Ulkomaan asunnon perinnöksi jättäminen – suunnittelu ja testamentti
Opas ulkomaan asunnon perintösuunnitteluun. Testamentin laatiminen, lakiosat ja miten varmistaa, että omaisuus siirtyy haluamallasi tavalla.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.
Johdanto
Kun omistat asunnon ulkomailla, on tärkeää suunnitella, mitä sille tapahtuu kuolemasi jälkeen. Ilman suunnittelua perilliset kohtaavat monimutkaisen tilanteen, jossa kahden tai useamman maan lainsäädäntö vaikuttaa perinnönjakoon.
Testamentti, oikein laadittu ja toimeenpantu, varmistaa, että omaisuutesi siirtyy haluamallesi henkilölle mahdollisimman sujuvasti. Tämä opas käy läpi perintösuunnittelun keskeiset vaiheet ulkomaan asunnon omistajalle.
Miksi suunnitella perintö etukäteen
Ilman suunnittelua
| Ongelma | Seuraus |
|---|---|
| Lakimääräinen perimysjärjestys | Et päätä, kuka saa |
| Monimutkainen prosessi | Perilliset kamppailevat |
| Kaksoisverotusriski | Voi maksaa enemmän |
| Viivästykset | Kuukausia tai vuosia |
| Riitojen riski | Perhesuhteet kärsivät |
Hyvällä suunnittelulla
| Hyöty | Selitys |
|---|---|
| Oma tahto toteutuu | Päätät, kuka saa |
| Sujuva prosessi | Selkeät ohjeet |
| Verojen minimointi | Laillisesti mahdollinen |
| Nopeus | Vähemmän viivytyksiä |
| Perhesovun säilyminen | Ei riitoja |
Sovellettava laki – mikä maa ratkaisee
EU:n perintöasetus (650/2012)
EU:n perintöasetus määrittelee, minkä maan lakia sovelletaan:
Pääsääntö: Vainajan viimeisen asuinpaikan (habitual residence) laki soveltuu koko perintöön.
Lainvalinta: Vainaja voi testamentissa valita kansalaisuusvaltionsa lain sovellettavaksi.
Suomalaiselle:
- Jos asut Suomessa: Suomen perintölaki soveltuu (oletuksena)
- Voit valita Suomen lain testamentissa (suositeltavaa)
- Tämä vaikuttaa perimysjärjestykseen ja lakiosiin
EU:n ulkopuoliset maat
Tilanne:
- EU:n perintöasetus ei koske
- Kohdemaan oma laki määrää kiinteistön osalta
- Monimutkaista – juridista apua tarvitaan
Esimerkkejä:
- Turkki: Turkkilainen laki kiinteistöön
- Thaimaa: Thaimaalainen laki
Testamentin laatiminen
Suomalainen testamentti
Muotovaatimukset:
- Kirjallinen
- Kahden todistajan läsnäolo
- Todistajien allekirjoitukset
- Testaattorin allekirjoitus
Sisältö ulkomaan asunnon osalta:
- Yksilöi kiinteistö selkeästi
- Nimeä saaja
- Ilmoita lainvalinta (EU-perintöasetuksen mukaan)
Esimerkki lausekkeesta:
"Määrään, että Espanjassa sijaitseva asuntoni, osoitteessa [osoite],
rekisteröity [rekisteritiedot], siirtyy kuolemani jälkeen
poikalleni [nimi]."
"Valitsen sovellettavaksi laiksi Suomen lain EU:n perintöasetuksen
(650/2012) artiklan 22 nojalla."
Kohdemaan testamentti
Miksi voi olla hyödyllinen:
- Paikalliset viranomaiset hyväksyvät helpommin
- Ei tarvita käännöksiä
- Nopeutaa prosessia
Espanja:
- Testamento abierto (julkinen testamentti notaarilla)
- Rekisteröidään Registro Central de Últimas Voluntades -rekisteriin
- Erittäin suositeltava, jos omistat Espanjassa
Italia:
- Testamento pubblico (notaarilla)
- Tai olografo (itse kirjoitettu, päivätty, allekirjoitettu)
Ranska:
- Testament authentique (notaarilla)
- Tai olographe (itse kirjoitettu)
Kaksi testamenttia – yksi vai useampi?
Vaihtoehdot:
| Vaihtoehto | Edut | Haitat |
|---|---|---|
| Yksi testamentti (Suomi) | Yksinkertainen | Voi vaatia käännöksiä, hitaampi ulkomailla |
| Kaksi testamenttia (Suomi + kohdemaa) | Nopea paikallisesti | Riski ristiriidoista |
Suositus:
- Kaksi testamenttia voi toimia, JOS ne on koordinoitu huolellisesti
- Varmista, etteivät ne kumo toisiaan
- Käytä lakimiehiä molemmissa maissa
Lakiosa ja perimysjärjestys
Suomen lakiosa
Kenellä on lakiosa:
- Rintaperilliset (lapset, lastenlapset)
- 50 % lakimääräisestä perintöosasta
Esimerkki:
Perintö: 600 000 € (sis. ulkomaan asunto)
Perillisiä: 2 lasta
Lakimääräinen osuus: 300 000 €/lapsi
Lakiosa: 150 000 €/lapsi (50 % lakimääräisestä)
Testamentilla voi määrätä:
- Lakiosan ylittävästä osasta vapaasti
- Lakiosaa ei voi ohittaa (paitsi tietyissä poikkeuksissa)
Kohdemaan lakiosat
Eri maissa erilaiset lakiosasäännökset:
| Maa | Lakiosa-osuus | Kenellä |
|---|---|---|
| Espanja | 2/3 (yleensä) | Lapset, vanhemmat, puoliso |
| Italia | 1/2–2/3 | Puoliso, lapset, vanhemmat |
| Ranska | 1/2–3/4 | Lapset |
| Portugali | 2/3 | Puoliso, lapset, vanhemmat |
Huomio: Jos valitset Suomen lain (EU-perintöasetus), Suomen lakiosat pätevät.
Puolison asema
Suomessa:
- Puolisolla ei varsinaista lakiosaa
- Hallintaoikeus yhteiseen kotiin
- Testamentilla voi antaa enemmän
Ero kotimaan ja ulkomaan asunnolla:
- Ulkomaan asunnon hallintaoikeus voi olla vaikeampi toteuttaa
- Testamentin merkitys korostuu
Eurooppalainen perintötodistus
Mikä se on
EU:n perintöasetus loi eurooppalaisen perintötodistuksen:
- Todistaa perillisaseman kaikissa EU-maissa
- Yksinkertaistaa asiointia
- Korvaa (osittain) kansalliset todistukset
Miten saada
- Hae Suomen maistraatista (DVV)
- Perukirja ja todisteet tarvitaan
- Todistus myönnetään 1–2 kuukauden kuluessa
- Voimassa 6 kuukautta (uusittavissa)
Käyttö
- Kiinteistörekisterin päivitys kohdemaassa
- Pankkiasiointi
- Viranomaisasiointi
Käytännön suunnittelun vaiheet
1. Inventoi omaisuus
Listaa:
- Ulkomaan kiinteistöt (arvo, velat, omistusosuus)
- Suomen omaisuus
- Muut ulkomaan varat
2. Päätä perimysjärjestys
Pohdi:
- Kenelle haluat omaisuuden?
- Miten jaetaan lasten kesken?
- Puolison asema?
- Erikoislausekkeet?
3. Valitse sovellettava laki
EU-perintöasetuksen mukaan:
- Suomen laki suositeltava suomalaisille
- Kirjaa valinta testamenttiin
4. Laadi testamentti
Suomessa:
- Lakimiehen avulla
- Muotovaatimukset täytetään
- Säilytä turvallisesti
Kohdemaassa (valinnainen mutta suositeltava):
- Paikallinen lakimies
- Rekisteröinti mahdollinen
5. Informoi perillisiä
Mitä kertoa:
- Testamentin olemassaolo
- Missä säilytetään
- Keneen ottaa yhteyttä
6. Päivitä säännöllisesti
Tarkista:
- Elämäntilanteiden muuttuessa
- Lainsäädännön muuttuessa
- 5–10 vuoden välein joka tapauksessa
Testamentin säilytys
Vaihtoehtoja
| Paikka | Edut | Haitat |
|---|---|---|
| Kotona | Helposti saatavilla | Voi kadota |
| Pankissa | Turvallinen | Pääsy kuoleman jälkeen |
| Lakimiehellä | Ammattilaisen hallussa | Toimiston lopettamisriski |
| Maistraatissa (DVV) | Virallinen rekisteri | Rajoitettu sisältö |
| Notaarilla (kohdemaa) | Paikallinen rekisteri | Hakeminen kestää |
Suositus
- Alkuperäinen lakimiehellä tai maistraatissa
- Kopiot turvallisissa paikoissa
- Perilliset tietävät, mistä löytyy
Verotuksen huomiointi
Perintövero Suomessa
Katso artikkeli: Kuolinpesän ulkomaan asunto
Muista:
- Ulkomaan asunto sisältyy perintöön
- Kohdemaassa maksettu vero hyvitetään
- Testamentin sisältö voi vaikuttaa jakoon
Perintövero kohdemaassa
Tyypillisesti:
- Kiinteistön sijaintimaa verottaa
- Lähisukulaisille alemmat verokannat
- Vapautuksia mahdollisia
Verosuunnittelun mahdollisuuksia
Laillisia keinoja:
- Hallintaoikeuden pidättäminen (elinaikana lahjoittamalla)
- Vaiheittainen lahjoitus
- Henkivakuutusjärjestelyt
- Testamenttisuunnittelu
Huomio: Konsultoi veroasiantuntijaa.
Erityistilanteita
Uusperheet
Huomioita:
- Aiemman liiton lapset
- Nykyisen puolison asema
- Lakiosien vaikutus
Ratkaisu:
- Selkeä testamentti
- Mahdolliset sopimukset perillisten kesken
Alaikäiset perilliset
Huomioita:
- Edunvalvonta
- Omaisuuden hallinta
- Testamenttitoimeenpanija
Ei perillisiä
Vaihtoehtoja:
- Testamentti haluamalleen taholle
- Hyväntekeväisyys
- Ilman testamenttia: perintö valtiolle
Usean maan omaisuus
Huomioita:
- Jokaisesta maasta oma suunnittelu
- Kokonaisuuden koordinointi
- Verotuksen optimointi
Testamentin muuttaminen ja peruuttaminen
Milloin muuttaa
- Perhetilanteen muuttuessa (avioliitto, avioero, lapsen syntymä)
- Omaisuuden muuttuessa
- Verolakien muuttuessa
- Suhteiden muuttuessa
Miten
Suomessa:
- Uusi testamentti kumoaa vanhan (maininta)
- Tai muutokset lisäyksellä (kodicilli)
- Samat muotovaatimukset
Kohdemaassa:
- Rekisteröity testamentti on päivitettävä
- Vanha kumottava selkeästi
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Riittääkö suomalainen testamentti ulkomaille?
Muodollisesti kyllä, jos täyttää kohdemaan vähimmäisvaatimukset. Mutta paikallinen testamentti voi nopeuttaa prosessia merkittävästi.
Pitääkö testamentti kääntää?
Kohdemaassa tyypillisesti kyllä. Virallinen käännös vaaditaan.
Miten valitsen sovellettavan lain?
Testamenttiin kirjoitetaan lauseke: "Valitsen sovellettavaksi laiksi Suomen lain EU:n perintöasetuksen 650/2012 artiklan 22 mukaisesti."
Voiko testamentilla ohittaa lakiosan?
Ei. Lakiosan saa vaatia, vaikka testamentti määräisi toisin.
Mitä tapahtuu, jos testamenttia ei ole?
Lakimääräinen perimysjärjestys. Ulkomaan asunnon osalta monimutkaista.
Kuinka usein testamentti pitää päivittää?
Elämänmuutosten yhteydessä ja vähintään 5–10 vuoden välein.
Voiko testamentissa antaa ohjeita hautajaisista?
Voi, mutta ne eivät ole sitovia. Erilliset toivomukset perillisille.
Miten puoliso saa jatkaa ulkomaan asunnossa asumista?
Testamentilla voi antaa hallintaoikeuden tai omistusoikeuden. Tai lesken aseman vahvistaminen.
Pitääkö testamentti rekisteröidä?
Suomessa ei pakollista (voi tallettaa DVV:lle). Kohdemaassa rekisteröinti suositeltavaa.
Mitä testamenttitoimeenpanija tekee?
Hoitaa perinnönjaon testamentin mukaisesti. Suositeltavaa, jos perilliset eivät asu kohdemaassa.
Yhteenveto
Ulkomaan asunnon perintösuunnittelu on välttämätöntä, jotta omaisuutesi siirtyy haluamallasi tavalla:
- Tee testamentti – Älä jätä lakimääräisen perimyksen varaan
- Valitse sovellettava laki – Suomen laki selkeintä suomalaisille
- Harkitse paikallista testamenttia – Nopeuttaa prosessia
- Huomioi lakiosat – Et voi täysin ohittaa
- Informoi perillisiä – He tietävät, mitä tehdä
- Käytä lakimiestä – Sekä Suomessa että kohdemaassa
- Päivitä säännöllisesti – Elämäntilanteet muuttuvat
Hyvin suunniteltu perintö säästää perillisiä stressiltä, viivästyksiltä ja ylimääräisiltä kustannuksilta.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Suomen perintökaari
- EU:n perintöasetus (650/2012)
- Euroopan oikeusportaali – Perintöasiat
- Suomen Verohallinto – Perintöverotus
- Digi- ja väestötietovirasto – Testamentin talletus
- Maakohtaiset perintölait
Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Lainsäädäntö muuttuu – konsultoi lakimiestä testamentin laadinnassa.