Ulkomaan asunnon myyntivoiton verotus – verosopimukset ja käytäntö

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.

Kun suomalainen myy ulkomailla sijaitsevan kiinteistön voitolla, verotuskysymykset monimutkaistuvat. Sekä Suomi että kohdemaa saattavat haluta verottaa myyntivoittoa. Tässä oppaassa selvitämme, miten myyntivoiton verotus toimii käytännössä.

Myyntivoiton verotuksen perusteet

Kaksinkertainen verotusoikeus

Kun myyt ulkomaan kiinteistön:

Kohdemaa:

• Kiinteistö sijaitsee maassa → verotusoikeus
• Yleensä kiinteistövaltio saa verottaa ensisijaisesti

Suomi:

• Olet yleisesti verovelvollinen → verotusoikeus maailmanlaajuisiin tuloihin
• Suomi verottaa myyntivoittoa

Verosopimus:

• Jakaa verotusoikeuden
• Estää kaksinkertaisen verotuksen
• Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron

Suomen verotusoikeus

Yleisesti verovelvollinen Suomessa:

• Ilmoitat myyntivoiton Suomeen
• Verotetaan pääomatulona
• Hyvität ulkomailla maksetun veron

Verokanta Suomessa:

• 30 % pääomatuloista (alle 30 000 €)
• 34 % ylittävältä osalta

Myyntivoiton laskenta

Peruslaskukaava

Myyntivoitto = Myyntihinta
             – Hankintahinta
             – Hankintakulut (ostokulut)
             – Myyntikulut
             – Perusparannukset

Esimerkkejä kuluista

Hankintakulut (ostettaessa):

• Varainsiirtovero
• Notaarin palkkio
• Lakimiehen palkkio
• Välityspalkkio (jos ostaja maksoi)
• Rekisteröintimaksut

Myyntikulut:

• Välityspalkkio
• Lakimiehen palkkio
• Notaarin palkkio
• Myyntivoittovero ulkomailla (ei vähennetä, hyvitetään erikseen)

Perusparannukset (omistusaikana):

• Merkittävät remontit (keittiöremontti, kylpyhuone)
• Laajennukset
• Ei normaalit ylläpitokorjaukset

Esimerkkilaskelma

Espanjan asunnon myynti:

Myyntihinta:                    250 000 €
- Hankintahinta:               -180 000 €
- Ostokulut (8 %):              -14 400 €
- Perusparannukset:             -10 000 €
- Myyntikulut (5 %):            -12 500 €
= Myyntivoitto:                  33 100 €

Suomen vero (30 %):               9 930 €
Espanjassa maksettu vero:        -6 000 €
Suomeen maksettava:               3 930 €

Hankintameno-olettama

Jos todellinen hankintahinta on epäedullinen tai tuntematon:

Huom: Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei voi vähentää erikseen hankintakuluja tai perusparannuksia.

Esimerkki:

Myyntihinta: 250 000 €
Omistettu 12 vuotta
Hankintameno-olettama (40 %): 100 000 €
Voitto: 150 000 €

TAI

Todellinen hankintahinta + kulut: 210 000 €
Voitto: 40 000 €

→ Todellinen hankintahinta edullisempi

Valuuttakurssit

Valuutan vaikutus

Jos osto ja myynti ovat eri valuutassa kuin euro:

Muuntaminen:

• Muunna ostohinta ostohetken kurssilla
• Muunna myyntihinta myyntihetken kurssilla
• Kurssimuutos vaikuttaa voittoon

Esimerkki

USA:n asunto:

Ostohinta: 200 000 $ (kurssi 1 € = 1,10 $)
= 181 818 €

Myyntihinta: 220 000 $ (kurssi 1 € = 1,25 $)
= 176 000 €

Paikallisesti voittoa: +10 %
Euroissa tappiota: -3 %

Käytettävä kurssi

• Kaupantekohetken kurssi
• EKP:n viitekurssit hyväksyttäviä
• Dokumentoi käytetyt kurssit

Verosopimusten vaikutus

Yleinen periaate

Useimmat verosopimukset noudattavat OECD:n mallia:

Kiinteistön myyntivoitto:

• Kiinteistövaltio saa verottaa (primaarinen oikeus)
• Asuinvaltio saa myös verottaa
• Asuinvaltio hyvittää kiinteistövaltion veron

Maakohtaisia esimerkkejä

Espanja:

• Espanja verottaa myyntivoittoa (19-26 %)
• Suomi verottaa (30/34 %)
• Suomi hyvittää Espanjan veron

Ranska:

• Ranska verottaa (19 % + sosiaaliturva ~17,2 %)
• Omistusajan mukaan aleneva
• Suomi hyvittää

USA:

• Liittovaltion capital gains tax + mahdollinen osavaltiovero
• FIRPTA-pidätys myytäessä
• Suomi hyvittää

Thaimaa:

• Thaimaa verottaa
• Verosopimus Suomen kanssa
• Suomi hyvittää

Ulkomailla maksetun veron hyvitys

Hyvityksen periaate

Mikä hyvitetään:

• Ulkomailla samasta tulosta (myyntivoitosta) maksettu vero
• Veron määrä todennetaan dokumenteilla

Miten hyvitetään:

• Vähennetään Suomen verosta
• Enintään Suomen veron määrä samasta tulosta

Hyvityksen laskenta

Esimerkki:

Myyntivoitto: 50 000 €
Suomen vero (30 %): 15 000 €
Ulkomailla maksettu: 12 000 €
Hyvitys: -12 000 €
Suomeen maksettava: 3 000 €

Jos ulkomaan vero on suurempi:

Myyntivoitto: 50 000 €
Suomen vero (30 %): 15 000 €
Ulkomailla maksettu: 18 000 €
Hyvitys: -15 000 € (enintään Suomen veron verran)
Suomeen maksettava: 0 €
Ylijäämä: 3 000 € (ei hyvitetä, mutta voi siirtyä*)

*Käyttämätön hyvitys voi siirtyä seuraaville vuosille (5 vuotta)

Dokumentointi

Tarvitset todisteet:

• Ulkomaan veroviranomaisen päätös/kuitti
• Maksetun veron määrä
• Mistä tulosta vero on maksettu

Erityistilanteita

Oman asunnon verovapaus – EI koske ulkomaita

Suomessa:

• Oman asunnon myynti verovapaata (2 vuotta omaa asumista)

Ulkomailla:

• Suomen oman asunnon verovapaus EI koske ulkomaan asuntoa
• Ulkomaan asunnon myyntivoitto on aina veronalaista Suomessa
• Kohdemaan säännöt voivat poiketa

Tappio

Myyntitappio:

• Voidaan vähentää muista luovutusvoitoista
• Samana vuonna tai 5 seuraavana vuonna
• Ei muista pääomatuloista

Valuuttatappio:

• Osa tappiosta voi johtua valuuttakurssista
• Käsitellään osana luovutusvoiton/tappion laskentaa

Perintönä tai lahjana saatu kiinteistö

Hankintahinta:

• Perintö-/lahjaverotuksessa käytetty arvo
• TAI hankintameno-olettama

Huom: Perintöveron maksaminen ei estä myyntivoiton verotusta.

Yrityksen kautta omistaminen

Eri säännöt:

• Jos kiinteistö on osakeyhtiön nimissä
• Yritysverotuksen säännöt
• Konsultoi veroasiantuntijaa

Maakohtaisia verotasoja (suuntaa-antavia)

Huom: Verotasot ovat suuntaa-antavia ja voivat muuttua. Tarkista aina ajantasainen tilanne.

Käytännön vinkkejä

Ennen myyntiä

1. Laske arvioitu voitto – euroissa, kurssit huomioiden
2. Selvitä kohdemaan vero – paljonko joudut maksamaan
3. Kerää dokumentit – ostopaperit, remonttikuitit
4. Konsultoi asiantuntijaa – erityisesti monimutkaisissa tilanteissa

Myyntihetkellä

1. Dokumentoi kaikki – kauppahinta, kulut, kurssit
2. Pyydä verotodistukset – ulkomaalta
3. Säilytä kaikki paperit – vähintään 6 vuotta

Veroilmoituksella

1. Ilmoita myynti – OmaVerossa tai lomakkeella
2. Laske voitto oikein – kaikki kulut mukaan
3. Ilmoita ulkomaan vero – hyvitystä varten
4. Liitä dokumentit – tarvittaessa

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Verotetaanko ulkomaan asunnon myyntivoitto Suomessa?

Kyllä. Yleisesti verovelvollisen on ilmoitettava ulkomaan kiinteistön myyntivoitto Suomeen. Suomi verottaa pääomatulona, mutta hyvittää ulkomailla maksetun veron.

Onko ulkomaan asunnolla "oman asunnon verovapaus"?

Ei. Suomen oman asunnon verovapaus (2 vuotta omaa asumista) koskee vain Suomessa sijaitsevia asuntoja. Ulkomaan asunnon myyntivoitto on aina veronalaista.

Miten valuuttakurssi vaikuttaa?

Osto- ja myyntihinta muunnetaan euroiksi kaupantekohetken kurssilla. Kurssimuutos voi johtaa siihen, että paikallisesti voittoa tuottanut kauppa on euroissa tappiollinen – tai päinvastoin.

Mitä jos maksan ulkomailla enemmän veroa kuin Suomessa?

Hyvität Suomessa enintään Suomen veron määrän. Ylimenevä osa jää hyvittämättä, mutta voi siirtyä seuraaville vuosille (5 vuotta).

Voiko tappiota vähentää?

Myyntitappion voi vähentää muista luovutusvoitoista samana tai viitenä seuraavana vuonna. Tappiota ei voi vähentää muista pääomatuloista.

Tarvitaanko lakimiestä?

Monimutkaisissa tilanteissa (useita maita, yritysrakenteet, suuret summat) veroasiantuntijan konsultointi on suositeltavaa.

Yhteenveto

Ulkomaan asunnon myyntivoitto verotetaan sekä kohdemaassa että Suomessa, mutta kaksinkertainen verotus estetään verosopimuksilla ja hyvitysjärjestelmällä.

Myyntivoiton verotuksen vaiheet:

1. Laske voitto euroissa (osto, myynti, kulut)
2. Maksa vero kohdemaassa (kohdemaan sääntöjen mukaan)
3. Ilmoita Suomeen (veroilmoituksella)
4. Suomi verottaa pääomatulona (30/34 %)
5. Hyvitä ulkomailla maksettu vero

Muista:

• Oman asunnon verovapaus EI koske ulkomaita
• Valuuttakurssi vaikuttaa voiton määrään
• Dokumentoi kaikki kulut ja verot
• Säilytä paperit vähintään 6 vuotta

Onnistumisen avaimet:

1. Laske voitto huolellisesti (kaikki kulut mukaan)
2. Selvitä kohdemaan verotus etukäteen
3. Kerää todistukset ulkomaan veroista
4. Ilmoita oikein ja ajallaan
5. Konsultoi asiantuntijaa tarvittaessa

Ulkomaan asunnon myyntivoiton verotus on monimutkaisempaa kuin Suomen asunnon, mutta hyvin suunniteltuna vältät ikävät yllätykset.

Lähteet

• Verohallinto, luovutusvoittojen verotus: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/omaisuuden-myynti/
• Verohallinto, ulkomaan tulot: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/ulkomaan_tulot/
• Verohallinto, kaksinkertaisen verotuksen poistaminen
• Valtiovarainministeriö, verosopimukset: https://vm.fi/verosopimukset

---

Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verotussäännöt voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnosta.