Kiinteistövero ulkomailla – maakohtainen vertailu
Vertailu eri maiden kiinteistöveroista ulkomaan asunnon ostajalle: verotasot, laskentaperusteet ja käytännön vinkit.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.
Kiinteistövero on vuosittainen vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa kiinteistön sijaintivaltiolle tai -kunnalle. Eri maissa kiinteistöveron taso, laskentaperusteet ja maksukäytännöt vaihtelevat merkittävästi. Tässä oppaassa vertailemme kiinteistöveroja suomalaisten suosimissa ulkomaankohteissa.
Kiinteistöveron perusteet
Mikä on kiinteistövero?
Kiinteistövero (property tax):
- Vuosittainen vero kiinteistön omistamisesta
- Maksetaan kiinteistön sijaintivaltioon/kuntaan
- Perustuu kiinteistön arvoon tai ominaisuuksiin
- Eri asia kuin tuloverotus
Laskentaperusteet vaihtelevat
Yleisiä perusteita:
- Markkina-arvo
- Verotusarvo (usein alempi kuin markkina-arvo)
- Katasteriarvo
- Kiinteistön koko (neliöt)
- Kiinteistötyyppi
Kiinteistövero vs. muut verot
| Verotyyppi | Milloin maksetaan |
|---|---|
| Kiinteistövero | Vuosittain, omistamisesta |
| Varainsiirtovero | Kerran, ostaessa |
| Vuokratulon vero | Kun vuokratuloa |
| Myyntivoittovero | Myydessä |
Maakohtainen vertailu
Espanja
Kiinteistövero: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,4-1,1 % verotusarvosta |
| Laskentaperuste | Valor catastral (katasteriarvo) |
| Maksutiheys | Vuosittain |
| Maksupaikka | Kunta |
Huomioita:
- Katasteriarvo on yleensä huomattavasti markkinahintaa alempi
- Kunta määrää tarkan prosentin
- Kaupungeissa usein korkeampi kuin maaseudulla
Esimerkki:
Kiinteistön markkina-arvo: 200 000 €
Katasteriarvo (esim. 40 %): 80 000 €
IBI (esim. 0,8 %): 640 €/vuosi
Portugali
Kiinteistövero: IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,3-0,45 % kaupungit, 0,8 % maaseutu |
| Laskentaperuste | VPT (verotusarvo) |
| Maksutiheys | Vuosittain (yleensä osissa) |
| Maksupaikka | Kunta |
Huomioita:
- VPT päivitetään säännöllisesti
- Vuokra-asunnoille voi olla lisäveroja
- AIMI-lisävero kalliimmille kiinteistöille (yli 600 000 €)
Esimerkki:
Kiinteistön VPT: 150 000 €
IMI (esim. 0,4 %): 600 €/vuosi
Ranska
Kiinteistövero: Taxe foncière
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | Vaihtelee suuresti (kunta + osasto + alue) |
| Laskentaperuste | Valeur locative cadastrale |
| Maksutiheys | Vuosittain |
| Maksupaikka | Valtio/kunta |
Huomioita:
- Erittäin paikkakuntakohtainen
- Voi olla merkittävä (1 000-3 000 €/vuosi tai enemmän)
- Taxe d'habitation poistettu pääasunnoilta, mutta loma-asunnoilta voidaan periä
Esimerkki:
Valeur locative cadastrale: 5 000 €
Kokonaisveroprosentti: 30 %
Taxe foncière: 1 500 €/vuosi
Italia
Kiinteistövero: IMU (Imposta Municipale Unica)
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,76-1,06 % (kunta päättää) |
| Laskentaperuste | Rendita catastale × kerroin |
| Maksutiheys | Kahdesti vuodessa |
| Maksupaikka | Kunta |
Huomioita:
- Pääasunto on usein vapautettu tai alennettu
- Loma-asunnoille täysi vero
- Rendita catastale on historiallinen arvo, usein alhainen
Esimerkki:
Rendita catastale: 800 €
Kerroin: 160
Verotusarvo: 128 000 €
IMU (esim. 0,9 %): 1 152 €/vuosi
Kreikka
Kiinteistövero: ENFIA
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,001-0,035 €/m² + lisävero |
| Laskentaperuste | Neliömetrit + sijainti + lisätekijät |
| Maksutiheys | Vuosittain (osissa) |
| Maksupaikka | Valtio |
Huomioita:
- Monimutkainen laskentakaava
- Lisävero arvokkaille kiinteistöille
- Uudistettu useaan otteeseen
Kroatia
Kiinteistövero: Suunnitteilla
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Tilanne | Kroatiassa ei ole ollut perinteistä kiinteistöveroa |
| Kommunaalimaksut | Kunnalliset maksut, tyypillisesti 50-200 €/vuosi |
Huomioita:
- Kroatia on suunnitellut kiinteistöveron käyttöönottoa
- Tarkista ajantasainen tilanne
- Nykyisin maksetaan erilaisia kunnallismaksuja
Bulgaria
Kiinteistövero
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,1-0,45 % verotusarvosta |
| Laskentaperuste | Verotusarvo (tax assessment) |
| Maksutiheys | Vuosittain |
| Maksupaikka | Kunta |
Huomioita:
- Erittäin alhainen verotaso
- Lisäksi jätemaksu (garbage tax)
- Yksi Euroopan edullisimmista
Turkki
Kiinteistövero: Emlak Vergisi
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,1-0,2 % (asunnot), 0,2-0,4 % (muu) |
| Laskentaperuste | Virallinen verotusarvo |
| Maksutiheys | Kahdesti vuodessa |
| Maksupaikka | Kunta |
Huomioita:
- Alhainen verotus
- Suurkaupungeissa kaksinkertaiset prosentit
- Verotusarvo usein markkinahintaa alempi
Yhdysvallat (Florida)
Kiinteistövero: Property Tax
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,8-1,5 % markkina-arvosta (county-kohtainen) |
| Laskentaperuste | Assessed value (yleensä markkina-arvo) |
| Maksutiheys | Vuosittain |
| Maksupaikka | County |
Huomioita:
- Korkeampi kuin Euroopassa
- Vaihtelee countyn mukaan
- Homestead exemption paikallisille asukkaille, ei ulkomaalaisille
- Voi olla 3 000-10 000 $/vuosi tai enemmän
Esimerkki:
Kiinteistön arvo: 300 000 $
Property tax (esim. 1,2 %): 3 600 $/vuosi
Ruotsi
Kiinteistömaksu: Fastighetsavgift
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | Max ~9 000 SEK/vuosi tai 0,75 % verotusarvosta |
| Laskentaperuste | Taxeringsvärde |
| Maksutiheys | Vuosittain (veroilmoituksella) |
| Maksupaikka | Valtio |
Huomioita:
- Enimmäismäärä rajattu
- Kohtuullinen verotaso
- Myös flerbostadshus (kerrostalot) maksavat
Thaimaa
Kiinteistövero
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0,02-3 % (kiinteistötyypistä riippuen) |
| Laskentaperuste | Arvioidut arvot |
| Maksutiheys | Vuosittain |
| Maksupaikka | Paikallinen viranomainen |
Huomioita:
- Uudistettu 2020
- Asuinkiinteistöille alempi
- Maatalousmaalle alempi
Dubai / UAE
Kiinteistövero
| Ominaisuus | Tiedot |
|---|---|
| Verokanta | 0 % (ei vuosittaista kiinteistöveroa) |
Huomioita:
- Ei kiinteistöveroa!
- Service charges ja muut maksut kuitenkin merkittävät
- Houkuttaa sijoittajia
Vertailutaulukko
| Maa | Tyypillinen kiinteistövero | Huomioita |
|---|---|---|
| Espanja | 0,4-1,1 % (katasteriarvosta) | Katasteriarvo << markkina-arvo |
| Portugali | 0,3-0,8 % | AIMI-lisävero kalliille |
| Ranska | Vaihtelee suuresti | Voi olla merkittävä |
| Italia | ~1 % (rendita × kerroin) | Pääasunto vapaa/alennettu |
| Kreikka | Monimutkainen | ENFIA-järjestelmä |
| Kroatia | Ei perinteistä | Kunnallismaksuja |
| Bulgaria | 0,1-0,45 % | Erittäin alhainen |
| Turkki | 0,1-0,4 % | Alhainen |
| USA (Florida) | 0,8-1,5 % (markkina-arvosta) | Korkeahko |
| Ruotsi | Max ~9 000 SEK | Rajattu enimmäismäärä |
| Thaimaa | 0,02-3 % | Vaihtelee tyypeittäin |
| Dubai | 0 % | Ei kiinteistöveroa |
Kiinteistövero vuokratulon verotuksessa
Vähennys Suomessa
Vuokratulon kuluna:
- Ulkomailla maksettu kiinteistövero on vähennyskelpoinen
- Vähennä vuokratulon kuluissa
- Pienentää verotettavaa tuloa
Esimerkki
Vuokratulo: 10 000 €
Kulut yhteensä: 3 000 €
- josta kiinteistövero: 500 €
Nettotulo: 7 000 €
Käytännön vinkkejä
Ennen ostoa
- Selvitä kiinteistöveron taso – merkittävä vuosikustannus
- Laske kokonaiskustannus – kiinteistövero + muut maksut
- Tarkista laskentaperuste – verotusarvo vs. markkina-arvo
Omistuksen aikana
- Maksa ajallaan – myöhästymismaksut voivat olla korkeita
- Säilytä kuitit – verotusta varten
- Seuraa muutoksia – verotasot voivat muuttua
- Vähennä vuokratulosta – jos vuokraat
Ilmoita Suomeen
- Vähennä vuokratulon kuluissa – pienentää veroa
- Dokumentoi – kuitit, verolippu
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Maksetaanko kiinteistövero joka maassa?
Useimmissa maissa kyllä, mutta ei kaikissa. Esimerkiksi Dubaissa ei ole kiinteistöveroa. Kroatiassa ei ole ollut perinteistä kiinteistöveroa.
Miten kiinteistövero eroaa tuloverosta?
Kiinteistövero maksetaan kiinteistön omistamisesta vuosittain. Tulovero (vuokratulo, myyntivoitto) maksetaan saadusta tulosta. Molemmat maksettavia.
Voiko kiinteistöveron vähentää Suomessa?
Kyllä, vuokratulon kuluissa. Se pienentää verotettavaa vuokratuloa. Ei kuitenkaan hyvitetä kuten tuloverot.
Miksi kiinteistövero vaihtelee niin paljon?
Maat ja kunnat päättävät itse. Joissain maissa vero perustuu markkinahintaan, toisissa historiallisiin arvoihin. Lisäksi veropolitiikka vaihtelee.
Mikä maa on kiinteistöveron suhteen edullisin?
Alhaisimpia ovat Bulgaria, Turkki ja maat joissa ei ole kiinteistöveroa (Dubai, aiemmin Kroatia). USA:ssa ja Ranskassa kiinteistövero voi olla merkittävä.
Yhteenveto
Kiinteistövero on vuosittainen kustannus, joka vaihtelee merkittävästi maiden välillä. Se voi olla muutamasta sadasta eurosta useisiin tuhansiin euroihin vuodessa.
Kiinteistöveron huomiointi:
- Selvitä taso ennen ostoa
- Sisällytä budjettiin
- Vähennä vuokratulon kuluissa
- Maksa ajallaan
Maakohtaisia huomioita:
- Edulliset: Bulgaria, Turkki, Dubai (ei veroa)
- Keskitaso: Espanja, Portugali, Italia, Ruotsi
- Korkeammat: USA (Florida), Ranska (paikkakuntakohtainen)
Onnistumisen avaimet:
- Selvitä kiinteistöveron taso kohteessa
- Ymmärrä laskentaperuste (markkina-arvo vs. verotusarvo)
- Budjetoi vuosikustannuksiin
- Vähennä vuokratulon kuluissa
- Maksa ajallaan
Kiinteistövero on usein hallittavissa oleva kustannus, mutta se kannattaa selvittää etukäteen osana kokonaiskustannuslaskelmaa.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto: https://www.vero.fi/
- Espanja, Agencia Tributaria: https://www.agenciatributaria.es/
- Portugali, Autoridade Tributária: https://www.portaldasfinancas.gov.pt/
- Ranska, Impots.gouv.fr: https://www.impots.gouv.fr/
- USA, IRS: https://www.irs.gov/
- Eurostat, taxation statistics
Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verotasot ja säännökset voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot kohdemaan viranomaisilta.