Kuolinpesän osakas ei halua myydä asuntoa: mitä voi tehdä?
Kuolinpesän asunnon myynti vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Käymme läpi vaihtoehdot, kun yksi osakas ei halua myydä.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kuolinpesän asunnon myynti edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden yhteistä päätöstä. Tilanne voi muodostua haastavaksi, jos yksi tai useampi osakas vastustaa myyntiä. Erimielisyyksiä voi syntyä esimerkiksi asunnon tunnearvosta, ajoituksesta tai hinnasta.
Tässä artikkelissa käymme läpi kuolinpesän osakkaiden välisten erimielisyyksien ratkaisuvaihtoehdot asunnon myynnissä.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä ja helpottaa yhteisen näkemyksen muodostamista.
Kuolinpesän päätöksenteko
Yksimielisyysvaatimus
Sääntö
Sisältö
Pääsääntö
Kaikki osakkaat päättävät yhdessä
Myynti
Vaatii kaikkien suostumuksen
Poikkeus
Pesänselvittäjän tai jakajan toimivalta
Miksi yksimielisyys?
Syy
Perustelu
Omistusoikeus
Jokainen omistaa osuutensa
Suoja
Estää toisten yliajo
Perintöoikeus
Oikeus pitää perintöä
Kuka on osakas?
Henkilö
Asema
Perilliset
Lain mukaan
Testamentinsaajat
Testamentin mukaan
Leski
Jos avio-oikeus tai testamentti
Perillisen perilliset
Sijaantulo-oikeus
Syyt myyntivastustukselle
Tyypillisiä syitä
Syy
Selitys
Tunnearvo
Lapsuudenkoti, muistot
Asumistarve
Osakas asuu asunnossa
Hintanäkemys
Eri käsitys arvosta
Verotus
Eri verotilanne
Ajoitus
Huono myyntiajankohta
Periaate
Henkilösuhteet, riidat
Erilaiset intressit
Osakas
Tavoite
Käteistä tarvitseva
Nopea myynti
Asunnossa asuva
Ei myyntiä
Sijoittaja
Paras hinta
Tunneihminen
Perintö säilyy
Neuvotteluratkaisut
Lunastus
Vaihtoehto
Sisältö
Osakas ostaa muiden osuudet
Maksetaan käypä hinta
Rahoitus
Laina tai omat varat
Arvon määrittäminen
Ammattilaisen arvio
Verotus
Ei luovutusvoittoa muille
Vuokraus
Vaihtoehto
Sisältö
Asunto vuokrataan
Tuottoa kaikille
Osakas vuokralaisena
Maksaa käypää vuokraa
Väliaikainen
Myynti myöhemmin
Kompromissi myynnistä
Vaihtoehto
Sisältö
Myynti tietyn ajan päästä
Määräaika sovitaan
Hintaraja
Myydään vain tietyllä hinnalla
Korvaus myyntiä vastustavalle
Rahallinen hyvitys
Oman osuuden myynti
Vaihtoehto
Sisältö
Osakas myy oman osuutensa
Voi myydä ulkopuoliselle
Haasteet
Ostajia vähän
Hinta
Usein alle käyvän arvon
Oikeudelliset keinot
Pesänselvittäjän hakeminen
Toimenpide
Sisältö
Hakemus käräjäoikeudelle
Kuka tahansa osakas voi hakea
Pesänselvittäjän toimivalta
Voi myydä pesän omaisuutta
Edellytys
Selvitykseen liittyvä tarve
Pesänjakajan hakeminen
Toimenpide
Sisältö
Hakemus käräjäoikeudelle
Perinnönjaon toimittamiseen
Pesänjakajan rooli
Jakaa perinnön
Myyntitoimivalta
Jos jako sitä edellyttää
Uskotun miehen hakeminen
Toimenpide
Sisältö
Yhteishallintolaki
Kuolinpesän hallintoon
Rooli
Edustaa pesää
Myynti
Voi edellyttää erillistä päätöstä
Pesänselvittäjän toimivalta
Milloin voi myydä?
Tilanne
Toimivalta
Velkojen maksu
Myynti velkojen kattamiseksi
Pesän etu
Jos myynti selvästi pesän edun mukaista
Osakkaiden suostumus
Helpottaa
Rajoitukset
Rajoitus
Sisältö
Ei automaattinen
Ei voi myydä vain siksi, että joku haluaa
Perusteltu tarve
On oltava syy
Osakkaiden kuuleminen
Mielipiteet huomioitava
Prosessi
Vaihe
Toimenpide
Hakemus
Käräjäoikeudelle
Päätös
Tuomioistuin nimeää
Selvitys
Pesänselvittäjä hoitaa
Raportointi
Osakkaille
Pesänjakajan toimivalta
Perinnönjaon edellytykset
Edellytys
Sisältö
Perunkirjoitus tehty
Pesä selvillä
Pesä selvitetty
Velat maksettu
Jakovaatimus
Osakas vaatii jakoa
Myynti jaon osana
Tilanne
Toimivalta
Jako edellyttää myyntiä
Jos ei muuten mahdollista
Kohde ei ole jaettavissa
Asunto yksi kokonaisuus
Osakkaille rahaa
Myydään ja jaetaan
Pesänjakajan päätös
Toimenpide
Sisältö
Jakokirja
Jako dokumentoidaan
Myyntivaltuutus
Jos jako edellyttää
Moite
Voi riitauttaa tuomioistuimessa
Käytännön prosessi
Vaiheittainen eteneminen
Vaihe
Toimenpide
1. Neuvottelu
Yritä sopia osakkaiden kesken
2. Arviointi
Hanki ammattilaisen arvio
3. Lunastustarjous
Ehdota, että joku ostaa
4. Välitysneuvottelu
Ulkopuolinen apu
5. Pesänjakaja
Jos sopua ei synny
Aikataulu
Vaihe
Kesto
Neuvottelut
Viikkoja–kuukausia
Hakemus tuomioistuimeen
Valmistelu 1–2 viikkoa
Päätös pesänjakajasta
1–3 kuukautta
Pesänjako
3–12 kuukautta
Kokonaisaika
6–24 kuukautta
Kustannukset
Kulu
Arvio
Pesänjakajan palkkio
Tuntihinnoittelu
Oikeudenkäyntimaksu
n. 250–500 €
Asianajajan kulut
Vaihtelee
Maksetaan pesästä
Pääsääntöisesti
Verovaikutukset
Jos myynti viivästyy
Vaikutus
Sisältö
Arvo voi muuttua
Nousu tai lasku
Hankintameno
Perintöverotusarvo
Myyntivoitto
Erotus
Jos osakas lunastaa
Vaikutus
Sisältö
Myyjät (muut osakkaat)
Luovutusvoitto-/tappio
Ostaja (lunastava osakas)
Hankintameno lunastushinta
Varainsiirtovero
Ostaja maksaa
Perinnönjako ilman myyntiä
Tilanne
Verotus
Jako osuuksien mukaan
Ei välittömiä veroseuraamuksia
Tasinko
Voi olla verotettava
Myöhempi myynti
Hankintameno perintöverotusarvosta
Erityistilanteet
Leski kuolinpesän osakkaana
Tilanne
Vaikutus
Lesken hallintaoikeus
Voi estää myynnin
Avio-oikeuden ositus
Tehtävä ennen jakoa
Lesken suostumus
Usein välttämätön
Alaikäinen osakas
Tilanne
Toimenpide
Edunvalvoja
Huoltaja edustaa
Holhousviranomainen
Lupa tarvitaan myyntiin
Alaikäisen etu
Ensisijainen
Velkaiset osakkaat
Tilanne
Vaikutus
Osuuden ulosmittaus
Mahdollista
Velkojat
Voivat vaatia
Vaikuttaa päätöksiin
Monimutkaistaa
Ulkomailla asuva osakas
Tilanne
Huomio
Viestintä
Voi olla hankalampaa
Valtakirja
Edustajan käyttö
Aikaero
Hidastaa prosessia
Vinkkejä konfliktin välttämiseksi
Ennaltaehkäisy
Toimenpide
Hyöty
Avoin keskustelu
Heti perunkirjoituksen jälkeen
Ammattilaisen arvio
Objektiivinen hinta-arvio
Kirjalliset sopimukset
Sitouttavat
Aikataulu
Sovitaan yhdessä
Konfliktin hallinta
Toimenpide
Hyöty
Puolueeton välittäjä
Lakimies, sovittelija
Kuuntelu
Ymmärrä toisen näkökanta
Kompromissit
Joustaminen puolin ja toisin
Tunteiden erottaminen
Asiakeskeisyys
Milloin hakea pesänjakajaa?
Tilanne
Suositus
Neuvottelut eivät etene
Kuukausien jälkeen
Täysi patitilanne
Ei näy ratkaisua
Osakas ei vastaa
Ei kommunikoi
Asiat riitautuvat
Oikeudellinen apu
Yhteenveto
Kun kuolinpesän osakas ei halua myydä:
Yksimielisyys vaaditaan pääsääntöisesti
Neuvottele ensin sovussa
Lunastus on usein paras ratkaisu
Pesänjakaja voi toimittaa jaon
Myynti voi olla välttämätön jaon toteuttamiseksi
Aikaa kuluu oikeudellisissa prosesseissa
Sovinnollinen ratkaisu on aina edullisin ja nopein vaihtoehto.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa luomaan objektiivisen kuvan kohteen arvosta ja helpottaa yhteisen näkemyksen muodostamista.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kuolinpesän asunnon myydä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?
Pääsääntöisesti ei, sillä kuolinpesän asunnon myynti vaatii kaikkien osakkaiden yhteisen päätöksen. Poikkeuksena pesänselvittäjä tai pesänjakaja voi tietyissä tilanteissa myydä asunnon.
Miten toimitaan, jos yksi osakas vastustaa myyntiä?
Yritä ensin neuvotella sovussa. Vaihtoehtoja ovat osakkaan lunastus (yksi ostaa muiden osuudet), asunnon vuokraus tai myyntiajankohdan lykkääminen. Jos sopua ei synny, voidaan hakea pesänjakajaa.
Mikä on pesänjakaja ja mitä hän voi tehdä?
Pesänjakaja on käräjäoikeuden nimeämä henkilö, joka toimittaa perinnönjaon. Pesänjakaja voi myydä asunnon, jos jako sitä edellyttää eikä asuntoa voida jakaa muuten.
Kuinka kauan pesänjakajan hakeminen ja jako kestää?
Hakemuksen valmistelu vie 1-2 viikkoa, päätös pesänjakajasta 1-3 kuukautta ja itse pesänjako 3-12 kuukautta. Kokonaisaika voi olla 6-24 kuukautta.
Voiko osakas myydä oman osuutensa kuolinpesästä?
Kyllä, osakas voi myydä oman osuutensa ulkopuoliselle. Käytännössä ostajia on kuitenkin vähän ja hinta jää usein alle käyvän arvon.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
Perintökaari
Laki kuolinpesän hallinnosta
Oikeusministeriö: Perintö ja testamentti
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
kuolinpesäperinnönjakoerimielisyyspesänselvityspesänjakajaasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
