Ulkomaan asunto ja Suomen varallisuusverotus – myytti vs. todellisuus
Onko Suomessa varallisuusveroa ulkomaan asunnosta? Selvitämme myytin ja todellisuuden sekä kohdemaan mahdolliset varallisuusverot.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.
Johdanto
Yksi yleisimmistä kysymyksistä ulkomaan asuntoa harkitsevilta on: "Pitääkö Suomeen maksaa varallisuusveroa ulkomaan asunnosta?" Vastaus on selkeä: Suomessa ei ole varallisuusveroa. Se poistettiin vuonna 2006.
Tämä artikkeli selvittää myytin ja todellisuuden varallisuusverotuksen osalta sekä käy läpi ne maat, joissa varallisuusvero on edelleen voimassa ja voi koskea suomalaista kiinteistönomistajaa.
Suomen varallisuusveron historia
Varallisuusvero ennen vuotta 2006
Suomessa oli varallisuusvero vuoteen 2006 asti. Se koski nettovarallisuutta, joka ylitti tietyn kynnyksen:
- Veroprosentti oli matala (tyypillisesti 0,8–0,9 %)
- Koski kaikkea varallisuutta, myös ulkomailla sijaitsevaa
- Vähennettiin velat
- Vapaaosien jälkeen verotettiin ylijäämä
Miksi varallisuusvero poistettiin?
Varallisuusveron poistamisen syitä olivat:
- Kilpailukykynäkökohdat – Muut Pohjoismaat olivat luopuneet tai luopumassa
- Hallinnollinen taakka – Varallisuuden arvostaminen työlästä
- Veronkierron helppous – Varallisuutta oli helppo siirtää ulkomaille
- Tuoton pienuus – Vero tuotti suhteellisen vähän
Nykytila
Suomessa ei ole varallisuusveroa. Et maksa Suomeen veroa pelkästään siksi, että omistat asunnon – Suomessa tai ulkomailla.
Mitä veroja Suomessa maksetaan kiinteistöstä?
Vaikka varallisuusveroa ei ole, kiinteistöomistukseen liittyy muita veroja:
Suomessa sijaitsevista kiinteistöistä
| Vero | Peruste | Maksetaan |
|---|---|---|
| Kiinteistövero | Kiinteistön verotusarvo | Vuosittain kunnalle |
| Varainsiirtovero | Ostohinta | Oston yhteydessä |
| Tuloverot | Vuokra- ja myyntivoitot | Tulojen mukaan |
| Perintö-/lahjavero | Omaisuuden arvo | Perimisen/lahjoituksen yhteydessä |
Ulkomaan kiinteistöistä
| Vero | Peruste | Maksetaan |
|---|---|---|
| Tuloverot | Vuokra- ja myyntivoitot | Veroilmoituksella (hyvitys ulkomaisesta verosta) |
| Perintö-/lahjavero | Omaisuuden arvo | Perimisen/lahjoituksen yhteydessä |
| Varallisuusvero | - | Ei ole Suomessa |
| Kiinteistövero | - | Maksetaan kohdemaahan |
Maat, joissa on varallisuusvero
Vaikka Suomessa ei ole varallisuusveroa, monissa kohdemaissa on. Jos omistat kiinteistön näissä maissa, voit olla velvollinen maksamaan varallisuusveroa.
Espanja (Impuesto sobre el Patrimonio)
Espanjassa on varallisuusvero, joka koskee myös ulkomaalaisia omistajia.
Perustiedot:
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Soveltuu | Espanjassa sijaitsevaan varallisuuteen |
| Non-residentit | Vain Espanjan varallisuus huomioidaan |
| Verokannat | Progressiivinen, tyypillisesti 0,2–3,5 % |
| Vapaaosa | Vaihtelee autonomisilla alueilla |
| Ilmoitus | Vuosittain, Modelo 714 |
Alueelliset erot:
Espanjan autonomisilla alueilla on omia säännöksiä:
- Madrid: Varallisuusvero on käytännössä 100 % hyvitetty
- Andalusia: Korkeat vapaarajat
- Katalonia: Täysi varallisuusvero voimassa
- Valencia: Varallisuusvero voimassa
Non-residentin vapaaosa:
- Tyypillisesti 700 000 € per henkilö
- Vain Espanjassa sijaitseva varallisuus lasketaan
Esimerkki:
Asunnon arvo: 500 000 €
Vapaaosa: 700 000 €
Verotettava varallisuus: 0 €
Varallisuusvero: 0 €
Asunnon arvo: 1 200 000 €
Vapaaosa: 700 000 €
Verotettava varallisuus: 500 000 €
Varallisuusvero: ~3 000–5 000 € (riippuu alueesta)
Ranska (Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI)
Ranska muutti varallisuusveronsa vuonna 2018 kiinteistövarallisuusveroksi.
Perustiedot:
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Soveltuu | Kiinteistövarallisuuteen Ranskassa |
| Non-residentit | Vain Ranskan kiinteistöt |
| Kynnysarvo | 1 300 000 € |
| Verokannat | 0,5–1,5 % |
| Ilmoitus | Vuosittain |
Huomio: IFI koskee vain kiinteistövarallisuutta. Osakkeet, pankkitalletukset ym. eivät ole mukana.
Verotaulukko (suuntaa-antava):
| Kiinteistövarallisuus | Verokanta |
|---|---|
| 0–800 000 € | 0 % |
| 800 000–1 300 000 € | 0,5 % |
| 1 300 000–2 570 000 € | 0,7 % |
| 2 570 000–5 000 000 € | 1 % |
| Yli 10 000 000 € | 1,5 % |
Esimerkki:
Kiinteistön arvo: 600 000 €
Kynnysarvo: 1 300 000 €
Varallisuusvero: 0 €
Norja
Norjassa on varallisuusvero, joka koskee kaikkea nettovarallisuutta.
Perustiedot:
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Kansallinen vero | 0,85–1,1 % |
| Kunnallisvero | 0,7 % |
| Kynnysarvo | Noin 1,7–1,9 miljoonaa NOK |
Huomio: Norjan varallisuusvero koskee norjalaisia verotuksellisia asukkaita. Ulkomaalaisena et tyypillisesti joudu maksamaan Norjan varallisuusveroa Norjassa sijaitsevasta kiinteistöstä, jos et ole Norjan verotuksellinen asukas.
Sveitsi
Sveitsissä on kantonaalinen varallisuusvero.
Perustiedot:
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Soveltuu | Sveitsin verotuksellisille asukkaille |
| Verokannat | Vaihtelevat kantoneittain, tyypillisesti 0,1–1 % |
| Non-residentit | Sveitsin kiinteistöistä maksetaan |
Huomio: Jos omistat kiinteistön Sveitsissä, kantonaalinen varallisuusvero voi koskea sitä, vaikka et asu Sveitsissä.
Italia
Italiassa on varallisuusvero ulkomaisista kiinteistöistä (IVIE), mutta se koskee vain Italian verotuksellisia asukkaita.
Suomalaiselle:
- Ei varallisuusveroa Italiassa sijaitsevasta kiinteistöstä
- Ainoastaan kiinteistövero (IMU) ja tuloverot
Muut maat
| Maa | Varallisuusvero | Huomioita |
|---|---|---|
| Portugali | Ei | Ainoastaan kiinteistö- ja tuloverot |
| Kreikka | Ei | ENFIA on kiinteistövero, ei varallisuusvero |
| Kypros | Ei | Kiinteistövero lopetettu 2017 |
| Turkki | Ei | Ainoastaan kiinteistö- ja tuloverot |
| Thaimaa | Ei | Kiinteistö- ja tuloverot |
| Viro | Ei | Maavero, ei varallisuusveroa |
Ero varallisuusveron ja kiinteistöveron välillä
Monet sekoittavat varallisuusveron ja kiinteistöveron. Ne ovat eri asioita:
Kiinteistövero
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Peruste | Kiinteistön arvo |
| Maksetaan | Kiinteistön sijaintimaahan |
| Veroaste | Tyypillisesti 0,1–1,5 % |
| Koskee | Kaikkia kiinteistönomistajia |
| Esimerkkejä | IBI (Espanja), IMU (Italia), taxe foncière (Ranska) |
Varallisuusvero
| Ominaisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Peruste | Koko nettovarallisuus (tai kiinteistövarallisuus) |
| Maksetaan | Asuinvaltioon (usein) |
| Veroaste | Tyypillisesti 0,5–2,5 % |
| Koskee | Yli kynnysarvon ylittävää varallisuutta |
| Esimerkkejä | Impuesto sobre el Patrimonio (Espanja), IFI (Ranska) |
Käytännössä:
- Kiinteistövero maksetaan aina
- Varallisuusvero vain, jos varallisuus ylittää kynnysarvon
Suomalaisen ulkomaan asunnon omistajan verot
Kokonaisuutena suomalainen ulkomaan asunnon omistaja maksaa tyypillisesti:
Kohdemaahan
- Kiinteistövero – Vuosittain
- Mahdollinen varallisuusvero – Espanja, Ranska (jos yli kynnyksen)
- Vuokratulojen lähdevero – Jos vuokraat
- Myyntivoittovero – Myydessäsi
- Leimaverot ja notaarikulut – Ostaessasi
Suomeen
- Tulovero vuokratuloista – Hyvityksineen ulkomaisesta verosta
- Myyntivoittovero – Hyvityksineen ulkomaisesta verosta
- Perintö-/lahjavero – Perinnön tai lahjan yhteydessä
- Varallisuusvero – EI OLE
Miksi myytti varallisuusverosta elää?
Varallisuusveromyytti elää useista syistä:
- Historiallinen muisti – Suomessa oli varallisuusvero vuoteen 2006
- Kohdemaan verot – Espanja ja Ranska verottavat varallisuutta
- Sekaannus kiinteistöveroon – Monet pitävät kiinteistöveroa varallisuusverona
- Poliittinen keskustelu – Varallisuusveron palauttamisesta keskustellaan aika ajoin
- Virheelliset tiedot – Internet ja some levittävät väärää tietoa
Voiko varallisuusvero palata Suomeen?
Varallisuusveron palauttamisesta Suomeen keskustellaan ajoittain:
Argumentteja puolesta:
- Veropohjien laajentaminen
- Varallisuuserojen tasaaminen
- Ilmastotavoitteet (esim. kakkosasuntojen verotus)
Argumentteja vastaan:
- Kilpailukyvyn heikentyminen
- Hallinnollinen monimutkaisuus
- Varallisuuden siirto ulkomaille
Nykytila (2026):
- Varallisuusveron palauttamista ei ole aktiivisesti valmistella
- Poliittinen keskustelu jatkuu
- Mahdollista tulevaisuudessa, mutta ei välitöntä suunnitelmaa
Käytännön vinkkejä
1. Selvitä kohdemaan verot huolellisesti
Ennen ostoa selvitä:
- Kiinteistövero (vuosittainen)
- Mahdollinen varallisuusvero (Espanja, Ranska)
- Ostokulut ja leimaverot
2. Huomioi varallisuusvero kokonaiskustannuksissa
Jos ostat Espanjasta tai Ranskasta kalliin kiinteistön:
- Laske varallisuusveron vaikutus
- Huomioi alueelliset erot (Espanja)
- Tarkista kynnysarvot
3. Seuraa lakimuutoksia
Verosäännökset muuttuvat:
- Espanja on tiukentanut varallisuusverotusta
- Ranska muutti järjestelmäänsä 2018
- Suomessa keskustelu jatkuu
4. Käytä asiantuntijaa
Verotus on monimutkaista:
- Paikallinen veroasiantuntija kohdemaassa
- Suomalainen veroasiantuntija kokonaisuuden hallintaan
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Onko Suomessa varallisuusveroa?
Ei. Suomen varallisuusvero poistettiin vuonna 2006. Et maksa Suomeen varallisuusveroa ulkomaan asunnosta.
Miksi Espanjasta pitää maksaa varallisuusveroa?
Espanjassa on oma varallisuusvero (Impuesto sobre el Patrimonio), joka koskee myös ulkomaalaisia Espanjassa sijaitsevan varallisuuden osalta. Se on Espanjan, ei Suomen, vero.
Onko kiinteistövero sama asia kuin varallisuusvero?
Ei. Kiinteistövero on vuosittainen vero kiinteistön arvon perusteella. Varallisuusvero koskee koko nettovarallisuutta ja on yleensä progressiivinen.
Voiko varallisuusvero tulla takaisin Suomeen?
Teoriassa kyllä, jos lainsäädäntö muuttuu. Tällä hetkellä ei ole aktiivisia suunnitelmia, mutta poliittinen keskustelu jatkuu.
Miten kohdemaan varallisuusvero vaikuttaa Suomen verotukseen?
Se ei vaikuta suoraan. Varallisuusvero ja tulovero ovat eri asioita. Et saa hyvitystä varallisuusverosta Suomessa, koska Suomessa ei ole vastaavaa veroa.
Kuinka paljon Espanjan varallisuusvero on?
Riippuu asunnon arvosta ja sijainnista. Tyypillisesti non-residentillä on 700 000 euron vapaaosa, ja sen ylittävästä osasta maksetaan 0,2–2,5 %.
Pitääkö tehdä veroilmoitus varallisuudesta Suomeen?
Ei erikseen varallisuudesta. Suomen veroilmoituksessa ilmoitat tulot (vuokrat, myyntivoitot). Varallisuutta ei veroteta.
Miten perintöverotuksessa huomioidaan ulkomaan asunto?
Suomen perintöverotuksessa ulkomaan asunto sisältyy perintöön, jos perillinen asuu Suomessa. Kohdemaassa maksettu perintövero hyvitetään tyypillisesti.
Onko olemassa muita "omistusveroja"?
Joissain maissa on erikoisveroja:
- Espanjan laskennallinen tuloverotus (omasta käytöstä)
- Ranskan kakkosasuntovero (taxe d'habitation)
- Nämä eivät ole varallisuusveroja, mutta lisäävät omistuskustannuksia
Kannattaako muuttaa ulkomaille välttääkseen verot?
Riippuu kokonaistilanteesta. Todellinen muutto voi muuttaa verotusta, mutta se on suuri elämänmuutos. Pelkkä paperilla muutto ei muuta verotusta.
Yhteenveto
Suomen varallisuusveron osalta tilanne on selkeä:
- Suomessa EI ole varallisuusveroa – poistettu 2006
- Kohdemaassa VOI olla varallisuusvero – erityisesti Espanja ja Ranska
- Kiinteistövero EI ole varallisuusvero – eri asia
- Ulkomaan tulot ilmoitetaan Suomeen – mutta ei varallisuutta
- Tilanne voi muuttua – seuraa lainsäädäntöä
Varmista aina kohdemaan verot ennen ostoa ja käytä paikallista asiantuntijaa. Suomen osalta voit olla huoletta varallisuusveron suhteen – sitä ei ole.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Suomen Verohallinto – Varallisuusverotuksen historia
- Espanjan verovirasto (Agencia Tributaria) – Impuesto sobre el Patrimonio
- Ranskan verovirasto (DGFIP) – Impôt sur la Fortune Immobilière
- Norjan verovirasto (Skatteetaten) – Formuesskatt
- Sveitsin liittovaltion verovirasto – Vermögenssteuer
- OECD – Tax Policy Studies: The Role of Wealth Taxes
Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verosäännökset voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot pätevältä veroasiantuntijalta.