodesta 2016.
| Tilanne | Lainakatto (enimmäisosuus) |
|---|---|
| Ensiasunnon ostaja | 95 % asunnon arvosta |
| Muu kuin ensiasunto | 90 % asunnon arvosta |
| Sijoitusasunto | 85 % (pankkikohtaista) |
Lainakatto perustuu Finanssivalvonnan suositukseen. Pankit voivat soveltaa tiukempia rajoja.
Mitä lainakatto tarkoittaa käytännössä?
| Tilanne | Lainan enimmäismäärä | Omarahoitusosuus |
|---|---|---|
| Ensiasunnon ostaja | 95 % | Vähintään 5 % |
| Muu ostaja | 90 % | Vähintään 10 % |
Esimerkki
| Asunnon hinta | Ensiasunnon ostaja | Muu ostaja |
|---|---|---|
| 200 000 euroa | Omarahoitus 10 000 e | Omarahoitus 20 000 e |
| 300 000 euroa | Omarahoitus 15 000 e | Omarahoitus 30 000 e |
| 400 000 euroa | Omarahoitus 20 000 e | Omarahoitus 40 000 e |
Muut kustannukset
Varainsiirtovero
Asuntokaupassa maksetaan varainsiirtovero, joka ei sisälly asunnon hintaan.
| Kaupan tyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta kauppahinnasta |
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
| Ensiasunnon ostaja | Sama kuin muilla (verovapaus poistui 1.1.2024) |
Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Aiemmin 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen varainsiirtoverosta, mutta tämä etu ei ole enää voimassa. Kaikki asunnon ostajat – myös ensiasunnon ostajat – maksavat nykyään varainsiirtoveron normaalisti.
Muut kaupan kustannukset
| Kustannus | Tyypillinen suuruus |
|---|---|
| Varainsiirtovero (asunto-osake) | 1,5 % kauppahinnasta |
| Lainajärjestelykulut | 0-500 euroa |
| Kuntotarkastus | 300-1000 euroa |
| Muuttokustannukset | 200-2000 euroa |
| Vakuutusmaksu (ensimmäinen) | 100-500 euroa |
Paljonko säästöjä tarvitaan?
Ensiasunnon ostaja
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen. Ensiasunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron samoin kuin muutkin ostajat.
| Asunnon hinta | Omarahoitus (5 %) | Varainsiirtovero (1,5 %) | Muut kulut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 e | 7 500 e | 2 250 e | ~1 000 e | ~10 750 e |
| 200 000 e | 10 000 e | 3 000 e | ~1 000 e | ~14 000 e |
| 250 000 e | 12 500 e | 3 750 e | ~1 000 e | ~17 250 e |
| 300 000 e | 15 000 e | 4 500 e | ~1 000 e | ~20 500 e |
Muu ostaja (ei ensiasunto)
| Asunnon hinta | Omarahoitus (10 %) | Varainsiirtovero (1,5 %) | Muut kulut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 e | 15 000 e | 2 250 e | ~1 000 e | ~18 250 e |
| 200 000 e | 20 000 e | 3 000 e | ~1 000 e | ~24 000 e |
| 250 000 e | 25 000 e | 3 750 e | ~1 000 e | ~29 750 e |
| 300 000 e | 30 000 e | 4 500 e | ~1 000 e | ~35 500 e |
Kiinteistökauppa (omakotitalo)
Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 %.
| Asunnon hinta | Omarahoitus (10 %) | Varainsiirtovero (3 %) | Muut kulut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 e | 25 000 e | 7 500 e | ~1 500 e | ~34 000 e |
| 350 000 e | 35 000 e | 10 500 e | ~1 500 e | ~47 000 e |
| 450 000 e | 45 000 e | 13 500 e | ~1 500 e | ~60 000 e |
Mistä omarahoitus voi koostua?
Hyväksyttävät omarahoitusmuodot
Pankki hyväksyy omarahoitusosuuteen erilaisia varoja.
| Rahoitusmuoto | Kelpaa omarahoitukseksi |
|---|---|
| Säästöt pankkitilillä | Kyllä |
| Rahastosäästöt | Kyllä |
| ASP-säästöt | Kyllä, erityisehdoin |
| Osakkeet ja sijoitukset | Kyllä (realisointiarvo) |
| Nykyisen asunnon myynti | Kyllä, vapautuva pääoma |
| Takaus (vanhemmat) | Osittain, pankkikohtaista |
| Lisävakuus (muu omaisuus) | Osittain, pankkikohtaista |
ASP-säästäminen
ASP (Asuntosäästöpalkkio) on ensiasunnon ostajalle tarkoitettu säästömuoto.
| ASP:n piirteet | Sisältö |
|---|---|
| Ikäraja | 15-44 vuotta tilin avattaessa |
| Vähimmäissäästö | 10 % asunnon hinnasta (8 neljänneksessä) |
| Korkotuki | Valtion korkotuki lainalle |
| Lisäkorko | Pankin lisäkorko säästöille |
Vakuudet ja takaukset
| Vakuustyyppi | Miten toimii |
|---|---|
| Vanhempien takaus | Vanhemmat takaavat osan lainasta |
| Lisävakuus (asunto) | Toinen asunto vakuutena |
| Valtiontakaus | ASP-lainalle saatavissa |
Pankin käytännöt
Miksi pankki vaatii omarahoitusta?
| Syy | Merkitys |
|---|---|
| Sääntelyvaatimus | Finanssivalvonnan lainakatto |
| Riskinhallinta | Pankki haluaa turvata saatavansa |
| Sitoutuminen | Osoittaa ostajan sitoutumista |
| Puskuri | Suoja asunnon arvon laskua vastaan |
Voiko lainakatosta poiketa?
Pankit voivat tietyissä tilanteissa myöntää lainaa yli lainakaton.
| Tilanne | Poikkeusmahdollisuus |
|---|---|
| Lisävakuus | Toinen asunto tai muu vakuus |
| Takaus | Vanhempien tai muun henkilön takaus |
| Erityistilanne | Pankkikohtainen harkinta |
Säästötavoitteen laskeminen
Peruslaskelma
| Tekijä | Laskukaava |
|---|---|
| Omarahoitusosuus | Asunnon hinta × omarahoitusprosentti |
| Varainsiirtovero | Asunnon hinta × veroprosentti |
| Muut kulut | Arvio 1000-2000 euroa |
| Säästötavoite | Omarahoitus + vero + muut kulut |
Esimerkkilaskelma
Ensiasunnon ostaja, tavoitehinta 220 000 euroa:
| Erä | Laskenta | Summa |
|---|---|---|
| Omarahoitus (5 %) | 220 000 × 0,05 | 11 000 euroa |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 220 000 × 0,015 | 3 300 euroa |
| Muut kulut | Arvio | 1 500 euroa |
| Säästötavoite | Yhteensä | 15 800 euroa |
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.
Toinen asunto, tavoitehinta 280 000 euroa (asunto-osake):
| Erä | Laskenta | Summa |
|---|---|---|
| Omarahoitus (10 %) | 280 000 × 0,10 | 28 000 euroa |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 280 000 × 0,015 | 4 200 euroa |
| Muut kulut | Arvio | 1 500 euroa |
| Säästötavoite | Yhteensä | 33 700 euroa |
Säästämisen aikataulu
Kuukausisäästö tavoitteeseen
| Säästötavoite | 2 vuodessa | 3 vuodessa | 5 vuodessa |
|---|---|---|---|
| 10 000 e | 417 e/kk | 278 e/kk | 167 e/kk |
| 15 000 e | 625 e/kk | 417 e/kk | 250 e/kk |
| 20 000 e | 833 e/kk | 556 e/kk | 333 e/kk |
| 30 000 e | 1 250 e/kk | 833 e/kk | 500 e/kk |
| 40 000 e | 1 667 e/kk | 1 111 e/kk | 667 e/kk |
Säästämisen vauhdittaminen
| Keino | Vaikutus |
|---|---|
| Automaattinen siirto | Säästö heti palkanmaksun jälkeen |
| ASP-tili | Lisäkorko ja valtion korkotuki |
| Kuluvähennykset | Pienempi vuokra, elinkustannusten karsinta |
| Sivutulot | Ylimääräiset tulot säästöön |
Käytännön vinkkejä
Ennen pankkiin menoa
| Valmistele | Miksi |
|---|---|
| Säästötilanne | Kuinka paljon säästöjä on |
| Tulotiedot | Palkkatodistukset, verotiedot |
| Menot | Nykyiset asumis- ja muut kulut |
| Muut lainat | Opintolaina, autolaina, luottokortit |
Säästöjen dokumentointi
| Tieto | Miksi pankki kysyy |
|---|---|
| Säästöjen alkuperä | Rahanpesulaki edellyttää selvitystä |
| Säästöhistoria | Osoittaa säännöllistä säästämistä |
| Sijoitusten arvo | Realistinen realisointiarvo |
Puskurin jättäminen
| Suositus | Miksi |
|---|---|
| Älä käytä kaikkea | Jätä puskuri yllättäviin menoihin |
| 3-6 kk kulut varalle | Turvaverkko työtilanteiden muutoksiin |
| Muuttokustannukset | Kalusteet, korjaukset, muuttofirma |
Erityistilanteet
Asunnon vaihto
Jos vaihdat asuntoa, myytävän asunnon vapautuva pääoma voidaan käyttää omarahoitukseen.
| Tilanne | Huomioitavaa |
|---|---|
| Myynti ennen ostoa | Vapautuva pääoma on selvillä |
| Osto ennen myyntiä | Väliaikaisrahoitus voi olla tarpeen |
| Samanaikainen | Ajoituksen suunnittelu tärkeää |
Yhteisostajat
| Tilanne | Huomioitavaa |
|---|---|
| Pariskunta | Kummankin säästöt ja tulot lasketaan yhteen |
| Eri omistusosuudet | Omarahoitus ja laina jakaantuvat osuuksien mukaan |
| Yksi ensiasunnon ostaja | Vain toinen voi olla verovapauden piirissä |
Yhteenveto
Säästötarpeesta asuntolainaan:
- Ensiasunnon ostaja tarvitsee tyypillisesti vähintään 5 % + varainsiirtovero + kaupan kulut
- Muu ostaja tarvitsee tyypillisesti vähintään 10 % + varainsiirtovero + kulut
- Varainsiirtovero on 1,5 % (asunto-osake) tai 3 % (kiinteistö) – ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
- ASP-säästäminen on tehokas tapa ensiasunnon ostajalle
- Lisävakuudet ja takaukset voivat pienentää säästötarvetta
- Puskuria kannattaa jättää yllättäviin menoihin
Säästösuunnittelu kannattaa aloittaa ajoissa - parin vuoden säännöllinen säästäminen riittää useimmiten omarahoitusosuuteen.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko säästöjä ensiasunnon ostaja tarvitsee?
Ensiasunnon ostaja tarvitsee tyypillisesti vähintään 5 % asunnon hinnasta omarahoituksena plus varainsiirtovero (1,5 % asunto-osakkeesta) ja kaupan kulut. Esimerkiksi 200 000 euron asuntoon tarvitset noin 14 000 euroa säästöjä.
Onko ensiasunnon ostajilla verovapaus varainsiirtoverosta?
Ei enää. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Nykyään kaikki asunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron normaalisti: 1,5 % asunto-osakkeesta ja 3 % kiinteistöstä.
Mikä on lainakatto ja mitä se tarkoittaa?
Lainakatto on Finanssivalvonnan suositus siitä, kuinka suuren osan asunnon arvosta pankki voi lainata. Ensiasunnon ostajalle lainakatto on 95 % ja muille ostajille 90 %. Loput on katettava omalla rahoituksella.
Voiko vanhempien takaus korvata omarahoituksen?
Vanhempien takaus voi osittain korvata omarahoitusta, mutta pankit arvioivat tilanteen tapauskohtaisesti. Takaus voi mahdollistaa lainakaton ylittämisen, mutta pankki edellyttää silti yleensä jonkin verran omia säästöjä.
Mikä on ASP-säästäminen?
ASP eli asuntosäästöpalkkio on ensiasunnon ostajalle tarkoitettu säästömuoto, jossa säästetään vähintään 10 % asunnon hinnasta 8 neljänneksen aikana. ASP-tilin etuja ovat valtion korkotuki lainalle ja pankin lisäkorko säästöille.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Finanssivalvonta: Lainakatto
- Suomen Pankki: Asuntolainat
- Verohallinto: Varainsiirtovero
- Valtiokonttori: ASP-järjestelmä
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 15.6.2026.