Kunnossapitotarveselvitys ja PTS – mitä ostajan pitää tietää?
KPTS ja PTS ovat eri asiakirjoja. Tässä oppaassa selitämme niiden eron, miten niitä tulkitaan ja mitä ne kertovat tulevista remonteista.
Asuntoilmoituksessa lukee usein "ei tiedossa olevia suuria remontteja" tai "KPTS laadittu". Mutta mitä nämä käsitteet tarkoittavat – ja mitä ne kertovat ostajalle? Kunnossapitotarveselvitys (KPTS) ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ovat eri asiakirjoja, joilla on eri tarkoitus ja eri luotettavuus.
Tässä artikkelissa selitämme näiden asiakirjojen eron ja miten niitä kannattaa tulkita ostopäätöstä tehdessä.
Analysoi KPTS ja PTS automaattisesti AsuntoPulssi tulkitsee kunnossapitoselvitykset ja arvioi niiden vaikutuksen tuleviin kustannuksiin.
KPTS vs. PTS – mikä ero?
| KPTS | PTS | |
|---|---|---|
| Nimi | Kunnossapitotarveselvitys | Pitkän tähtäimen suunnitelma |
| Lakisääteinen | Kyllä (AOYL 6:3) | Ei |
| Aikajänne | 5 vuotta | 10–30 vuotta |
| Kuka laatii | Hallitus (esitetään yhtiökokoukselle) | Usein tekninen asiantuntija |
| Tarkkuus | Yleisluontoinen | Yksityiskohtaisempi |
| Kustannusarviot | Harvoin tarkkoja | Usein mukana |
Kunnossapitotarveselvitys (KPTS)
Mikä se on?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Tämä on KPTS.
Mitä siinä on?
Tyypillinen KPTS sisältää:
- Listauksen merkittävistä korjaustarpeista
- Arvion ajoituksesta (ei tarkkaa vuotta, vaan "1–2 vuoden sisällä", "3–5 vuoden sisällä")
- Joskus karkeita kustannusarvioita
Esimerkki KPTS:n sisällöstä:
| Korjaustarve | Ajoitus | Huomiot |
|---|---|---|
| Julkisivun paikkamaalaus | 1–2 v | Halkeilevat kohdat |
| Parvekelasitus | 2–3 v | Alkuperäiset lasit |
| Putkiston kuntotutkimus | 1 v | Putket 45v |
| Hissin modernisointi | 3–5 v | Varaosien saatavuus heikkenee |
Rajoitukset
- Ei ole tekninen tutkimus: KPTS perustuu usein silmämääräiseen arvioon ja kokemukseen, ei kuntotutkimuksiin
- Ei sido yhtiötä: KPTS on selvitys, ei päätös
- Voi olla vanhentunut: Jos KPTS on usean vuoden takaa, tilanne on voinut muuttua
- Kustannusarviot epävarmoja: Ilman hankesuunnittelua kustannukset ovat karkeita arvioita
Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
Mikä se on?
PTS on vapaaehtoinen, usein teknisen asiantuntijan laatima suunnitelma, joka kattaa pidemmän aikavälin (tyypillisesti 10–30 vuotta). Se on KPTS:ää yksityiskohtaisempi ja teknisempi.
Mitä siinä on?
Hyvä PTS sisältää:
- Rakennuksen nykytilan kuvauksen
- Teknisten järjestelmien käyttöiän arvion
- Remonttitarpeiden ajoituksen
- Kustannusarviot
- Priorisoinnin
Esimerkki PTS:n sisällöstä:
| Rakennusosa | Valmistunut | Tekninen käyttöikä | Uusimisarvio | Kustannusarvio | Prioriteetti |
|---|---|---|---|---|---|
| Käyttövesiputket | 1975 | 40–50 v | 2025–2027 | 800 €/m² | Korkea |
| Viemärit | 1975 | 50–60 v | 2030–2035 | 400 €/m² | Keskitaso |
| Julkisivu | 1975 | 30–50 v | 2026–2028 | 300 €/m² | Korkea |
| Ikkunat | 1998 | 30–40 v | 2028–2035 | 150 €/m² | Keskitaso |
Rajoitukset
- Ei sido yhtiötä: PTS on suunnitelma, ei päätös
- Käyttöiät ovat arvioita: Todellinen tarve voi olla aiemmin tai myöhemmin
- Kustannusarviot vanhenevat: Rakentamisen kustannukset muuttuvat
Ymmärrä remonttien todennäköisyys AsuntoPulssi analysoi KPTS:n ja PTS:n sisällön ja arvioi, millä todennäköisyydellä remontit toteutuvat ja mitä ne voivat maksaa.
Remonttihankkeen kypsyysasteikko
Remonttitarve voi olla eri vaiheissa. Mitä pidemmällä vaihe, sitä varmempi on kustannus ja aikataulu.
1. Käyttöikään perustuva tarve
Tilanne: Rakennusosa lähestyy teknisen käyttöikänsä päätä.
Esimerkki: "Putket ovat 48-vuotiaat, tekninen käyttöikä on 40–50 vuotta."
Merkitys ostajalle: Remontti on todennäköinen 5–10 vuoden sisällä, mutta mitään ei ole vielä päätetty. Kustannus on arvio.
Varmuus: Matala
2. Maininta KPTS:ssä
Tilanne: Hallitus on tunnistanut tarpeen ja esittänyt sen yhtiökokoukselle.
Esimerkki: "KPTS:ssä maininta putkiston uusimisesta 1–3 vuoden sisällä."
Merkitys ostajalle: Tarve on tunnistettu, mutta selvityksiä tai päätöksiä ei vielä ole.
Varmuus: Matala-keskitaso
3. Kuntotutkimus tehty
Tilanne: Rakennusosalle on tehty tekninen kuntotutkimus.
Esimerkki: "Putkiston kuntotutkimus tehty 2024, suositus uusimisesta 2–4 vuoden sisällä."
Merkitys ostajalle: Tekninen tarve on varmistettu. Remontti on todennäköisesti tulossa.
Varmuus: Keskitaso
4. Hankesuunnittelu käynnissä
Tilanne: Yhtiö on palkannut suunnittelijan laatimaan hankesuunnitelman.
Esimerkki: "Putkiremontin hankesuunnittelu käynnissä, valmistuu keväällä 2026."
Merkitys ostajalle: Remontti on tulossa. Kustannusarvio tarkentuu hankesuunnitelmassa.
Varmuus: Keskitaso-korkea
5. Yhtiökokous päättänyt
Tilanne: Yhtiökokous on tehnyt päätöksen remontista.
Esimerkki: "Yhtiökokous 15.3.2026 päättänyt putkiremontista, aloitus syksy 2026."
Merkitys ostajalle: Remontti on varma. Kustannusarvio on tarkempi (hankesuunnitelman mukainen).
Varmuus: Korkea
6. Rahoitus järjestetty
Tilanne: Yhtiö on nostanut lainan tai kerännyt varoja remontia varten.
Esimerkki: "Putkiremontin laina nostettu, urakka alkaa 1.9.2026."
Merkitys ostajalle: Remontti on käynnistymässä. Lainaosuus näkyy velatttomassa hinnassa.
Varmuus: Erittäin korkea
Kypsyysasteikon yhteenveto
| Vaihe | Varmuus | Kustannusarvion tarkkuus |
|---|---|---|
| Käyttöikäarvio | Matala | ±50 % |
| KPTS-maininta | Matala-keskitaso | ±40 % |
| Kuntotutkimus | Keskitaso | ±30 % |
| Hankesuunnittelu | Keskitaso-korkea | ±20 % |
| Päätös tehty | Korkea | ±10–15 % |
| Rahoitus järjestetty | Erittäin korkea | ±5–10 % |
Miten tulkita KPTS:ää ja PTS:ää ostajana?
1. Tarkista päiväys
- Milloin selvitys on laadittu?
- Onko se ajantasainen vai vuosien takaa?
2. Vertaa rakennusvuoteen
- Ovatko kriittiset järjestelmät (putket, sähköt, julkisivu) alkuperäisiä?
- Lähestyvätkö ne teknisen käyttöikänsä päätä?
3. Katso yhtiökokouspöytäkirjat
- Onko KPTS:n asioista keskusteltu?
- Onko päätetty jatkotoimista?
4. Kysy isännöitsijältä
- Mikä on todennäköinen aikataulu?
- Onko kuntotutkimuksia suunnitteilla?
5. Huomioi epävarmuus
- KPTS ja PTS eivät ole päätöksiä
- Kustannusarviot voivat muuttua merkittävästi
Varoitusmerkkejä
| Tilanne | Merkitys |
|---|---|
| KPTS puuttuu | Hallitus ei ole laatinut lakisääteistä selvitystä |
| KPTS on usean vuoden vanha | Tieto on todennäköisesti vanhentunutta |
| "Ei tiedossa remontteja" vanhassa talossa | Tarvetta ei ole selvitetty, ei tarkoita ettei sitä ole |
| PTS:n ja KPTS:n ristiriita | Epäselvä tilanne, pyydä selvennys |
| Ei kuntotutkimuksia vanhoille järjestelmille | Todellinen kunto tuntematon |
Usein kysytyt kysymykset
Onko KPTS pakollinen?
Kyllä. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista.
Onko PTS pakollinen?
Ei. PTS on vapaaehtoinen, mutta monilla hyvin hoidetuilla taloyhtiöillä sellainen on.
Miten KPTS ja PTS liittyvät remonttipäätökseen?
Ne ovat tausta-aineistoa. Varsinainen päätös remontista tehdään yhtiökokouksessa erikseen.
Voiko remontti tulla yllätyksenä, vaikka KPTS ei mainitse sitä?
Kyllä. Esimerkiksi äkillinen putkivuoto voi pakottaa remontiin, vaikka KPTS ei olisi sitä ennakoinut.
Pitääkö KPTS ja PTS lukea kokonaan?
Kannattaa. Ne ovat usein lyhyitä asiakirjoja ja antavat hyvän kuvan tulevasta.
Lue myös
- Yhtiökokouksen pöytäkirja – mitä ostajan pitää tarkistaa?
- Putkiremontti tehty – mitä remontissa oikeasti uusittiin?
- Yhtiöjärjestyksen lukeminen – ostajan varoitusmerkit
- Paljonko taloyhtiölainaa on liikaa?
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), 6 luku 3 §
- ARA: Korjausavustukset ja taloyhtiön kunnossapito (ara.fi)
- Rakennustietosäätiö: Rakennusten tekniset käyttöiät
Ymmärrä tulevat kustannukset AsuntoPulssilla voit ladata KPTS:n ja PTS:n ja saada selkeän yhteenvedon tulevista remonteista, niiden todennäköisyydestä ja arvioiduista kustannuksista.
Artikkeli julkaistu 18.7.2026. Päivitetty viimeksi 18.7.2026.