Sijoitusasunto yhtiömuodossa
Sijoitusasunto yhtiömuodossa: osakeyhtiö, verotus, edut ja haitat yksityisomistukseen verrattuna.
Sijoitusasunto yhtiömuodossa
Sijoitusasuntoja voi omistaa myös osakeyhtiön kautta. Yhtiömuotoinen omistaminen voi tarjota veroetuja tietyissä tilanteissa, mutta tuo myös lisää hallinnollisia velvoitteita. Tässä artikkelissa käsitellään sijoitusasunnon omistaminen yhtiömuodossa.
Yhtiömuodon perusteet
Vaihtoehdot
Sijoitusasunnon omistusmuodot:
| Omistusmuoto | Verotus |
|---|---|
| Yksityishenkilö | Pääomatulo 30/34 % |
| Osakeyhtiö | Yhteisövero 20 % |
| Henkilöyhtiö | Yhtiömies verovelvollinen |
Osakeyhtiön verotus
Osakeyhtiön verotuksen perusteet:
| Erä | Verotus |
|---|---|
| Yhtiön tulo | 20 % yhteisövero |
| Osinko | Pääomatulo/ansiotulo |
| Palkka | Ansiotuloverotus |
Kokonaisverotus
Kokonaisverorasitus:
| Tilanne | Kokonaisvero |
|---|---|
| Yksityishenkilö | 30-34 % |
| Yhtiö + osinko | 20 % + osinkoverotus |
| Voitto jää yhtiöön | 20 % |
Osakeyhtiön edut
Matalampi yhteisövero
Yhteisöveron etu:
| Piirre | Vaikutus |
|---|---|
| Yhteisövero | 20 % |
| Pääomatulo | 30-34 % |
| Ero | 10-14 %-yksikköä |
Varojen kerryttäminen
Varojen jättäminen yhtiöön:
| Etu | Vaikutus |
|---|---|
| Ei välitöntä veroa | Kassavirta paranee |
| Uusinvestoinnit | Enemmän pääomaa |
| Kasvustrategia | Mahdollistaa |
Kulujen vähentäminen
Laajemmat vähennysmahdollisuudet:
| Kulu | Yksityinen | Yhtiö |
|---|---|---|
| Auto | Rajoitettu | Laajempi |
| Työhuone | Rajoitettu | Laajempi |
| Koulutus | Ei | Mahdollinen |
| Edustus | Ei | Rajoitetusti |
Vastuun rajoitus
Osakeyhtiön vastuurajoitus:
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Vastuu | Rajoitettu sijoitettuun |
| Henkilökohtainen | Ei vastuuta |
| Velat | Yhtiön vastuulla |
Osakeyhtiön haitat
Hallinnolliset velvoitteet
Yhtiön velvollisuudet:
| Velvoite | Sisältö |
|---|---|
| Kirjanpito | Kahdenkertainen |
| Tilinpäätös | Vuosittain |
| Veroilmoitus | Erikseen |
| Hallitus | Vaadittava |
Kustannukset
Yhtiön ylläpitokulut:
| Kulu | Arvio |
|---|---|
| Perustaminen | 300-1 000 € |
| Kirjanpito | 500-2 000 €/v |
| Tilintarkastus | 0-1 500 €/v |
| Hallinto | Aika + kulut |
Osingon verotus
Osingon nostamisen verotus:
| Osinko | Verotus |
|---|---|
| Alle 8 % nettovarallisuudesta | 25 % pääomatuloa |
| Yli 8 % | 75 % ansiotuloa |
| Kokonaisvero | Riippuu määrästä |
Myyntivoiton verotus
Asunnon myynti yhtiöstä:
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Yhtiö myy asunnon | Yhteisövero voitosta |
| Osakkeenomistaja nostaa | Lisävero |
| Yhtiön osakkeiden myynti | Pääomatulo |
Milloin yhtiö kannattaa
Yhtiö kannattaa kun
Tilanteet joissa yhtiö on järkevä:
| Tilanne | Miksi |
|---|---|
| Useita asuntoja | Skaalautuminen |
| Voitto jää yhtiöön | 20 % vero |
| Kasvustrategia | Uusinvestoinnit |
| Paljon kuluja | Laajemmat vähennykset |
Yhtiö ei kannata kun
Tilanteet joissa yksityisomistus parempi:
| Tilanne | Miksi |
|---|---|
| Yksi asunto | Hallintokulut syövät |
| Nostaa voitot heti | Kokonaisvero korkeampi |
| Vähän kuluja | Ei lisähyötyä |
| Yksinkertaisuus | Helpompi |
Laskentaesimerkki
Vertailu eri omistusmuodoissa:
| Erä | Yksityinen | Yhtiö (ei nostoja) |
|---|---|---|
| Vuokratulo | 12 000 € | 12 000 € |
| Kulut | -5 000 € | -6 000 € |
| Voitto | 7 000 € | 6 000 € |
| Vero | 2 100 € (30 %) | 1 200 € (20 %) |
| Netto | 4 900 € | 4 800 € (yhtiöön) |
Yhtiön perustaminen
Perustamisen vaiheet
Osakeyhtiön perustaminen:
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Perustamissopimus | Allekirjoitus |
| 2. Osakepääoma | Vähintään 2 500 € |
| 3. Rekisteröinti | PRH |
| 4. Y-tunnus | Saadaan rekisteröinnissä |
Perustamisen kulut
Tyypilliset perustamiskulut:
| Kulu | Summa |
|---|---|
| Rekisteröintimaksu | ~275 € |
| Perustamisasiakirjat | 0-500 € |
| Pankkitili | 0-50 € |
| Osakepääoma | 2 500 € |
Asunnon siirto yhtiöön
Olemassa olevan asunnon siirtäminen:
| Vaihtoehto | Seuraus |
|---|---|
| Myynti yhtiölle | Varainsiirtovero |
| Apportti | Varainsiirtovero |
| Myyntivoitto | Mahdollinen |
Yhtiön hallinnointi
Kirjanpito
Kirjanpidon vaatimukset:
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Menetelmä | Kahdenkertainen |
| Tilikausi | 12 kk |
| Tilinpäätös | Pakollinen |
| Arkistointi | 10 vuotta |
Tilinpäätös
Tilinpäätöksen sisältö:
| Osa | Sisältö |
|---|---|
| Tuloslaskelma | Tulot ja kulut |
| Tase | Varallisuus ja velat |
| Liitetiedot | Lisätiedot |
| Toimintakertomus | Pienillä ei pakollinen |
Verotus
Yhtiön veroilmoitus:
| Vaihe | Ajankohta |
|---|---|
| Tilikausi päättyy | - |
| Tilinpäätös | 4 kk sisällä |
| Veroilmoitus | 4 kk tilikauden päättymisestä |
| Verotuspäätös | Myöhemmin |
Varojen nostaminen
Osingon nostaminen
Osinko yhtiöstä:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Yhtiökokous | Päätös |
| Nostettava määrä | Vapaa oma pääoma |
| Verotus | Osinkoverotus |
Palkan maksu
Palkka yhtiöstä:
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Mahdollinen | Jos tekee työtä |
| Verotus | Ansiotulona |
| Sivukulut | Työnantajamaksut |
Laina yhtiöltä
Laina osakkaalle:
| Piirre | Huomioitavaa |
|---|---|
| Mahdollinen | Rajoitetusti |
| Riski | Peiteltynä osinkoa |
| Ehdot | Markkinaehtoiset |
Usein kysytyt kysymykset
Milloin kannattaa perustaa yhtiö?
Tyypillisesti kun on vähintään 3-5 sijoitusasuntoa tai haluaa kerryttää varallisuutta yhtiöön uusinvestointeja varten.
Paljonko yhtiön ylläpito maksaa?
Tyypillisesti 500-2 000 euroa vuodessa kirjanpidosta ja hallinnosta. Pienellä toiminnalla tämä voi syödä veroedun.
Voiko olemassa olevan asunnon siirtää yhtiöön?
Kyllä, mutta siirrosta aiheutuu varainsiirtovero ja mahdollinen myyntivoittovero. Harkitse tarkkaan ennen siirtoa.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotus
- Sijoitusasunnon verosuunnittelu
- Asuntosijoittamisen perusteet
- Vuokratulojen verotus
- Sijoitusasunnon korkovähennys
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto: Osakeyhtiön verotus
- Verohallinto: Osinkojen verotus
- Osakeyhtiölaki
- PRH: Osakeyhtiön perustaminen
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.