Mitä maksaa asunnon myynti kokonaisuudessaan?
Kattava opas asunnon myynnin kokonaiskustannuksiin. Välityspalkkiot, markkinointi, stailaus, asiakirjat ja verot eriteltynä selkeästi.
Asunnon myynti on taloudellisesti merkittävä päätös, ja monet myyjät yllättyvät myynnin kokonaiskustannuksista. Kauppahinnan lisäksi myyjän on varauduttava erilaisiin kuluihin, jotka voivat nousta tuhansiin euroihin. Tässä kattavassa oppaassa käymme läpi kaikki asunnon myyntiin liittyvät kustannukset välityspalkkiosta veroihin ja asiakirjoista stailaukseen.
Asunnon myynnin kustannusten kokonaiskuva
Asunnon myynnin kustannukset vaihtelevat merkittävästi sen mukaan, myydäänkö asunto itse vai välittäjän kautta, kuinka paljon myyntiin panostetaan ja millainen on myyjän verotuksellinen tilanne. Kokonaiskustannukset voivat vaihdella muutamasta sadasta eurosta kymmeniin tuhansiin euroihin.
Kustannusten jakautuminen
Asunnon myynnin kustannukset voidaan jakaa seuraaviin pääkategorioihin:
| Kustannuslaji | Tyypillinen hintahaarukka | Huomioita |
|---|---|---|
| Kiinteistönvälityspalkkio | 2-4 % + alv | Suurin yksittäinen kulu |
| Markkinointi ja ilmoitukset | 0-2 000 € | Sisältyy usein välityspalkkioon |
| Stailaus ja sisustussuunnittelu | 500-5 000 € | Vapaaehtoinen, mutta voi nostaa hintaa |
| Kuntotarkastus | 400-1 000 € | Suositeltava erityisesti kiinteistöissä |
| Asiakirjat ja todistukset | 50-300 € | Isännöitsijäntodistus, energiatodistus |
| Lakipalvelut | 200-1 000 € | Kauppakirjan tarkistus, neuvonta |
| Muutto | 500-3 000 € | Riippuu matkan pituudesta ja tavaran määrästä |
| Myyntivoittovero | 30-34 % voitosta | Ei koske oman asunnon verovapaata myyntiä |
Kiinteistönvälityspalkkio
Kiinteistönvälityspalkkio on tyypillisesti asunnon myynnin suurin yksittäinen kustannus. Palkkio lasketaan yleensä prosenttiosuutena toteutuneesta kauppahinnasta.
Palkkion suuruus
Suomessa kiinteistönvälityspalkkio on tyypillisesti 2-4 prosenttia kauppahinnasta, johon lisätään arvonlisävero 25,5 prosenttia. Tämä tarkoittaa, että todellinen palkkio on noin 2,5-5 prosenttia kauppahinnasta.
| Kauppahinta | Palkkio 2 % + alv | Palkkio 3 % + alv | Palkkio 4 % + alv |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 3 765 € | 5 648 € | 7 530 € |
| 250 000 € | 6 275 € | 9 413 € | 12 550 € |
| 350 000 € | 8 785 € | 13 178 € | 17 570 € |
| 500 000 € | 12 550 € | 18 825 € | 25 100 € |
Mitä välityspalkkio sisältää?
Tyypillinen välityspalkkio kattaa:
- Asunnon arvioinnin ja hinnoittelun
- Myynti-ilmoitusten laatimisen ja julkaisun
- Asuntoesittelyjen järjestämisen
- Ostajaehdokkaiden yhteydenottojen käsittelyn
- Tarjousneuvottelut
- Kauppakirjan laatimisen
- Kaupanteon järjestämisen
Palkkioon vaikuttavat tekijät
Välityspalkkion suuruuteen vaikuttavat monet tekijät:
- Sijainti: Pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa palkkiot ovat usein matalampia kilpailun vuoksi
- Asunnon hinta: Kalliimmissa asunnoissa prosenttiosuus voi olla pienempi
- Välitysliikkeen koko: Isot ketjut voivat tarjota kilpailukykyisempiä hintoja
- Lisäpalvelut: Valokuvaus, videokuvaus ja stailaus voivat nostaa palkkiota
Neuvotteluvaraa kannattaa hyödyntää
Välityspalkkiot ovat neuvoteltavissa. Erityisesti kalliimmissa kohteissa kannattaa pyytää tarjouksia useammalta välittäjältä ja neuvotella palkkiosta. Myös lisäpalveluista voi neuvotella erikseen.
Markkinointikustannukset
Asunnon markkinointi on keskeinen osa myyntiprosessia. Markkinointikustannukset voivat sisältyä välityspalkkioon tai olla erikseen veloitettavia.
Ilmoituskulut
| Markkinointikanava | Hinta | Näkyvyys |
|---|---|---|
| Oikotie | 0-500 € | Suurin asuntopalvelu |
| Etuovi | 0-400 € | Laaja näkyvyys |
| Tori.fi | 0-100 € | Edullinen lisäkanava |
| Printtimedia | 100-500 € | Paikallinen näkyvyys |
| Some-mainonta | 50-500 € | Kohdennettu mainonta |
Valokuvaus ja videotuotanto
Laadukkaat kuvat ovat kriittisiä asunnon myynnissä. Ammattimainen valokuvaus maksaa tyypillisesti:
- Peruskuvaus: 150-400 €
- Drone-kuvaus: 200-500 €
- Videoesittely: 300-800 €
- 3D-virtuaaliesittely: 300-1 000 €
Stailaus ja myyntikuntoon laitto
Asunnon stailaus voi merkittävästi nopeuttaa myyntiä ja nostaa toteutuvaa kauppahintaa. Tutkimusten mukaan stailatut asunnot myydään keskimäärin 5-10 prosenttia korkeammalla hinnalla.
Stailauksen kustannukset
| Palvelu | Hinta | Sisältö |
|---|---|---|
| Konsultointi | 100-300 € | Asiantuntijan arvio ja suositukset |
| Kevyt stailaus | 500-1 500 € | Tekstiilit, koristeet, järjestely |
| Täysi stailaus | 2 000-5 000 € | Kalustevuokraus, kokonaisvaltainen muutos |
| Pienet korjaukset | 200-1 000 € | Maalaus, paikkaukset, siistiminen |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Asiakirjat ja todistukset
Asunnon myyntiä varten tarvitaan useita virallisia asiakirjoja, joiden hankkimisesta aiheutuu kustannuksia.
Asunto-osakeyhtiön asunnot
| Asiakirja | Hinta | Huomioita |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | 50-150 € | Pakollinen, sisältää yhtiön tiedot |
| Yhtiöjärjestys | 0-50 € | Usein isännöitsijäntodistuksen liitteenä |
| Tilinpäätös ja toimintakertomus | 0-50 € | Ostajan tarkistettavissa |
| Energiatodistus | 0-100 € | Usein olemassa yhtiön puolesta |
| Pohjapiirustus | 0-50 € | Tarvitaan myynti-ilmoitukseen |
Kiinteistöt (omakotitalot, rivitalot)
| Asiakirja | Hinta | Huomioita |
|---|---|---|
| Lainhuutotodistus | 15-25 € | Maanmittauslaitokselta |
| Rasitustodistus | 15-25 € | Osoittaa kiinteistöön kohdistuvat rasitteet |
| Kiinteistörekisteriote | 15-25 € | Perustiedot kiinteistöstä |
| Energiatodistus | 200-500 € | Pakollinen, voimassa 10 vuotta |
| Kuntotarkastusraportti | 400-1 000 € | Erittäin suositeltava |
Kuntotarkastus
Kuntotarkastus on erityisen tärkeä kiinteistökaupassa, mutta suositeltava myös asunto-osakkeiden myynnissä. Tarkastus suojaa sekä myyjää että ostajaa.
Kuntotarkastuksen hinnat
| Kohde | Hinta | Kesto |
|---|---|---|
| Kerrostaloasunto | 300-500 € | 1-2 tuntia |
| Rivitaloasunto | 400-700 € | 2-3 tuntia |
| Omakotitalo | 600-1 000 € | 3-5 tuntia |
| Laajempi tutkimus | 1 000-3 000 € | Sisältää mittauksia |
Miksi kuntotarkastus kannattaa?
- Vähentää myyjän vastuuta piileviä virheitä koskevissa riidoissa
- Antaa ostajalle varmuutta kaupasta
- Voi nopeuttaa kaupantekoa
- Dokumentoi asunnon kunnon myyntihetkellä
Lakipalvelut ja kaupanteko
Vaikka välittäjä hoitaa tyypillisesti kauppakirjan laadinnan, joissakin tilanteissa lakimiehen apu on tarpeen.
Lakipalveluiden kustannukset
| Palvelu | Hinta | Milloin tarpeen |
|---|---|---|
| Kauppakirjan tarkistus | 200-500 € | Monimutkainen kauppa |
| Oikeudellinen neuvonta | 150-300 €/h | Erityistilanteet |
| Kaupanvahvistajan palkkio | 120-200 € | Kiinteistökauppa |
| Edunvalvonta-asiat | 300-800 € | Kuolinpesä, alaikäiset |
Kiinteistökaupan erityispiirteet
Kiinteistökaupassa tarvitaan aina julkinen kaupanvahvistaja, jonka palkkio on lakisääteinen. Kaupanvahvistajan tehtävänä on varmistaa kaupan laillisuus ja osapuolten oikeustoimikelpoisuus.
Muuttokustannukset
Muutto on väistämätön osa asunnon myyntiä. Muuttokustannukset vaihtelevat merkittävästi riippuen tavaran määrästä, matkasta ja valitusta palvelutasosta.
Muuttopalveluiden hinnat
| Muuttotyyppi | Hinta | Sisältö |
|---|---|---|
| Itse tehty muutto | 100-500 € | Auton vuokra, pakkausmateriaalit |
| Perusmuutto | 500-1 500 € | Kantoapu, kuljetus |
| Täyden palvelun muutto | 1 500-3 000 € | Pakkaus, kuljetus, purku |
| Pitkän matkan muutto | 2 000-5 000 € | Yli 100 km siirrot |
Verotus ja myyntivoittovero
Asunnon myynnin verotus on yksi merkittävimmistä kustannuseristä, mutta se koskee vain tiettyjen ehtojen täyttyessä tapahtuvaa myyntiä.
Verovapaa oman asunnon myynti
Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun:
- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
- Olet asunut asunnossa vakituisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana
- Myyntivoitto on verovapaa kokonaisuudessaan
Myyntivoittoveron laskenta
Kun verovapausehdot eivät täyty, myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa:
| Myyntivoitto | Veroprosentti | Vero |
|---|---|---|
| Alle 30 000 € | 30 % | Voitto × 0,30 |
| Yli 30 000 € | 34 % | 9 000 € + (voitto - 30 000) × 0,34 |
Esimerkkilaskelma myyntivoitosta
Oletetaan seuraava tilanne:
- Ostohinta: 200 000 €
- Myyntihinta: 280 000 €
- Välityspalkkio: 8 000 €
- Muut myyntikulut: 2 000 €
- Tehdyt perusparannukset: 15 000 €
Myyntivoiton laskenta:
Myyntihinta: 280 000 €
- Ostohinta: -200 000 €
- Välityspalkkio: -8 000 €
- Muut myyntikulut: -2 000 €
- Perusparannukset: -15 000 €
= Myyntivoitto: 55 000 €
Veron laskenta:
30 000 € × 30 % = 9 000 €
25 000 € × 34 % = 8 500 €
Yhteensä: 17 500 €
Kokonaiskustannusten esimerkkilaskelma
Tarkastellaan tyypillistä 250 000 euron asuntokauppaa:
Myyntikustannukset eriteltynä
| Kustannuserä | Summa |
|---|---|
| Välityspalkkio 3 % + alv | 9 413 € |
| Isännöitsijäntodistus | 100 € |
| Kuntotarkastus | 400 € |
| Stailaus (kevyt) | 800 € |
| Ammattilaiskuvaus | 300 € |
| Muutto | 1 200 € |
| Yhteensä | 12 213 € |
Tämä vastaa noin 4,9 prosenttia kauppahinnasta.
Verovaikutus
Jos kyseessä ei ole oman asunnon verovapaa myynti ja myyntivoitto on 30 000 €:
- Myyntivoittovero: 9 000 €
- Kokonaiskustannukset veron kanssa: 21 213 €
Kustannusten minimointi
Asunnon myyntikustannuksia voi pienentää useilla tavoilla.
Välityspalkkion neuvottelu
- Pyydä tarjouksia 3-5 välittäjältä
- Vertaa palkkioiden sisältöä
- Neuvottele erityisesti kalliimmissa kohteissa
- Harkitse provisiopohjaista palkkiota
Itse myyminen
Asunnon myyminen ilman välittäjää säästää välityspalkkion, mutta vaatii:
- Aikaa ja sitoutumista
- Osaamista hinnoittelussa ja markkinoinnissa
- Juridista ymmärrystä
Markkinoinnin optimointi
- Ota itse laadukkaita kuvia
- Hyödynnä ilmaisia markkinointikanavia
- Panosta myynti-ilmoituksen tekstiin
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Paljonko asunnon myynti maksaa kokonaisuudessaan?
Tyypillisesti asunnon myynnin kustannukset ovat 3-6 prosenttia kauppahinnasta, kun mukaan lasketaan välityspalkkio, asiakirjat ja muuttokustannukset. Verovaikutus voi nostaa kustannuksia merkittävästi, jos kyseessä ei ole verovapaa myynti.
Voiko välityspalkkiosta neuvotella?
Kyllä, välityspalkkiot ovat aina neuvoteltavissa. Erityisesti kalliimmissa kohteissa ja suurissa kaupungeissa neuvotteluvaraa on enemmän.
Kannattaako asunto myydä itse?
Itse myyminen säästää välityspalkkion (tyypillisesti 2-4 % + alv), mutta vaatii aikaa ja osaamista. Tutkimusten mukaan välittäjän kautta myydyt asunnot menevät kaupaksi keskimäärin nopeammin ja korkeammalla hinnalla.
Onko stailaus kannattavaa?
Stailaus on usein kannattava investointi, sillä se voi nostaa kauppahintaa 5-10 prosentilla ja nopeuttaa myyntiaikaa. Kevyt stailaus maksaa 500-1 500 euroa.
Milloin asunnon myynti on verovapaata?
Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ja asunut siinä vakituisesti vähintään 2 vuotta.
Mitä asiakirjoja tarvitsen asunnon myyntiin?
Asunto-osakkeen myyntiin tarvitset isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, energiatodistuksen ja pohjapiirustuksen. Kiinteistön myyntiin tarvitset lisäksi lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen.
Yhteenveto
Asunnon myynnin kokonaiskustannukset koostuvat useista eristä, joista suurin on tyypillisesti kiinteistönvälityspalkkio (2-4 % + alv). Muita merkittäviä kuluja ovat markkinointi, stailaus, asiakirjat ja mahdollinen myyntivoittovero.
Keskimääräisen 250 000 euron asuntokaupan myyntikustannukset ovat noin 10 000-15 000 euroa ilman veroja. Jos myyntivoitto on veronalaista, kokonaiskustannukset voivat nousta huomattavasti korkeammiksi.
Kustannuksia voi pienentää neuvottelemalla välityspalkkiosta, vertailemalla palveluntarjoajia ja harkitsemalla itse myyntiä yksinkertaisemmissa kohteissa. Toisaalta kannattavat investoinnit, kuten stailaus ja laadukas valokuvaus, voivat maksaa itsensä takaisin korkeampana kauppahintana.
Huolellinen suunnittelu ja kustannusten ennakointi auttavat välttämään ikäviä yllätyksiä ja tekemään asuntokaupasta mahdollisimman sujuvan.
Lähteet
- Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, Välityspalkkioiden markkinakatsaus
- Verohallinto, Asunnon myynti ja verotus
- Suomen Kiinteistönvälittäjät ry, Toimeksiantosopimus ja välityspalkkio
- Maanmittauslaitos, Kiinteistötietopalvelut
- Tilastokeskus, Asuntojen hintatilastot
Artikkeli julkaistu 23.8.2026.