Isännöinnin vaihtaminen
Isännöinnin vaihtaminen taloyhtiössä: irtisanomisprosessi, kilpailutus, siirtymäkausi ja asiakirjojen luovutus käytännössä.
Isännöinnin vaihtaminen
Isännöinnin vaihtaminen on merkittävä päätös taloyhtiölle. Hyvin suunniteltu vaihto sujuu ongelmitta ja parantaa yhtiön toimintaa. Tässä artikkelissa käsitellään vaihtoprosessin vaiheet.
Vaihtamisen perusteet
Syitä vaihtoon
Miksi vaihdetaan:
| Syy | Kuvaus |
|---|---|
| Tyytymättömyys | Palvelun laatu |
| Hinta | Liian kallis |
| Henkilöstö | Vaihtuvuus |
| Viestintä | Huono tavoitettavuus |
| Virheet | Toistuvat ongelmat |
Milloin kannattaa vaihtaa
Vaihtamisen harkinta:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Yksittäinen ongelma | Keskustelu ensin |
| Toistuvat ongelmat | Kirjallinen reklamaatio |
| Ei muutosta | Vaihdon harkinta |
| Vakava laiminlyönti | Vaihto välittömästi |
Kuka päättää
Päätöksentekoketju:
| Päätös | Tekijä |
|---|---|
| Vaihdon harkinta | Hallitus |
| Irtisanominen | Hallitus |
| Uuden valinta | Hallitus |
| Sopimuksen teko | Hallitus |
Irtisanominen
Irtisanomisaika
Tyypilliset irtisanomisajat:
| Sopimustyyppi | Irtisanomisaika |
|---|---|
| Toistaiseksi voimassa | 3-6 kuukautta |
| Määräaikainen | Kauden loppuun |
| Erikseen sovittu | Sopimuksen mukaan |
Irtisanomisen muoto
Miten irtisanotaan:
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Kirjallinen | Aina |
| Allekirjoitus | Hallituksen pj |
| Päiväys | Selkeä |
| Perustelut | Ei pakollisia |
Irtisanomisilmoitus
Ilmoituksen sisältö:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Osapuolet | Yhtiö ja isännöitsijä |
| Sopimus | Viittaus |
| Irtisanominen | Selkeä ilmoitus |
| Päättymispäivä | Laskettuna |
| Allekirjoitus | Valtuutettu |
Määräaikaisen sopimuksen päättäminen
Erityispiirteet:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Sopimus voimassa | Odota kauden loppua |
| Purkuperuste | Vakava rikkomus |
| Yhteinen sopimus | Neuvoteltavissa |
Kilpailutus
Kilpailutuksen aikataulu
Vaiheistus:
| Vaihe | Ajoitus |
|---|---|
| Päätös kilpailutuksesta | 6 kk ennen |
| Tarjouspyynnöt | 4-5 kk ennen |
| Tarjousten vertailu | 3-4 kk ennen |
| Haastattelut | 2-3 kk ennen |
| Valinta | 2 kk ennen |
| Irtisanominen | Irtisanomisaika |
Tarjouspyyntö
Mitä pyydetään:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Yhtiön esittely | Perustiedot |
| Palvelutarve | Mitä halutaan |
| Nykyongelmat | Miksi vaihdetaan |
| Aikataulu | Milloin alkaa |
| Referenssit | Pyydetään |
Tarjousten arviointi
Vertailukriteerit:
| Kriteeri | Painotus |
|---|---|
| Palvelutaso | 30 % |
| Hinta | 25 % |
| Kokemus | 25 % |
| Yhteensopivuus | 20 % |
Siirtymäkausi
Siirtymän valmistelu
Etukäteisjärjestelyt:
| Toimenpide | Sisältö |
|---|---|
| Aikataulu | Selkeä |
| Vastuut | Kuka tekee mitä |
| Tiedotus | Osakkaille |
| Yhteyshenkilöt | Molemmilla puolilla |
Asiakirjojen luovutus
Luovutettavat materiaalit:
| Asiakirja | Kuvaus |
|---|---|
| Pöytäkirjat | Kaikki |
| Sopimukset | Voimassa olevat |
| Kirjanpitoaineisto | Tositteet, tilit |
| Osakasluettelo | Ajantasainen |
| Huoltokirja | Tekninen dokumentaatio |
| Avaimet | Kaikki |
Tilien siirto
Pankkiasiat:
| Toimenpide | Sisältö |
|---|---|
| Tilien siirto | Uudelle isännöitsijälle |
| Tilinkäyttöoikeudet | Vanhat poistetaan |
| Keskeneräiset maksut | Selvitetään |
| Saldot | Tarkistetaan |
Sopimusten siirto
Palvelusopimusten käsittely:
| Sopimus | Toimenpide |
|---|---|
| Huoltosopimukset | Yhteystietojen päivitys |
| Vakuutukset | Ilmoitus |
| Sähkösopimukset | Siirto |
| Muut palvelut | Koordinointi |
Tiedottaminen
Osakkaille tiedottaminen
Mitä kerrotaan:
| Ajankohta | Sisältö |
|---|---|
| Ennen vaihtoa | Tuleva muutos |
| Vaihdon yhteydessä | Uudet yhteystiedot |
| Jälkeen | Uudet käytännöt |
Sidosryhmille ilmoittaminen
Ulkoiset tahot:
| Taho | Ilmoitus |
|---|---|
| Huoltoyhtiö | Uusi yhteyshenkilö |
| Vakuutusyhtiö | Yhteystietojen muutos |
| Viranomaiset | Tarvittaessa |
| Pankki | Tilinkäyttöoikeudet |
Haasteet ja ratkaisut
Tyypilliset ongelmat
Mahdolliset haasteet:
| Ongelma | Ratkaisu |
|---|---|
| Asiakirjat myöhässä | Kirjallinen vaatimus |
| Puutteelliset tiedot | Inventointi |
| Keskeneräiset asiat | Selvityslista |
| Erimielisyydet | Dokumentointi |
Jos vanha isännöitsijä ei luovuta
Toimenpiteet:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Kehotus | Kirjallinen määräajalla |
| Ei vastetta | Uhkasakko |
| Vakava | Oikeustoimet |
Päällekkäisyyksien välttäminen
Koordinointi:
| Asia | Toimenpide |
|---|---|
| Laskut | Kuka maksaa |
| Vastikkeet | Kenen tilille |
| Kokoukset | Kuka valmistelee |
| Viestintä | Yksi kanava |
Onnistuneen vaihdon edellytykset
Suunnittelu
Hyvän vaihdon perusta:
| Tekijä | Sisältö |
|---|---|
| Riittävä aika | Ei hätiköidä |
| Selkeät vastuut | Kuka tekee mitä |
| Dokumentointi | Kaikki kirjallisesti |
| Yhteistyö | Molempien kanssa |
Uuden isännöitsijän perehdytys
Alkuvaiheen tuki:
| Toimenpide | Sisältö |
|---|---|
| Kohteeseen tutustuminen | Käynti paikan päällä |
| Hallituksen tapaaminen | Odotukset |
| Ajankohtaiset asiat | Keskeneräiset |
| Dokumenttien läpikäynti | Tärkeimmät |
Seuranta
Vaihdon jälkeen:
| Toimenpide | Aika |
|---|---|
| Ensimmäinen arvio | 3 kk |
| Välitarkastelu | 6 kk |
| Kokonaisarvio | 12 kk |
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka pitkään vaihtoprosessi kestää?
Tyypillisesti 4-6 kuukautta. Sisältää kilpailutuksen, irtisanomisajan ja siirtymävaiheen.
Voiko isännöinnin vaihtaa kesken sopimuskauden?
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa irtisanomisajan puitteissa. Määräaikaisen vain vakavasta syystä.
Mitä jos vanha isännöitsijä ei luovuta asiakirjoja?
Asiakirjat ovat yhtiön omaisuutta. Tarvittaessa voidaan turvautua viranomaisten apuun tai oikeustoimiin.
Lue myös
- Isännöinti perusteet
- Isännöitsijän valinta
- Isännöintisopimus
- Isännöinnin laatu
- Isännöinnin kustannukset
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki (finlex.fi)
- KKV: Sopimusehdot ja kuluttajansuoja (kkv.fi)
- Asunto-osakeyhtiölaki
- Hyvä isännöintitapa
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.