Ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla
Myyntiehto antaa suojaa asunnonvaihtajalle. Selvitä, miten myyntiehto toimii ja mitä tarjouksessa kannattaa huomioida.
Huomio: Tämä artikkeli sisältää yleisluontoista tietoa eikä korvaa lakimiehen neuvoja. Ehdollisiin kauppoihin liittyy oikeudellisia näkökohtia, joiden osalta suosittelemme aina konsultoimaan asiantuntijaa.
Asunnonvaihdossa yksi merkittävimmistä riskeistä on kahden asunnon loukku – tilanne, jossa omistat kaksi asuntoa yhtä aikaa ja molemmista aiheutuu kuluja. Ostotarjous myyntiehdolla on työkalu, jolla voit suojautua tältä riskiltä.
Mikä on myyntiehto?
Myyntiehto (tai oman asunnon myyntiehto) tarkoittaa ostotarjoukseen liitettyä ehtoa, jonka mukaan kauppa toteutuu vain, jos ostajan oma asunto saadaan myytyä tietyssä ajassa.
Käytännössä tämä tarkoittaa:
- Teet ostotarjouksen haluamastasi asunnosta
- Tarjouksessa on ehto oman asunnon myymisestä
- Jos oma asunto ei mene kaupaksi määräajassa, kauppa raukeaa
- Et joudu kahden asunnon loukkuun
Myyntiehdon periaate käytännössä
Kuvittele tilanne: Löydät unelma-asuntosi, mutta et ole vielä saanut omaa asuntoasi myytyä. Ilman myyntiehtoa sinun pitäisi joko:
- Luopua unelma-asunnosta
- Ostaa se ja toivoa, että oma asunto myy (kahden asunnon riski)
- Järjestää välirahoitus (lisäkustannuksia)
Myyntiehto mahdollistaa neljännen vaihtoehdon: voit tehdä tarjouksen, joka toteutuu vain jos oma asunto myy.
Myyntiehdon hyödyt ostajalle
Taloudellinen turvallisuus
Myyntiehdon suurin etu on riskien hallinta. Et sitoudu uuteen asuntoon ennen kuin tiedät, että vanha menee kaupaksi. Tämä voi:
- Estää kahden asunnon tilanteen
- Vähentää välirahoituksen tarvetta
- Tuoda mielenrauhaa asunnonvaihtoprosessiin
Konkreettinen esimerkki
Oletetaan, että ostat 350 000 euron asunnon myyntiehdolla. Jos ehto toteutuu (oma asunto myy), kauppa etenee normaalisti. Jos ehto ei toteudu (oma ei myy määräajassa), kauppa raukeaa ja voit jatkaa oman asunnon myyntiä ilman painetta.
Ilman myyntiehtoa voisit joutua maksamaan:
- Kahden asunnon vastikkeet: 600 euroa/kk
- Kahden lainan korot: 1 000 euroa/kk
- Stressiä ja unettomia öitä: mittaamattomasti
Aikaa järjestellä asioita
Myyntiehto antaa aikaa:
- Neuvotella lainasta pankin kanssa
- Järjestää muutto rauhassa
- Suunnitella mahdollisia remontteja uuteen kotiin
Neuvotteluaseman säilyttäminen
Vaikka myyntiehto saattaa heikentää tarjouksen houkuttelevuutta myyjän silmissä, se osoittaa myös ostajan harkitsevuutta ja realistisuutta.
Myyntiehdon haasteet
Myyntiehtoon liittyy myös haasteita, jotka on hyvä tiedostaa.
Myyjä ei välttämättä hyväksy
Myyntiehto siirtää riskiä myyjälle. Monet myyjät suosivat ehdottomia tarjouksia, erityisesti jos:
- Kilpailijoita on useita
- Markkinatilanne suosii myyjää
- Asunto on haluttu
Käytännössä myyjä joutuu odottamaan, saako ostaja oman asuntonsa kaupaksi. Tänä aikana myyjä menettää muut potentiaaliset ostajat.
Aikataulu venyy
Myyntiehto tarkoittaa, että koko prosessi kestää pidempään. Myyjän on odotettava, toteutuuko kauppa vai ei.
Tyypillinen aikataulu:
- Tarjouksen hyväksyminen: viikko 0
- Ostajan asunnon myynti: viikot 1-12
- Ehdon toteutuminen tai raukeaminen: viikko 12
- Kaupanteko: viikko 14-16
Hintakompensaatio
Joissakin tilanteissa myyjä saattaa olla valmis hyväksymään myyntiehdon, mutta vain jos tarjoushinta on korkeampi kompensoimaan lisäriskiä.
Käytännössä tämä voi tarkoittaa 1-3 prosentin lisää hinnassa. 300 000 euron asunnossa se tarkoittaa 3 000-9 000 euroa.
Mitä myyntiehtoisessa tarjouksessa tulisi määritellä?
Ehdollinen tarjous kannattaa laatia huolellisesti ja selkeästi. Seuraavat kohdat on hyvä määritellä tarkasti.
Ehdon sisältö
- Minkä asunnon myynti on ehtona?
- Missä ajassa asunnon tulee olla myyty?
- Mitä "myyty" tarkoittaa – allekirjoitettu kauppakirja vai sitova ostotarjous?
Määräaika
Tyypillinen myyntiehdon voimassaoloaika on 2-4 kuukautta. Liian lyhyt aika voi olla epärealistinen, liian pitkä taas rasittaa myyjää.
Suositukset määräajaksi:
- 2 kuukautta: Sopii, jos oma asunto on jo aktiivisesti myynnissä ja kiinnostusta on
- 3 kuukautta: Yleinen kompromissi
- 4 kuukautta: Sopii, jos oma asunto on vasta tulossa markkinoille
Irtisanomismekanismi
Miten toimitaan, jos:
- Oma asunto ei mene kaupaksi määräajassa?
- Ostaja haluaa vetäytyä kaupasta?
- Myyjä saa paremman tarjouksen?
Vakiokorvaus
Onko tarjoukseen liitetty käsiraha tai vakiokorvaus? Mitä tapahtuu, jos kauppa ei toteudu?
Tyypillisesti myyntiehtoisessa tarjouksessa:
- Käsiraha maksetaan, mutta palautetaan jos ehto ei toteudu
- Vakiokorvausta ei makseta, jos kauppa raukeaa ehdon vuoksi
Myyjän näkökulma
Myyjän kannalta ehdollinen tarjous sisältää epävarmuutta. Myyjä saattaa pohtia:
- Kannattaako sitoutua ostajaan, jonka kauppa on epävarma?
- Entä jos sinä aikana tulee parempi tarjous?
- Kuinka kauan olen sidottu tähän tarjoukseen?
Escape-lauseke
Osa myyjistä hyväksyy myyntiehdon vain, jos sopimukseen sisältyy niin sanottu escape-lauseke. Tämä tarkoittaa, että myyjällä on oikeus hyväksyä toinen tarjous, jos sellainen tulee – ja ehdollisen ostajan on joko luovuttava ehdostaan tai vetäydyttävä kaupasta.
Miten escape-lauseke toimii?
- Myyjä saa uuden (ehdottoman) tarjouksen
- Myyjä ilmoittaa ehdolliselle ostajalle
- Ostajalla on tyypillisesti 48-72 tuntia päättää:
- Luopua myyntiehdosta ja sitoutua kauppaan
- Vetäytyä ja antaa myyjän hyväksyä uusi tarjous
Myyjän hyväksymisen edellytykset
Myyjä hyväksyy myyntiehdon todennäköisemmin, jos:
- Markkinatilanne on hiljainen
- Muita tarjouksia ei ole tulossa
- Ehdollinen tarjous on hintatasoltaan hyvä
- Ostajan oma asunto on jo myynnissä ja kiinnostusta on
- Määräaika on kohtuullinen
Käytännön vinkkejä
Ole valmistautunut
Ennen ehdollisen tarjouksen tekemistä:
- Selvitä oman asunnon realistinen markkinahinta
- Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa myyntinäkymistä
- Varmista, että oma asunto on myyntikunnossa
Mitä valmiimpi olet oman asunnon myyntiin, sitä vakuuttavampi ehdollinen tarjouksesi on.
Kommunikoi avoimesti
Kerro myyjälle rehellisesti tilanteestasi. Avoin kommunikaatio voi rakentaa luottamusta ja tehdä myyjästä suopeamman ehdon hyväksymiselle.
Voit kertoa:
- Missä vaiheessa oman asunnon myynti on
- Paljonko näyttökävijöitä on ollut
- Mitä palautetta on saatu
- Mikä on välittäjän arvio myyntiajasta
Harkitse kompromisseja
Voit tehdä tarjouksesta houkuttelevamman myyjälle:
- Tarjoamalla korkeampaa hintaa
- Lyhentämällä myyntiehdon aikaa
- Sitoutumalla käsirahaan
- Hyväksymällä escape-lausekkeen
Konsultoi asiantuntijaa
Ehdollisten kauppojen juridiikka voi olla monimutkaista. Suosittelemme keskustelemaan kiinteistönvälittäjän ja tarvittaessa lakimiehen kanssa ennen tarjouksen tekemistä.
Milloin myyntiehto kannattaa?
Myyntiehto voi olla järkevä vaihtoehto, kun:
- Et halua kantaa kahden asunnon riskiä
- Oman asunnon myynti saattaa kestää
- Taloudellinen tilanteesi ei kestä kahta asuntolainaa
- Haluamasi asunto ei ole erityisen kilpailtu
Milloin harkita muita vaihtoehtoja?
Myyntiehto ei välttämättä toimi, jos:
- Markkinat ovat erittäin kilpaillut
- Myyjällä on kiire
- Asunnosta kilpailee useita ostajia
- Haluat varmistaa unelma-asunnon nopeasti
Vaihtoehtoja myyntiehdolle:
- Välirahoitus: Osta ensin, myy sitten
- Myy ensin: Myy oma asunto ennen uuden ostamista
- Ehdoton tarjous: Ota riski, jos uskot oman asunnon myyntiin
Asunnonvaihdon suunnittelu
Myyntiehdollinen tarjous on vain yksi vaihtoehto asunnonvaihdon toteuttamiseen. AsuntoPulssin työkalut voivat auttaa hahmottamaan eri vaihtoehtojen taloudellisia vaikutuksia ja suunnittelemaan asunnonvaihdon prosessia.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Yhteenveto
Ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla on työkalu, joka voi suojata asunnonvaihtajaa kahden asunnon loukun riskeiltä. Se antaa taloudellista turvaa ja aikaa järjestellä asioita.
Myyntiehdon käyttö vaatii kuitenkin myyjän hyväksynnän, eikä se sovi kaikkiin markkinatilanteisiin. Huolellinen valmistautuminen, avoin kommunikaatio ja tarvittaessa asiantuntijan konsultointi auttavat tekemään oikean päätöksen omassa tilanteessasi.
Keskeiset opit:
- Myyntiehto suojaa kahden asunnon tilanteelta
- Myyjän ei ole pakko hyväksyä ehdollista tarjousta
- Valmistele oman asunnon myynti hyvin ennen tarjousta
- Harkitse kompromisseja tarjouksen houkuttelevuuden lisäämiseksi
- Konsultoi asiantuntijaa monimutkaisissa tilanteissa
Muista, että tämä artikkeli tarjoaa yleisluontoista tietoa. Ehdollisiin kauppoihin liittyy juridisia kysymyksiä, joiden osalta suosittelemme aina konsultoimaan asiantuntijaa.
Usein kysyttyä myyntiehdollisesta tarjouksesta
Kuinka pitkä myyntiehdon aika on tavallinen?
Tyypillisesti 2-4 kuukautta. Lyhyempi aika on myyjälle houkuttelevampi, mutta saattaa olla ostajalle epärealistinen. Aika kannattaa sopia realistisesti oman asunnon myyntinäkymiin nähden.
Voiko myyjä perua hyväksyntänsä myyntiehdon aikana?
Riippuu sopimuksesta. Jos sopimuksessa on escape-lauseke, myyjä voi hyväksyä toisen tarjouksen ja antaa ehdolliselle ostajalle mahdollisuuden luopua ehdosta tai vetäytyä. Ilman tällaista lauseketta myyjä on yleensä sidottu sopimukseen.
Mitä tapahtuu käsirahalle, jos ehto ei toteudu?
Jos myyntiehto ei toteudu (oma asunto ei mene kaupaksi määräajassa), käsiraha yleensä palautetaan ostajalle. Tarkka käytäntö riippuu sopimuksesta.
Voinko perua tarjouksen, vaikka ehto toteutuisi?
Jos ehto toteutuu (oma asunto myy), olet sitoutunut kauppaan. Peruminen tässä vaiheessa johtaa yleensä vakiokorvauksen tai käsirahan menettämiseen.
Kannattaako käyttää välittäjää myyntiehtoisessa tarjouksessa?
Välittäjän käyttö on suositeltavaa, sillä ehdollisten tarjousten juridiikka on monimutkaisempaa kuin tavallisten. Välittäjä osaa myös viestiä myyjälle vakuuttavasti tilanteestasi.
Lähteet
- Asuntokauppalaki (843/1994) - Finlex
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) - Asuminen ja asuntokauppa