Asunnon kokonaisbudjetti – mitä asuminen oikeasti maksaa?

Asunnon hinta on vasta lähtökohta. Todellinen budjetti syntyy, kun lasket mukaan ostohetken kulut, kuukausittaiset asumismenot ja varauksen tuleviin remontteihin. Moni ensiasunnon ostaja yllättyy siitä, kuinka paljon muuta ostohintaan on hyvä lisätä.

Tässä oppaassa käymme läpi kaikki asunnon omistamisen kustannukset ja näytämme, miten lasket realistisen kokonaisbudjetin.

Ostohetken kustannukset

Asuntokaupan yhteydessä maksat ostohintaan lisäksi useita kertakuluja:

Varainsiirtovero

Varainsiirtoveron suuruus riippuu asuntotyypistä (1.1.2024 alkaen):

• Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta
• Kiinteistö: 3 % kauppahinnasta

Esimerkki: 300 000 euron asunto-osakkeesta maksat varainsiirtoveroa 4 500 euroa. 300 000 euron omakotitalosta maksat 9 000 euroa.

Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen.

Muut ostohetken kulut

• Kiinteistön lainhuudatus: 100–200 € (ei koske asunto-osakkeita)
• Kuntotarkastus: 400–1 000 € (erityisesti omakotitaloissa suositeltava)
• Lakimieskulut: 500–2 000 € (jos käytät asianajajaa kaupassa)
• Muuttokulut: 500–3 000 € riippuen etäisyydestä ja tavaran määrästä

Kuukausittaiset asumiskustannukset

Lainan kuukausierä on vain osa kuukausittaisista menoista. Kokonaiskuva syntyy, kun lasket mukaan:

Yhtiövastike

Taloyhtiön perimä maksu, joka kattaa kiinteistön ylläpidon. Vastikkeen sisältö vaihtelee taloyhtiöittäin – se voi sisältää esimerkiksi lämmityksen, mutta vesi ja sähkö laskutetaan usein erikseen kulutuksen mukaan. Vastike vaihtelee paljon:

• Uudiskohteissa tyypillisesti 3–5 €/m²
• Vanhemmissa taloissa 4–8 €/m²
• Yhtiölainan osuus voi nostaa vastiketta merkittävästi

Esimerkki: 70 m² asunnossa vastike voi olla 250–500 € kuukaudessa.

Muut kuukausittaiset kulut

• Kotivakuutus: 20–60 €/kk
• Sähkö: 50–150 €/kk (riippuen lämmitystavasta)
• Vesi: 15–40 €/kk henkilöä kohden (jos ei sisälly vastikkeeseen)
• Internet ja TV: 30–60 €/kk
• Kiinteistövero: 600–2 400 €/vuosi (omakotitalot ja kiinteistöt)

Remonttivaraus

Taloyhtiöissä tulee väistämättä remontteja: putkiremontti, julkisivuremontti, hissiremontti. Nämä voivat maksaa tuhansia euroja asuntoa kohden.

Hyvä nyrkkisääntö on varata 50–150 €/kk remontteihin, riippuen talon iästä ja kunnosta.

Laske oma kokonaisbudjettisi

Alla olevalla laskurilla voit laskea asunnon todelliset kustannukset. Syötä tiedot ja näet:

• Ostohetken kokonaiskulut
• Kuukausittaiset asumismenot
• Ensimmäisen vuoden kokonaiskustannukset
• Arvion tulevista remonttitarpeista

Miten tulkitset tuloksia?

Ostohetken kulut – Nämä on hyvä pystyä maksamaan kaupan yhteydessä. Varmista, että säästösi riittävät omarahoituksen lisäksi myös näihin kuluihin.

Kuukausittaiset kulut – Vertaa tätä summaa maksukykytestitulokseen. Jos kuukausittaiset asumiskulut ovat lähellä maksukykytestissäsi käytettyä kuukausierää, olet realistisella tasolla.

Remonttivaroitukset – Jos laskuri näyttää varoituksia talon teknisestä iästä, varaudu mahdollisiin remonttikustannuksiin. Kysy taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmasta ennen ostopäätöstä.

Yleisimmät budjettivirheet

1. Yhtiölainan unohtaminen – Uudiskohteissa yhtiölaina voi olla kymmeniä tuhansia euroja asuntoa kohden. Tämä näkyy korkeampana vastikkeena.

2. Remonttitarpeen aliarviointi – Vanha talo halvalla hinnalla voi tulla kalliiksi, jos putkiremontti on tulossa.

3. Lämmityskustannusten aliarviointi – Erityisesti sähkölämmitteisissä taloissa talvikuukaudet voivat yllättää.

4. Puskurin puuttuminen – Pesukone hajoaa, auto tarvitsee korjausta. Ilman puskuria pienetkin yllätykset voivat kaataa budjetin.

Kuinka paljon puskuria tarvitset?

Hyvä nyrkkisääntö on 3–6 kuukauden asumismenot säästössä. Tämä kattaa:

• Yllättävät korjaukset
• Mahdollisen työttömyysjakson
• Korkojen nousun

Jos sinulla ei ole puskuria, harkitse pienempää asuntoa tai pidempää säästöaikaa ennen ostoa.

Usein kysyttyä asunnon kokonaisbudjetista

Kuinka paljon vastike voi nousta?

Vastike voi nousta merkittävästi suurten remonttien yhteydessä. Putkiremontti voi nostaa vastiketta sadoilla euroilla kuukaudessa. Siksi taloyhtiön PTS-suunnitelma ja taloudellinen tilanne kannattaa selvittää ennen ostoa.

Kannattaako ostaa uudiskohde vai vanha asunto?

Uudiskohteissa vastike on usein matalampi ja remonttihuolet pienempiä, mutta neliöhinta voi olla korkeampi. Vanhemmissa taloissa hinta voi olla edullisempi, mutta remonttiriski on suurempi. Kokonaiskustannusten vertailu auttaa päätöksenteossa.

Miten arvioin remonttivarauksen suuruutta?

Talon ikä ja tehdyt remontit ovat avainasemassa. Alle 20 vuotta vanhassa talossa 50 €/kk voi riittää. Vanhemmissa taloissa, joissa putkiremontti on edessä, 150–200 €/kk on realistisempi varaus.

Sisältyykö lämmitys vastikkeeseen?

Riippuu taloyhtiöstä. Kaukolämpötaloissa lämmitys sisältyy usein vastikkeeseen. Sähkölämmitteisissä taloissa maksat lämmityksen itse – ja se voi olla merkittävä kulu talvikuukausina.

Mitä kuluja ensiasunnon ostaja unohtaa usein?

Yleisimmät unohdukset ovat: muuttokustannukset, ensikalusteet uuteen kotiin ja remonttivaraus. Nämä voivat olla yhteensä tuhansia euroja. Huom: ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024 alkaen, joten kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron (1,5 % asunto-osakkeista).

Kuinka paljon autopaikka maksaa?

Autopaikkojen hinnat vaihtelevat merkittävästi sijainnin mukaan. Pääkaupunkiseudulla lämmitetty autopaikka voi maksaa 50–150 €/kk, muualla Suomessa vähemmän. Tarkista, sisältyykö autopaikka kauppahintaan vai onko se erillinen kulu.

Käytännön esimerkki: Kokonaisbudjetin laskeminen

Oletetaan, että olet ostamassa 65 m² kerrostaloasuntoa Tampereella. Tässä konkreettinen laskelma:

Ostohetken kustannukset

Kuukausittaiset kustannukset

Vuosittaiset kokonaiskustannukset

Ensimmäinen vuosi: 227 300 € + (1 598 € × 12) = 246 476 €

Tämä laskelma näyttää, miksi pelkkä kauppahinta ei kerro koko totuutta.

Budjettisuunnitelman tekeminen

Ennen asunnonhakua laadi itsellesi budjettisuunnitelma:

Vaihe 1: Selvitä tulosi ja nykyiset menosi

Listaa kuukausitulosi verojen jälkeen ja kaikki säännölliset menosi. Näin tiedät, paljonko asumiseen voi maksimissaan kulua.

Vaihe 2: Määritä maksimikuukausierä

Nyrkkisääntönä asumiskulujen ei yleensä kannata ylittää 35 % nettotuloista. Jos nettotulosi ovat 3 500 €/kk, asumiseen voi mennä maksimissaan noin 1 225 €/kk.

Vaihe 3: Laske maksimikauppahinta

Kun tiedät, paljonko kuukausierää voit maksaa, laske taaksepäin:

• Vähennä vastike ja muut kulut (esim. 400 €/kk)
• Jäljelle jää lainan kuukausierä (825 €)
• Laske, minkä lainan saat tällä kuukausierällä

Vaihe 4: Huomioi omat säästöt

Käsirahaa tarvitaan tyypillisesti 10–15 % kauppahinnasta. Lisäksi varainsiirtovero ja muut ostohetken kulut.

Jos tavoitekauppahinta on 250 000 €:

• Käsiraha (15 %): 37 500 €
• Varainsiirtovero: 3 750 €
• Muut kulut: 5 000 €
• Tarvittavat säästöt yhteensä: noin 46 000 €

Taloyhtiön vaikutus budjettiin

Sama neliömäärä voi maksaa hyvin eri tavalla riippuen taloyhtiöstä:

Uudiskohde vs. vanha talo

Vertaile kokonaiskustannuksia pidemmällä aikavälillä, älä pelkkää kauppahintaa.

Yhtiölainan vaikutus

Yhtiölaina näkyy kahdella tavalla:

1. Velaton hinta – Sisältää yhtiölainaosuuden
2. Myyntihinta – Vain ostajan maksama osuus

Jos myyntihinta on 150 000 € ja velaton hinta 200 000 €, taloyhtiölainaa on 50 000 €. Tämä näkyy rahoitusvastikkeessa, joka voi olla useita satoja euroja kuukaudessa.

Seuraava askel

Kun kokonaisbudjetti on selvillä, seuraavaksi kannattaa tarkistaa vakuus- ja omarahoitustilanne. Riittävätkö säästösi ja vakuutesi suunniteltuun kauppaan?

Lue myös

• Kuukausierälaskuri – vertaa eri korko- ja lyhennysvaihtoehtoja
• Maksukykytesti – kuinka paljon lainaa voin saada?