Verosopimukset kiinteistön osalta – mitä ne tarkoittavat käytännössä

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.

Kun suomalainen omistaa kiinteistön ulkomailla, sekä Suomi että kohdemaa voivat haluta verottaa kiinteistöstä saatavia tuloja. Verosopimukset ovat kahden valtion välisiä sopimuksia, jotka jakavat verotusoikeuden ja estävät kaksinkertaisen verotuksen. Tässä oppaassa selvitämme, miten verosopimukset toimivat kiinteistöjen osalta.

Verosopimuksen perusteet

Mikä on verosopimus?

Verosopimus on:

• Kahden valtion välinen sopimus
• Kansainvälinen oikeudellinen instrumentti
• Ratifioitu molemmissa maissa
• Sitova soveltaminen viranomaisilla

Tarkoitus:

• Jakaa verotusoikeus valtioiden kesken
• Estää kaksinkertainen verotus
• Ehkäistä veronkiertoa
• Edistää rajat ylittävää taloudellista toimintaa

Suomen verosopimukset

Laaja verkosto:

• Suomella on yli 70 verosopimusta
• Kattaa useimmat kehittyneet maat
• Sisältävät myös kiinteistöjä koskevat säännökset

Mistä löytyy:

• Valtiovarainministeriö (vm.fi/verosopimukset)
• Finlex (säädöskokoelma)

OECD:n malliverosopimus

Perusta:

• Useimmat Suomen verosopimukset perustuvat OECD:n malliin
• Vakiintunut rakenne ja termit
• Helpottaa tulkintaa

Kiinteistöjä koskevat määräykset

Artikla 6: Kiinteästä omaisuudesta saatu tulo

OECD:n malli (pääsääntö):

"Tuloa, jonka sopimusvaltiossa asuva henkilö saa toisessa sopimusvaltiossa olevasta kiinteästä omaisuudesta, voidaan verottaa tuossa toisessa valtiossa."

Mitä tämä tarkoittaa:

• Kiinteistövaltio (missä kiinteistö sijaitsee) saa verottaa
• Myös asuinvaltio (Suomi) saa verottaa
• Molemmat saavat verottaa → hyvitysmenettely

Artikla 13: Luovutusvoitto

OECD:n malli:

"Voitosta, jonka sopimusvaltiossa asuva henkilö saa toisessa sopimusvaltiossa olevan kiinteän omaisuuden luovutuksesta, voidaan verottaa tuossa toisessa valtiossa."

Mitä tämä tarkoittaa:

• Myyntivoitto verotetaan kiinteistövaltiossa
• Myös asuinvaltio (Suomi) saa verottaa
• Hyvitysmenettely estää kaksinkertaisuuden

Miksi kiinteistövaltio saa verottaa?

Perusteet:

• Kiinteistö sijaitsee fyysisesti maassa
• Maa on mahdollistanut omistamisen
• Infrastruktuuri ja palvelut
• Kansainvälinen periaate

Kaksinkertaisen verotuksen poistaminen

Hyvitysmenetelmä (yleisin Suomessa)

Miten toimii:

1. Maksat veron kiinteistövaltiossa
2. Ilmoitat tulon Suomeen
3. Suomi laskee veron
4. Suomi hyvittää kiinteistövaltion veron
5. Maksat erotuksen (tai ei mitään)

Esimerkki:

Vuokratulo Espanjasta: 10 000 €
Espanjan vero (19 %): 1 900 €
Suomen vero (30 %): 3 000 €
Hyvitys: -1 900 €
Suomeen maksettava: 1 100 €
Kokonaisvero: 3 000 € (korkeamman maan mukaan)

Vapautusmenetelmä (harvinaisempi)

Miten toimii:

• Tulo vapautetaan verosta asuinvaltiossa
• Vain kiinteistövaltio verottaa

Käytäntö:

• Suomen verosopimuksissa harvinaisempi kiinteistötuloissa
• Joissain sopimuksissa erityistilanteissa

Progressioehto

Mitä tarkoittaa:

• Vapautettu tulo voi vaikuttaa muiden tulojen veroprosenttiin
• Nostaa progressiota

Verosopimus eri tulotyyppien osalta

Vuokratulo

Tyypillinen tilanne:

• Kiinteistövaltio verottaa
• Suomi verottaa
• Suomi hyvittää kiinteistövaltion veron

Myyntivoitto

Tyypillinen tilanne:

• Kiinteistövaltio verottaa
• Suomi verottaa
• Suomi hyvittää

Kiinteistövero (property tax)

Huom: Kiinteistövero on eri asia kuin tulovero

Käytännössä:

• Kiinteistövero maksetaan kiinteistövaltioon
• Voidaan vähentää vuokratulon kuluissa
• Ei ole tuloveroa, joten ei varsinaista hyvitystä

Maiden välisiä esimerkkejä

Suomi–Espanja

Verosopimus: Voimassa, perustuu OECD-malliin

Käytäntö:

• Vuokratulo: molemmat verottavat, Suomi hyvittää
• Myyntivoitto: molemmat verottavat, Suomi hyvittää
• Ei yllätyksiä

Suomi–Ranska

Verosopimus: Voimassa, OECD-pohjainen

Käytäntö:

• Vuokratulo: molemmat verottavat
• Huom: Ranskan sosiaaliturvaosaa ei välttämättä hyvitetä täysin
• Myyntivoitto: molemmat verottavat

Suomi–USA

Verosopimus: Voimassa

Erityispiirteitä:

• FIRPTA (kiinteistön myynnin ennakonpidätys)
• Estate tax -määräykset
• Liittovaltio vs. osavaltio

Suomi–Thaimaa

Verosopimus: Voimassa

Käytäntö:

• Molemmat saavat verottaa kiinteistötuloja
• Suomi hyvittää

Suomi–Turkki

Verosopimus: Voimassa

Käytäntö:

• Normaali kiinteistöverotus
• Huom: Valuuttariski ja taloudellinen epävakaus eivät liity verosopimukseen

Tilanne ilman verosopimusta

Mitä tapahtuu?

Jos ei ole verosopimusta:

• Molemmat maat verottavat täysin
• Kaksinkertainen verotus mahdollinen

Suomen sisäinen hyvitys:

• Suomi voi silti hyvittää ulkomaan veron yksipuolisesti
• Menetelmästä ulkomaisen veron hyvittämisestä annettu laki

Maat ilman verosopimusta Suomen kanssa

Esimerkkejä:

• Monet pienet maat
• Jotkin kehittyvät maat

Käytännössä:

• Harvinaisempi tilanne suosituilla kiinteistökohteilla
• Suomi yleensä hyvittää silti

Perintö- ja lahjaverosopimukset

Erillinen sopimusverkosto

Huom: Perintö- ja lahjaveron verosopimuksia on vähemmän kuin tuloverosopimuksia

Suomen perintö-/lahjaverosopimukset:

• Alankomaat
• Tanska
• Ranska
• Islanti
• Norja
• Ruotsi
• USA
• Sveitsi

Maat ilman perintöverosopimusta

Esimerkiksi:

• Espanja (vain tuloverosopimus)
• Portugali
• Italia

Tilanne:

• Suomen sisäinen hyvitysjärjestelmä auttaa
• Perintö- ja lahjaverolaki 4 § ja 5 §

Verosopimuksen tulkinta

Kenen tulkinta ratkaisee?

Lähtökohtia:

• Sopimusteksti (yleensä englanniksi)
• OECD:n kommentaari
• Maiden viranomaisten tulkinta
• Viime kädessä tuomioistuin

Ristiriitatilanteissa

Keskinäinen sopimusmenettely (MAP):

• Valtiot neuvottelevat
• Pyritään yhteiseen tulkintaan
• Voi kestää kauan

Käytännön vinkkejä

Ennen ulkomaan kiinteistön ostoa

1. Tarkista verosopimus – onko sellainen?
2. Ymmärrä verotusoikeudet – kuka verottaa mitä
3. Laske kokonaisvero – kummankin maan verot

Vuokratulon verotuksessa

1. Ilmoita molempiin maihin – oikein ja ajallaan
2. Kerää todistukset – ulkomaan veropäätökset
3. Vaadi hyvitys Suomessa – liitä dokumentit

Myydessä

1. Selvitä kohdemaan vero – ennen myyntiä
2. Dokumentoi – kaikki verot
3. Hyvitys Suomessa – ilmoituksella

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Mitä verosopimus tekee?

Verosopimus jakaa verotusoikeuden kahden valtion kesken ja estää saman tulon verottamista täysimääräisesti molemmissa maissa. Kiinteistöjen osalta molemmat maat yleensä saavat verottaa, mutta asuinvaltio (Suomi) hyvittää kiinteistövaltion veron.

Voiko tulla kaksinkertaisesti verotetuksi?

Ei täysimääräisesti, jos verosopimus on voimassa tai Suomi soveltaa sisäistä hyvitystä. Maksat korkeimman veron (jommankumman maan), et kahta täyttä veroa.

Mistä tiedän, onko verosopimus?

Valtiovarainministeriön sivuilta (vm.fi/verosopimukset) tai Verohallinnolta. Useimpien suosittujen kiinteistömaiden kanssa on sopimus.

Mitä jos verosopimusta ei ole?

Suomi voi silti hyvittää ulkomailla maksetun veron yksipuolisesti. Kaksinkertainen verotus on siten yleensä vältettävissä.

Koskeeko verosopimus kiinteistöveroa?

Kiinteistövero (property tax) on eri asia kuin tulovero. Kiinteistövero maksetaan aina kiinteistövaltioon. Se voidaan vähentää vuokratulon kuluissa.

Miten hyvitystä haetaan?

Ilmoita ulkomailla maksettu vero Suomen veroilmoituksella. Liitä todistus maksetusta verosta. Verohallinto laskee hyvityksen automaattisesti.

Yhteenveto

Verosopimukset ovat keskeinen väline kaksinkertaisen verotuksen estämisessä ulkomaan kiinteistöjen kohdalla. Ne jakavat verotusoikeuden ja varmistavat, ettei samasta tulosta makseta kahta täyttä veroa.

Verosopimuksen ydin kiinteistöjen osalta:

• Kiinteistövaltio saa verottaa (primaarinen oikeus)
• Asuinvaltio (Suomi) saa myös verottaa
• Asuinvaltio hyvittää kiinteistövaltion veron
• Maksat korkeimman veron

Muista:

• Tarkista verosopimus kohdemaan kanssa
• Ilmoita tulot oikein molempiin maihin
• Vaadi hyvitys Suomessa
• Säilytä dokumentit

Onnistumisen avaimet:

1. Tunne verosopimuksen perusteet
2. Ilmoita ajallaan molempiin maihin
3. Kerää todistukset ulkomaan veroista
4. Vaadi hyvitys systemaattisesti
5. Konsultoi asiantuntijaa monimutkaisissa tilanteissa

Verosopimukset suojaavat sinua kaksinkertaiselta verotukselta – kunhan ymmärrät, miten ne toimivat ja ilmoitat tulosi oikein.

Lähteet

• Valtiovarainministeriö, verosopimukset: https://vm.fi/verosopimukset
• Verohallinto, ulkomaan tulot: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/ulkomaan_tulot/
• OECD, Model Tax Convention: https://www.oecd.org/tax/treaties/
• Laki menetelmästä kansainvälisen kaksinkertaisen verotuksen poistamiseksi (Finlex)

---

Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verosopimukset ja niiden tulkinta voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnosta ja valtiovarainministeriöstä.