Kauppakirjan ehdot – mitä asuntokauppakirjassa sovitaan

Kauppakirjan ehdot ovat asuntokaupan ydin. Ne määrittelevät, mitä myydään, millä hinnalla ja millä ehdoilla. Huolellisesti laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia ja ehkäisee riitoja. Tässä oppaassa käymme läpi kauppakirjan keskeiset ehdot.

Kauppakirjan perustiedot

Mikä on kauppakirja?

Kauppakirja on:

• Kirjallinen sopimus asuntokaupasta
• Sitova asiakirja molemmille osapuolille
• Dokumentti, joka määrittää kaupan ehdot
• Omistusoikeuden siirtymisen perusta

Asunto-osake vs. kiinteistö

Kuka laatii kauppakirjan?

Vaihtoehtoja:

• Kiinteistönvälittäjä (yleisin)
• Pankki
• Asianajaja
• Osapuolet itse (ei suositella)

Pakolliset tiedot kauppakirjassa

Osapuolten tiedot

Myyjästä ja ostajasta:

• Täydellinen nimi
• Henkilötunnus
• Osoite
• Yhteystiedot

Kaupan kohteen yksilöinti

Asunto-osakkeessa:

• Taloyhtiön nimi ja Y-tunnus
• Osakkeiden numerot
• Huoneiston tunnus
• Pinta-ala
• Sijaintiosoite

Kiinteistössä:

• Kiinteistötunnus
• Kunta ja sijaintiosoite
• Pinta-ala
• Rakennukset ja niiden tiedot

Kauppahinta

Hintatiedot:

• Kokonaiskauppahinta
• Mahdollinen lainaosuus (asunto-osake)
• Maksutapa
• Maksuerien aikataulu

Hallinnan siirto

Päivämäärän sopiminen

Mitä sovitaan:

• Hallinnan siirtopäivä
• Kellonaika (tarvittaessa)
• Avainten luovutuspaikka
• Vastuun siirtyminen

Tyypilliset ajat

Hallinnan siirron ehdot

Mitä voi sopia:

• Aikaistamisen mahdollisuus
• Myöhästymisen seuraamukset
• Väliaikainen vuokra, jos myyjä jää asumaan
• Avainten luovutustapa

Kauppaan kuuluva omaisuus

Mitä kuuluu automaattisesti

Asunto-osakkeessa:

• Kiinteät kalusteet (keittiökalusteet, kaapit)
• Kiinteät kodinkoneet (liesi, uuni)
• Valaisimet (kiinnitetyt)
• Verhokiskot

Kiinteistössä:

• Rakennus tarvikkeineen
• Kiinteät varusteet
• Tarpeisto (ainesosa)

Erikseen sovittava irtaimisto

Neuvottelukysymys:

Irtaimiston kirjaaminen

Kauppakirjaan:

• Lista kauppaan kuuluvista esineistä
• Lista mukaan lähtevistä esineistä
• Mahdollinen erillinen hinta irtaimistolle

Vastuunjakoehdot

Myyjän vastuut

Tyypillisiä:

• Vastuu annetuista tiedoista
• Vastuu piilevistä virheistä (rajoitetusti)
• Vastuu kauppaan asti syntyvistä kuluista
• Vastuu asunnon kunnosta luovutukseen asti

Ostajan vastuut

Tyypillisiä:

• Vastuu tarkastusvelvollisuuden täyttämisestä
• Vastuu kauppahinnan maksamisesta
• Vastuu hallinnan siirron jälkeisistä kuluista
• Vastuu omasta rahoituksesta

Vastuunrajoitusehdot

Mahdollisia rajoituksia:

• "Myydään sellaisena kuin on" -ehto
• Vastuunrajoitus tietyille vioille
• Rahamääräinen vastuuraja
• Aikarajoitus vaatimuksille

Huomioitavaa:

• Kuluttajakaupassa rajoitusehdot eivät voi olla kohtuuttomia
• Tiedonantovelvollisuutta ei voi kiertää
• Petos tai törkeä tuottamus ei rajaudu

Erityisehdot

Kuntotarkastusehto

Sisältö:

• Ostajalla oikeus teettää kuntotarkastus
• Aikaraja tarkastukselle (esim. 2 viikkoa)
• Mitä löydökset oikeuttavat (peruutus, hinnanalennus)
• Kuka maksaa tarkastuksen

Rahoitusehto

Sisältö:

• Kauppa ehdollinen lainapäätökselle
• Aikaraja rahoituksen varmistumiselle
• Miten ilmoitetaan, jos rahoitus ei järjesty
• Seuraukset ehdon täyttymättömyydestä

Myyntiehto

Sisältö:

• Kauppa ehdollinen oman asunnon myynnille
• Aikaraja myynnin toteutumiselle
• Mahdollinen vapauttamislauseke myyjälle
• Käsirahan kohtalo, jos ehto ei täyty

Purkava ehto

Merkitys:

• Kauppa purkautuu, jos ehto ei täyty
• Suorat seuraukset (rahat takaisin, asunto takaisin)
• Ei välttämättä vahingonkorvausta

Lykkäävä ehto

Merkitys:

• Kauppa tulee lopulliseksi vasta ehdon täyttyessä
• Omistusoikeus siirtyy vasta ehdon täyttyessä
• Käytetään harvemmin asuntokaupoissa

Maksuehdot

Käsiraha

Sovittavaa:

• Käsirahan määrä (tyypillisesti 2–5 % kauppahinnasta)
• Maksupäivä
• Tilille tai vakuustilille
• Käsirahan kohtalo eri tilanteissa

Kauppahinnan maksu

Vaihtoehtoja:

Viivästyskorko

Mitä sovitaan:

• Sovelletaanko viivästyskorkoa
• Koron määrä (korkolaki vai sovittu)
• Mistä päivästä lasketaan

Varainsiirtovero

Kuka maksaa?

Säännöt (1.1.2024 alkaen):

• Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta
• Kiinteistö: ostaja maksaa 3 %
• Kiinteistökaupassa maksu ennen lainhuutoa

Poikkeukset

Vapautuksia:

• Perintönä tai lahjaksi saatu asunto
• Luovutus lähisukulaiselle (tietyin ehdoin)
• Yhteisömuutokset

Huom: Ensiasunnon ostajan vapautus poistui kokonaan 1.1.2024.

Riitojen ratkaisu

Sovittelulauseke

Sisältö:

• Ensin neuvottelu osapuolten kesken
• Tarvittaessa sovittelu (esim. Kuluttajariitalautakunta)
• Viimeisenä tuomioistuin

Oikeuspaikka

Sovittavaa:

• Missä käräjäoikeudessa riita käsitellään
• Yleensä kiinteistön sijaintipaikkakunta

Välityslauseke

Mahdollinen:

• Riita ratkaistaan välimiesmenettelyssä
• Harvinainen asuntokaupoissa
• Nopeampi mutta kalliimpi

Allekirjoitukset ja todistajat

Asunto-osake

Vaatimukset:

• Molempien osapuolten allekirjoitukset
• Päiväys
• Todistajia ei välttämättä tarvita (suositellaan)

Kiinteistö

Vaatimukset:

• Molempien osapuolten allekirjoitukset
• Kaupanvahvistajan vahvistus
• Kaupanvahvistajan allekirjoitus ja leima

Sähköinen allekirjoitus

Mahdollisuus:

• Asunto-osakkeissa sähköinen allekirjoitus mahdollinen
• Kiinteistössä sähköinen kauppa mahdollinen (Maanmittauslaitos)
• Vahva tunnistautuminen vaaditaan

Liitteet kauppakirjaan

Tyypillisiä liitteitä

Asunto-osakkeessa:

• Isännöitsijäntodistus
• Energiatodistus
• Pohjakuva
• Yhtiöjärjestys (tarvittaessa)

Kiinteistössä:

• Kiinteistörekisteriote
• Lainhuutotodistus
• Rasitustodistus
• Kartta
• Kuntotarkastusraportti

Liitteiden merkitys

Tärkeää:

• Liitteet ovat osa kauppakirjaa
• Tiedot sitovat osapuolia
• Ristiriitatilanteessa tulkintakysymys

Tarkistuslista kauppakirjan ehtoihin

Ennen allekirjoitusta

Tarkista:

• Osapuolten tiedot oikein
• Kohteen tiedot oikein
• Kauppahinta ja maksuehdot selkeät
• Hallinnan siirtopäivä sovittu
• Irtaimisto listattu
• Vastuunjako ymmärretty
• Erityisehdot tarkistettu
• Liitteet tarkistettu

Allekirjoituksen jälkeen

Muista:

• Kopio kauppakirjasta molemmille
• Varainsiirtoveron maksu
• Lainhuuto (kiinteistö)
• Omistuksen rekisteröinti (osake)

Usein kysyttyä kauppakirjan ehdoista

Voiko kauppakirjan ehtoja muuttaa allekirjoituksen jälkeen?

Kyllä, mutta vain molempien osapuolten suostumuksella. Muutokset pitää tehdä kirjallisesti ja molempien allekirjoittamana.

Mitä "myydään sellaisena kuin on" tarkoittaa?

Se rajaa myyjän vastuuta, mutta ei poista sitä kokonaan. Myyjä vastaa edelleen antamistaan tiedoista ja olennaisista vioista, joista tiesi tai olisi pitänyt tietää.

Pitääkö kaikki ehdot kirjoittaa kauppakirjaan?

Kyllä, kaikki sovitut asiat kannattaa kirjata. Suullisesti sovittujen asioiden todistaminen jälkikäteen on vaikeaa.

Kuka päättää kauppakirjan ehdoista?

Molemmat osapuolet neuvottelevat ehdoista. Välittäjä tai asianajaja voi avustaa, mutta lopullinen päätös on osapuolilla.

Voiko toinen osapuoli perua kaupan ennen allekirjoitusta?

Ennen allekirjoitusta kauppaa ei ole syntynyt, joten peruminen on mahdollista. Käsirahan menettäminen voi olla seuraus, jos siitä on sovittu.

Yhteenveto

Kauppakirjan ehdot määrittävät kaupan:

1. Perustiedot: Osapuolet, kohde, hinta
2. Hallinnan siirto: Päivämäärä ja ehdot
3. Irtaimisto: Mitä kuuluu kauppaan
4. Vastuut: Myyjän ja ostajan velvollisuudet
5. Erityisehdot: Kuntotarkastus, rahoitus, myynti

Huolellisesti laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia.

Lähteet

• Asuntokauppalaki
• Maakaari
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asuntokauppa
• Maanmittauslaitos

Lue myös

• Kauppakirjan laatiminen
• Asunnon ostamisen vaiheet
• Hallinnan luovutus