Ulkomailla sijaitseva asunto perinnössä – verotus, testamentti ja käytännön järjestelyt

Huomio: Kansainvälinen perintöoikeus on monimutkainen alue, jossa sovellettavat lait voivat vaihdella tilanteen mukaan. Tämä artikkeli tarjoaa yleistä tietoa, mutta yksittäistapauksissa on aina syytä konsultoida perintöoikeuteen erikoistunutta asianajajaa.

Kun perinnönjättäjä omistaa asunnon ulkomailla, perinnönjakoon liittyy monia erityiskysymyksiä. Tässä kattavassa oppaassa käsittelemme perintöverotuksen periaatteet sekä Suomessa että tyypillisissä kohdemaissa, testamentin merkityksen ja käytännön toimet perintötilanteessa.

Kansainvälisen perinnön perusteet

Mikä laki määrää perinnön?

Kansainvälisessä perinnössä keskeinen kysymys on, minkä maan lakia sovelletaan. EU-maissa tätä säätelee EU:n perintöasetus (EU 650/2012):

Pääsääntö: Sovelletaan sen maan lakia, jossa perinnönjättäjällä oli kuolinhetkellä asuinpaikka.

Lakiviittaus testamentissa: Perinnönjättäjä voi testamentissaan määrätä, että perintöön sovelletaan hänen kansalaisuusvaltionsa lakia.

Käytännössä:

• Jos suomalainen asui kuollessaan Suomessa, sovelletaan Suomen perintökaarta
• Jos suomalainen asui kuollessaan Espanjassa, sovelletaan Espanjan perintölakia
• Testamentissa voi määrätä Suomen lain sovellettavaksi kansalaisuuden perusteella

Erityispiirre: kiinteä omaisuus

Moni maa soveltaa kiinteään omaisuuteen sijaintimaan lakia riippumatta perinnönjättäjän asuinpaikasta. Tämä tarkoittaa, että:

• Espanjassa sijaitsevaan asuntoon voi soveltua Espanjan laki
• Suomessa sijaitsevaan asuntoon Suomen laki

Tämä voi johtaa tilanteeseen, jossa eri omaisuuseriin sovelletaan eri maiden lakeja.

Perintöverotus Suomessa

Perintöverotuksen perusteet

Suomessa perintöveroa maksetaan, kun:

1. Perinnönjättäjä asui kuolinhetkellä Suomessa, tai
2. Perinnönsaaja asuu Suomessa

Tärkeä huomio: Jos sekä perinnönjättäjä että perinnönsaaja asuivat Suomessa, perintöveroa maksetaan koko perinnöstä, mukaan lukien ulkomailla sijaitseva asunto.

Veroluokat ja veroasteikot

Perintöveron määrä riippuu perinnönsaajan sukulaisuussuhteesta perinnönjättäjään:

I veroluokka (puoliso, lapset, lapsenlapset, vanhemmat):

II veroluokka (muut sukulaiset ja vieraat):

Veroton osa: Alle 20 000 euron perintö on verotonta.

Ulkomaisen asunnon arvostaminen

Perintöverotuksessa ulkomainen asunto arvostetaan käypään arvoonsa, eli hintaan, joka asunnosta todennäköisesti saataisiin vapailla markkinoilla.

Arvon määrittäminen:

• Paikallisen kiinteistönvälittäjän arvio
• Vertailukaupat alueella
• Virallinen kiinteistöarvio kohdemaassa

Valuuttakurssi:

• Arvo muunnetaan euroiksi kuolinpäivän kurssilla
• Käytetään Euroopan keskuspankin virallista kurssia

Perintöverotuksen toimittaminen

Perukirja:

1. Perukirja laaditaan 3 kuukauden kuluessa kuolemasta
2. Ulkomainen asunto merkitään perukirjaan käypään arvoon
3. Perukirja toimitetaan Verohallinnolle kuukauden kuluessa laatimisesta

Perukirjaan merkittävät tiedot ulkomaisesta asunnosta:

• Asunnon tarkka sijainti
• Asuntotyyppi ja pinta-ala
• Arvioitu käypä arvo euroina
• Mahdolliset velat ja rasitteet
• Kohdemaassa maksettava perintövero (jos tiedossa)

Kaksinkertainen verotus ja hyvitykset

Suomella on perintöverosopimus vain Ranskan, Alankomaiden, Islannin, Tanskan ja Sveitsin kanssa. Muiden maiden osalta kaksinkertaista verotusta estetään sisäisellä lainsäädännöllä:

Perintö- ja lahjaverolaki 4 §:

• Kohdemaassa maksettu perintövero vähennetään Suomessa maksettavasta verosta
• Hyvitys ei voi olla suurempi kuin Suomessa maksettava vero
• Hyvitys koskee vain kyseiseen omaisuuteen kohdistuvaa veroa

Esimerkki:

• Ulkomaisen asunnon arvo: 200 000 EUR
• Espanjassa maksettu perintövero: 25 000 EUR
• Suomen perintövero asunnon osuudesta: 30 000 EUR
• Hyvitys: 25 000 EUR
• Suomeen maksettava: 5 000 EUR

Perintöverotus eri maissa

Espanja

Espanjassa perintöverotus (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) on monimutkainen ja vaihtelee alueittain:

Keskeiset piirteet:

• Vero maksetaan perinnönsaajan asuinpaikan tai kiinteistön sijaintipaikan mukaan
• Veroprosentit vaihtelevat 7,65-34 % (voi olla korkeampikin alueesta riippuen)
• Autonomisilla alueilla merkittäviä vähennyksiä
• Lähisukulaiset (puoliso, lapset) saavat suurempia vähennyksiä

Alueelliset erot:

• Madrid: lähes täysi vapautus lähisukulaisille
• Andalusia: merkittäviä vähennyksiä 2019 jälkeen
• Katalonia: maltillisemmat vähennykset
• Valencia: tiukat säännöt ulkomaalaisille

EU-tuomioistuin ja ulkomaalaiset (2014):

• EU-kansalaisilla on oikeus samoihin vähennyksiin kuin asukkailla
• Tämä on parantanut suomalaisten perillisten asemaa merkittävästi

Viro

Virossa ei ole perintöveroa. Tämä tekee Virosta verotuksellisesti edullisen maan asunnon perimiseen:

Käytännössä:

• Asunnon periminen Virossa on verotonta
• Peritty asunto arvostetaan kuolinhetken käypään arvoon
• Jos perillinen asuu Suomessa, Suomen perintövero maksetaan

Huomioitavaa:

• Perintöveron puuttuminen Virossa tarkoittaa, ettei hyvitystä voi saada
• Suomen perintövero maksetaan täysimääräisenä

Thaimaa

Thaimaassa otettiin käyttöön perintövero vuonna 2016:

Perintöveron piirteet:

• Vero 5 % yli 100 miljoonan bahtin (noin 2,6 miljoonan euron) perinnöistä
• Vero 10 % yli 100 miljoonan bahtin perinnöistä muille kuin lähisukulaisille
• Käytännössä useimmat suomalaisten omistamat asunnot jäävät rajan alle

Käytännön haasteet:

• Omistusoikeuden siirto vaatii oikeuden päätöksen tai testamentin
• Prosessi voi olla hidas ja byrokraattinen
• Ulkomaalaisilla rajallinen oikeus omistaa maata

Portugali

Portugalissa ei ole varsinaista perintöveroa, mutta peritystä omaisuudesta maksetaan leimavero:

Leimavero (Imposto do Selo):

• 10 % kiinteästä omaisuudesta
• Puoliso ja lapset on vapautettu
• Muut perilliset maksavat veron

Käytännössä:

• Suomalaiselle perilliselle Portugalin asunto voi olla "verovapaa" Portugalissa
• Suomen perintövero maksetaan silti

Turkki

Turkissa on perintöverojärjestelmä, mutta verot ovat suhteellisen alhaiset:

Veroprosentit:

• 1-30 % progressiivisesti perinnön arvon mukaan
• Lähisukulaisille alemmat prosentit
• Merkittäviä vähennyksiä puolisolle ja lapsille

Huomioitavaa:

• Ulkomaalaisen omistusoikeus voi vaatia erityistoimia
• Perintöprosessi voi olla pitkä

Testamentti ja ulkomainen asunto

Testamentin merkitys

Testamentti on erityisen tärkeä, kun omaisuutta on useassa maassa:

Hyödyt:

1. Selvyys: Määrittelee kuka saa asunnon
2. Lakiviittaus: Voi määrätä sovellettavaksi Suomen lakia (EU-maissa)
3. Verosuunnittelu: Mahdollistaa perintöverotuksen optimoinnin
4. Käytännön sujuvuus: Nopeuttaa perintöprosessia

Testamentin muotovaatimukset

Suomen lain mukaan:

• Kirjallinen muoto
• Kaksi esteetöntä todistajaa
• Testamentin tekijän allekirjoitus

Kansainvälisesti:

• Testamentti on yleensä pätevä, jos se täyttää joko tekomaan, asuinmaan tai kansalaisuusmaan vaatimukset
• Jotkut maat vaativat notarisoinnin (esim. monet Etelä-Euroopan maat)

Erillinen testamentti ulkomaiselle omaisuudelle

Monesti suositellaan erillisen testamentin laatimista ulkomaiselle omaisuudelle:

Edut:

• Laaditaan kohdemaan lakien mukaisesti
• Helpoittaa perintöprosessia kohdemaassa
• Voidaan tehdä paikallisella kielellä

Haitat:

• Useamman testamentin koordinointi voi olla monimutkaista
• Riski ristiriitaisuuksista
• Kustannukset

Suositus:

• Konsultoi sekä suomalaista että kohdemaan asianajajaa
• Varmista, etteivät testamentit ole ristiriidassa
• Käytä kokenutta kansainvälistä perintöoikeuden asiantuntijaa

Eurooppalainen perintötodistus

EU:n perintöasetuksen myötä otettiin käyttöön eurooppalainen perintötodistus, joka helpottaa rajat ylittäviä perintötilanteita:

Mikä se on:

• Virallinen asiakirja, joka todistaa henkilön aseman perinnönsaajana
• Tunnustetaan kaikissa EU-maissa (paitsi Irlanti ja Tanska)
• Helpottaa omaisuuden siirtämistä

Miten hankkia:

• Haetaan toimivaltaiselta viranomaiselta (Suomessa: Digi- ja väestötietovirasto)
• Edellyttää, että perintöasia on käsitelty
• Voimassa 6 kuukautta

Käytännön toimet perintötilanteessa

Välittömät toimet

Kun perinnönjättäjä on kuollut ja perintöön kuuluu ulkomailla sijaitseva asunto:

1. Selvitä tilanne:

• Onko testamenttia?
• Missä asunto sijaitsee ja mikä on omistusmuoto?
• Onko asuntoon liittyviä velkoja?

2. Hanki tarvittavat asiakirjat:

• Virkatodistus kuolemasta
• Sukuselvitys
• Testamentti (jos on)
• Asunnon omistusasiakirjat

3. Ota yhteyttä ammattilaisiin:

• Pesänselvittäjä tai -jakaja
• Kansainväliseen perintöoikeuteen erikoistunut asianajaja
• Kohdemaan asianajaja

Perukirjan laatiminen

Perukirja on laadittava 3 kuukauden kuluessa kuolemasta:

Ulkomaisen asunnon merkitseminen:

• Tarkka sijainti ja kuvaus
• Käypä arvo euroina (kuolinhetken kurssi)
• Omistusmuoto (suora omistus, yhtiö tms.)
• Mahdolliset velat ja rasitteet
• Kohdemaassa odotettavissa oleva perintövero

Arvonmääritys:

• Hanki arvio paikalliselta kiinteistönvälittäjältä
• Pyydä vertailukauppatiedot
• Dokumentoi arvion perusteet

Perinnönjako

Suomessa:

1. Pesänselvitys (velat ja saatavat)
2. Ositus (aviopuolison tapauksessa)
3. Perinnönjako (perintökaaren tai testamentin mukaan)
4. Jakosopimus allekirjoitetaan

Kohdemaassa:

1. Eurooppalainen perintötodistus tai muu tunnustamismenettely
2. Omistusoikeuden siirto kiinteistörekisterissä
3. Mahdolliset verot ja maksut
4. Pankkitilin siirto (jos on)

Asunnon jatkokäsittely

Perityn asunnon osalta perillisillä on useita vaihtoehtoja:

1. Pitää omassa käytössä:

• Omistusoikeus siirretään perilliselle
• Verot ja maksut kohdemaassa hoidettava
• Ylläpito jatkuu

2. Vuokrata:

• Edellyttää paikallista vuokranantajarekisteröintiä
• Verotus sekä kohdemaassa että Suomessa
• Hallinnointijärjestelyt

3. Myydä:

• Myynti edellyttää omistusoikeuden rekisteröintiä ensin
• Myyntivoittoverotus sekä kohdemaassa että Suomessa
• Hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa

Erityistilanteita

Yhteisomistus

Jos perinnönjättäjä omisti asunnon yhdessä toisen henkilön kanssa:

Puolison yhteisomistus:

• Puolison osuus ei kuulu perintöön
• Perittävä osuus määräytyy omistussuhteen mukaan
• Puolisolla voi olla etuosto-oikeus tai hallintaoikeus

Muu yhteisomistus:

• Perittävä osuus kuuluu kuolinpesään
• Osakkaat voivat vaatia jakoa
• Yhteisomistuksen purkaminen voi vaatia neuvotteluja

Asunto yhtiön nimissä

Joissakin maissa (erityisesti Välimeren maat ennen) asuntoja on ostettu yhtiöiden nimiin:

Verotuksellisia huomioita:

• Yhtiön osakkeet kuuluvat perintöön, ei itse asunto
• Verotus voi olla erilainen kuin suorassa omistuksessa
• Yhtiön velkatilanteen selvittäminen tärkeää

Käytännön huomioita:

• Yhtiön hallinto on siirrettävä perillisille
• Yhtiön tilintarkastus ja verotus
• Mahdollinen yhtiön purkaminen

Velkaa kohdemaassa

Jos asuntoon liittyy velkaa (esim. asuntolaina):

Velka kuolinpesän velkana:

• Velka vähennetään perintöverotuksessa
• Velka on maksettava tai järjesteltävä
• Pankki voi vaatia velan maksua

Käytännön toimet:

• Ota yhteyttä lainanantajaan välittömästi
• Selvitä velan siirtämisen tai maksamisen ehdot
• Harkitse asunnon myyntiä velan kattamiseksi

Pitkään myynnissä ollut asunto

Jos perinnönjättäjä oli aloittanut asunnon myynnin ennen kuolemaansa:

Myyntiprosessin jatkaminen:

• Kuolinpesä jatkaa myyjänä
• Tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus
• Valtakirjajärjestelyt pesänhoitajalle

Verotus:

• Myyntivoitto verotetaan kuolinpesän tulona
• Hankintamenona käytetään perinnönjättäjän hankintamenoa (ei perintöverotusarvoa)

Verosuunnittelu

Lailliset keinot verorasituksen hallintaan

1. Testamenttimääräykset:

• Yleistestamentti vs. erityistestamentti
• Omistusoikeustestamentti vs. hallintaoikeustestamentti
• Legaatit ja niiden verotus

2. Hallintaoikeuden pidätys:

• Perinnönjättäjä voi määrätä hallintaoikeuden toiselle
• Vähentää saajan perintöveron määrää
• Perinnönjättäjän ikä vaikuttaa vähennyksen suuruuteen

3. Lahjoitus elinaikana:

• Lahjavero voi olla edullisempi kuin perintövero
• Lahjaverosta vapaa määrä 3 vuoden aikana: 5 000 EUR/antaja/saaja
• Omaisuuden luovutus omakustannehintaan

4. Asuinpaikan valinta:

• Perinnönjättäjän asuinpaikka vaikuttaa sovellettavaan lakiin
• Joidenkin maiden perintöverotus on edullisempaa
• Suunnittelu vaatii pitkäjänteisyyttä

Huomioitavaa verosuunnittelussa

Veronkiertosäännökset:

• Keinotekoisia järjestelyjä ei hyväksytä
• Järjestelyn on oltava aito ja perusteltu
• Verohallinto voi sivuuttaa näennäisjärjestelyt

Ajoitus:

• Lahjoitus on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuolemaa
• 3 vuoden sisällä annetut lahjat huomioidaan perintöverotuksessa
• Järjestelyjen on oltava lopullisia

Yhteenveto ja muistilista

Ulkomailla sijaitsevan asunnon periminen vaatii huolellista suunnittelua ja monen asian huomioimista:

Testamentin laatiminen (ennen perintöä):

• Laadi testamentti, jossa määräät omaisuuden jakautumisesta
• Harkitse lakiviittausta Suomen lakiin (EU-maissa)
• Konsultoi sekä suomalaista että kohdemaan asiantuntijaa
• Päivitä testamentti säännöllisesti

Perintötilanteessa:

• Laadi perukirja 3 kuukauden kuluessa
• Hanki ulkomaisen asunnon käypä arvo
• Selvitä kohdemaan perintöverovelvollisuus
• Hae eurooppalainen perintötodistus (EU-maissa)
• Hoida omistusoikeuden siirto kohdemaassa
• Ilmoita perintö Suomen verotuksessa
• Hyödynnä kaksinkertaisen verotuksen poistaminen

Ammattilaisten käyttö:

• Perintöoikeuteen erikoistunut asianajaja
• Kohdemaan asianajaja
• Kansainvälinen veroasiantuntija
• Paikallinen kiinteistönvälittäjä (arvonmääritykseen)

Lue myös

• Ulkomailla sijaitsevan asunnon myynti
• Ulkomaisen asunnon vuokratuotto ja verotus
• Kuolinpesän asunnon myynti Suomessa

Usein kysyttyä ulkomaisesta asunnosta perinnössä

Maksanko perintöveroa sekä Suomeen että kohdemaahan?

Kyllä, molemmat maat voivat periä veroa. Suomi kuitenkin hyvittää kohdemaassa maksetun perintöveron, joten et joudu maksamaan kaksinkertaista veroa. Maksat Suomeen erotuksen, jos Suomen vero on korkeampi.

Voiko testamentilla vaikuttaa siihen, minkä maan lakia sovelletaan?

Kyllä, EU-maissa voit testamentissasi määrätä, että perintöön sovelletaan kansalaisuusvaltiosi eli Suomen lakia. Tämä voi olla hyödyllistä esimerkiksi rintaperillisten lakiosasäännösten osalta.

Miten ulkomaisen asunnon arvo määritellään perintöverotuksessa?

Arvo määritellään kuolinhetken käypänä arvona eli hintana, joka asunnosta saataisiin vapailla markkinoilla. Arvo muunnetaan euroiksi kuolinpäivän valuuttakurssilla.

Pitääkö laatia erillinen testamentti ulkomaiselle asunnolle?

Ei ole pakollista, mutta usein suositeltavaa. Erillinen, kohdemaan lakien mukainen testamentti voi helpottaa ja nopeuttaa perintöprosessia kohdemaassa.

Miten eurooppalainen perintötodistus helpottaa asiaa?

Eurooppalainen perintötodistus on virallinen asiakirja, joka todistaa henkilön aseman perinnönsaajana. Se tunnustetaan kaikissa EU-maissa ja helpottaa omaisuuden siirtoa ilman erillisiä tunnustamismenettelyjä.

Mikä on hankintameno, jos myyn perityn asunnon?

Jos myyt perityn asunnon, hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Tämä on tyypillisesti käypä arvo kuolinhetkellä. Myyntivoitto lasketaan tästä arvosta.

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Kansainvälinen perintöoikeus on monimutkainen alue, ja yksittäistapauksissa suosittelemme aina konsultoimaan asiantuntijaa.

Lähteet

• Verohallinto: Perintöverotus – vero.fi
• Verohallinto: Ulkomainen omaisuus perinnössä – vero.fi
• EU:n perintöasetus 650/2012 – eur-lex.europa.eu
• Digi- ja väestötietovirasto: Eurooppalainen perintötodistus – dvv.fi
• Oikeusministeriö: Kansainvälinen perintöoikeus – oikeusministerio.fi