Esisopimus asuntokaupassa
Opas esisopimukseen asuntokaupassa. Milloin esisopimus tarvitaan, sisältö, sitovuus ja riskit käytännössä.
Esisopimus asuntokaupassa
Esisopimus on sopimus tulevasta asuntokaupasta. Se sitoo molempia osapuolia tekemään lopullisen kaupan sovituin ehdoin. Esisopimuksia käytetään tyypillisesti tilanteissa, joissa lopullista kauppaa ei voida tehdä heti, esimerkiksi rahoitusjärjestelyjen vuoksi. Tässä artikkelissa käydään läpi esisopimuksen käyttötilanteet, sisältö ja riskit.
Esisopimuksen perusteet
Mikä on esisopimus
Esisopimuksen määritelmä:
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Sitova sopimus | Velvoite tehdä lopullinen kauppa |
| Ehdollinen | Voi sisältää ehtoja |
| Määräaikainen | Kaupan tekemiselle aikaraja |
| Käsiraha | Usein sisältää käsirahan |
Milloin esisopimus tarvitaan
Tyypillisiä käyttötilanteita:
| Tilanne | Syy |
|---|---|
| Rahoituksen järjestäminen | Lainapäätös viivästyy |
| Oman asunnon myynti | Odottaa myyntiä |
| Rakentamisen valmistuminen | Uudiskohde ei valmis |
| Lupien saaminen | Viranomaisprosessi |
| Perintöjärjestelyt | Kuolinpesän asiat |
Esisopimus vs. ostotarjous
Miten esisopimus eroaa ostotarjouksesta:
| Seikka | Ostotarjous | Esisopimus |
|---|---|---|
| Sitovuus | Kunnes hyväksytty | Molempia sitova heti |
| Tarkoitus | Johtaa kauppaan | Sopimus kaupan tekemisestä |
| Käsiraha | Mahdollinen | Tyypillinen |
| Muoto | Vapaamuotoinen | Tarkempi |
Esisopimuksen sisältö
Pakolliset tiedot
Mitä esisopimukseen tulee kirjata:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Osapuolet | Myyjän ja ostajan tiedot |
| Kohde | Asunnon yksilöinti |
| Kauppahinta | Sovittu hinta |
| Kaupan ajankohta | Milloin lopullinen kauppa |
| Ehdot | Mahdolliset ehdot |
Kaupan ehdot
Esisopimukseen kirjattavat ehdot:
| Ehto | Esimerkki |
|---|---|
| Rahoitusehto | Ostaja saa lainan |
| Myyntiehto | Oma asunto myydään |
| Tarkastusehto | Kuntotarkastus tehty |
| Lupaehdot | Viranomaislupia |
Käsiraha ja vakuudet
Käsirahan käsittely esisopimuksessa:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Käsirahan määrä | Euromäärä |
| Maksupäivä | Milloin maksetaan |
| Säilytys | Kenellä käsiraha on |
| Palautus | Milloin palautetaan |
Seuraamukset
Mitä tapahtuu, jos kauppaa ei synny:
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Ostaja vetäytyy ilman perustetta | Käsirahan menetys |
| Myyjä vetäytyy | Palauttaa käsirahan + mahdollinen korvaus |
| Ehto ei täyty | Sopimus raukeaa, käsiraha palautuu |
Esisopimuksen muotovaatimukset
Asunto-osakkeen esisopimus
Asunto-osakkeen esisopimuksen muoto:
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Muoto | Kirjallinen |
| Todistajat | Ei pakollinen, suositeltava |
| Rekisteröinti | Ei tarpeen |
Kiinteistön esisopimus
Kiinteistökaupan esisopimuksen muoto:
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Muoto | Kirjallinen |
| Kaupanvahvistaja | Ei pakollinen esisopimukseen |
| Rekisteröinti | Voidaan kirjata |
| Sitovuus | Enintään 5 vuotta |
Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet
Myyjän velvollisuudet
Myyjän asema esisopimuksessa:
| Velvollisuus | Sisältö |
|---|---|
| Pidättäytyminen myynnistä | Ei saa myydä toiselle |
| Tiedonanto | Kerrottava olennaiset asiat |
| Kohteen säilyttäminen | Pidettävä kunnossa |
| Kaupan teko | Sovittuna aikana |
Ostajan velvollisuudet
Ostajan asema esisopimuksessa:
| Velvollisuus | Sisältö |
|---|---|
| Ehtojen täyttäminen | Rahoitus, myynti ym. |
| Käsirahan maksu | Sovittuna |
| Kaupan teko | Sovittuna aikana |
| Ilmoitusvelvollisuus | Ehtojen täyttymisestä |
Esisopimuksen riskit
Ostajan riskit
Mitä riskejä ostajalla on:
| Riski | Kuvaus |
|---|---|
| Käsirahan menetys | Jos peruu ilman perustetta |
| Hinnanmuutos | Markkinatilanne voi muuttua |
| Kohteen vaurioituminen | Ennen kauppaa |
| Myyjän maksukyky | Korvausten saaminen |
Myyjän riskit
Mitä riskejä myyjällä on:
| Riski | Kuvaus |
|---|---|
| Kohde sitoutuneena | Ei voi myydä muualle |
| Hinnan nousu | Ei hyödy noususta |
| Ostajan maksukyky | Kauppa ei toteudu |
| Korvausten periminen | Voi olla vaikeaa |
Riskien hallinta
Miten hallita riskejä:
| Keino | Sisältö |
|---|---|
| Selkeät ehdot | Yksiselitteiset |
| Riittävä käsiraha | Sitouttaa |
| Määräajat | Realistiset |
| Asiantuntija-apu | Lakimies tarkastaa |
Esisopimuksen päättyminen
Normaalit päättymistavat
Miten esisopimus tyypillisesti päättyy:
| Tapa | Kuvaus |
|---|---|
| Lopullinen kauppa | Normaalitilanne |
| Ehto ei täyty | Sopimus raukeaa |
| Määräaika umpeutuu | Jos kauppaa ei tehty |
| Yhteinen purkaminen | Osapuolet sopivat |
Erimielisyystilanteessa
Jos osapuolet eivät pääse sopuun:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Myyjä kieltäytyy | Ostaja voi vaatia täyttämistä |
| Ostaja kieltäytyy | Myyjä pitää käsirahan |
| Riita ehdoista | Oikeudellinen ratkaisu |
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Rahoituksen odottaminen
Tyypillinen esisopimustilanne:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Tilanne | Lainapäätös tulee 3 viikon kuluttua |
| Esisopimus | Tehdään heti |
| Käsiraha | 5 000 € |
| Lopullinen kauppa | 4 viikon kuluttua |
| Ehto | Rahoitusehto |
Esimerkki 2: Oman asunnon myynti
Ketjutilanne:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Tilanne | Oma asunto myynnissä |
| Esisopimus | Tehdään ehdollisena |
| Käsiraha | 10 000 € |
| Ehto | Oma asunto myyty 2 kk kuluessa |
| Jos ei myy | Sopimus raukeaa, käsiraha palautuu |
Esisopimuksen laatiminen
Kuka laatii
Esisopimuksen laatijat:
| Laatija | Tilanne |
|---|---|
| Kiinteistönvälittäjä | Jos välittäjä mukana |
| Asianajaja | Monimutkainen tilanne |
| Pankki | Jos pankin kautta |
Tarkistettavat asiat
Mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta:
| Kohta | Tarkistus |
|---|---|
| Osapuolet | Oikein yksilöity |
| Kohde | Täsmälliset tiedot |
| Ehdot | Ymmärrettävät |
| Seuraamukset | Hyväksyttävät |
| Määräajat | Realistiset |
Usein kysytyt kysymykset
Onko esisopimus sitova?
Kyllä. Esisopimus on sitova sopimus, joka velvoittaa molemmat osapuolet tekemään lopullisen kaupan sovituin ehdoin. Vetäytymisestä ilman hyväksyttävää perustetta seuraa tyypillisesti käsirahan menetys tai korvausvelvollisuus.
Voiko esisopimuksen purkaa?
Esisopimuksen voi purkaa molempien osapuolten yhteisellä sopimuksella. Yksipuolinen purkaminen on mahdollista vain, jos sopimuksessa mainittu ehto ei täyty tai toinen osapuoli rikkoo sopimusta olennaisesti.
Kuinka pitkäksi aikaa esisopimus voidaan tehdä?
Asunto-osakkeen esisopimukselle ei ole laissa säädettyä enimmäisaikaa. Kiinteistön esisopimus on sitova enintään viisi vuotta. Käytännössä esisopimukset tehdään tyypillisesti muutamiksi viikoiksi tai kuukausiksi.
Mitä tapahtuu käsirahalle, jos esisopimus puretaan?
Jos esisopimus puretaan siksi, että sovittu ehto ei täyty (esim. rahoitusehto), käsiraha palautetaan ostajalle. Jos ostaja vetäytyy ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa pitää käsirahan.
Tarvitaanko esisopimukseen kaupanvahvistaja?
Asunto-osakkeen esisopimukseen ei tarvita kaupanvahvistajaa. Kiinteistön esisopimukseenkaan ei tarvita kaupanvahvistajaa, mutta lopullinen kiinteistökauppa vaatii aina kaupanvahvistajan.
Yhteenveto
Esisopimus on hyödyllinen työkalu tilanteissa, joissa lopullista kauppaa ei voida tehdä heti. Se sitoo molemmat osapuolet ja antaa aikaa järjestää rahoitus, myydä oma asunto tai hoitaa muita edellytyksiä.
Esisopimuksen sisältö tulee laatia huolellisesti. Osapuolet, kohde, kauppahinta, ehdot ja seuraamukset on kirjattava selkeästi. Käsiraha sitouttaa erityisesti ostajaa ja toimii vakuutena myyjälle.
Riskit on tunnistettava ja hallittava. Selkeät ehdot, realistiset määräajat ja riittävä käsiraha vähentävät ongelmien todennäköisyyttä. Monimutkaisissa tilanteissa kannattaa käyttää asiantuntija-apua.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Asuntokauppalaki
- Maakaari
- Kiinteistönvälitysalan keskusliitto
- Oikeusministeriö: Sopimusoikeus
Artikkeli julkaistu 6.9.2026.