Kiinteistön myynti lähiomaiselle: hinta, verotus ja lahja
Kiinteistön myynti lähiomaiselle alle käyvän hinnan voi johtaa lahjaverotukseen. Käymme läpi lahjaluonteisen kaupan säännöt ja verovaikutukset.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kiinteistön tai asunnon myynti lähiomaiselle on tavallista sukupolvenvaihdoksissa ja perheen sisäisissä järjestelyissä. Jos kauppahinta on alle käyvän arvon, kyseessä voi olla lahjaluonteinen kauppa, josta voi seurata lahjavero ostajalle. On tärkeää ymmärtää verotuksen säännöt ja hinnoittelun rajat.
Tässä artikkelissa käymme läpi lähiomaiskaupan verotukselliset vaikutukset ja käytännön näkökohdat.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Lahjaluonteinen kauppa
Mikä on lahjaluonteinen kauppa?
Käsite
Sisältö
Alle käypä hinta
Kauppahinta alle markkinahinnan
Lahjan elementti
Erotus on lahja
Veroseuraus
Voi johtaa lahjaveroon
Milloin syntyy lahja?
Raja
Seuraus
Kauppahinta ≥ 75 % käyvästä arvosta
Ei lahjaa
Kauppahinta < 75 % käyvästä arvosta
Lahja syntyy
Lahjan määrä
Käypä arvo – kauppahinta
Esimerkki lahjaluonteisesta kaupasta
Erä
Summa
Käypä arvo
200 000 €
75 % rajahinta
150 000 €
Kauppahinta
120 000 €
Lahjan määrä
80 000 € (200 000 – 120 000)
75 prosentin sääntö
Periaate
Sääntö
Sisältö
Turvallinen raja
Kauppahinta ≥ 75 % käyvästä
Ei lahjaa
Verohallinto ei katso lahjaksi
Alle 75 %
Lahja koko erotuksesta
Käypä arvo
Määrittely
Tapa
Markkinahinta
Mitä ulkopuolinen maksaisi
Vertailukaupat
Vastaavien kohteiden hinnat
Arvio
Ammattilaisen tekemä
Verottajan näkemys
Voi poiketa osapuolten arviosta
Käyvän arvon todistaminen
Tapa
Painoarvo
Kiinteistövälittäjän arvio
Hyvä perusta
AKA-arvio
Vahva todiste
Vertailukaupat
Tuoreita, vastaavia
Oma perustelu
Heikoin
Lahjaveron laskeminen
Lahjaveron perusteet
Tekijä
Vaikutus
Lahjan arvo
Käypä arvo – kauppahinta
Veroluokka
I tai II luokka
Verotaulukko
Progressiivinen
Veroluokat
Luokka
Kenelle
I veroluokka
Lapset, vanhemmat, puoliso, avopuoliso
II veroluokka
Sisarukset, muut sukulaiset
Lahjaveroasteikko 2026 (I veroluokka)
Lahjan arvo
Vero alarajalla
Ylimenevästä
5 000 – 25 000 €
100 €
8 %
25 000 – 55 000 €
1 700 €
10 %
55 000 – 200 000 €
4 700 €
12 %
200 000 – 1 000 000 €
22 100 €
15 %
Yli 1 000 000 €
142 100 €
17 %
Esimerkkilaskelma
Erä
Summa
Käypä arvo
250 000 €
Kauppahinta (60 %)
150 000 €
Lahjan määrä
100 000 €
Lahjavero (I luokka)
4 700 + (100 000 – 55 000) × 12 % = 10 100 €
Myyjän verotus lahjaluonteisessa kaupassa
Luovutusvoitto
Tilanne
Verotus
Kauppahintaosuus
Verotettava normaali luovutusvoitto
Lahjaosuus
Ei luovutusvoittoa (lahja)
Hankintameno
Jaetaan suhteessa
Esimerkki myyjän verotuksesta
Erä
Laskelma
Käypä arvo
250 000 €
Kauppahinta
150 000 € (60 %)
Myyjän hankintameno
100 000 €
Kauppaan kohdistuva hankintameno
60 000 € (60 %)
Luovutusvoitto
150 000 – 60 000 = 90 000 €
Vero (30/34 %)
n. 28 200 €
Oman asunnon verovapaus
Tilanne
Vaikutus
Verovapaat edellytykset täyttyvät
Ei luovutusvoittoveroa
Myös lahjaluonteisessa
Verovapaus soveltuu
2 vuoden asuminen
Vaaditaan
Ostajan asema
Hankintameno tulevaisuudessa
Tilanne
Ostajan hankintameno
Kauppahinta
Maksettu summa
Lahjan osuus
Lisätään hankintamenoon
Maksettu lahjavero
Ei lisätä
Esimerkki ostajan hankintamenosta
Erä
Summa
Kauppahinta
150 000 €
Lahjan arvo
100 000 €
Yhteensä hankintameno
250 000 €
Lahjaveron maksu
Vaihe
Aikataulu
Lahjaveroilmoitus
3 kk kuluessa kaupasta
Verotuspäätös
Verohallinnolta
Maksu
Eräpäivään mennessä
Sukupolvenvaihdoshuojennus
Milloin soveltuu?
Edellytys
Vaatimus
Maatila tai yritys
Veronhuojennuksen kohde
Jatkaja
Jatkaa toimintaa
Ei yleensä asunnoille
Asunto-osake tai omakotitalo
Asuntoihin ei yleensä sovellu
Tilanne
Huojennus
Tavallinen asunto
Ei huojennusta
Maatilan asuinrakennus
Voi olla osa huojennusta
Yrityksen omistama asunto
Tapauskohtainen
Kauppakirjan muotoilu
Tärkeät kohdat
Kohta
Sisältö
Kauppahinta
Selkeästi ilmoitettu
Käypä arvo
Voi mainita
Lahjan tunnistaminen
Tiedostetaan ero
Osapuolten suhde
Sukulaisuus
Verottajan tulkinta
Asia
Vaikutus
Sukulaisuus
Korostaa lahja-arviointia
Alhainen hinta
Herättää huomiota
Perustelut
Kannattaa dokumentoida
Käytännön järjestelyt
Arvioinnin hankkiminen
Toimenpide
Hyöty
Välittäjän arvio
Maksuton tai edullinen
AKA-arviokirja
Vahva peruste
Vertailukaupat
Todistusaineisto
Hinnoittelu
Strategia
Vaikutus
≥ 75 % käyvästä
Ei lahjaa
< 75 % käyvästä
Lahjavero ostajalle
Optimointi
Kokonaisverorasituksen laskenta
Verosuunnittelu
Näkökulma
Huomio
Myyjän luovutusvoittovero
Mitä myyjä maksaa
Ostajan lahjavero
Mitä ostaja maksaa
Kokonaisuus
Yhteenlaskettu verorasite
Erityistilanteet
Vanhemmat lapselle
Tilanne
Huomio
Tyypillisin
Sukupolvenvaihdos
I veroluokka
Matalampi lahjavero
Verovapaus myyjälle
Jos oma asunto asuttu 2 v
Sisarukset keskenään
Tilanne
Huomio
II veroluokka
Korkeampi lahjavero
Perintötilanteissa
Usein kuolinpesän jälkeen
Aviopuolisot
Tilanne
Huomio
Yhteinen omaisuus
Osituksen kautta
Myynti puolisolle
I veroluokka
Lahjoitus verottomampi
Aviopuolisoiden välillä
Etäsukulaiset
Tilanne
Huomio
II veroluokka
Korkeampi vero
Kannattavuus
Laskettava tarkasti
Lahjaveroilmoitus
Milloin tehtävä?
Tilanne
Määräaika
Lahjaluonteinen kauppa
3 kk kaupasta
Lahja syntyy
Ilmoitettava
Myöhästyminen
Veronkorotus mahdollinen
Ilmoituksen sisältö
Tieto
Lähde
Lahjan arvo
Käypä arvo – kauppahinta
Käypä arvo
Arviolausunto
Kauppahinta
Kauppakirja
Osapuolten suhde
Sukulaisuus
OmaVero-palvelu
Toimenpide
Ohje
Kirjaudu
Pankkitunnuksilla
Lahjaveroilmoitus
Valitse oikea lomake
Täytä tiedot
Kohde, arvo, osapuolet
Lähetä
Määräajan puitteissa
Yleisimmät virheet
Virheitä lähiomaiskaupassa
Virhe
Seuraus
Hinnoittelu ilman arviota
Verottaja arvioi eri tavalla
Ilmoituksen laiminlyönti
Veronkorotus
Käyvän arvon aliarviointi
Verottaja oikaisee
75 % rajan ymmärtäminen väärin
Yllättävä lahjavero
Miten välttää?
Toimenpide
Hyöty
Hanki ammattilaisarvio
Luotettava käypä arvo
Laske verot etukäteen
Ei yllätyksiä
Konsultoi veroasiantuntijaa
Monimutkaisissa tilanteissa
Tee ilmoitus ajoissa
Vältä korotukset
Esimerkkilaskelmia
Tapaus 1: 75 % raja ylittyy
Erä
Summa
Käypä arvo
300 000 €
Kauppahinta (80 %)
240 000 €
Lahja
Ei synny
Lahjavero
0 €
Tapaus 2: 75 % raja alittuu
Erä
Summa
Käypä arvo
300 000 €
Kauppahinta (60 %)
180 000 €
Lahja
120 000 €
Lahjavero (I luokka)
n. 12 500 €
Tapaus 3: Kokonaisvertailu
Vaihtoehto
Kauppahinta
Lahjavero
Myyjän vero
Yhteensä
Täysi hinta
300 000 €
0 €
30 000 €
30 000 €
75 % hinta
225 000 €
0 €
22 500 €
22 500 €
60 % hinta
180 000 €
12 500 €
18 000 €
30 500 €
Yhteenveto
Kiinteistön myynnissä lähiomaiselle:
75 % sääntö määrittää lahjan syntymisen
Lahjavero syntyy, jos kauppahinta alle 75 % käyvästä
Käypä arvo kannattaa dokumentoida ammattilaisarviolla
Myyjän verotus perustuu saatuun kauppahintaan
Lahjaveroilmoitus tehtävä 3 kk kuluessa
Kokonaisverorasite kannattaa laskea etukäteen
Huolellinen suunnittelu varmistaa optimaalisen verotuksen.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin kiinteistön myynti lähiomaiselle katsotaan lahjaksi?
Jos kauppahinta on alle 75 prosenttia käyvästä arvosta, syntyy lahja koko erotuksesta. Esimerkiksi jos käypä arvo on 200 000 euroa ja kauppahinta 120 000 euroa, lahjan määrä on 80 000 euroa. Jos kauppahinta on vähintään 75 prosenttia, lahjaa ei synny.
Paljonko lahjaveroa maksetaan lähiomaiskaupassa?
Lahjavero riippuu lahjan arvosta ja sukulaisuussuhteesta. Ensimmäisessä veroluokassa (lapset, vanhemmat, puoliso) vero on esimerkiksi 100 000 euron lahjasta noin 10 100 euroa. Toisessa veroluokassa (sisarukset) vero on korkeampi.
Miten käypä arvo määritetään lähiomaiskaupassa?
Käypä arvo kannattaa dokumentoida ammattilaisarviolla, kuten kiinteistönvälittäjän arviolla tai AKA-arviokirjalla. Vertailukaupat vahvistavat arviota. Verottaja voi arvioida käyvän arvon eri tavalla kuin osapuolet.
Pitääkö lahjaluonteisesta kaupasta tehdä ilmoitus verottajalle?
Kyllä, lahjaveroilmoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa kaupasta. Ilmoituksessa kerrotaan lahjan arvo, käypä arvo, kauppahinta ja osapuolten sukulaisuussuhde. Ilmoitus tehdään OmaVero-palvelussa.
Lähteet
Verohallinto: Lahjavero
Perintö- ja lahjaverolaki
Verohallinto: Lahjaluonteinen kauppa
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
