Kellaritilojen kosteus – mitä ostajan kannattaa huomioida?

Kellari voi tuoda kotiin arvokasta lisätilaa: varastoa, harrastetilaa, teknistä tilaa tai joissakin tapauksissa myös asuinkäyttöön soveltuvaa tilaa. Samalla kellari on rakennusteknisesti erityinen osa taloa, koska se sijaitsee osittain tai kokonaan maanpinnan alapuolella.

Maanvastaiset rakenteet altistuvat maaperän kosteudelle ja sade- sekä sulamisvesien aiheuttamalle rasitukselle. Tämä ei tarkoita, että kellarissa olisi automaattisesti ongelma. Se tarkoittaa, että kosteudenhallinnan pitää olla rakenteen ja käyttötarkoituksen kannalta toimiva.

Miksi kellari ja kosteus liittyvät yhteen?

Kellarin seinät ja lattia voivat olla maanvastaisia eli ne ovat kosketuksissa maaperään tai sen kosteuteen. Kosteus voi rasittaa rakenteita monella tavalla: kapillaarisesti, vesihöyrynä, vuotoina, tiivistymällä tai puutteellisen kuivatusjärjestelmän seurauksena.

Rakennusten kosteus voi olla peräisin esimerkiksi maaperästä, sade- ja sulamisvesistä, ulko- ja sisäilmasta tai käyttövesistä. Siksi kellarin kosteustilannetta ei kannata selittää vain yhdellä tekijällä.

Kellarin toimivuuteen vaikuttavat muun muassa:

• salaojien kunto ja sijainti
• sadevesien ohjaus pois rakennuksen vierustalta
• maanpinnan kallistukset
• ulkopuolinen vedeneristys tai vedenpaineeneristys
• seinä- ja lattiarakenteiden toteutustapa
• ilmanvaihto ja lämmitys
• sisäpuoliset pinnoitteet ja eristeet
• kellarin käyttötarkoitus

Yksittäinen järjestelmä ei yleensä ratkaise kaikkea. Kellarin kosteudenhallinta on kokonaisuus.

Maanvastaiset seinät ja sisäpuolinen eristäminen

Vanhemmissa kellareissa voi esiintyä rakenteita, joissa maanvastainen seinä on eristetty sisäpuolelta. Tällainen ratkaisu voi olla kosteusteknisesti haastava, jos maanvastainen seinä jää kylmäksi ja kosteus pääsee rasittamaan sisäpuolisia materiaaleja.

Sisäpuolinen eristys ei ole automaattisesti virhe, mutta sen toimivuus riippuu rakenteen toteutuksesta, kosteudenhallinnasta ja siitä, pääseekö rakenne kuivumaan suunnitellusti.

Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää, jos kellarissa näkyy:

• sisäpuolisia levytyksiä maanvastaisilla seinillä
• vanhoja mineraalivilla- tai puurakenteita kellarin seinän sisäpuolella
• tiiviitä pinnoitteita, joiden takana kosteus voi jäädä rakenteeseen
• tummumia, hajua tai pehmenneitä materiaaleja seinien alaosissa

Jos rakenteesta ei ole varmuutta, asia kannattaa selvittää ennen kauppaa tai ennen kellarin käyttötarkoituksen muuttamista.

Vedeneristys, salaojat ja sadevedet

Kellarin kosteudenhallinnassa puhutaan usein salaojista. Ne ovatkin tärkeä osa kokonaisuutta, mutta eivät yksin takaa kellarin kuivuutta.

Salaojien tarkoitus on vähentää perustusten ja kellariseinien ympärille kertyvää vettä. Sadevesijärjestelmä puolestaan ohjaa katolta tulevat vedet pois rakennuksen vierustalta. Maanpinnan kallistusten pitäisi ohjata pintavedet poispäin talosta.

Kellarin kannalta ongelmia voi syntyä esimerkiksi silloin, jos:

• salaojista ei ole tietoa
• salaojat ovat vanhat, tukkeutuneet tai vaurioituneet
• tarkastuskaivoja ei löydy tai niitä ei voi tarkastaa
• kattovedet johdetaan rakennuksen vierustalle
• maanpinta viettää taloa kohti
• ulkopuolinen vedeneristys on puutteellinen, vanhentunut tai sen toteutuksesta ei ole tietoa

Salaojien kuntoa voidaan selvittää esimerkiksi tarkastuskaivoista, huuhtelulla ja kuvauksella. Usein on kuitenkin tärkeää arvioida koko kuivatus- ja sadevesijärjestelmä, ei vain yksittäistä putkea.

Mitä kellarissa kannattaa tarkkailla?

Kellarin kuntoa arvioidaan aluksi usein aistinvaraisesti. Yksittäinen havainto ei kerro koko totuutta, mutta seuraavat merkit ovat syy selvittää asiaa tarkemmin:

• tunkkainen, maakellarimainen tai poikkeava haju
• kostealta tuntuva ilma
• valkoinen suolahärme seinissä tai lattiassa
• maalin hilseily tai pinnoitteen kupruilu
• tummat jäljet seinien alaosissa
• lattiakaivojen, putkiläpivientien tai seinä-lattialiittymien kosteusjäljet
• irtoavat levytykset tai pehmenneet materiaalit
• näkyvä vesi sateiden tai sulamiskauden jälkeen

THL:n mukaan esimerkiksi kosteusvauriojälkien tai outojen hajujen aiheuttaja on tärkeä selvittää rakennusta tutkimalla, jotta mahdolliset epäpuhtauslähteet tai sisäympäristöä heikentävät olosuhteet voidaan tunnistaa ja korjata.

Haju ei vielä yksin todista kosteusvauriota. Se on kuitenkin havainto, jota ei kannata ohittaa.

Kellarin käyttötarkoitus vaikuttaa arviointiin

Kaikki kellarit eivät ole tarkoitettu asumiseen. Osa kellareista on suunniteltu varastoiksi, teknisiksi tiloiksi tai viileiksi aputiloiksi. Tällaisessa kellarissa voi olla erilaiset lämpötila- ja kosteusolosuhteet kuin varsinaisissa asuintiloissa.

Jos kellaria halutaan käyttää esimerkiksi makuuhuoneena, työhuoneena tai harrastetilana, kannattaa selvittää erikseen:

• onko tila rakennusluvan ja asiakirjojen mukaan asuintilaa
• täyttääkö tila käyttötarkoituksensa vaatimukset
• miten ilmanvaihto ja lämmitys on järjestetty
• onko rakenteiden kosteustekninen toiminta selvitetty
• tarvitaanko muutoksille lupa tai suunnitelmia

Kellarin käyttötarkoituksen muuttaminen voi edellyttää asiantuntijan arviota ja mahdollisesti viranomaiskäsittelyä.

Kysymyksiä ostajalle

Jos olet ostamassa taloa, jossa on kellari, kysy ainakin:

• Mihin kellaria on käytetty?
• Onko kellarissa havaittu kosteutta, hajua tai vesivuotoja?
• Milloin salaojat on rakennettu, tarkastettu tai uusittu?
• Mihin kattovedet johdetaan?
• Onko sadevesijärjestelmä erillinen salaojista?
• Onko kellarin seiniä eristetty tai levytetty sisäpuolelta?
• Onko kellarissa tehty remontteja?
• Onko remonteista suunnitelmia, lupia tai dokumentteja?
• Onko kellarista tehty kosteuskartoitusta, kuntotarkastusta tai kuntotutkimusta?
• Onko kellarin käyttötarkoitus sama kuin asiakirjoissa?

Vastaukset kannattaa mahdollisuuksien mukaan tarkistaa asiakirjoista, ei pelkästään suullisista tiedoista.

Kuntotarkastus ja tarkempi tutkimus

Kuntotarkastuksessa kellari on yleensä yksi tarkasteltavista alueista. Tavanomainen kuntotarkastus on kuitenkin usein pääosin aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton. Se voi tuoda esiin havaintoja ja jatkoselvitystarpeita, mutta se ei välttämättä kerro rakenteiden sisäistä kuntoa.

Jos kellarissa on hajua, näkyviä kosteusjälkiä, sisäpuolisia levytyksiä maanvastaisissa seinissä tai epäselvä kuivatusjärjestelmä, tarkempi kuntotutkimus voi olla tarpeen. Se voi sisältää esimerkiksi kosteuden mittauksia, rakenneavauksia, salaojien tarkastamista tai materiaalinäytteitä.

THL:n mukaan epäselvissä kosteus- ja mikrobivauriotilanteissa rakennuksessa voidaan tarvita kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, jossa rakenteiden toteutusta ja kuntoa tarkistetaan ja tarvittaessa otetaan näytteitä.

Lue lisää: Kuntotarkastus – mitä se kertoo ja mitä ei

Muutostyöt ja korjaukset

Kellarin korjaaminen tai käyttötarkoituksen muuttaminen voi olla merkittävä hanke. Ennen remonttia kannattaa selvittää:

• mistä kosteus johtuu
• miten vesi ohjataan pois rakennuksen vierustalta
• mikä rakenne on tarkoitus korjata
• mihin suuntaan rakenteen pitää kuivua
• millaisia materiaaleja voidaan käyttää
• tarvitaanko suunnittelijaa, lupaa tai taloyhtiön hyväksyntää

Kosteusongelman peittäminen uudella pintamateriaalilla voi pahentaa tilannetta, jos kosteuden syytä ei ole selvitetty. Korjausten suunnittelussa kannattaa käyttää kosteustekniikkaa ymmärtävää ammattilaista.

Lopuksi

Kellari voi olla hyödyllinen ja arvokas lisä kotiin, kun sen erityispiirteet ymmärretään. Maanvastaiset rakenteet, salaojat, sadevesien ohjaus, vedeneristys, ilmanvaihto ja käyttötarkoitus muodostavat kokonaisuuden, jota kannattaa tarkastella huolellisesti.

Yksittäinen haju, jälki tai vanha rakenne ei automaattisesti tarkoita vakavaa ongelmaa. Se voi kuitenkin olla merkki siitä, että asiaa kannattaa selvittää tarkemmin.

Jos olet ostamassa kellarillista taloa, älä arvioi kellaria vain lisäneliöinä. Selvitä, mihin tila on tarkoitettu, miten kosteudenhallinta on toteutettu ja tarvitseeko jokin havainto asiantuntijan arviota ennen päätöstä.

Tutustu myös: Mitä rakennusvuosi kertoo kodin riskeistä