Taloyhtiöremontin kustannus asuntoa kohti – näin se lasketaan
Miten taloyhtiöremontin kustannus jakautuu yksittäiselle asunnolle? Tässä oppaassa selitämme laskentaperusteet, jakoperusteet ja tyypilliset sudenkuopat.
Kun taloyhtiö päättää suuresta remontista, kustannus jakautuu osakkaiden kesken. Mutta miten? Jakoperusteita on useita, ja lopullinen summa riippuu monesta tekijästä: remontin laajuudesta, rahoitustavasta, korosta ja laina-ajasta. 50 000 euron remonttiosuus voi tarkoittaa 300 euron tai 500 euron kuukausierää riippuen lainan ehdoista.
Tässä artikkelissa selitämme, miten taloyhtiöremontin kustannus lasketaan yksittäiselle asunnolle ja mitä kannattaa huomioida.
Laske remonttiosuutesi AsuntoPulssi laskee kohteen remonttiosuuden ja kuukausivaikutuksen eri skenaarioissa.
Mistä remonttikustannus muodostuu?
Taloyhtiöremontin kokonaiskustannus sisältää useita osia:
| Kustannuserä | Osuus kokonaisuudesta |
|---|---|
| Urakkatyöt | 60–70 % |
| Suunnittelukulut | 5–10 % |
| Rakennuttaminen ja valvonta | 5–10 % |
| Lisä- ja muutostyöt | 5–15 % |
| Varaukset yllätyksiin | 5–10 % |
| Rahoituskulut | 10–20 % (koko laina-ajalta) |
Esimerkki: Putkiremontin kokonaisurakka 1 500 000 €, josta osakkaiden maksettavaksi tulee koko summa joko kertasuorituksena tai yhtiölainan kautta.
Jakoperusteet
Osakemääräperuste (yleisin)
Kustannus jaetaan osakkeiden määrän mukaan. Tämä on yleisin peruste taloyhtiöissä.
Esimerkki:
- Remontin kokonaiskustannus: 1 000 000 €
- Yhtiön osakkeet yhteensä: 10 000 kpl
- Huoneiston A osakkeet: 650 kpl
- Huoneiston A osuus: 650/10 000 × 1 000 000 € = 65 000 €
Pinta-alajakauma
Kustannus jaetaan huoneistojen pinta-alan mukaan. Käytetään harvemmin.
Esimerkki:
- Remontin kokonaiskustannus: 1 000 000 €
- Yhtiön asuinpinta-ala: 2 500 m²
- Huoneiston A pinta-ala: 65 m²
- Huoneiston A osuus: 65/2 500 × 1 000 000 € = 26 000 €
Huoneistokohtainen tasajako
Jokainen huoneisto maksaa saman verran. Harvinainen.
Yhtiöjärjestyksen poikkeusperuste
Yhtiöjärjestys voi määrätä toisin. Esimerkiksi:
- Liikehuoneistot eri perusteella
- Tietyt rakenteet tiettyjen huoneistojen vastuulla
- Pihan tai parvekkeiden kunnostus eri jakoperusteella
Tärkeää: Tarkista aina yhtiöjärjestys. Poikkeavat jakoperusteet voivat merkittävästi vaikuttaa kustannusosuuteen.
Tarkista jakoperuste AsuntoPulssi tunnistaa yhtiöjärjestyksen poikkeavat määräykset ja laskee kustannusosuuden oikein.
Rahoitusvaihtoehdot
Yhtiölaina
Yksi yleisimmistä rahoitustavoista. Yhtiö ottaa lainan, ja osakkaat maksavat osuutensa rahoitusvastikkeena.
Etuja:
- Ei tarvitse omaa rahoitusta
- Maksu jakautuu pitkälle ajalle
- Korko saattaa joissain tilanteissa olla yhtiölle edullisempi kuin yksityishenkilölle
Haittoja:
- Pitkä sitoutuminen
- Korkoriski
- Rahoitusvastike nostaa asumiskuluja
Kertasuoritus
Osakas maksaa osuutensa kerralla ennen remonttia tai sen aikana.
Etuja:
- Ei korkokustannuksia
- Ei pitkäaikaista rahoitusvastiketta
- Velaton hinta pysyy matalana
Haittoja:
- Vaatii omaa pääomaa tai lainaa
- Oma laina voi olla kalliimpi kuin yhtiön
Yhdistelmä
Osa lainana, osa kertasuorituksena. Osakas voi usein valita.
Rahoitusvastikkeen laskenta
Rahoitusvastike on yhtiölainan kuukausierä osakkaalle. Se riippuu:
- Lainaosuudesta – paljonko lainaa on jäljellä
- Korosta – viitekorko + marginaali
- Laina-ajasta – tyypillisesti 15–25 vuotta
- Lyhennysmuodosta – tasaerä vai tasalyhennys
Laskentakaava (tasaerä)
Kuukausierä = Laina × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n – 1)
Missä:
- r = kuukausikorko (vuosikorko / 12)
- n = lainan kesto kuukausina
Esimerkkilaskelma
| Lähtötiedot | Arvo |
|---|---|
| Lainaosuus | 60 000 € |
| Korko | 4 % (vuosikorko) |
| Laina-aika | 20 vuotta |
Kuukausierä: 364 €/kk
Vertailu eri skenaarioissa:
| Lainaosuus | Korko | Laina-aika | Kuukausierä | Kokonaismaksu |
|---|---|---|---|---|
| 60 000 € | 4 % | 20 v | 364 €/kk | 87 360 € |
| 60 000 € | 4 % | 25 v | 317 €/kk | 95 100 € |
| 60 000 € | 6 % | 20 v | 430 €/kk | 103 200 € |
| 60 000 € | 6 % | 25 v | 387 €/kk | 116 100 € |
Huomio: Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää mutta kasvattaa kokonaismaksua.
Lyhennysvapaiden vaikutus
Uudiskohteissa ja joskus remonttien yhteydessä yhtiölainalla on lyhennysvapaa jakso (1–5 vuotta). Tänä aikana maksetaan vain korkoa.
Esimerkki: 3 vuoden lyhennysvapaa
| Jakso | Kuukausierä | Mitä tapahtuu |
|---|---|---|
| Vuodet 1–3 | 200 €/kk | Pelkkää korkoa |
| Vuodet 4–20 | 420 €/kk | Lyhennys + korko |
Huomioitavaa: Lyhennysvapaan jälkeen kuukausierä nousee merkittävästi. Tämä on hyvä huomioida etukäteen.
Kustannusarvio vs toteutunut kustannus
Remontin kustannusarvio on aina arvio. Todellinen kustannus selviää vasta urakan jälkeen.
Tyypilliset poikkeamat
| Vaihe | Arvion tarkkuus (suuntaa-antava) |
|---|---|
| KPTS-maininta | noin ±50 % |
| Kuntotutkimus | noin ±30 % |
| Hankesuunnittelu | noin ±20 % |
| Urakkatarjoukset | noin ±10–15 % |
| Urakkasopimus | noin ±5–10 % |
| Toteutunut | Lopullinen |
Tarkkuusarviot ovat yleistyksiä ja vaihtelevat hankkeittain.
Mistä lisäkustannukset syntyvät?
- Piilossa olevat vauriot: Rakenteiden avaaminen paljastaa odottamattomia ongelmia
- Lisätyöt: Osakkaat tilaavat muutoksia
- Materiaalien hinnannousu: Erityisesti pitkissä urakoissa
- Aikataulun venyminen: Lisää työmaakuluja
- Asbestikartoituksen paljastukset: Purkutyöt kallistuvat
Käytännön sääntö: Varaa 10–15 % lisäbudjettia yllättäviä kuluja varten.
Osakkaan lisätyöt
Remontin yhteydessä osakas voi tehdä omia parannuksia lisähintaan:
| Lisätyö | Tyypillinen kustannus (suuntaa-antava) |
|---|---|
| Kylpyhuoneen laattatason nosto | noin 1 000–5 000 € |
| Lattialämmitys | noin 500–2 000 € |
| Lisäpistorasiat | noin 100–300 €/kpl |
| Erikoiskalusteet | noin 500–3 000 € |
| Suihkuseinä lasioven sijaan | noin 500–1 500 € |
Hinnat ovat suuntaa-antavia ja riippuvat urakoitsijasta sekä valituista materiaaleista.
Huomio: Lisätyöt eivät yleensä ole yhtiölainan piirissä. Osakas maksaa ne tyypillisesti itse.
Laske kokonaisvaikutus AsuntoPulssi laskee remontin kokonaisvaikutuksen asumiskuluihin eri skenaarioissa: laina-aika, korko, lyhennysvapaa.
Esimerkkejä eri remonteista
Putkiremontti (täysi linjasaneeraus)
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Kokonaiskustannus | 1 200 000 € |
| Asuntoja | 30 kpl |
| Keskimääräinen osuus | 40 000 € |
| Vaihteluväli (osakemäärän mukaan) | 25 000–65 000 € |
65 m² asunto, 60 000 € osuus:
- Kertasuorituksena: 60 000 €
- 20 v lainalla, 4 % korolla: 364 €/kk → yhteensä 87 360 €
Julkisivuremontti
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Kokonaiskustannus | 400 000 € |
| Asuntoja | 30 kpl |
| Keskimääräinen osuus | 13 300 € |
| Vaihteluväli | 8 000–20 000 € |
Kattoremontti
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Kokonaiskustannus | 150 000 € |
| Asuntoja | 30 kpl |
| Keskimääräinen osuus | 5 000 € |
| Vaihteluväli | 3 000–8 000 € |
Hissiremontti
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Kokonaiskustannus | 200 000 € |
| Asuntoja | 30 kpl |
| Keskimääräinen osuus | 6 700 € |
| Vaihteluväli | 4 000–10 000 € |
Mitä tarkistaa ennen ostoa?
1. Päätetyt remontit
- Onko yhtiökokous päättänyt remonteista?
- Mikä on kustannusarvio?
- Milloin remontti alkaa?
- Miten rahoitetaan?
2. Suunnitellut remontit
- Mitä on KPTS:ssä tai PTS:ssä?
- Mikä on vaihe (käsittely, suunnittelu, päätös)?
- Millä aikajänteellä?
3. Nykyiset lainat
- Paljonko yhtiöllä on lainaa?
- Mikä on huoneiston lainaosuus?
- Mikä on nykyinen rahoitusvastike?
4. Tulevat vaikutukset
- Paljonko uusi remontti lisää lainaosuutta?
- Paljonko rahoitusvastike nousee?
- Onko lyhennysvapaa tulossa päätökseen?
Kustannusten vertailu: ennen ja jälkeen remontin
| Ennen remonttia | Jälkeen | |
|---|---|---|
| Myyntihinta | 200 000 € | 230 000 € |
| Yhtiölaina | 10 000 € | 60 000 € |
| Velaton hinta | 210 000 € | 290 000 € |
| Rahoitusvastike | 50 €/kk | 350 €/kk |
| Hoitovastike | 250 €/kk | 250 €/kk |
| Vastikkeet yht. | 300 €/kk | 600 €/kk |
Huomio: Velaton hinta nousee remontin verran. Mutta rahoitusvastike eli kuukausittainen kustannus nousee merkittävästi.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko osakkaan remonttiosuus muuttua hankkeen aikana?
Kyllä, se on mahdollista. Jos kustannukset ylittävät arvion, osuus saattaa kasvaa. Lopullinen summa selviää tyypillisesti vasta urakan valmistuttua.
Voiko kertasuorituksen maksaa vasta myöhemmin?
Yleensä kertasuoritus on maksettava ennen remonttia tai sen alussa. Myöhemmin lainaosuuden poismaksu on mahdollista, mutta ehdot vaihtelevat.
Vaikuttaako remontti asunnon arvoon?
Yleensä kyllä, mutta ei välttämättä remonttikustannuksen verran. Putkiremontti palauttaa rakennuksen teknistä arvoa mutta ei tyypillisesti lisää markkina-arvoa yhtä paljon. Vaikutus riippuu markkinatilanteesta ja alueesta.
Onko myyjän syytä kertoa tulevista remonteista?
Kyllä, myyjällä ja välittäjällä on tiedonantovelvollisuus. Päätetyt ja tiedossa olevat suunnitellut remontit tulisi kertoa ostajalle.
Miten jakoperuste valitaan?
Jakoperuste määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Poikkeaminen vaatii yhtiökokouksen päätöksen ja mahdollisesti yhtiöjärjestyksen muutoksen.
Lue myös
- Paljonko taloyhtiölainaa on liikaa? Tunnusluvut ja riskit
- Rahoitusvastike – laskenta, nousu ja yhtiölainan riskit
- Putkiremontti tehty – mitä remontissa oikeasti uusittiin?
- Kunnossapitotarveselvitys ja PTS – mitä ostajan pitää tietää?
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)
- ARA: Taloyhtiöiden korjausavustukset
- Rakennustietosäätiö: Linjasaneerauksen kustannukset
- Ympäristöministeriö: Rakennusten korjaaminen
Laske remontin kokonaisvaikutus AsuntoPulssilla voit syöttää kohteen tiedot ja nähdä, paljonko remonttiosuus on, miten se vaikuttaa kuukausikusuihin ja mikä on kokonaisvaikutus eri skenaarioissa.
Artikkeli julkaistu 18.7.2026. Päivitetty viimeksi 18.7.2026.