Kiinteistökauppa ulkomailla asuvalle – opas Suomessa ostavalle

Ulkomailla asuva henkilö voi ostaa kiinteistön Suomesta ilman erityisiä rajoituksia. Kauppa noudattaa samoja perusperiaatteita kuin suomalaisten välinen kauppa, mutta verotuksessa, tunnistautumisessa ja käytännön järjestelyissä on erityispiirteitä. Tässä oppaassa käymme läpi ulkomailla asuvan kiinteistökaupan erityiskysymykset.

Kuka on ulkomailla asuva?

Määritelmä verotuksessa

Verotuksellinen asuminen

Yleisesti verovelvollinen:

• Varsinainen asunto ja koti Suomessa
• Oleskelee Suomessa yli 6 kk vuodessa
• Verovelvollinen kaikista tuloista

Rajoitetusti verovelvollinen:

• Asuu vakituisesti ulkomailla
• Verovelvollinen vain Suomesta saaduista tuloista
• Kiinteistötulot verotetaan Suomessa

Kansalaisuus vs. asuinpaikka

Huomioitavaa:

• Suomen kansalaisuus ei ratkaise
• Asuinpaikka ratkaisee verotusstatuksen
• EU/ETA-kansalaisuus helpottaa joitakin asioita

Kiinteistön ostaminen Suomesta

Oikeus ostaa

Ei rajoituksia:

• Ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä vapaasti
• Ei erityislupia
• Sama menettely kuin suomalaisilla

Poikkeukset:

• Puolustusministeriön lupa tietyissä tapauksissa (rajavyöhykkeet)
• Koskee pääasiassa ETA-alueen ulkopuolisia

Kaupan perusmenettely

Samat vaiheet kuin tavallisesti:

1. Kohteen löytäminen
2. Tarjouksen tekeminen
3. Kauppakirjan laatiminen
4. Kaupanvahvistus
5. Lainhuudon hakeminen

Tunnistautuminen ja asiakirjat

Henkilöllisyyden todistaminen

Hyväksyttävät asiakirjat:

• Passi
• EU/ETA-henkilökortti
• Muu virallinen henkilöllisyystodistus

Kaupanvahvistajalle:

• Alkuperäinen asiakirja
• Voimassa oleva
• Valokuva tunnistettavissa

Suomalainen henkilötunnus

Tarve:

• Lainhuudon hakemiseen
• Verotusta varten
• Pankkiasiointiin (jos asuntolaina)

Henkilötunnuksen hakeminen:

• Digi- ja väestötietoviraston toimipisteessä
• Suomen edustustossa ulkomailla
• Voidaan hakea kaupan yhteydessä

Valtakirja

Jos et pääse paikalle:

• Kaupanteko valtakirjalla mahdollista
• Valtakirja on oltava yksilöity
• Laillistettava tarvittaessa (Apostille-todistus)

Valtakirjan vaatimukset:

• Kirjallinen muoto
• Yksilöity kiinteistö ja kauppaehdot
• Allekirjoitus
• Todistajat/notaarin vahvistus

Apostille-todistus

Milloin tarvitaan:

• Ulkomailla allekirjoitetut asiakirjat
• Virallisten asiakirjojen todistaminen
• Haagin sopimuksen mukaisesti

Mistä saa:

• Allekirjoitusmaan viranomainen
• Suomessa: Digi- ja väestötietovirasto

Verotus ulkomailla asuvalle

Varainsiirtovero

Maksuvelvollisuus:

• Sama kuin suomalaisilla
• 3 % kiinteistöstä
• Maksettava 6 kuukauden kuluessa

Maksaminen:

• OmaVero-palvelussa
• Suomalainen henkilötunnus tarvitaan
• Tai erillinen ilmoitus verottajalle

Kiinteistövero

Vuosittainen vero:

• Maksetaan kiinteistön sijaintikunnan mukaan
• Sama veroprosentti kuin suomalaisilla
• Lasku kiinteistön omistajalle

Käytännön järjestelyt:

• Ilmoita osoitteenmuutokset verottajalle
• Ulkomainen osoite mahdollinen
• Maksu verkkopankista tai ulkomailta

Vuokratulon verotus

Jos kiinteistö vuokrataan:

• Vuokratulo verotetaan Suomessa
• Veroilmoitus Suomeen
• Verosopimukset huomioitava

Verokanta:

• Rajoitetusti verovelvolliselle yleensä lähdevero 30 %
• Tai verosopimuksen mukainen verotus

Myyntivoiton verotus

Kun kiinteistö myydään:

• Luovutusvoitto verotetaan Suomessa
• Verokanta 30–34 %
• Verosopimus voi vaikuttaa

Veroilmoitus:

• Tehtävä Suomeen
• Määräajat samat kuin suomalaisilla

Rahoitus

Asuntolaina suomalaisesta pankista

Haasteet:

• Pankit vaativat usein Suomen tuloja
• Vakuusarviointi voi olla tiukempi
• Ei automaattista lainaa ulkomailla asuvalle

Mahdollisuudet:

• Neuvottele useamman pankin kanssa
• Suurempi omarahoitusosuus
• Vakuudet Suomessa

Laina ulkomaisesta pankista

Vaihtoehto:

• Laina asuinmaan pankista
• Kiinteistö vakuutena voi olla vaikea järjestää
• Valuuttariski huomioitava

Käteiskauppa

Usein käytännöllisin:

• Ei riippuvuutta pankkilainasta
• Kauppa sujuu nopeammin
• Varmista varojen alkuperän selvitys

Lainhuuto ja rekisteröinti

Lainhuudon hakeminen

Sama menettely:

• 6 kuukauden kuluessa kaupasta
• Maanmittauslaitoksen sähköinen palvelu
• Tai paperihakemus

Tarvittavat tiedot:

• Henkilötunnus
• Ulkomainen osoite käy
• Kauppakirja ja liitteet

Yhteystiedot

Ilmoita Maanmittauslaitokselle:

• Postiosoite ulkomailla
• Sähköpostiosoite
• Puhelinnumero

Kiinteistörekisteri

• Omistajatiedot julkisia
• Ulkomainen osoite merkitään
• Tietojen päivittäminen tärkeää

Käytännön järjestelyt

Kiinteistön hallinta etänä

Huomioitavaa:

• Kuka huolehtii kiinteistöstä?
• Huoltopalvelut
• Isännöinti tai managerointi

Vaihtoehtoja:

• Paikallinen huoltoyhtiö
• Kiinteistönvälittäjän manageerauspalvelu
• Sukulainen tai tuttava

Vakuutukset

Kotivakuutus:

• Tarvitaan myös ulkomailla asuvalle
• Ilmoita vakuutusyhtiölle asumisstatus
• Tyhjillään olevan kiinteistön ehdot

Huomioitavaa:

• Pidempi tyhjillään olo voi vaikuttaa vakuutusturvaan
• Talvikunnossapito (lämmitys, vesiputket)
• Ilmoita muutoksista vakuutusyhtiölle

Sähkö, vesi ja lämpö

Sopimukset:

• Omat sopimukset tarvitaan
• Laskut ulkomaiseen osoitteeseen
• Sähköinen asiointi helpottaa

Tyhjillään oleva kiinteistö:

• Peruslämpö päälle
• Vesien sulkeminen talveksi
• Säännöllinen tarkistuskäynti

Postiosoite ja asiointi

Suomalainen postiosoite:

• Helpottaa asiointia
• Postinvälityspalvelu mahdollinen
• Tai luotettava yhteyshenkilö

Erityistilanteet

Kesämökin osto

Tyypillinen tilanne:

• Ulkosuomalainen ostaa kesäpaikan
• Vapaa-ajan käyttö
• Harvempi oleskelu

Huomioitavaa:

• Talvikunnossapito
• Tarkistuskäynnit
• Naapuriapu

Sijoitusasunto

Vuokraus:

• Tarvitaan vuokranantajan velvollisuuksien hoitaminen
• Vuokravälitys helpottaa
• Veroilmoitus Suomeen

Muutto Suomeen myöhemmin

Jos suunnittelet muuttoa:

• Kiinteistö voi odottaa
• Verostatus muuttuu muuton myötä
• Ilmoita muutosta viranomaisille

ETA-alueen ulkopuolelta

Lisähuomioita:

• Puolustusministeriön lupa (rajavyöhykkeet)
• Viisumi- ja oleskelukysymykset erikseen
• Verosopimukset tarkistettava

Sähköinen asiointi ulkomailta

Vahva tunnistautuminen

Haasteet:

• Suomalaiset pankkitunnukset vaativat suomalaisen pankkitilin
• Mobiilivarmenne vaatii suomalaisen liittymän

Ratkaisuja:

• Suomi.fi-valtuudet
• Valtakirja Suomessa asuvalle
• Paperinen asiointi vaihtoehtona

Verohallinnon OmaVero

Käyttö ulkomailta:

• Vaatii tunnistautumisen
• Ulkomaalaisen tunnistautuminen rajoitetumpaa
• Paperilomakkeet vaihtoehtona

Maanmittauslaitoksen palvelut

Kiinteistöasiat:

• Sähköinen asiointi suositeltavaa
• Tunnistautuminen voi olla haaste
• Asiamies Suomessa helpottaa

Tarkistuslista ulkomailla asuvalle

Ennen kauppaa

• Henkilötunnus hankittu tai haetaan
• Tunnistautumisasiakirjat kunnossa
• Valtakirja laadittu (jos tarpeen)
• Rahoitus järjestetty
• Veroseuraamukset selvitetty

Kaupassa

• Henkilöllisyystodistus mukana
• Kaupanvahvistaja paikalla
• Kauppakirja allekirjoitettu
• Varainsiirtovero huomioitu

Kaupan jälkeen

• Lainhuuto haettu
• Varainsiirtovero maksettu
• Kiinteistövero huomioitu
• Vakuutukset järjestetty
• Sähkö/vesi/lämpö siirretty nimiin
• Kiinteistön hoito järjestetty

Usein kysyttyä ulkomailla asuvan kiinteistökaupasta

Tarvitseeko ulkomaalainen luvan kiinteistön ostoon?

Ei yleensä. EU/ETA-kansalaiset ja muut ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä vapaasti. Poikkeuksena rajavyöhykkeillä sijaitsevat kiinteistöt, joihin ETA-alueen ulkopuoliset tarvitsevat puolustusministeriön luvan.

Miten saan suomalaisen henkilötunnuksen?

Henkilötunnuksen voi hakea Digi- ja väestötietoviraston toimipisteestä Suomessa tai Suomen edustustosta ulkomailla. Tarvitset henkilöllisyystodistuksen ja syyn tunnuksen tarpeelle (esim. kiinteistökauppa).

Voinko tehdä kaupan ilman matkustamista Suomeen?

Kyllä, valtakirjalla. Valtuuta luotettava henkilö allekirjoittamaan kauppakirja puolestasi. Valtakirja on oltava asianmukaisesti laadittu ja tarvittaessa laillistettu (Apostille).

Miten maksan verot ulkomailta?

Varainsiirtoveron ja kiinteistöveron voi maksaa ulkomaisesta pankista Verohallinnon tilille. OmaVero-palvelua voi käyttää, jos tunnistautuminen onnistuu. Muuten paperilomakkeilla.

Saanko asuntolainaa Suomesta?

Mahdollista, mutta haastavampaa. Pankit arvioivat luottokelpoisuuden tapauskohtaisesti. Ulkomailla asuvan on usein osoitettava suurempi omarahoitusosuus tai lisävakuuksia.

Yhteenveto

Ulkomailla asuvan kiinteistökauppa Suomessa:

1. Oikeus ostaa: Ei rajoituksia (pois lukien rajavyöhykkeet ETA:n ulkopuolisille)
2. Henkilötunnus: Tarvitaan lainhuutoon ja verotukseen
3. Verotus: Varainsiirtovero, kiinteistövero ja mahdolliset tuloverot Suomeen
4. Käytännön järjestelyt: Kiinteistön hoito, vakuutukset, sopimukset
5. Asiointi: Valtakirja helpottaa, jos ei pääse paikalle

Huolellisella valmistelulla ulkomailla asuvan kiinteistökauppa sujuu ongelmitta.

Lähteet

• Verohallinto – Ulkomailla asuva
• Maanmittauslaitos – Lainhuuto
• Digi- ja väestötietovirasto – Henkilötunnus
• Puolustusministeriö – Kiinteistönhankinta

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet
• Varainsiirtovero-opas
• Lainhuuto-opas