Hyväksytyn tarjouksen peruminen – onko se mahdollista?

Asuntokaupassa hyväksytty ostotarjous synnyttää osapuolten välille sitovan sopimuksen. Elämäntilanteet voivat kuitenkin muuttua yllättäen, ja joskus tarjouksen tehnyt ostaja tai sen hyväksynyt myyjä saattaa pohtia, onko peruminen mahdollista. Tässä artikkelissa käsittelemme hyväksytyn tarjouksen perumista ja sen mahdollisia seurauksia.

Huomio: Tämä artikkeli sisältää yleistä tietoa aiheesta. Yksittäistapauksissa suosittelemme konsultoimaan lakimiestä, sillä tilanteet voivat vaihdella merkittävästi.

Hyväksytyn tarjouksen sitovuus

Kun myyjä hyväksyy ostotarjouksen, syntyy lähtökohtaisesti sitova sopimus kaupan tekemisestä. Tämä sitovuus perustuu sopimusoikeuteen ja asuntokauppaa koskevaan lainsäädäntöön.

Asunto-osakkeet ja kiinteistöt

Asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen kohdalla sitovuus voi erota toisistaan:

Asunto-osakkeet: Hyväksytty tarjous voi olla sitova ilman muodollisia vaatimuksia. Suullinen tai kirjallinen hyväksyntä voi riittää sopimuksen syntymiseen.

Kiinteistöt: Kiinteistökaupassa sopimuksen sitovuus edellyttää yleensä kirjallista muotoa. Pelkkä suullinen tarjous ja hyväksyntä eivät välttämättä sido osapuolia samalla tavalla.

Milloin peruminen voi olla mahdollista

Vaikka hyväksytty tarjous on lähtökohtaisesti sitova, on tilanteita, joissa peruminen saattaa olla mahdollista ilman merkittäviä seuraamuksia.

Ehdollisen tarjouksen ehdon täyttymättömyys

Jos tarjous on tehty ehdollisena ja asetettu ehto ei täyty, ostaja voi yleensä vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Tyypillisiä ehtoja ovat:

• Rahoitusehto (lainan saaminen)
• Myyntiehto (oman asunnon myynti)
• Kuntotarkastusehto

Ehdon täyttymättömyyteen vetoaminen edellyttää, että ehdon täyttymättömyys on todellista eikä keinotekoista.

Osapuolten yhteinen sopimus

Ostaja ja myyjä voivat yhdessä sopia kaupan perumisesta. Tällöin osapuolet voivat neuvotella mahdollisista korvauksista tai sopia, että kumpikin vastaa omista kuluistaan.

Olennainen sopimusrikkomus toisen osapuolen taholta

Jos toinen osapuoli rikkoo sopimusta olennaisesti, toisella osapuolella saattaa olla oikeus vetäytyä kaupasta. Esimerkiksi jos myyjä salaa tietoisesti olennaisen tiedon asunnon kunnosta, ostaja saattaa voida vetäytyä.

Perumisen seuraukset

Jos hyväksytty tarjous perutaan ilman hyväksyttävää syytä, peruvalle osapuolelle voi aiheutua seuraamuksia.

Vakiokorvaus

Asuntokaupassa on tavanomaista sopia vakiokorvauksesta, joka maksetaan toiselle osapuolelle, jos kauppa peruuntuu toisen osapuolen syystä. Vakiokorvauksen suuruus voi vaihdella, mutta tyypillisesti se on muutama prosentti kauppahinnasta.

Käsirahan menettäminen

Jos ostaja on maksanut käsirahan ja peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä, myyjällä saattaa olla oikeus pitää käsiraha. Käsirahan suuruus on usein suuntaa-antavasti 2–4 prosenttia kauppahinnasta.

Vahingonkorvaus

Vakiokorvauksen tai käsirahan lisäksi toisella osapuolella saattaa olla oikeus vaatia vahingonkorvausta todellisista kuluista ja menetyksistä. Tämä voi tulla kyseeseen erityisesti, jos aiheutuneet vahingot ylittävät vakiokorvauksen määrän.

Mahdolliset kulut

Kaupan peruuntumisesta voi aiheutua erilaisia kuluja, kuten:

• Välityspalkkio tai sen osa
• Lainajärjestelykulut
• Muuttokulut, jos muuttoa on jo valmisteltu
• Uuden asunnon etsimiskulut

Ostajan peruminen

Kun ostaja haluaa perua hyväksytyn tarjouksen, hänen kannattaa toimia harkiten.

Ensimmäiset askeleet

1. Tarkista, onko tarjouksessa ehtoja, joihin voi vedota
2. Ota yhteyttä myyjään ja keskustele tilanteesta avoimesti
3. Selvitä, mitä seuraamuksia perumisesta voi tulla
4. Harkitse lakimiehen konsultointia

Neuvottelu myyjän kanssa

Avoin keskustelu myyjän kanssa voi johtaa molempia tyydyttävään ratkaisuun. Myyjä saattaa olla valmis hyväksymään perumisen, jos löytää nopeasti toisen ostajan tai jos ymmärtää ostajan tilanteen.

Myyjän peruminen

Myös myyjä saattaa joutua tilanteeseen, jossa haluaa perua hyväksytyn tarjouksen. Myyjän perumisen seuraukset voivat olla samankaltaisia kuin ostajan.

Myyjän syitä perumiselle

• Parempi tarjous toiselta ostajalta
• Muuttuneet olosuhteet (esim. työn peruminen)
• Olosuhteiden muutos perheessä
• Asunnon kunto havaittu odotettua paremmaksi

Parempi tarjous myöhemmin

Jos myyjä saa paremman tarjouksen jo hyväksytyn tarjouksen jälkeen, hänellä ei yleensä ole oikeutta vetäytyä aikaisemmasta sopimuksesta ilman seuraamuksia. Sitova sopimus on syntynyt ensimmäisen hyväksytyn tarjouksen myötä.

Miten välttää tilanne

Parasta on pyrkiä välttämään tilanne, jossa tarjous pitäisi perua.

Huolellinen harkinta ennen tarjousta

Ostajan kannattaa harkita tarkkaan ennen tarjouksen tekemistä:

• Onko rahoitus kunnossa?
• Onko asunto sopiva pitkällä aikavälillä?
• Onko kuntotarkastus tehty tai tarvitaanko ehtoa?

Ehdot tarjoukseen

Jos on epävarmuutta jostakin asiasta, kannattaa lisätä tarjoukseen asianmukainen ehto. Tämä suojaa kaupan peruuntuessa.

Myyjän näkökulmasta

Myyjän kannattaa varmistaa ennen tarjouksen hyväksymistä:

• Onko valmis sitoutumaan kauppaan?
• Onko uusi asunto tai muu suunnitelma selvillä?
• Ovatko kaikki asunnon omistajat samaa mieltä?

Riitatilanteen välttäminen

Jos tilanne johtaa erimielisyyksiin, kannattaa ensin yrittää neuvotella ratkaisu.

Sovittelun mahdollisuus

Ennen oikeudellisia toimenpiteitä osapuolet voivat kokeilla sovittelua. Sovittelija voi auttaa löytämään kompromissin, joka säästää aikaa ja rahaa.

Oikeudellinen arviointi

Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, kumpikin osapuoli voi hakea oikeudellista arviota tilanteesta. Lakimies voi arvioida, mitkä ovat osapuolen oikeudet ja velvollisuudet.

Dokumentoinnin merkitys

Kaikki tarjouksiin ja hyväksyntöihin liittyvä kannattaa dokumentoida huolellisesti.

Kirjalliset sopimukset

Vaikka suullinenkin sopimus voi olla sitova, kirjallinen dokumentointi helpottaa tilanteen selvittämistä myöhemmin.

Viestinnän tallentaminen

Sähköpostit, tekstiviestit ja muu kirjallinen viestintä kannattaa säilyttää. Ne voivat olla tärkeitä todisteita, jos syntyy erimielisyyttä sopimuksen sisällöstä.

Käytännön esimerkkitilanneet

Esimerkki 1: Rahoitusehdon käyttö

Matti teki ostotarjouksen asunnosta 250 000 euron hintaan rahoitusehdolla. Myyjä hyväksyi tarjouksen. Kaksi viikkoa myöhemmin pankki hylkäsi Matin lainahakemuksen odottamattomien luottotietomuutosten vuoksi.

Lopputulos: Matti sai vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, koska rahoitusehto ei täyttynyt. Hän toimitti myyjälle pankin kirjallisen päätöksen lainahakemuksen hylkäämisestä.

Esimerkki 2: Peruminen ilman pätevää syytä

Liisa teki ehdottoman ostotarjouksen, jonka myyjä hyväksyi. Viikko myöhemmin Liisa löysi mielestään paremman asunnon ja halusi perua ensimmäisen kaupan.

Lopputulos: Koska tarjouksessa ei ollut ehtoja ja Liisa perui ilman pätevää syytä, myyjällä oli oikeus pitää käsiraha (4 000 €) ja vaatia lisäksi vahingonkorvausta aiheutuneista kuluista.

Esimerkki 3: Myyjän peruminen paremman tarjouksen vuoksi

Ville hyväksyi ostotarjouksen, mutta sai seuraavana päivänä 15 000 euroa korkeamman tarjouksen toiselta ostajalta. Ville halusi perua ensimmäisen sopimuksen.

Lopputulos: Koska sitova sopimus oli jo syntynyt, Ville joutui maksamaan alkuperäiselle ostajalle vakiokorvauksen sekä korvaamaan ostajan jo aiheutuneet kulut (lainajärjestelyt, tarkastuskulut).

Tarkistuslista ennen tarjouksen tekemistä

Ostajalle:

• Onko rahoitus selvitetty ennakkoon?
• Onko asunto käyty läpi huolellisesti?
• Tarvitaanko kuntotarkastusehto?
• Onko oma asunto myynnissä ja missä vaiheessa?
• Onko aikataulu realistinen?
• Oletko valmis sitoutumaan tähän kauppaan?

Myyjälle:

• Onko uusi asunto tai muutto suunniteltu?
• Ovatko kaikki omistajat/perheenjäsenet samaa mieltä?
• Sopiiko tarjouksen aikataulu omiin suunnitelmiin?
• Onko hinta hyväksyttävä?
• Oletko valmis luopumaan asunnosta?

Vakiokorvauksen ja käsirahan tyypilliset määrät

Esimerkki 300 000 euron asunnosta:

• Käsiraha 4 %: 12 000 €
• Vakiokorvaus 3 %: 9 000 €
• Mahdolliset lisäkulut: 1 000–5 000 € (välityspalkkio, lainajärjestelyt ym.)

Juridisia näkökulmia

Asuntokauppalaki vs. maakaari

Asunto-osakkeiden kaupassa sovelletaan asuntokauppalakia, kun taas kiinteistökaupassa maakaarta. Näissä on eroja sopimuksen sitovuuden osalta:

Asunto-osakkeet:

• Hyväksytty tarjous voi olla sitova ilman kirjallista muotoa
• Käsiraha- ja vakiokorvausehdot ovat yleisiä

Kiinteistöt:

• Kauppa edellyttää kirjallista muotoa sitovuuteen
• Esisopimus voidaan tehdä, ja sillä on omat sääntönsä

Kohtuullistaminen

Äärimmäisissä tilanteissa tuomioistuin voi kohtuullistaa vakiokorvauksen määrää, jos se on kohtuuttoman suuri suhteessa todellisiin vahinkoihin. Tämä on kuitenkin poikkeuksellista.

Milloin kannattaa käyttää lakimiestä?

Suosittelemme lakimiehen konsultointia erityisesti näissä tilanteissa:

• Kaupan arvo on suuri (yli 200 000 €)
• Tarjouksessa on monimutkaisia ehtoja
• Toinen osapuoli kiistää sopimuksen sisällön
• Vaaditaan vahingonkorvausta vakiokorvauksen lisäksi
• Kyseessä on kiinteistökauppa
• Tilanne on epäselvä tai riitaisa

Lakimiehen konsultaatio ennen päätöstä voi säästää merkittäviä summia myöhemmin.

Yhteenveto

Hyväksytyn ostotarjouksen peruminen on lähtökohtaisesti mahdollista, mutta siihen liittyy usein taloudellisia seuraamuksia. Vakiokorvaus, käsirahan menettäminen tai vahingonkorvaus voivat tulla kyseeseen tilanteesta riippuen.

Jos tarjouksessa on ehto, jonka täyttymättömyyteen voi aidosti vedota, peruminen onnistuu yleensä ilman seuraamuksia. Muissa tilanteissa kannattaa pyrkiä neuvottelemaan ratkaisu toisen osapuolen kanssa.

Tärkeintä on harkita tarkkaan ennen tarjouksen tekemistä tai hyväksymistä ja tarvittaessa käyttää asiantuntija-apua epäselvissä tilanteissa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko hyväksytyn ostotarjouksen perua?

Hyväksytty tarjous on lähtökohtaisesti sitova, mutta peruminen voi olla mahdollista tietyissä tilanteissa. Jos tarjouksessa on ehto (kuten rahoitusehto), joka ei täyty, peruminen onnistuu ilman seuraamuksia. Muuten perumisesta voi seurata vakiokorvaus tai käsirahan menettäminen.

Paljonko vakiokorvaus tai käsiraha tyypillisesti on?

Vakiokorvaus ja käsiraha ovat tyypillisesti 2-4 prosenttia kauppahinnasta. Esimerkiksi 300 000 euron asunnossa käsiraha 4 prosentilla on 12 000 euroa ja vakiokorvaus 3 prosentilla 9 000 euroa.

Mitä seuraa, jos myyjä peruu kaupan paremman tarjouksen vuoksi?

Jos myyjä on jo hyväksynyt tarjouksen, sitova sopimus on syntynyt eikä myyjä voi vetäytyä ilman seuraamuksia. Myyjä voi joutua maksamaan alkuperäiselle ostajalle vakiokorvauksen sekä korvaamaan ostajalle aiheutuneet kulut.

Miten välttää tilanne, jossa tarjous pitäisi perua?

Ennen tarjouksen tekemistä kannattaa varmistaa rahoituksen tilanne, harkita asunnon sopivuutta pitkällä aikavälillä ja tarvittaessa lisätä tarjoukseen suojaavia ehtoja kuten rahoitus- tai kuntotarkastusehto.

Lähteet

• Asuntokauppalaki (Finlex)

Lue myös

• Käsiraha ja vakiokorvaus asuntokaupassa
• Ehdollinen ostotarjous – mitä ehdot tarkoittavat?
• Ostotarjouksen arviointi myyjänä – mitä huomioida?
• Asunnon kauppakirja – mitä se sisältää?