Milloin välittäjän vaihtamista kannattaa harkita?

Asunnon myynti on prosessi, joka vaatii toimivaa yhteistyötä välittäjän kanssa. Mutta entä jos yhteistyö ei suju? Milloin on oikea aika harkita välittäjän vaihtamista?

Tässä oppaassa käymme läpi tilanteet, joissa välittäjän vaihtaminen voi olla perusteltua, ja kerromme, miten vaihto käytännössä tehdään.

Merkkejä siitä, että vaihto voi olla tarpeen

Viestintä ei toimi

Hyvä välittäjä pitää sinut ajan tasalla säännöllisesti. Jos koet seuraavia ongelmia, tilanne on syytä ottaa puheeksi:

• Et saa vastauksia viesteihisi tai soittoihisi
• Joudut aina itse ottamaan yhteyttä saadaksesi tietoa
• Et tiedä, mitä näytöillä on tapahtunut
• Välittäjä ei kerro markkinatilanteesta tai kiinnostuneiden määrästä

Viestintäongelmiin kannattaa ensin puuttua keskustelemalla avoimesti välittäjän kanssa. Jos tilanne ei parane, vaihtaminen voi olla tarpeen.

Mikä on kohtuullinen vastausaika?

Hyvä välittäjä vastaa yhteydenottoihin yleensä saman päivän aikana tai viimeistään seuraavana arkipäivänä. Kiireellisissä asioissa vastauksen tulisi tulla nopeammin. Jos joudut odottamaan vastauksia useita päiviä toistuvasti, kyseessä on ongelma.

Aktiivisuus puuttuu

Välittäjän olisi hyvä työskennellä aktiivisesti kohteesi myynnin eteen. Huolestuttavia merkkejä ovat:

• Näyttöjä ei järjestetä riittävästi
• Markkinointi on vähäistä tai näkymätöntä
• Välittäjä ei vaikuta priorisoivan kohdettasi
• Et näe konkreettisia toimenpiteitä myynnin edistämiseksi

Huomioi kuitenkin, että hiljainen markkina voi vaikuttaa kiinnostuksen määrään. Arvioi, johtuuko hiljaisuus markkinatilanteesta vai välittäjän passiivisuudesta.

Konkreettiset aktiivisuuden mittarit

Kysy välittäjältä säännöllisesti:

• Kuinka monta näyttöä on pidetty?
• Kuinka monta yhteydenottoa on tullut?
• Missä kanavissa kohdetta on markkinoitu?
• Mitä palautetta näyttökävijöiltä on saatu?

Jos välittäjä ei osaa vastata näihin kysymyksiin, hän ei seuraa kohteesi tilannetta riittävän tarkasti.

Ammattitaito kyseenalaistuu

Jos alat epäillä välittäjän osaamista, se on vakava merkki:

• Välittäjä ei osaa vastata peruskysymyksiin kohteesta
• Hän antaa virheellistä tietoa
• Ei ymmärrä kohteesi erityispiirteitä
• Neuvottelutaidot vaikuttavat heikkoilta

Ammattitaitoinen välittäjä tuntee kohteen läpikotaisin ja osaa esitellä sen vahvuudet. Jos välittäjä ei tunne asuntoasi tai sen taloyhtiötä, ostajat huomaavat sen ja luottamus heikkenee.

Luottamus on mennyt

Luottamus on välttämätön edellytys hyvälle yhteistyölle. Jos tunnet, ettet voi luottaa välittäjään, yhteistyön jatkaminen on vaikeaa. Luottamuspula voi johtua esimerkiksi:

• Välittäjän epärehellisyydestä
• Lupausten rikkomisesta
• Tunteesta, ettei välittäjä aja sinun etuasi
• Epämääräisestä toiminnasta

Luottamuksen menettäminen on usein lopullista. Jos tunnet olosi epävarmaksi välittäjän kanssa, kannattaa harkita vaihtoa vakavasti.

Tulokset puuttuvat pitkästä myyntiajasta huolimatta

Jos asunto on ollut myynnissä pitkään ilman yhtään tarjousta, on syytä arvioida tilannetta. Ongelma voi olla:

1. Hinnoittelussa – hinta on liian korkea
2. Markkinatilanteessa – kohteelle ei ole kysyntää
3. Välittäjän toiminnassa – markkinointi tai näytöt eivät toimi

Jos hinnoittelua on jo tarkistettu ja markkinatilanne on kohtuullinen, välittäjän vaihtaminen voi tuoda uutta näkökulmaa.

Mikä on normaali myyntiaika?

Myyntiaika vaihtelee markkinatilanteen ja sijainnin mukaan. Pääkaupunkiseudulla vilkkailla alueilla normaali myyntiaika on 1-3 kuukautta. Hiljaisemmilla alueilla 3-6 kuukautta voi olla normaalia. Jos myyntiaika ylittää selvästi alueen keskiarvon ilman tarjouksia, tilanne vaatii arviointia.

Milloin vaihtaminen ei ole ratkaisu

Markkinatilanne on haastava

Jos koko alue on hiljainen ja kilpailevat kohteet eivät myöskään myy, välittäjän vaihtaminen ei välttämättä muuta tilannetta. Tällöin kannattaa keskittyä hinnoittelun ja markkinoinnin tehostamiseen nykyisen välittäjän kanssa.

Tarkista, miten vastaavat kohteet alueella ovat liikkuneet. Jos mikään ei myy, ongelma on markkinassa, ei välittäjässä.

Hinnoittelu on ongelma

Jos kohde on ylihinnoiteltu, uusikaan välittäjä ei saa sitä kaupaksi. Rehellinen keskustelu hinnoittelusta nykyisen välittäjän kanssa voi olla parempi ratkaisu kuin välittäjän vaihto.

Ylihinnoiteltu kohde ei herätä kiinnostusta, vaikka välittäjä tekisi kaiken oikein. Hinnan korjaaminen on usein välttämätön ensiaskel.

Kärsivällisyyttä ei ole vielä kokeiltu

Joskus myynti vie aikaa. Jos asunto on ollut myynnissä vasta muutaman viikon ja välittäjä toimii aktiivisesti, kärsivällisyys voi olla paikallaan.

Anna välittäjälle realistinen aika näyttää kykynsä. Ensimmäiset 4-6 viikkoa ovat kriittisiä, mutta tämänkin jälkeen kauppa voi syntyä.

Ennen vaihtoa: keskustele avoimesti

Ennen välittäjän vaihtamista kannattaa aina keskustella avoimesti ongelmista. Varaa aika rauhalliselle keskustelulle ja kerro konkreettisesti, mikä ei toimi. Anna välittäjälle mahdollisuus korjata tilanne.

Valmistaudu keskusteluun

Kirjoita ylös ennen tapaamista:

• Mitä konkreettisia ongelmia olet huomannut?
• Mitä odotuksia sinulla oli ja miten ne ovat jääneet täyttymättä?
• Mitä muutoksia toivoisit?

Ole konkreettinen ja rakentava

Sen sijaan, että sanoisit "viestintä ei toimi", kerro konkreettisesti: "Lähetin kysymyksen maanantaina ja sain vastauksen vasta perjantaina." Konkreettiset esimerkit auttavat välittäjää ymmärtämään tilanteen.

Jos keskustelu ei tuota tulosta, ota yhteyttä välitysliikkeen esimieheen. Isommissa liikkeissä on usein myyntipäälliköitä, jotka voivat auttaa tilanteen ratkaisemisessa.

Vasta jos nämä keinot eivät auta, harkitse välittäjän vaihtamista.

Miten välittäjän vaihto tehdään?

1. Tarkista toimeksiantosopimus

Lue sopimuksesi huolellisesti. Kiinnitä huomiota:

• Sopimuksen tyyppi: Onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa?
• Irtisanomisaika: Tyypillisesti 1-2 viikkoa
• Irtisanomisehdot: Onko sopimuksessa erityisiä ehtoja?
• Mahdolliset kulut: Joudutko maksamaan jotain irtisanomisesta?

Määräaikaiset sopimukset voivat olla hankalampia irtisanoa. Tarkista, onko sopimuksessa maininta ennenaikaisesta päättämisestä.

2. Irtisano sopimus kirjallisesti

Toimeksiantosopimus kannattaa irtisanoa kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla. Kerro irtisanomisesta selkeästi ja mainitse, mistä päivästä lähtien sopimus päättyy.

Pidä irtisanomisen sävy asiallisena. Et tarvitse perustella päätöstäsi laajasti, mutta ystävällinen lähestymistapa on aina hyvä.

Irtisanomiskirjeen malli

Viesti voi olla esimerkiksi:

"Hei [välittäjän nimi],

Irtisanon toimeksiantosopimuksen koskien asuntoa [osoite]. Sopimuksen mukainen irtisanomisaika on [X] viikkoa, joten sopimus päättyy [päivämäärä].

Kiitos tähänastisesta yhteistyöstä.

Ystävällisin terveisin, [Nimesi]"

3. Palauta materiaalit

Kun sopimus päättyy, palauta välittäjältä saamasi materiaalit, kuten avaimet. Vastaavasti pyydä takaisin välittäjälle antamasi dokumentit.

Varmista, että saat takaisin kaikki alkuperäiset asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistuksen ja energiatodistuksen.

4. Odota irtisanomisajan päättymistä

Älä allekirjoita uutta toimeksiantosopimusta ennen kuin edellinen on päättynyt. Päällekkäiset sopimukset voivat aiheuttaa ongelmia.

Tänä aikana voit jo alkaa kartoittaa uusia välittäjiä ja sopia arviokäyntejä.

5. Valitse uusi välittäjä

Kun edellinen sopimus on päättynyt, voit valita uuden välittäjän. Tee valinta huolellisesti – ota opiksi aiemmasta ja varmista, että uusi välittäjä vastaa tarpeitasi.

Vinkkejä uuden välittäjän valintaan

Kun olet päättänyt vaihtaa välittäjää, käytä aikaa uuden valintaan:

• Kerro avoimesti tilanteesta: Kerro uudelle välittäjälle, miksi edellinen yhteistyö päättyi. Näin hän osaa kiinnittää huomiota oikeisiin asioihin.

• Aseta selkeät odotukset: Keskustelkaa alussa, miten viestintä hoidetaan ja mitä odotat.

• Arvioi uutta näkökulmaa: Uusi välittäjä voi tuoda tuoreita ideoita markkinointiin ja hinnoitteluun.

• Ole aktiivinen itse: Älä oleta, että uusi välittäjä automaattisesti tekee kaiken eri tavalla. Seuraa tilannetta ja anna palautetta.

Kysymyksiä uudelle välittäjälle

• Miten arvioit, miksi kohde ei ole vielä mennyt kaupaksi?
• Mitä tekisit eri tavalla markkinoinnissa?
• Miten pidät minut ajan tasalla tilanteesta?
• Kuinka usein raportoit tilanteesta?
• Mikä on realistinen hinta-arviosi?

Välttää samoja virheitä

Mieti, miksi edellinen yhteistyö ei toiminut, ja varmista, ettet toista samoja virheitä. Jos ongelmana oli viestintä, sovi uuden välittäjän kanssa selkeästi viestintäkäytännöistä. Jos ongelmana oli aktiivisuus, pyydä säännöllisiä tilannepäivityksiä.

Vaikuttaako välittäjän vaihto myyntiin?

Välittäjän vaihtaminen voi vaikuttaa myyntiin sekä positiivisesti että negatiivisesti:

Mahdolliset hyödyt:

• Uusi energia ja näkökulma
• Parempi markkinointi
• Toimivampi yhteistyö
• Laajempi verkosto

Mahdolliset haitat:

• Prosessi alkaa alusta
• Uusi tutustumisvaihe
• Mahdollinen tauko markkinoinnissa
• Ostajat voivat ihmetellä välittäjän vaihtoa

Kun vaihto on perusteltu ja tehdään hallitusti, hyödyt yleensä ylittävät haitat.

Uusi alku vai "palanut" kohde?

Jotkut myyjät pelkäävät, että välittäjän vaihto leimaa kohteen ongelmalliseksi. Todellisuudessa useimmat ostajat eivät seuraa yksittäisten kohteiden historiaa niin tarkasti. Uusi välittäjä, uusi markkinointimateriaali ja mahdollisesti tarkistettu hinta voivat herättää uutta kiinnostusta.

Erityistilanteet

Välittäjä vaihtaa työpaikkaa

Jos välittäjäsi vaihtaa toiseen liikkeeseen kesken toimeksiannon, sinulla on yleensä oikeus joko jatkaa alkuperäisen liikkeen kanssa tai siirtyä välittäjän mukana. Selvitä, mikä sopii tilanteeseesi parhaiten.

Välittäjän sairausloma

Jos välittäjäsi on pitkällä sairauslomalla, välitysliikkeen tulisi järjestää sijainen. Jos sijaisjärjestely ei toimi, voit harkita sopimuksen irtisanomista.

Tyytymättömyys palkkioon

Jos palkkio tuntuu liian korkealta saatuun palveluun nähden, tämä ei välttämättä ole syy vaihtaa välittäjää kesken myynnin. Parempi hetki neuvotella palkkiosta on ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Yhteenveto

Välittäjän vaihtaminen on iso päätös, jota ei kannata tehdä hätiköiden. Arvioi ensin, johtuvatko ongelmat välittäjästä vai muista tekijöistä. Keskustele avoimesti ja anna välittäjälle mahdollisuus korjata tilanne.

Jos keskustelut eivät tuota tulosta ja luottamus on mennyt, välittäjän vaihtaminen voi olla oikea ratkaisu. Hoida irtisanominen asiallisesti ja valitse uusi välittäjä huolellisesti.

Muista, että tavoitteena on saada asunto myytyä parhaalla mahdollisella hinnalla. Joskus se vaatii kumppanin vaihtamista.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin välittäjän vaihtaminen on perusteltua?

Vaihtaminen on perusteltua, kun viestintä ei toimi toistuvasti, välittäjä ei ole aktiivinen, luottamus on menetetty tai tulokset puuttuvat pitkästä myyntiajasta huolimatta. Keskustele ensin avoimesti ongelmista ja anna välittäjälle mahdollisuus korjata tilanne.

Miten irtisanon välityssopimuksen?

Tarkista sopimuksesta irtisanomisaika (tyypillisesti 1-2 viikkoa) ja tee irtisanominen kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla. Ilmoita selkeästi irtisanomispäivä ja sopimuksen päättymispäivä. Palauta välittäjälle antamasi avaimet ja pyydä takaisin asiakirjasi.

Vaikuttaako välittäjän vaihto asunnon myyntiin negatiivisesti?

Välittäjän vaihto voi tuoda uutta energiaa ja näkökulmaa, mutta aiheuttaa myös tauon markkinoinnissa. Useimmat ostajat eivät seuraa yksittäisten kohteiden välittäjähistoriaa. Uusi välittäjä ja mahdollisesti tarkistettu hinta voivat herättää uutta kiinnostusta.

Mikä on normaali asunnon myyntiaika?

Myyntiaika vaihtelee sijainnin ja markkinatilanteen mukaan. Pääkaupunkiseudulla vilkkailla alueilla normaali myyntiaika on 1-3 kuukautta. Hiljaisemmilla alueilla 3-6 kuukautta voi olla normaalia. Jos myyntiaika ylittää selvästi alueen keskiarvon, arvioi tilannetta.

Mitä kysyä uudelta välittäjältä?

Kysy, miten hän arvioi miksi kohde ei ole vielä mennyt kaupaksi, mitä tekisi eri tavalla markkinoinnissa, miten pitää sinut ajan tasalla ja mikä on hänen realistinen hinta-arvionsa. Kerro avoimesti, miksi edellinen yhteistyö päättyi.

Lue myös

• Mitä tehdä, jos yhteistyö välittäjän kanssa ei toimi?
• Kiinteistönvälittäjän valinta
• Välityssopimuksen irtisanominen