Ulkomaan asunto ja oleskelulupa – Golden Visa ja muut ohjelmat

Huomio: Maahanmuuttolainsäädäntö muuttuu usein ja nopeasti. Tämän artikkelin tiedot perustuvat vuoden 2026 tilanteeseen, mutta yksityiskohtaiset vaatimukset kannattaa aina tarkistaa viranomaislähteitä tai maahanmuuttoasiantuntijaa.

Useat maat ympäri maailmaa tarjoavat oleskeluluvan tai jopa kansalaisuuden kiinteistösijoituksen perusteella. Nämä "Golden Visa" -ohjelmat ovat houkutelleet sijoittajia, jotka haluavat vapaamman liikkuvuuden, paremman verotuksen tai varasuunnitelman tulevaisuuteen. Tässä oppaassa käymme läpi merkittävimmät ohjelmat, niiden vaatimukset ja huomioon otettavat seikat.

Mitä Golden Visa tarkoittaa?

Golden Visa on epävirallinen nimitys oleskelulupaohjelmille, joissa ulkomaalaiselle myönnetään oleskelulupa merkittävän sijoituksen perusteella. Sijoitus voi olla:

• Kiinteistösijoitus
• Yrityssijoitus
• Valtion obligaatiot
• Lahjoitus valtion rahastoon

Keskeiset hyödyt:

• Oikeus asua ja usein työskennellä kohdemaassa
• Vapaa liikkuminen tietyllä alueella (esim. Schengen)
• Mahdollisuus kansalaisuuteen myöhemmin
• Perheenjäsenten sisällyttäminen

Huomioitavaa:

• Ei yleensä vaadi maassa asumista
• Investointi on palautettava tietyn ajan kuluttua
• Ohjelmia on kritisoitu ja jotkut lakkautettu

EU-maiden ohjelmat

Portugali

Portugalin Golden Visa on ollut Euroopan suosituimpia, mutta ohjelma on muuttunut merkittävästi viime vuosina.

Nykyinen tilanne (2026):

• Kiinteistösijoitus EI enää oikeuta Golden Visaan (rajoitus vuodesta 2023)
• Poikkeuksena kaupalliset kiinteistöt ja kunnostuskohteet tietyillä alueilla
• Vaihtoehtoina sijoitusrahastot, yrityssijoitukset ja työpaikkojen luonti

Historiallinen malli (ennen 2023):

• 500 000 EUR kiinteistösijoitus
• 350 000 EUR kunnostettava kiinteistö
• Oleskelulupa 2 vuodeksi, uusittavissa
• 5 vuoden jälkeen pysyvä oleskelulupa tai kansalaisuus
• Vain 7 päivää vuodessa maassa asumista vaadittu

Nykyvaihtoehdot:

Kansalaisuus:

• Mahdollinen 5 vuoden oleskelun jälkeen
• Perustason portugalin kielen taito vaaditaan
• Portugali sallii kaksoiskansalaisuuden

Espanja

Espanjan Golden Visa -ohjelma on edelleen voimassa kiinteistösijoituksille:

Vaatimukset:

• Vähintään 500 000 EUR kiinteistösijoitus
• Kiinteistö voi olla asuin- tai liikekiinteistö
• Sijoitus voi jakautua useampaan kohteeseen
• Sijoituksen tulee olla velaton (lainattoman osuuden oltava 500 000 EUR)

Prosessi:

1. Kiinteistön osto ja kauppakirja
2. Oleskelulupahakemus konsulaatissa tai Espanjassa
3. Ensimmäinen lupa 2 vuotta
4. Uusiminen 5 vuodeksi kerrallaan
5. Pysyvä oleskelulupa 5 vuoden jälkeen

Oikeudet:

• Oikeus asua ja työskennellä Espanjassa
• Vapaa liikkuminen Schengen-alueella (90/180 päivää)
• Perheenjäsenet (puoliso, lapset, vanhemmat) sisällytettävissä
• Ei vaatimusta maassa asumisesta viisumin uusimiseksi

Kansalaisuus:

• Mahdollinen 10 vuoden laillisen oleskelun jälkeen
• Espanja EI yleensä salli kaksoiskansalaisuutta (poikkeuksia)
• Vaatii pysyvää asumista Espanjassa

Verotus:

• Oleskelulupa ei automaattisesti tee verovelvolliseksi
• Verovelvollisuus syntyy, jos oleskelee yli 183 päivää/vuosi
• Beckham-laki voi tarjota veroetuja tietyille

Kreikka

Kreikan Golden Visa on Euroopan edullisimpia:

Vaatimukset (2026):

• Vähintään 250 000 EUR kiinteistösijoitus useimmilla alueilla
• Ateena, Thessaloniki ja suositut saaret: 500 000 EUR
• Kiinteistö voi olla asuin- tai liikekiinteistö

Prosessi:

1. Kiinteistön osto
2. Oleskelulupahakemus Kreikan viranomaisilta
3. Lupa 5 vuodeksi
4. Uusittavissa niin kauan kuin sijoitus säilyy

Oikeudet:

• Oikeus asua Kreikassa
• EI oikeutta työskennellä palkansaajana
• Vapaa liikkuminen Schengen-alueella
• Perheenjäsenet sisällytettävissä

Kansalaisuus:

• Mahdollinen 7 vuoden laillisen oleskelun jälkeen
• Vaatii kreikan kielen taitoa
• Vaatii tosiasiallista asumista Kreikassa

Malta

Malta tarjoaa useita sijoittajaohjelmia:

Malta Permanent Residence Programme (MPRP):

• Kiinteistön osto: vähintään 300 000 EUR (Etelä-Malta/Gozo) tai 350 000 EUR (muu Malta)
• TAI vuokraus: vähintään 10 000 EUR/vuosi (Etelä-Malta/Gozo) tai 12 000 EUR/vuosi
• Lisäksi hallinnointimaksu ja lahjoitus (yhteensä noin 68 000-98 000 EUR)
• Vähimmäisomistus/vuokra-aika: 5 vuotta

Oikeudet:

• Pysyvä oleskelulupa
• Oikeus asua Maltalla
• Vapaa liikkuminen Schengen-alueella

Kansalaisuus naturalisaation kautta:

• Maltalla on myös suora kansalaisuusohjelma (Malta Citizenship by Naturalisation)
• Vaatii huomattavasti suuremman sijoituksen (600 000-750 000 EUR lahjoitus)
• Kiinteistövaatimus 700 000 EUR (osto) tai 16 000 EUR/vuosi (vuokra)
• 1-3 vuoden asumisvaatimus

Kypros

Kypros on muuttanut ohjelmiaan merkittävästi:

Nykyinen tilanne (2026):

• Kyproksen "kultainen passi" -ohjelma lakkautettiin 2020
• Pysyvän oleskeluluvan ohjelma edelleen voimassa

Permanent Residence Permit:

• Kiinteistösijoitus vähintään 300 000 EUR (uudiskohde)
• Lisäksi 30 000 EUR talletusvaatimus
• Todistettava ulkomainen tulo vähintään 50 000 EUR/vuosi

Oikeudet:

• Pysyvä oleskelulupa
• EI oikeuta Schengen-liikkumiseen (Kypros ei ole Schengenissä)
• Perheenjäsenet sisällytettävissä

Italia

Italian sijoittajaviisumi (Investor Visa):

Vaihtoehdot:

• 500 000 EUR sijoitus italialaiseen yritykseen
• 250 000 EUR sijoitus innovatiiviseen startupiin
• 1 000 000 EUR valtion obligaatioihin
• 1 000 000 EUR lahjoitus hyväntekeväisyyteen

Huomioitavaa:

• Kiinteistösijoitus EI yksinään riitä
• Elective Residence Visa mahdollinen tuloja omaaville (ei sijoitusvaatimusta, mutta ei työoikeutta)

EU:n ulkopuoliset ohjelmat

Yhdistyneet arabiemiirikunnat (UAE)

Dubai ja muut emiraatit tarjoavat erilaisia viisumiohjelmia:

Golden Visa (10 vuotta):

• Kiinteistösijoitus vähintään 2 000 000 AED (noin 500 000 EUR)
• Kiinteistön oltava valmis (ei off-plan)
• Ei asumisvaatimusta

5 vuoden kiinteistöviisumi:

• Kiinteistösijoitus vähintään 750 000 AED (noin 190 000 EUR)

Oikeudet:

• Oikeus asua UAE:ssa
• Työoikeus (sponsorin kautta)
• Perheenjäsenet sisällytettävissä
• Pankkitilin avaus, yrityksen perustaminen

Verotus:

• Ei tuloveroa UAE:ssa
• Huomio Suomen verosopimukseen ja verovelvollisuuteen

Thaimaa

Thaimaan viisumivaihtoehdot kiinteistösijoittajille:

Thailand Elite Visa:

• Ei kiinteistövaatimusta, vaan jäsenmaksu
• 5-20 vuoden oleskeluoikeus
• Maksu 600 000-2 000 000 THB (noin 15 000-50 000 EUR)

Kiinteistön omistus ja viisumi:

• Pelkkä kiinteistön omistus EI oikeuta oleskelulupaan
• Yhdistettävissä muihin viisumeihin (eläkeläisviisumi, Elite)
• Ulkomaalainen voi omistaa huoneiston, mutta ei maata

Long-Term Resident Visa (2022-):

• Varakkaiden eläkeläisten, työskentelevien ammattilaisten ym. ohjelma
• Varallisuusvaatimukset tiukat
• 10 vuoden oleskelulupa

Turkki

Turkin kansalaisuusohjelma on nopeutunut:

Turkish Citizenship by Investment:

• Kiinteistösijoitus vähintään 400 000 USD (noin 370 000 EUR)
• Kiinteistöä ei saa myydä 3 vuoteen
• Prosessi noin 3-6 kuukautta

Oikeudet:

• Täysi Turkin kansalaisuus
• Passi mahdollistaa viisumivapauden moniin maihin
• Ei asumisvaatimusta

Huomioitavaa:

• Turkki sallii kaksoiskansalaisuuden
• Turkin passi EI oikeuta EU:n vapaaseen liikkumiseen
• Veroseuraamukset selvitettävä

Karibia

Useat Karibian valtiot tarjoavat kansalaisuusohjelmia:

Suosituimmat:

Edut:

• Nopea prosessi (3-6 kuukautta)
• Ei asumisvaatimusta
• Viisumivapaus moniin maihin (myös Schengen useilla)
• Verovapaat tulot monista lähteistä

Huomioitavaa:

• Kiinteistöä ei saa myydä tyypillisesti 5-7 vuoteen
• Prosessointimaksut ja due diligence -kulut merkittävät
• Ohjelmien jatkuvuus epävarma

Malesia

Malaysia My Second Home (MM2H):

• Ei varsinainen kansalaisuus- tai Golden Visa -ohjelma
• Pitkäaikainen sosiaali-/oleskeluviisumi

Vaatimukset (2026):

• Varallisuustodistus vähintään 1 500 000 MYR (noin 300 000 EUR)
• Ulkomainen tulo vähintään 40 000 MYR/kk (noin 8 000 EUR)
• Kiinteää talletusvaatimusta Malesiaan

Oikeudet:

• 5 vuoden viisumi, uusittavissa
• Oikeus ostaa kiinteistö
• Ei työoikeutta (rajoitetusti)

Miten valita oikea ohjelma?

Arviointikriteerit

Kun harkitset Golden Visa -ohjelmaa, huomioi seuraavat tekijät:

1. Tavoite:

• Haluatko todella asua kohdemaassa?
• Riittääkö oleskelulupa vai tarvitsetko kansalaisuuden?
• Onko Schengen-liikkuminen tärkeää?

2. Budjetti:

• Sijoituksen minimisumma
• Lisäkulut (hakemusmaksut, asianajajat, verot)
• Sijoituksen likviditeetti ja tuotto

3. Aikataulu:

• Kuinka nopeasti tarvitset oleskeluluvan?
• Kuinka kauan prosessi kestää?
• Milloin voit saada kansalaisuuden?

4. Vaatimukset:

• Onko asumisvaatimusta?
• Vaaditaanko kielitaitoa?
• Mitä dokumentteja tarvitaan?

5. Verotus:

• Miten oleskelulupa vaikuttaa verotukseesi?
• Onko maalla verosopimus Suomen kanssa?
• Mitä tapahtuu, jos muutat pysyvästi?

Vertailutaulukko

*Jotkut Karibian passit oikeuttavat Schengen-vierailuun ilman viisumia

Riskit ja huomioitavaa

Ohjelmien muutokset

Golden Visa -ohjelmat ovat poliittisesti herkkiä ja voivat muuttua:

Esimerkkejä muutoksista:

• Portugali rajoitti kiinteistösijoitukset 2023
• Kypros lopetti kansalaisuusohjelman 2020
• Iso-Britannia lopetti Tier 1 -sijoittajaviisumin 2022
• Kreikka nosti minimiä joillain alueilla 2024

Mitä tämä tarkoittaa:

• Ohjelma voi loppua kesken prosessin
• Ehdot voivat tiukentua
• Hankittu oleskelulupa yleensä säilyy

Kiinteistösijoituksen riskit

Golden Visa -kiinteistöihin liittyy erityisriskejä:

Ylihinnoittelu:

• Golden Visa -kohteet voivat olla ylihinnoiteltuja
• Ulkomaalaisille myytävät kohteet kalliimpia
• Jälleenmyyntiarvo voi olla heikompi

Likviditeetti:

• Kiinteistöä ei saa myydä tiettyyn aikaan
• Myyminen voi olla vaikeaa
• Valuuttariski (EU:n ulkopuolella)

Hallinnointi:

• Etäomistamisen haasteet
• Vuokraus voi olla monimutkaista
• Ylläpitokulut ja verot

Verotukselliset riskit

Oleskeluluvan hankkiminen voi vaikuttaa verotukseen:

Suomen verovelvollisuus:

• Suomessa asuva on yleisesti verovelvollinen
• Verosopimukset määrittelevät asuinvaltion
• Pelkkä oleskelulupa ei yleensä muuta tilannetta

Kohdemaan verovelvollisuus:

• Oleskelupäivien määrä voi tehdä verovelvolliseksi
• Tulot kohdemaasta verotettavia
• Varallisuusvero joissain maissa

Suositukset:

• Konsultoi veroasiantuntijaa ennen päätöstä
• Selvitä verosopimusten vaikutus
• Suunnittele huolellisesti, jos harkitset muuttoa

Oikeudelliset riskit

Rikollisuusyhteydet:

• Viranomaiset tutkivat hakijoiden taustat
• Epäilyttävä varallisuuden alkuperä voi johtaa hylkäämiseen
• Joitain ohjelmia on käytetty rahanpesuun

Ohjelmien maine:

• EU on kritisoinut Golden Visa -ohjelmia
• Jotkut maat voivat rajoittaa "kultaisten passien" haltijoiden liikkumista
• Poliittinen paine voi johtaa ohjelmien tiukentumiseen

Hakuprosessi käytännössä

Yleiset vaiheet

1. Esiselvitys:

• Valitse kohdemaata ja ohjelma
• Tarkista kelpoisuusvaatimukset
• Arvioi kustannukset kokonaisuutena

2. Ammattilaiset:

• Palkkaa maahanmuuttoasianajaja
• Kiinteistönvälittäjä (jos kiinteistösijoitus)
• Veroasiantuntija

3. Dokumentaatio:

• Passi ja henkilöllisyystodistukset
• Rikosrekisteriote
• Varallisuuden alkuperän todistaminen
• Terveystodistus
• Vakuutus

4. Kiinteistön hankinta:

• Due diligence
• Kauppakirjan allekirjoitus
• Maksu ja omistusoikeuden siirto

5. Oleskelulupahakemus:

• Hakemuslomakkeet
• Dokumenttien toimittaminen
• Mahdollinen haastattelu
• Odotusaika

6. Oleskeluluvan saaminen:

• Kortin vastaanottaminen
• Rekisteröityminen kohdemaassa
• Mahdolliset jatkotoimet

Kustannukset

Kiinteistösijoituksen lisäksi budjetoi seuraavat:

Kokonaiskustannus esimerkki (Espanja):

• Kiinteistö: 500 000 EUR
• Ostokulut (10 %): 50 000 EUR
• Asianajaja: 8 000 EUR
• Hakemusmaksut: 2 000 EUR
• Muut kulut: 5 000 EUR
• Yhteensä: noin 565 000 EUR

Yhteenveto

Golden Visa -ohjelmat tarjoavat mahdollisuuden oleskelulupaan ja mahdollisesti kansalaisuuteen kiinteistösijoituksen kautta. Ohjelmat vaihtelevat merkittävästi:

EU-maiden edut:

• Schengen-liikkuminen
• Mahdollisuus EU-kansalaisuuteen
• Vakaat oikeusjärjestelmät

EU:n ulkopuolisten edut:

• Usein alhaisemmat vaatimukset
• Nopeampi prosessi
• Mahdollisesti edullisempi verotus

Tärkeimmät huomiot:

• Ohjelmat muuttuvat usein – tarkista ajantasainen tilanne
• Kokonaiskustannukset ovat merkittävästi sijoitusta suuremmat
• Veroseuraamukset on selvitettävä huolellisesti
• Kiinteistösijoitus on pitkäaikainen sitoumus

Lue myös

• Ulkomailla sijaitsevan asunnon myynti
• Ulkomaisen asunnon riskit ja sudenkuopat
• Ulkomaisen asunnon vuokratuotto

Usein kysyttyä oleskeluluvista ja Golden Visasta

Saanko automaattisesti kansalaisuuden ostamalla asunnon?

Yleensä ei. Kiinteistösijoitus oikeuttaa tyypillisesti ensin oleskelulupaan, ja kansalaisuus on mahdollinen vasta useiden vuosien oleskelun jälkeen. Poikkeuksena ovat Turkki ja Karibian valtiot, joissa kansalaisuus voi tulla välittömästi.

Pitääkö minun asua kohdemaassa?

Useimmissa Golden Visa -ohjelmissa ei ole merkittävää asumisvaatimusta oleskeluluvan säilyttämiseksi. Kansalaisuuden saaminen kuitenkin usein edellyttää tosiasiallista asumista.

Miten Golden Visa vaikuttaa verotukseeni Suomessa?

Pelkkä oleskeluluvan hankkiminen ei yleensä muuta Suomen verotustasi. Jos kuitenkin muutat pysyvästi ulkomaille, verotusasemasi voi muuttua. Konsultoi veroasiantuntijaa.

Voiko koko perhe saada oleskeluluvan?

Kyllä, useimmissa ohjelmissa puoliso ja alaikäiset lapset voidaan sisällyttää samaan hakemukseen. Joissain ohjelmissa myös vanhemmat ja aikuiset lapset.

Mitä tapahtuu, jos myyn kiinteistön?

Riippuu ohjelmasta. Yleensä kiinteistöä ei saa myydä tiettyyn aikaan (3-7 vuotta) ilman oleskeluluvan menettämistä. Tämän jälkeen myynti on usein mahdollinen, mutta tarkista ehdot.

Onko Golden Visa turvallinen sijoitus?

Kiinteistösijoitus on aina riski. Golden Visa -kohteet voivat olla ylihinnoiteltuja, ja jälleenmyynti voi olla vaikeaa. Lisäksi ohjelmat voivat muuttua. Arvioi sijoitus sen omilla ansioilla, älä pelkästään viisumin takia.

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Maahanmuuttolainsäädäntö muuttuu usein. Suosittelemme aina konsultoimaan maahanmuuttoasiantuntijaa ennen päätöksiä.

Lähteet

• Maahanmuuttovirasto: Oleskeluluvat – migri.fi
• Euroopan komissio: Investor citizenship and residence schemes – ec.europa.eu
• Espanjan sisäministeriö: Golden Visa – interior.gob.es
• Kreikan maahanmuuttovirasto – migration.gov.gr
• Portugalin SEF (entinen) – sef.pt
• UAE Government: Golden Visa – u.ae