Kuolinpesän ulkomaan asunto – miten käsitellään ja verotetaan
Opas kuolinpesän ulkomaan asunnon käsittelyyn: perunkirjoitus, perintöverotus, myynti ja käytännön haasteet suomalaiselle perilliselle.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.
Johdanto
Kun suomalainen kuolee ja jättää jälkeensä asunnon ulkomailla, kuolinpesä ja perilliset kohtaavat monimutkaisen tilanteen. Perintöasioita käsitellään tyypillisesti kahdessa tai useammassa maassa, ja jokaisen maan lainsäädäntö voi poiketa toisistaan merkittävästi.
Tämä opas käy läpi keskeiset vaiheet ja haasteet, kun kuolinpesään kuuluu ulkomaan kiinteistö.
Ensimmäiset toimenpiteet kuoleman jälkeen
Välittömät toimet
Kun henkilö kuolee ja hänellä on asunto ulkomailla:
- Ilmoitus viranomaisille – Suomessa ja tarvittaessa kohdemaassa
- Asunnon turvaaminen – Varmista, että asunto on lukittu ja vakuutettu
- Laskujen hoito – Sähkö, vesi, yhtiövastikkeet jatkuvat
- Lakimiehen hankinta – Sekä Suomessa että kohdemaassa
Tärkeät asiakirjat
Tarvitset tyypillisesti:
| Asiakirja | Mistä saa | Mihin tarvitaan |
|---|---|---|
| Kuolintodistus | Virallinen, apostille-vahvistettu | Kaikkiin viranomaisiin |
| Perukirja | Perunkirjoitus Suomessa | Suomen verottaja, kohdemaassa |
| Sukuselvitys | Maistraatti/DVV | Perillisoikeuden todistaminen |
| Testamentti | Vainajan paperit | Perinnönjako |
| Omistusasiakirjat | Vainajan paperit / kohdemaan rekisteri | Omistusoikeuden todistaminen |
Apostille-todistus
Kansainvälisissä perintöasioissa asiakirjat on usein vahvistettava apostillella:
- Haagin sopimuksen mukainen vahvistus
- Suomessa DVV (Digi- ja väestötietovirasto) myöntää
- Tarvitaan yleensä kuolintodistukselle, sukuselvitykselle, valtakirjoille
Sovellettava laki – mikä maa päättää?
EU:n perintöasetus
EU:n perintöasetus (650/2012) määrittelee, minkä maan lakia sovelletaan:
Pääsääntö: Vainajan viimeisen asuinpaikan laki soveltuu koko perintöön, mukaan lukien ulkomaan kiinteistöt.
Poikkeus: Vainaja on voinut testamentissa valita kotivaltionsa lain sovellettavaksi.
Käytännössä suomalaiselle:
- Jos vainaja asui Suomessa, Suomen perintöoikeus soveltuu
- Mutta kiinteistön osalta kohdemaan menettelysäännöt on noudatettava
Eurooppalainen perintötodistus
EU-maissa voi hakea eurooppalaista perintötodistusta:
- Todistaa oikeuden perintöön kaikissa EU-maissa
- Helpottaa asiointia ulkomaan viranomaisissa
- Ei korvaa kansallisia menettelyjä kokonaan
Ei-EU-maat
EU:n ulkopuolisten maiden osalta:
- Jokaisen maan oma lainsäädäntö ratkaisee
- Kiinteistön osalta yleensä sijaintimaan laki
- Monimutkaisempi prosessi
Perunkirjoitus Suomessa
Ulkomaan asunto perukirjassa
Suomalaisessa perukirjassa on ilmoitettava kaikki vainajan omaisuus, myös ulkomailla sijaitseva:
Merkittävät tiedot:
- Kiinteistön sijainti ja osoite
- Käypä arvo kuolinhetkellä
- Omistusosuus (100 %, puolikas jne.)
- Mahdolliset velat (lainat, pantit)
Arvonmääritys
Ulkomaan kiinteistön arvon määrittely:
| Menetelmä | Kuvaus | Hyväksyttävyys |
|---|---|---|
| Arviolausunto | Paikallinen kiinteistönvälittäjä | Yleensä hyväksytään |
| Virallinen arvio | Auktorisoitu arvioija | Paras |
| Kauppahintatiedot | Vastaavat myydyt kohteet | Tukee arviota |
| Verotusarvo | Kohdemaan verotusarvo | Voi olla aliarvostettu |
Huomio: Suomen verottaja voi kyseenalaistaa arvon, jos se vaikuttaa liian matalalta.
Perukirjan toimittaminen
Perukirja toimitetaan:
- Verohallinnolle 3 kuukauden kuluessa kuolemasta
- Tarvittaessa lisäaikaa voi hakea
- Ulkomaan asunto ei muuta perukirjan määräaikaa
Perintöverotus Suomessa
Verotuksen pääperiaatteet
Suomessa perintövero määräytyy:
- Perillisen aseman mukaan – I tai II veroluokka
- Perintöosuuden mukaan – Progressiivinen verotaulukko
- Vähennykset – Puoliso-, alaikäisyys-, lapsi- ym. vähennykset
Ulkomaan asunnon verotus
Ulkomaan asunto verotetaan osana perintöä:
| Tilanne | Verotus Suomessa |
|---|---|
| Perillinen asuu Suomessa | Kyllä, koko perintö |
| Perillinen asuu ulkomailla | Vain Suomessa sijaitseva omaisuus |
| Vainaja asui Suomessa | Koko perintö, riippumatta perillisen asuinpaikasta |
Kaksoisverotuksen poistaminen
Jos kohdemaa perii perintöveroa:
- Suomessa saa hyvityksen ulkomailla maksetusta verosta
- Hyvitys ei voi ylittää Suomen veroa kyseisestä omaisuudesta
- Verosopimus voi määritellä tarkemmin
Esimerkki:
Ulkomaan asunnon arvo: 300 000 €
Espanjan perintövero (30 000 € arvio): 30 000 €
Suomen perintövero asunnon osalta: 25 000 €
Hyvitys: 25 000 € (maksimi Suomen veron verran)
Suomeen maksettava: 0 €
Perintöverotaulukko (I veroluokka, 2026)
| Perintöosuuden arvo | Vero alarajan kohdalla | Ylimenevästä |
|---|---|---|
| 20 000–40 000 € | 100 € | 7 % |
| 40 000–60 000 € | 1 500 € | 10 % |
| 60 000–200 000 € | 3 500 € | 13 % |
| 200 000–1 000 000 € | 21 700 € | 16 % |
| Yli 1 000 000 € | 149 700 € | 19 % |
Huomio: Tarkista ajantasaiset verokannat Verohallinnon sivuilta.
Perintöverotus kohdemaassa
Espanja
Espanjassa on alueellinen perintöverojärjestelmä:
Verotuksen perusteet:
- Perintövero (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
- Alueelliset verokannat ja vähennykset vaihtelevat
- Non-residenttejä verotetaan vain Espanjassa sijaitsevasta omaisuudesta
Tyypillinen prosessi:
- Veroilmoitus 6 kuukauden kuluessa kuolemasta
- Veron maksu ennen omistusoikeuden siirtoa
- Notaarilla omistusoikeuden siirto
Alueelliset erot:
- Andalusia, Madrid: Merkittäviä vähennyksiä
- Katalonia, Valencia: Korkeammat verot
- Non-residenteille sovelletaan valtion verokantoja (voivat olla korkeammat)
Portugali
Portugalissa ei ole varsinaista perintöveroa:
- Leimavero (Imposto de Selo) 10 %
- Puoliso ja lapset vapautettu
- Yksinkertaisempi järjestelmä
Italia
Italian perintöverotus:
| Perillinen | Veroton osuus | Verokanta ylittävältä |
|---|---|---|
| Puoliso, lapset | 1 000 000 € | 4 % |
| Sisarukset | 100 000 € | 6 % |
| Muut sukulaiset | 0 € | 6 % |
| Ei-sukulaiset | 0 € | 8 % |
Ranska
Ranskan perintöverotus on progressiivinen:
- Puoliso vapautettu kokonaan
- Lapsille veroton osuus ja progressiiviset verokannat (5–45 %)
- Non-residenteille Ranskassa sijaitseva omaisuus
Kreikka
Kreikan perintövero:
- Lähisukulaisille matalat verokannat
- Vapausosuudet perillisryhmittäin
- Rekisteröintimaksut kiinteistön siirrosta
Turkki
Turkin perintövero:
- Progressiivinen (1–30 %)
- Lähisukulaisille halvennuksia
- Ilmoitus veroviranomaiselle
Omistusoikeuden siirto kohdemaassa
Yleinen prosessi
Ulkomaan kiinteistön siirto perillisille vaatii tyypillisesti:
- Kuoleman rekisteröinti – Kohdemaan viranomaiselle
- Perillisaseman todistaminen – Sukuselvitys, perukirja
- Verot – Perintöveron maksu ennen siirtoa
- Notaari – Omistusoikeuden siirto notaarilla
- Rekisteröinti – Kiinteistörekisteriin
Maakohtaiset erityispiirteet
Espanja:
- NIE-numero kaikille perillisille
- Notaarin edessä kirja perintöoikeudesta (escritura de aceptación de herencia)
- Rekisteröinti kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad)
Italia:
- Codice Fiscale perillisille
- Perintöilmoitus (Dichiarazione di successione)
- Catasto-rekisterin päivitys
Portugali:
- NIF-numero perillisille
- Habilitação de Herdeiros (perillisoikeuden vahvistus)
- Rekisteröinti Conservatória-rekisteriin
Kuolinpesän hallinto ennen jakoa
Laskujen ja velvoitteiden hoito
Kuolinpesän tulee hoitaa asunnon kulut:
| Kuluerä | Toimenpide |
|---|---|
| Yhtiövastikkeet | Jatka maksua pesän varoista |
| Kiinteistövero | Maksa ajallaan |
| Vakuutukset | Varmista voimassaolo |
| Sähkö, vesi | Sopimukset pesän nimiin tai irtisano |
| Mahdolliset vuokrat | Peri vuokralaiselta pesän tilille |
Asunnon myynti vai pitäminen
Kuolinpesällä on vaihtoehtoja:
Pitäminen:
- Pesä jatkaa omistajana
- Yksimielinen päätös jakamattomana pitämisestä
- Mahdollista myös vuokrata edelleen
Jako perillisille:
- Yksi tai useampi perillinen ottaa omistukseensa
- Vaatii lunastuksen muille
Myynti:
- Pesän lukuun ennen jakoa
- Tai perillisten nimissä jaon jälkeen
- Myyntivoittovero huomioitava
Myyntivoittoverotus
Kuolinpesän myydessä asunnon:
Suomessa:
- Hankintamenoksi katsotaan perintöverotusarvo
- Voitto = myyntihinta - perintöverotusarvo - myyntikulut
- Pääomaverotus 30 % / 34 %
Kohdemaassa:
- Yleensä myyntivoittovero
- Hankintameno voi olla kuolinhetken arvo tai alkuperäinen ostohinta (vaihtelee)
Käytännön haasteet
Kielen ongelma
Asiakirjat ovat paikallisella kielellä:
- Käännökset tarvitaan
- Asiointi vaatii tulkkia tai paikallista asianajajaa
- Virheet voivat viivästyttää prosessia
Etäisyys
Asioiden hoitaminen etänä:
- Valtakirjat paikalliselle asianajajalle
- Videoyhteydet notaariin (joissain maissa)
- Matkustaminen paikan päälle voi olla välttämätöntä
Aikataulu
Prosessi kestää usein pitkään:
| Vaihe | Tyypillinen kesto |
|---|---|
| Asiakirjojen hankinta | 1–3 kuukautta |
| Veroilmoitukset | 3–6 kuukautta |
| Omistusoikeuden siirto | 3–12 kuukautta |
| Kokonaiskesto | 6–24 kuukautta |
Kustannukset
Perintöprosessin kuluja:
- Lakimiespalkkiot (molemmat maat)
- Käännöskulut
- Notaarikulut
- Rekisteröintimaksut
- Matkakulut
- Verot
Erityistilanteet
Puolisojen yhteisomistus
Jos vainaja omisti asunnon yhdessä puolison kanssa:
- Puolison osuus ei kuulu perintöön
- Vain vainajan osuus jaetaan
- Lesken asema vaihtelee maittain
Testamentti
Testamentin vaikutus:
- EU:ssa vainaja voi valita sovellettavan lain
- Testamentin muotovaatimukset vaihtelevat
- Lakiosa voi rajoittaa testamentin sisältöä
Velat
Jos asuntoon kohdistuu velkaa:
- Velka vähennetään perintöosuudesta
- Panttivelka sitoo kiinteistöä
- Perillinen voi hylätä perinnön
Useat perilliset
Kun perillisiä on monta:
- Yhteisomistus syntyy
- Päätöksenteko voi olla vaikeaa
- Myynti tai lunastus voi olla paras ratkaisu
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Kuinka nopeasti pitää toimia?
Suomessa perukirja on toimitettava 3 kuukaudessa. Kohdemaissa perintöveron ilmoitusmääräajat vaihtelevat (yleensä 6–12 kuukautta).
Tarvitsenko lakimiehen molemmissa maissa?
Kyllä, yleensä. Suomessa perunkirjoitusta varten ja kohdemaassa omistusoikeuden siirtoa ja verotusta varten.
Maksanko perintöveroa kahdessa maassa?
Voit joutua maksamaan, mutta Suomi antaa hyvityksen ulkomailla maksetusta verosta kaksoisverotuksen estämiseksi.
Voiko pesä pitää asunnon jakamattomana?
Kyllä, perilliset voivat sopia jakamattomasta pesästä. Mutta kaikkien on oltava yksimielisiä.
Miten myyn kuolinpesän asunnon?
Ensin omistusoikeus on siirrettävä perillisille tai pesä myy pesän lukuun. Tarvitset kaikkien osakkaiden suostumuksen.
Mitä jos en halua perintöä?
Voit luopua perinnöstä. Tämä on tehtävä määräajassa ja kirjallisesti.
Miten ulkomaan asunto vaikuttaa perintöveroon?
Se lisää perinnön kokonaisarvoa, mikä voi nostaa progressiivista perintöveroa. Mutta ulkomailla maksettu vero hyvitetään.
Voiko testamentilla siirtää asunnon ilman perintöveroa?
Ei. Testamentista huolimatta perintövero maksetaan. Testamentti vaikuttaa siihen, kuka perii, ei veron määrään.
Mitä tapahtuu, jos vainaja asui ulkomailla?
Jos vainaja asui kohdemaassa, sen maan perintölaki voi soveltua. Suomen perintövero koskee silti Suomessa asuvia perillisiä.
Kuinka kauan prosessi kestää?
Tyypillisesti 6–24 kuukautta. Monimutkaisissakin tapauksissa usein alle 3 vuotta.
Yhteenveto
Kuolinpesän ulkomaan asunnon käsittely on monimutkainen prosessi, joka vaatii:
- Nopeat alkutoimet – Asunnon turvaaminen, asiakirjojen hankinta
- Lakimiesten käyttö – Sekä Suomessa että kohdemaassa
- Perukirja Suomessa – Ulkomaan asunto mukaan
- Verojen hoito – Molemmissa maissa, hyvitykset haettava
- Omistusoikeuden siirto – Kohdemaan menettelyn mukaan
- Päätös asunnon kohtalosta – Pitäminen, jako vai myynti
Hyvin hoidettuna prosessi sujuu, vaikka vie aikaa. Huonosti hoidettuna se voi johtaa viivästyksiin, lisäkustannuksiin ja riitoihin.
Tärkein neuvo: Käytä ammattilaisia molemmissa maissa heti alusta.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Suomen Verohallinto – Perintöverotus
- Suomen Verohallinto – Perukirja
- EU:n perintöasetus 650/2012
- Eurooppalainen oikeusportaali – Perintöasiat
- Espanjan verovirasto – Impuesto sobre Sucesiones
- Italian verovirasto – Successioni
- Digi- ja väestötietovirasto (DVV) – Apostille
Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Lainsäädäntö ja käytännöt voivat muuttua – käytä aina paikallista lakimiestä ja veroasiantuntijaa.