Asunnon myyntikulut – mitä myynti maksaa?
Asunnon myynnistä aiheutuu erilaisia kuluja välityspalkkiosta veroihin. Selvitä, mitä kuluja myyntiin liittyy ja miten ne vaikuttavat nettotuottoon.
Asunnon myyntihinta ei ole sama kuin se summa, joka lopulta jää myyjän taskuun. Myynnistä aiheutuu erilaisia kuluja, ja mahdollinen myyntivoittovero voi viedä merkittävän osan tuotosta. Näiden kulujen ymmärtäminen auttaa suunnittelemaan myyntiä realistisesti.
Tässä oppaassa käymme läpi kaikki tyypilliset asunnon myyntikulut ja sen, miten lasket todellisen nettotuottosi.
Välityspalkkio
Mikä on välityspalkkio
Välityspalkkio on korvaus, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle myynnin hoitamisesta. Palkkio sisältää tyypillisesti:
- Asunnon arvioinnin
- Myynti-ilmoituksen laatimisen ja julkaisun
- Kuvauksen ja mahdollisen stailauksen koordinoinnin
- Näyttöjen järjestämisen
- Ostajaehdokkaiden yhteydenottojen hoitamisen
- Tarjousneuvottelut
- Kaupanteon koordinoinnin
Palkkion suuruus
Välityspalkkio on tyypillisesti 2–5 % myyntihinnasta + ALV:
- Edulliset välittäjät: 2–3 % + ALV
- Keskitaso: 3–4 % + ALV
- Premium-palvelut: 4–5 % + ALV tai enemmän
ALV (25,5 %) lisätään palkkioprosenttiin, joten todellinen kustannus on korkeampi.
Esimerkki: 300 000 euron asunnon myynnissä 3,5 % välityspalkkio + ALV tarkoittaa:
- Palkkio ilman ALV: 10 500 €
- ALV (25,5 %): 2 678 €
- Yhteensä: 13 178 €
Kiinteä vs. prosentuaalinen palkkio
Jotkut välittäjät tarjoavat kiinteää palkkiota:
- Kiinteä palkkio voi olla edullisempi kalliimmissa asunnoissa
- Prosentuaalinen palkkio motivoi välittäjää saamaan parhaan hinnan
- Vertaile kokonaiskustannusta, älä pelkkää prosenttia
Välittäjättömät vaihtoehdot
Voit myydä asunnon myös ilman välittäjää:
- Säästö: Välityspalkkio jää pois
- Huomioitavaa: Vaatii aikaa, osaamista ja vaivannäköä
- Kuluja silti: Ilmoitukset, kuvaus, asiakirjat, sopimukset
Markkinointikulut
Ilmoituskulut
Jos myyt ilman välittäjää, maksut itse:
- Asuntoportaalit: 50–500 € / ilmoitus riippuen palvelusta ja näkyvyydestä
- Lehti-ilmoitukset: 100–500 € (harvinaistuvat)
- Some-mainonta: Vaihtelee laajuuden mukaan
Ammattikuvaus
Laadukkaat kuvat ovat tärkeitä:
- Valokuvaus: 200–500 €
- Videokuvaus: 300–800 €
- Drone-kuvaus: 200–500 € (omakotitalot)
- 3D-virtuaalikierros: 300–1 000 €
Monet välittäjät sisällyttävät kuvauksen palkkioonsa.
Stailaus
Asunnon stailaus voi nopeuttaa myyntiä ja nostaa hintaa:
- Konsultointi: 100–300 €
- Kalustevuokra ja stailaus: 500–3 000 € riippuen laajuudesta
- Sisustussuunnittelija: 500–2 000 €
Stailaus ei ole välttämätön, mutta voi olla kannattava investointi erityisesti tyhjissä tai epäsiistissä asunnoissa.
Suunnittele markkinointibudjetti työkalulla
Markkinointikulut pysyvät hallinnassa, kun valitset kanavat kohdeyleisön mukaan ja budjetoit ne etukäteen. Alla olevalla työkalulla kokoat kanavavalinnat, omat kustannusarviot ja seurannan yhteen.
Suunnittele kohteesi markkinointi suoraan tässä: valitse kohdeyleisö, katso kanavaehdotukset perusteluineen ja kokoa kanavakohtaiset tekstiluonnokset. Syötteitä ei tallenneta tässä näkymässä.
Syötteitä ei tallenneta tässä näkymässä. Kirjautuneena myyntipolulla suunnitelma tallentuu kohteellesi ja yleisö sekä valtit esitäyttyvät myyntistrategiasta.
1Kenelle markkinoit?
Pisteet ovat evidenssipisteitä kohteen tiedoista, hinta-arviosta ja strategiasta — kiinnitykset ja hylkäykset teet Myyntistrategia-työkalun Kohdeyleisö-osiossa. Tuntematon tieto ei laske pisteitä.
Kohteen lisätiedot neuvonantajaa varten — pisteet ja perustelut päivittyvät heti (tyyppi, huoneet ja pinta-ala syötetään kohdassa 3).
Mikä tarkentaisi yleisö- ja kanavaehdotuksia eniten?
Onko kohde vuokrattuna?
Vaikuttaa: Laaja yleisö, Sijoittajat, Ensiasunnon ostajat, Perheet, Seniorit / esteettömyyttä arvostavat, Pienempään vaihtavat, Laatua ja sijaintia arvostavat · paino enintään 35
Montako huonetta kohteessa on?
Vaikuttaa: Laaja yleisö, Perheet, Seniorit / esteettömyyttä arvostavat, Pienempään vaihtavat, Sijoittajat, Ensiasunnon ostajat · paino enintään 30
Tee hinta-arvio hinta-analyysityökalussa
Vaikuttaa: Sijoittajat, Ensiasunnon ostajat, Laatua ja sijaintia arvostavat, hintaneuvo · paino enintään 30
Hinta-arvion saat työkalusta Asunnon hinta-arvio — tässä näkymässä tulos ei siirry automaattisesti.
2Valitse kanavat
Neuvonantaja pisteyttää kanavat yleisöstä, kohteen tilanteesta, tavoitteesta ja markkinointilokin yhteydenotoista — perustelut näkyvissä, ei tavoittavuuslukuja (niitä ei ole avoimena datana). Kustannusluokka on suuntaa antava: tarkista ajantasaiset hinnat palveluista.
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
- Sopii yleisöille: Laaja yleisö (40) (+60)Strategiavalinnat
Ei perusteita vielä — valitse yleisö tai täydennä kohteen tietoja.
Ei perusteita vielä — valitse yleisö tai täydennä kohteen tietoja.
Ei perusteita vielä — valitse yleisö tai täydennä kohteen tietoja.
3Kanavakohtaiset tekstiluonnokset
Syötä kohteen perustiedot, niin luonnokset kootaan niistä.
Some (lyhyt)
MYYDÄÄN: asunto Lisätiedot ja näyttöajat yksityisviestillä.
Portaali / markkinapaikka
Myydään asunto Näytöt sopimuksen mukaan. Yhteydenotot: ___
Printti (tiivis)
Myydään asunto. Tied. puh. ___
4Suunnitelma, budjetti ja toteutumisen seuranta
Valitse kanavat kohdassa 2, niin kokoat tähän budjetin, ajoituksen ja seurannan kanavittain.
5KotienKodin omat kanavat
Julkaise ilmoituksesi KotienKoti Asuntomarkkinoilla myyntipolun Myynti-ilmoitus-vaiheen Julkaise-työkalulla (maksuton pilotin ajan), niin linkki nousee näihin teksteihin ja jakoihin. Kohteesi tarjoaminen ostajien ostotoimeksiantoihin ei ole vielä käytössä (juristiselvitys).
Seuraavaksi: vie suunnitelma myyntipolulle
Myyntipolulla suunnitelma tallentuu kohteellesi ja yleisö, valtit ja tekstit esitäyttyvät myyntistrategiasta ja ilmoitusluonnoksesta — polun käyttö vaatii kirjautumisen.
Asiakirjakulut
Isännöitsijäntodistus
Taloyhtiöasunnoissa pakollinen:
- Hinta: 50–150 € riippuen isännöitsijästä
- Tilausaika: Varaa 1–2 viikkoa
Muut taloyhtiön asiakirjat
Ostajalle toimitettavia asiakirjoja:
- Yhtiöjärjestys: Yleensä sisältyy isännöitsijäntodistukseen
- Tilinpäätös: 0–50 €
- PTS (kunnossapitotarveselvitys): 0–50 €
- Energiatodistus: Yleensä taloyhtiöllä valmiina
Kiinteistökaupassa
Omakotitalojen ja kiinteistöjen myynnissä:
- Lainhuutotodistus: n. 15 €
- Rasitustodistus: n. 15 €
- Kartat ja kiinteistörekisteriote: 20–50 €
Kauppakirja
- Välittäjä laatii: Sisältyy yleensä palkkioon
- Itse laadittuna: Mallipohjia saatavilla, mutta juridinen riski
- Asianajaja: 300–1 000 € riippuen kaupan monimutkaisuudesta
Mahdolliset korjaus- ja siistimiskulut
Pienet korjaukset
Ennen myyntiä voi olla järkevää korjata:
- Maalaus: 500–3 000 € riippuen laajuudesta
- Pienet korjaukset: 100–500 €
- Siivous: 100–300 € (muuttosiivoukset)
Perussiivous ja ikkunanpesu
- Perussiivous: 100–300 €
- Ikkunanpesu: 50–200 €
- Parvekesiivous: 50–100 €
Suuremmat remontit
Ennen myyntiä tehtävät remontit:
- Harkitse tarkkaan – kaikki remonttikulut eivät palaudu hinnassa
- Keittiö- ja kylpyhuoneremontit voivat olla kannattavia, mutta eivät aina
- Pintaremontit ovat usein kustannustehokkaampia kuin suuret remontit
Muuttokulut
Muuttopalvelut
- Muuttofirma: 500–3 000 € riippuen etäisyydestä ja tavaran määrästä
- Pakkaustarvikkeet: 50–200 €
- Välivarastointi: 50–200 €/kk tarvittaessa
Muut muuttoon liittyvät
- Osoitteenmuutos: Ilmainen (Posti, virastot)
- Sähkösopimuksen siirto: Yleensä ilmainen
- Vakuutusmuutokset: Riippuu vakuutuksesta
Myyntivoittovero
Milloin myyntivoittoveroa maksetaan
Myyntivoitosta maksetaan veroa, jos:
- Asunto myydään voitolla (myyntihinta > hankintahinta + kulut)
- Oman asunnon verovapaus ei sovellu
Oman asunnon verovapaus
Myyntivoitto on verovapaa, jos:
- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
- Olet asunut asunnossa omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
- Asunto on ollut vakituinen kotisi
Huom: Molempien ehtojen (omistus ja asuminen) on täytyttävä.
Veron määrä
Jos verovapaus ei sovellu:
- Pääomatulovero: 30 % voitosta (yli 30 000 € voitoista 34 %)
- Voiton laskeminen: Myyntihinta – hankintahinta – hankintakulut – perusparannukset – myyntikulut
Esimerkki myyntivoiton laskennasta
- Myyntihinta: 300 000 €
- Hankintahinta: 200 000 €
- Varainsiirtovero ostettaessa: 3 000 € (1,5 % asunto-osakkeista)
- Perusparannukset: 20 000 €
- Välityspalkkio: 12 000 €
- Voitto: 300 000 – 200 000 – 20 000 – 12 000 = 68 000 €
- Vero: 30 % × 30 000 + 34 % × 38 000 = 9 000 + 12 920 = 21 920 €
Hankintameno-olettama
Vaihtoehto todelliselle hankintamenolle:
- 20 % myyntihinnasta, jos omistettu alle 10 vuotta
- 40 % myyntihinnasta, jos omistettu yli 10 vuotta
Käytetään, jos se on verovelvolliselle edullisempi.
Nettotuoton laskeminen
Kaava
Nettotuotto = Myyntihinta – Jäljellä oleva laina – Myyntikulut – Mahdollinen vero
Esimerkkilaskelma
- Myyntihinta: 300 000 €
- Jäljellä oleva laina: 150 000 €
- Välityspalkkio (3,5 % + ALV): 13 020 €
- Isännöitsijäntodistus: 100 €
- Stailaus ja kuvaus: 1 000 €
- Muuttokulut: 1 500 €
- Vero: 0 € (oman asunnon verovapaus)
Nettotuotto: 300 000 – 150 000 – 13 020 – 100 – 1 000 – 1 500 = 134 380 €
Yhteenveto kuluista
| Kuluerä | Tyypillinen hinta |
|---|---|
| Välityspalkkio | 2–5 % + ALV |
| Isännöitsijäntodistus | 50–150 € |
| Ammattikuvaus | 200–500 € |
| Stailaus | 0–3 000 € |
| Pienet korjaukset | 0–3 000 € |
| Siivous | 100–300 € |
| Muuttokulut | 500–3 000 € |
| Myyntivoittovero | 30–34 % voitosta* |
*Ei sovellu, jos oman asunnon verovapaus täyttyy.
Vinkkejä kulujen hallintaan
Vertaile välittäjiä
- Pyydä tarjoukset useammalta välittäjältä
- Huomioi kokonaispalvelu, ei pelkkää hintaa
- Neuvottele palkkiosta – se ei ole kiveen hakattu
Harkitse itse myymistä
- Sopii, jos sinulla on aikaa ja osaamista
- Säästö voi olla tuhansia euroja
- Vaatii perehtymistä prosessiin ja juridisiin asioihin
Panosta oikeisiin asioihin
- Laadukkaat kuvat ovat tärkeitä – tässä ei kannata säästää
- Siisti ja siivottu asunto myy paremmin
- Suuret remontit ennen myyntiä eivät aina kannata
Suunnittele verotus
- Selvitä oman asunnon verovapaus ajoissa
- Jos myyt sijoitusasuntoa, laske verot etukäteen
- Kerää kuitit perusparannuksista – ne vähentävät voittoa
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Yhteenveto
Asunnon myyntikulut voivat olla merkittäviä. Välityspalkkio, asiakirjat, markkinointi, muutto ja mahdollinen vero vievät osan myyntihinnasta.
Keskeiset opit:
- Välityspalkkio on tyypillisesti suurin yksittäinen kuluerä (2–5 % + ALV)
- Myyntivoittovero voi olla merkittävä, ellei oman asunnon verovapaus sovellu
- Pienet kulut (asiakirjat, siivous, kuvaus) kertyvät
- Laske nettotuotto etukäteen, jotta tiedät, mitä käteen jää
Ymmärtämällä kulut voit tehdä parempia päätöksiä ja välttää ikävät yllätykset kaupan jälkeen.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on tyypillinen välityspalkkio asunnon myynnissä?
Välityspalkkio on tyypillisesti 2-5 prosenttia myyntihinnasta, johon lisätään ALV 25,5 prosenttia. Esimerkiksi 300 000 euron asunnon myynnissä 3,5 prosentin palkkio tarkoittaa noin 13 000 euroa kokonaisuudessaan.
Milloin myyntivoittoveroa ei tarvitse maksaa?
Myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta vakituisena kotinasi. Molempien ehtojen on täytyttävä samanaikaisesti.
Mitä kuluja syntyy, jos myyn asunnon ilman välittäjää?
Ilman välittäjää sinulle jää maksettavaksi isännöitsijäntodistus, mahdollinen energiatodistus, kauppakirjan laatiminen sekä ilmoituskulut. Yhteensä kulut ovat tyypillisesti 500-2 000 euroa riippuen tarvittavista palveluista.
Nostavatko remontit asunnon myyntihintaa?
Kaikki remontit eivät nosta arvoa yhtä paljon kuin ne maksavat. Pintaremontit ja siistiminen ovat usein kustannustehokkaimpia. Kylpyhuone- ja keittiöremontit voivat olla kannattavia, mutta kannattaa laskea tarkkaan, palautuuko investointi.
Miten lasken todellisen nettotuoton asunnon myynnistä?
Nettotuotto = Myyntihinta - Jäljellä oleva laina - Välityspalkkio - Asiakirjakulut - Muut myyntikulut - Mahdollinen myyntivoittovero. Laske nämä kaikki etukäteen, jotta tiedät realistisesti, mitä käteen jää.