Mitä rakennusvuosi voi kertoa kodin riskeistä?

Rakennusvuosi on yksi ensimmäisistä tiedoista, jonka asuntoilmoituksessa yleensä näkee. Se voi antaa hyödyllisiä vihjeitä siitä, millaisia rakenteita, materiaaleja ja taloteknisiä ratkaisuja rakennuksessa saattaa olla.

Rakennusvuosi ei kuitenkaan yksin kerro, onko koti hyvässä tai huonossa kunnossa. Kaksi samana vuonna rakennettua taloa voivat olla täysin erilaisessa tilanteessa riippuen suunnittelusta, rakentamisen laadusta, huollosta, korjauksista, sijainnista ja siitä, miten rakennusta on käytetty.

Siksi rakennusvuotta kannattaa käyttää lähtötietona, ei lopullisena vastauksena. Se auttaa kysymään oikeita kysymyksiä.

Miksi rakennusvuodella on merkitystä?

Eri aikakausina on rakennettu eri tavoin. Rakennusmateriaalit, määräykset, energiavaatimukset, märkätilojen toteutustavat, ilmanvaihto ja kosteudenhallinta ovat muuttuneet vuosikymmenten aikana.

Rakennusvuosi voi antaa vihjeitä esimerkiksi siitä:

• millaisia perustuksia ja alapohjarakenteita talossa voi olla
• onko talossa kellari, maanvastaisia seiniä tai ryömintätila
• millaisia ulkoseinä- tai sokkeliratkaisuja on voitu käyttää
• miten märkätilat on alun perin rakennettu
• millainen ilmanvaihto talossa todennäköisesti on
• voiko rakenteissa olla haitta-aineita, kuten asbestia
• mitä suuria korjauksia rakennuksen ikäluokan perusteella kannattaa selvittää

Rakennusvuosi ei silti tarkoita automaattista riskiä. Vanha talo voi olla erinomaisessa kunnossa, ja uudemmassa talossa voi olla puutteita, jos suunnittelu, rakentaminen tai kunnossapito ei ole onnistunut.

Ennen 1940-lukua rakennetut talot

Vanhemmissa taloissa rakennustavat voivat poiketa selvästi nykyisestä. Rakenteet voivat olla hirsirakenteita, massiivitiiltä, luonnonkiviperustuksia, rossipohjia tai kellarillisia ratkaisuja. Moni vanha talo toimii hyvin, jos sitä on huollettu rakennustapaan sopivilla tavoilla.

Ostajan kannattaa selvittää erityisesti:

• perustusten ja alapohjan kunto
• mahdollinen kellarin tai ryömintätilan kosteus
• kattorakenteiden ja vesikaton ikä
• ulkoseinärakenteiden korjaukset
• ilmanvaihdon toiminta
• sähkö- ja putkijärjestelmien uusiminen
• onko aiemmissa korjauksissa käytetty rakennukseen sopivia materiaaleja

Vanhoissa taloissa riski ei välttämättä ole alkuperäisessä rakennustavassa, vaan myöhemmissä muutoksissa. Esimerkiksi liian tiiviit pintamateriaalit, väärin toteutettu lisäeristys tai puutteellinen ilmanvaihto voivat muuttaa rakenteiden kosteusteknistä toimintaa.

1940–1950-luvut: jälleenrakennuskauden talot

Jälleenrakennuskauden pientaloissa, kuten rintamamiestaloissa, on usein selkeä runko, kellari tai osakellari, puurakenteita ja myöhemmin tehtyjä laajennuksia tai peruskorjauksia.

Tämän ikäluokan talossa kannattaa selvittää:

• onko kellari kuiva ja mihin käyttöön se on tarkoitettu
• miten salaojat ja sadevesien ohjaus on toteutettu
• onko alapohja tuulettuva ja pääseekö sitä tarkastamaan
• milloin vesikatto, putket, sähköt ja lämmitysjärjestelmä on uusittu
• onko taloa lisäeristetty ja miten se on tehty
• onko märkätiloja rakennettu tai siirretty myöhemmin

Tällaisissa taloissa alkuperäinen rakennusvuosi kertoo vain osan kokonaisuudesta. Usein tärkeämpää on, mitä korjauksia on tehty 1970-, 1980-, 1990- tai 2000-luvuilla.

1960-luku: matalammat pientalot, uudet materiaalit ja muuttuvat ratkaisut

1960-luvulla pientalorakentamisessa yleistyivät monet ratkaisut, joita kannattaa tarkastella huolellisesti. Taloissa voi olla esimerkiksi matalia perustuksia, maanvastaisia lattioita, loivia kattoja, valesokkelityyppisiä ratkaisuja tai kellarillisia rakenteita.

Ostajan kannattaa selvittää:

• sokkelin ja ulkoseinän liittymä
• onko talossa valesokkeli tai muu matala seinärakenne
• lattiarakenteen tyyppi
• salaojien ja sadevesijärjestelmän olemassaolo ja kunto
• vesikaton muoto ja kunto
• märkätilojen ikä ja toteutustapa
• putkien, sähköjen ja lämmitysjärjestelmän uusiminen

Jos talossa on alkuperäisiä rakenteita, ne eivät automaattisesti tarkoita ongelmaa. Ne voivat kuitenkin olla syy selvittää rakenteiden kunto tarkemmin.

1970-luku: matalat perustukset, tasakatot ja energiakriisin vaikutukset

1970-luvun taloissa voi esiintyä matalia sokkeleita, valesokkelirakenteita, maanvastaisia lattioita, tasakattoja tai hyvin loivia kattoja. Energiansäästöön liittyvät muutokset vaikuttivat myös rakentamiseen ja korjauksiin.

Tämän aikakauden talossa kannattaa kiinnittää huomiota:

• ulkoseinän alaosan ja sokkelin kosteustekniseen toimintaan
• lattiarakenteisiin, erityisesti maanvastaisiin puu- tai eristerakenteisiin
• tasakaton tai loivan katon vedenpoistoon ja korjaushistoriaan
• ilmanvaihtoon
• märkätilojen kuntoon
• salaojiin, sadevesien ohjaukseen ja maanpinnan kallistuksiin

Valesokkeli tai maanvastainen puukoolattu lattia ei näy aina päällepäin. Rakennekuvat, kuntotarkastus tai tarkempi kuntotutkimus voivat olla tarpeen.

1980-luku: paljon rakennettuja pientaloja ja vaihtelevia toteutuksia

1980-luvun pientaloissa voi olla hyvin erilaisia ratkaisuja. Osa on toiminut hyvin, osassa voi olla kosteusteknisesti herkkiä rakenteita tai myöhemmin esiin tulleita puutteita.

Selvitettäviä asioita ovat esimerkiksi:

• valesokkelin tai matalan sokkeliratkaisun mahdollisuus
• tiiliverhouksen ja puurunkoisen seinän tuuletus
• maanvastaiset lattiarakenteet
• märkätilojen alkuperäisyys tai korjaustapa
• ilmanvaihdon toiminta
• salaojien ja sadevesijärjestelmän kunto
• yläpohjan tuuletus ja vesikaton kunto

Jos talo on rakennettu 1980-luvulla eikä keskeisiä järjestelmiä ole uusittu, ostajan kannattaa selvittää huolellisesti korjaushistoria ja lähivuosien korjaustarpeet.

1990-luku: uudempi ei aina tarkoita riskitöntä

1990-luvun talot mielletään usein melko uusiksi, mutta myös niissä voi olla selvitettäviä asioita. Rakennuksen kuntoon vaikuttavat rakennuspaikka, toteutuksen laatu, kosteudenhallinta työmaalla ja myöhempi ylläpito.

Ostajan kannattaa tarkistaa:

• märkätilojen ikä ja dokumentointi
• ilmanvaihdon toiminta
• salaojien ja sadevesien ohjaus
• yläpohjan tuuletus
• ikkunoiden ja ulkoseinien liittymät
• mahdolliset myöhemmät remontit ja niiden dokumentointi

1990-luvun rakennus ei ole automaattisesti ongelmaton, mutta rakennusvuosi ei myöskään yksin osoita erityistä riskiä. Tärkeintä on selvittää, miten talo on rakennettu ja pidetty kunnossa.

2000-luku: rakennusaikainen kosteudenhallinta ja talotekniikka

2000-luvun taloissa rakenteet, energiatehokkuus ja talotekniikka ovat usein kehittyneempiä kuin vanhemmissa taloissa. Samalla rakennuksissa voi olla enemmän järjestelmiä, joiden toiminta ja huolto vaikuttavat asumiseen.

Selvitettäviä asioita ovat esimerkiksi:

• ilmanvaihtojärjestelmän toiminta ja huolto
• lämmitysjärjestelmän ikä ja huoltohistoria
• märkätilojen dokumentointi
• rakennusaikaiset kosteus- tai takuukorjaukset
• vesikaton, yläpohjan ja julkisivun kunto
• mahdolliset reklamaatiot tai korjaukset

Uudemmassa talossa kannattaa kysyä myös käyttö- ja huolto-ohjeita, huoltokirjaa sekä mahdollisia rakennusaikaisia asiakirjoja.

2010-luku ja uudemmat rakennukset

Uudemmissa rakennuksissa määräykset, energiatehokkuus ja talotekniikka ovat usein eri tasolla kuin vanhemmissa rakennuksissa. Se ei kuitenkaan tarkoita, ettei ostajan tarvitsisi tarkastaa kohdetta.

Uudemmassa talossa kannattaa selvittää:

• onko rakennuksessa ollut takuu- tai vuositarkastuskorjauksia
• onko ilmanvaihto säädetty ja huollettu
• onko kosteudenhallinnasta tai rakennusvaiheen dokumenteista tietoa
• miten lämmitys, ilmanvaihto ja automaatio toimivat
• onko taloyhtiössä tai kiinteistössä havaittu rakennusvirheitä
• mitä kunnossapitoa lähivuosina on suunnitteilla

Uudemman rakennuksen riskit liittyvät usein vähemmän rakennusvuoteen ja enemmän toteutuksen laatuun, talotekniikan toimintaan ja huollon jatkuvuuteen.

Haitta-aineet ja asbesti

Rakennusvuosi voi antaa vihjeitä myös mahdollisista haitta-aineista. Erityisesti vanhemmissa rakennuksissa voi olla materiaaleja, joita ei nykyisin käytettäisi samalla tavalla.

Asbesti on tärkeä huomio ennen remonttia. Jos rakennus tai sen osa on rakennettu tai korjattu aikana, jolloin asbestia on voitu käyttää, ennen purkutöitä pitää selvittää, voiko purettavissa materiaaleissa olla asbestia.

Ostajan näkökulmasta tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vanhemmassa asunnossa suunniteltu remontti voi edellyttää haitta-ainekartoituksia ja erityisjärjestelyjä. Tämä voi vaikuttaa remontin kustannuksiin ja aikatauluun.

Radon

Rakennusvuosi ei yksin kerro radonriskistä, mutta rakennuksen perustamistapa, sijainti, maaperä ja ilmanvaihto voivat vaikuttaa sisäilman radonpitoisuuteen. Radonia ei voi päätellä luotettavasti hajusta, ulkonäöstä tai tavallisesta asuntonäytöstä.

Jos asunto sijaitsee radonalueella tai kyseessä on maanvarainen pientalo, radonmittauksesta kannattaa kysyä. Mittaustulos on usein hyödyllisempi tieto kuin pelkkä arvio rakennusvuoden perusteella.

Märkätilat eri aikakausina

Märkätilojen kohdalla rakennusvuosi on vain lähtötieto. Usein tärkeämpää on, milloin kylpyhuone on viimeksi remontoitu ja miten remontti on dokumentoitu.

Selvitä ainakin:

• onko märkätila alkuperäinen vai remontoitu
• milloin remontti on tehty
• kuka remontin on tehnyt
• onko vedeneristyksestä dokumentteja
• onko taloyhtiössä tai kiinteistössä ollut vuotoja
• onko märkätilan ilmanvaihto riittävä

Vanha märkätila ei automaattisesti tarkoita vauriota, mutta se voi tarkoittaa suurempaa korjaustarvetta tai tarvetta tarkempaan selvitykseen.

Ilmanvaihto

Ilmanvaihdon toteutus vaihtelee rakennuksen iän mukaan. Vanhemmissa rakennuksissa voi olla painovoimainen ilmanvaihto, myöhemmissä koneellinen poisto ja uudemmissa usein koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla.

Ostajan kannattaa selvittää:

• mikä ilmanvaihtojärjestelmä rakennuksessa on
• onko järjestelmää huollettu
• onko korvausilmareitit järjestetty oikein
• onko sisäilmassa tunkkaisuutta tai poikkeavia hajuja
• onko ilmanvaihtoa muutettu remonttien yhteydessä

Ilmanvaihdon toiminta liittyy myös kosteudenhallintaan. Erityisesti märkätiloissa, kellareissa ja tiiviiksi korjatuissa vanhoissa taloissa ilmanvaihdolla voi olla suuri merkitys.

Rakennusvuosi ei korvaa kuntotarkastusta

Rakennusvuosi auttaa tunnistamaan kysymyksiä, mutta se ei korvaa kohteen tarkastamista. Jos rakenne, haju, kosteusjälki tai korjaushistoria herättää kysymyksiä, asia kannattaa selvittää ennen sitovaa päätöstä.

Tavanomainen kuntotarkastus voi tuoda esiin havaintoja ja jatkoselvitystarpeita. Jos epäily liittyy rakenteiden sisäiseen kuntoon, kosteuteen tai mikrobivaurioon, voidaan tarvita tarkempaa kuntotutkimusta, mittauksia tai rakenneavauksia.

Kosteustekninen toimivuus on kokonaisuus. Rakennuksen pitää olla suunniteltu, rakennettu ja pidetty kunnossa niin, ettei kosteudesta aiheudu haittaa terveydelle, turvallisuudelle tai rakennuksen käyttökelpoisuudelle.

Mitä kysyä myyjältä tai välittäjältä?

Rakennusvuodesta riippumatta hyödyllisiä kysymyksiä ovat:

• Mitä remontteja talossa on tehty?
• Milloin katto, putket, sähköt, märkätilat ja lämmitysjärjestelmä on uusittu?
• Onko salaojista ja sadevesijärjestelmästä tietoa?
• Ovatko rakennekuvat saatavilla?
• Onko talossa tehty kuntotarkastus tai kuntotutkimus?
• Onko havaittu kosteutta, hajuja, vuotoja tai sisäilmaongelmia?
• Onko kellarissa, alapohjassa tai yläpohjassa päästy tarkastamaan rakenteita?
• Onko tehty radonmittausta?
• Onko remonteista lupia, suunnitelmia tai dokumentteja?
• Onko rakennuksessa haitta-aineisiin liittyviä selvityksiä, jos remonttia suunnitellaan?

Hyvä vastaus perustuu mielellään asiakirjoihin, ei pelkkään muistitietoon.

Lopuksi

Rakennusvuosi kertoo todennäköisyyksistä, ei varmuuksista. Se auttaa ymmärtämään, millaisia rakenteita ja järjestelmiä talossa saattaa olla, mutta rakennuksen todellinen kunto selviää vain kohdetta, asiakirjoja ja korjaushistoriaa tarkastelemalla.

Vanhempi talo voi olla hyvä ja huolellisesti hoidettu koti. Uudempi talo voi puolestaan vaatia selvityksiä, jos rakentamisessa, huollossa tai korjauksissa on ollut puutteita.

Ostajan kannalta tärkeintä on kysyä oikeita kysymyksiä, tarkistaa asiakirjat ja käyttää tarvittaessa ammattilaista. Rakennusvuosi on hyvä lähtökohta, mutta ei yksin riitä ostopäätöksen perusteeksi.

Lue myös: Omakotitalon ostajan tarkistuslista